1007708-30.2025.4.01.3400

A inicial foi instruída com procuração e documentos. Indeferido o pedido de tutela de urgência (Id. 2171331412). Deferido os benefícios da justiça gratuita (Id. 2171331412). Os autores interpuseram o Agravo de Instrumento nº 1005232-34.2025.4.01.0000. O pedido de antecipação da tutela recursal foi igualmente indeferido ante a existência de dúvida quanto à natureza do financiamento, pois os documentos apresentados não permitiam identificar se a operação estava vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), sendo que, nessa hipótese, a jurisprudência não admite a usucapião (Id. 2174362197).

Após a intimação das partes para especificação de provas (Id. 2188206731), a CEF apresentou manifestação, arguindo, em preliminar, impugnação ao pedido de justiça gratuita. No mérito, sustenta a impossibilidade de usucapião, afirmando que o imóvel estaria vinculado à política pública habitacional e ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), circunstância que lhe atribuiria regime jurídico semelhante ao dos bens públicos (Id. 2193824337).

Informou, ainda, que a consolidação da propriedade ocorreu em 10/02/2015, nos termos da Lei nº 9.514/1997, e que, posteriormente, o imóvel foi alienado em segundo leilão, em 17/02/2025, a Maria Neuza Lino, pelo valor de R$ 244.600,00 (duzentos e quarenta e quatro mil e seiscentos reais), conforme Id.s 2193824337 e 2193824381). A CEF juntou também a planilha de evolução do financiamento relativa ao contrato nº 155551254438-1, celebrado pelos autores, contendo o histórico financeiro da operação e da consolidação da propriedade (Id. 2193824388).

É o relatório.

Decido.

2 - FUNDAMENTAÇÃO 2.1 - PRELIMINAR 2.1.1 - Impugnação à gratuidade da justiça A CEF impugnou o benefício da gratuidade da justiça, sob a alegação genérica de ausência dos requisitos do art. 98 do CPC (Id. 2193824337). Analisando os autos, verifico que os autores apresentaram declaração de insuficiência econômica e documentos relacionados à inscrição familiar em programa social, afirmando que o primeiro autor exerce atividades informais e que a segunda autora se encontra desempregada (Id.s 2169400726 a 2169400153).

A CEF, por sua vez, não apresentou elemento concreto contemporâneo capaz de afastar a presunção relativa estabelecida pelo art. 99, § 3º, do CPC. Rejeito, portanto, a preliminar e mantenho a gratuidade da justiça. 2.2 - MÉRITO 2.2.1 - Da natureza jurídica do imóvel e da tese de imprescritibilidade sustentada pela CEF Inicialmente, é necessário delimitar com precisão a natureza jurídica do bem objeto da demanda.

A circunstância de o imóvel ter ingressado no patrimônio da Caixa Econômica Federal não é, isoladamente, suficiente para classificá-lo como bem público. A CEF é empresa pública federal dotada de personalidade jurídica de direito privado. Nos termos do art. 98 do Código Civil, são públicos os bens pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno, sendo particulares os demais, ressalvadas as hipóteses em que, em razão de sua concreta afetação à prestação de serviço público, incida regime jurídico especial.

Daí decorre que não se pode acolher a tese genérica deduzida pela ré de que todos os seus imóveis são insuscetíveis de usucapião. Situação distinta se verifica quando determinado imóvel integrante do patrimônio da CEF encontra-se comprovadamente vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou especificamente afetado à implementação da política pública federal de habitação. Nessa hipótese, a jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 1ª Região reconhece sua submissão a regime de direito público para fins de prescrição aquisitiva.

Nesse sentido, a 5ª Turma do TRF1, no julgamento da Apelação Cível nº 1000426-71.2017.4.01.3803, assentou a impossibilidade de usucapião de imóvel vinculado ao SFH, justamente porque destinado à execução da política habitacional do Governo Federal, reputando-o imprescritível. O caso é especialmente significativo porque os ocupantes também sustentavam que residiam no imóvel havia vários anos e que a CEF permanecera inerte quanto à retomada do bem.

Vejamos: CONSTITUCIONAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO. APELAÇÃO. IMÓVEL URBANO VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO SFH. IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO DO BEM IMÓVEL. APELAÇÃO DESPROVIDA.

1. Trata-se de apelação interposta por Andreia Aparecida Buso de Oliveira Marra e Helton de Oliveira Marra em face da sentença que julgou improcedente o pedido de usucapião ordinária em imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação SFH.

2. Impossibilidade de usucapião do imóvel, uma vez que vinculado ao SFH, que atende à política habitacional do Governo Federal de relevante função social, regulamentado pela Lei nº 4.380/64. O bem é considerado público e, portanto, imprescritível. Precedentes do STJ e desta Quinta Turma.

3. Os honorários advocatícios fixados na sentença deverão ser acrescidos de 2% (dois por cento), na forma do art. 85, §§ 1º, 2º e 11, do Código de Processo Civil, observado que o autor é beneficiário da assistência judiciária gratuita.

4. Apelação desprovida. (AC 1000426-71.2017.4.01.3803, Relator Desembargador Federal CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO, TRF1, Quinta Turma, PJe de 13/08/2021) (negritei) A premissa jurisprudencial, portanto, não comporta dúvida: comprovada a vinculação do imóvel ao SFH, incide o regime de imprescritibilidade. Todavia, esse não é precisamente o quadro documental destes autos. Quando da apreciação do Agravo de Instrumento nº 1005232-34.2025.4.01.0000, o TRF1 registrou expressamente que, naquele estágio, não estava demonstrado se o contrato dos autores estava submetido ao SFH (Id. 2174362197).

Posteriormente, a CEF juntou o histórico da operação. O documento apresentado pela ré identifica os autores como mutuários do contrato nº 155551254438-1; registra financiamento no prazo originário de 360 meses; e, contém todo o histórico da operação (Id. 2193824388). O mesmo documento, contudo, registra expressamente, no evento de 10/02/2015: “CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE SFI - GARANTIA FIDUCIÁRIA” (Id. 2193824388 - Pág. 6).

Esse dado impede que se presuma, sem outra prova específica, que a operação esteja submetida ao regime do SFH. Com efeito, o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) foi instituído pela Lei nº 9.514/1997 e possui disciplina própria. O art. 39 do referido diploma estabelece expressamente que as disposições da Lei nº 4.380/1964 e as demais normas referentes ao SFH não se aplicam às operações de crédito compreendidas no SFI.

Assim, não acolho, no caso, a fundamentação da CEF na parte em que pretende atribuir ao bem natureza pública exclusivamente pela alegada vinculação ao SFH, pois o documento por ela própria juntado identifica a consolidação como decorrente de operação do SFI. Consequentemente, não se aplica automaticamente ao caso a vedação dos arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição Federal, que estabelece a imprescritibilidade aquisitiva dos bens públicos.

O imóvel, enquanto integrado ao patrimônio da CEF no âmbito da operação ora demonstrada, deve ser tratado, em princípio, como bem patrimonial de pessoa jurídica de direito privado, submetido ao regime jurídico da alienação fiduciária imobiliária previsto na Lei nº 9.514/1997. Essa conclusão, contudo, não conduz à procedência da ação, porque a possibilidade abstrata de usucapião de determinado bem não dispensa a demonstração concreta dos requisitos da modalidade aquisitiva invocada. 2.2.2 - Da ausência de posse com animus domini Os autores fundamentam a pretensão no art. 183 da Constituição Federal e no art. 1.240 do Código Civil.

Referidos dispositivos exigem que o interessado possua como sua área urbana de até 250m², durante 5 (cinco) anos, ininterruptamente e sem oposição, destinando-a à própria moradia ou de sua família, além de não possuir outro imóvel. Não basta, portanto, a simples ocupação material do bem. É indispensável que a posse seja exercida com ânimo de proprietário, de forma autônoma e incompatível com o reconhecimento do domínio alheio.

No caso, essa condição não foi demonstrada. Os próprios autores eram os titulares do imóvel e constituíram sobre ele garantia fiduciária em favor da CEF. A matrícula registra a alienação fiduciária em R.13/6598 e, posteriormente, diante do inadimplemento, a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária em 10/02/2015. Antes dessa data, evidentemente, não poderia correr prazo de usucapião em favor dos autores, pois eles próprios eram titulares da propriedade.

Com a consolidação, operou-se a transferência do domínio para o credor fiduciário, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. A legislação estabelece que, vencida e não paga a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolida-se a propriedade em nome do fiduciário. A permanência do antigo devedor no imóvel, entretanto, não se converte automaticamente, a partir da consolidação, em posse adversa apta à usucapião.

Ao contrário, a própria Lei nº 9.514/1997 disciplina expressamente essa situação. O art. 30 assegura ao fiduciário, ao cessionário ou ao sucessor, inclusive ao adquirente do imóvel em leilão, a reintegração na posse mediante comprovação da consolidação. Mais expressivo ainda é o art. 37-A, segundo o qual o fiduciante deve pagar ao credor fiduciário ou ao seu sucessor taxa de ocupação desde a consolidação da propriedade até a efetiva imissão na posse A disciplina legal revela que a permanência física do antigo fiduciante após a consolidação constitui ocupação decorrente da relação fiduciária já existente, e não exercício espontâneo de posse originária contra proprietário estranho à relação anterior.

Para que uma ocupação inicialmente derivada ou precária se transforme em posse ad usucapionem, é indispensável demonstrar modificação objetiva e inequívoca de sua causa, mediante comportamento exteriorizado de oposição ao titular do domínio - a denominada interversão da posse. Não existe nos autos prova de ato dessa natureza ocorrido há mais de 5 (cinco) anos antes do ajuizamento. Os documentos relativos ao fornecimento de água e energia, as fotografias da residência, a utilização do imóvel como moradia e o exercício da atividade de marceneiro demonstram ocupação material, mas não comprovam, por si sós, a transformação da causa possessória (Id.s 2169400197, 2169400625, 2169400690 e 2169401580).

Ao contrário, os autores tinham plena ciência de que o imóvel fora objeto de alienação fiduciária e de que a propriedade havia sido consolidada em favor da CEF. É justamente a partir desse ato registral que pretendem contar o prazo de usucapião. Essa ciência mostra-se incompatível com a conclusão de que o simples fato de terem permanecido no imóvel, sem qualquer ato inequívoco de inversão do título possessório, configure posse autônoma exercida “como sua”, na acepção do art. 1.240 do Código Civil.

Logo, ainda que se afaste, neste caso, a tese de imprescritibilidade decorrente do SFH, não se encontra preenchido requisito essencial da usucapião especial urbana. 2.2.3 - Da alegada inércia da CEF e da função social da propriedade Também não altera essa conclusão o argumento de que a CEF somente promoveu os leilões aproximadamente 10 (dez) anos após a consolidação. A demora do proprietário em exercer medidas de retomada ou alienação do bem não é suficiente, isoladamente, para transmutar a natureza da ocupação exercida pelo antigo fiduciante.

A função social da propriedade, prevista nos arts. 5º, XXIII, e 170, III, da Constituição Federal, não constitui modo autônomo de aquisição dominial. A usucapião é justamente um dos instrumentos pelos quais a ordem jurídica concretiza a função social, mas somente produz seus efeitos quando satisfeitos todos os requisitos legalmente previstos. Assim, o fato de os autores terem mantido no imóvel a moradia familiar e atividade produtiva não supre a ausência de posse qualificada com animus domini.

Vale observar que, até mesmo em hipóteses comprovadamente vinculadas ao SFH, o TRF da 1ª Região já afastou argumento praticamente idêntico de abandono e longa inércia da CEF. No precedente acima referido (Apelação Cível nº 1000426-71.2017.4.01.3803), os postulantes alegavam residir no imóvel por aproximadamente 9 (nove) anos e sustentavam que a CEF permanecera sem oposição durante vários anos, circunstâncias que não foram consideradas suficientes para a aquisição originária pretendida.

Portanto, a ausência de atos imediatos de retomada pela CEF não implica renúncia ao domínio nem constitui prova bastante de interversão da posse. 2.2.4 - Da alienação do imóvel no curso do processo A CEF comprovou, ainda, que o imóvel foi alienado em 17/02/2025, no segundo leilão, a Maria Neuza Lino, pelo valor de R$ 244.600,00 (duzentos e quarenta e quatro mil e seiscentos reais), mediante recursos próprios (Id. 2193824381).

A alienação é posterior ao ajuizamento desta ação, ocorrido em 31/01/2025, razão pela qual não produz, por si só, alteração da legitimidade das partes, conforme estabelece o art. 109 do CPC. Tal circunstância, contudo, reforça a inexistência de posse sem oposição no momento atual e não confere qualquer suporte à aquisição originária pretendida.

3 -

DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na peça inicial, resolvendo o mérito, na forma do art. 487, I, do CPC. Sem custas, ante a concessão da gratuidade judiciária. Condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, ficando, todavia, suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais, na forma do art. 98, § 3º, do CPC.

Comunique-se a prolação desta sentença ao (à) eminente relator(a) do Agravo de Instrumento nº 1005232-34.2025.4.01.0000, com as homenagens deste Juízo. Intimem-se. Interposta apelação, independentemente de novo ato jurisdicional: a) intime-se a parte apelada para, em 15 (quinze) dias, apresentar contrarrazões; b) caso o apelado também interponha apelação adesiva, o apelante originário deverá ser intimado para respondê-la em 15 (quinze) dias; c) cumpridas as formalidades anteriores, encaminhem-se os autos ao TRF da 1ª Região; e, d) não havendo interposição de recurso, certifique-se o trânsito em julgado.

Preclusa esta sentença, arquivem-se os autos. Brasília/DF. (assinado eletronicamente) LEONARDO TOCCHETTO PAUPERIO Juiz Federal da 16ª Vara/SJDF

Órgão

16ª Vara Federal Cível da SJDF

Classe

USUCAPIÃO

Destinatário

ANGELA ALVES RIBEIRO DA SILVA

Advogado

PEDRO AUGUSTO GUEDES MONTALVAN (OAB 40222/DF)