JOAO VICTOR SERPA DO NASCIMENTO DELGADO (OAB 10647/PI)
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Caxias-MA Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Caxias-MA PROCESSO: 1007996-08.2026.4.01.3702 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: DANIEL FERREIRA DA SILVA REPRESENTANTES POLO ATIVO: JOAO VICTOR SERPA DO NASCIMENTO DELGADO - PI10647 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
Trata-se de ação ajuizada por DANIEL FERREIRA DA SILVA contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual se objetiva a anulação do processo administrativo extrajudicial de consolidação da propriedade do imóvel por ele financiado junto à demandada, em decorrência da existência de supostos vícios no referido procedimento, e de todos atos posteriores dele decorrentes. Afirma-se, em síntese, que o autor firmou com a requerida contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária (n.º 8.4444.16783342) para ser pago por meio de parcelas mensais.
Sustenta-se que o procedimento em referência possui vícios, uma vez que não foi intimado pessoalmente para purgar a mora, em ofensa aos ditames previstos na Lei n.º 9.514/97, deixando a CEF, portanto, de lhe oportunizar prazo para regularizar o débito contraído. Diante disso, requer a concessão de tutela de urgência para que a CEF suspenda imediatamente os leilões públicos designados para os dias 08/06/2026 e 12/06/2026, bem como que se abstenha de promover qualquer ato de alienação, transferência ou transmissão da posse do referido imóvel.
Pleiteou, ainda, a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que se abstenha de praticar qualquer ato registral decorrente do leilão, arrematação, adjudicação ou transferência do imóvel, até decisão final. Os autos vieram conclusos.
É o relatório.
Decido. Nos termos do art. 300 do CPC/2015, a tutela provisória de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). Inicialmente, rememoro que a parte autora pretende a concessão de tutela provisória de urgência para sustar a realização dos leilões públicos designados para os dias 08/06/2026 e 12/06/2026, sob o fundamento de existência de vícios no procedimento de consolidação da propriedade, e que a CEF se abstenha de promover qualquer ato de alienação, transferência ou transmissão da posse do referido imóvel.
Postulou, também, a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que se abstenha de praticar qualquer ato registral decorrente do leilão, arrematação, adjudicação ou transferência do imóvel, até decisão final. A controvérsia reside, portanto, em verificar se, de fato, a consolidação da propriedade realizada pela CEF possui vícios aptos a macular o procedimento extrajudicial adotado.
Após a análise do arcabouço probatório da demanda, reputo que a tutela de urgência postulada comporta acolhimento. A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário pressupõe, necessariamente, a realização do procedimento previsto no art. 26 da Lei n.º 9.514/1997 perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, inclusive a certidão do oficial atestando a ausência de purgação da mora no prazo legal (§ 7º).
Portanto, diante da presunção de veracidade conferida aos atos cartorários, a existência da consolidação da propriedade não constitui indício de irregularidade; ao contrário, sugere que o procedimento foi observado pela ré. Até o advento da Lei n.° 13.465/2017, aplicava-se, subsidiariamente, às alienações fiduciárias regidas pela Lei n.° 9.514/1997 as disposições do art. 34 do Decreto-Lei n.° 70/1966, que trata, dentre outros, da cédula hipotecária, permitindo-se, assim, a purgação da mora até a assinatura do ato de arrematação.
Contudo, com a inclusão do §2°-B no art. 27 da Lei n.° 9.514/1997 pela Lei n.° 13.465/2017, passou-se a entender que, doravante, o referido ato normativo não se aplica aos contratos de alienação fiduciária em garantia, uma vez que, consoante aquele dispositivo legal, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor e até a data da realização do segundo leilão, garante-se ao devedor fiduciante, tão somente, “o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária” (Precedente: REsp 1649595/RS, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020). Por oportuno, consigne-se que, nos moldes do §2°-B no art. 27 da Lei n.° 9.514/1997, para garantir o retorno da propriedade imobiliária para o seu nome, o devedor fiduciário, além do valor da dívida, deverá pagar os encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.
Destarte, infere-se que a retomada da propriedade plena sobre o imóvel pelo devedor depende de nova transmissão do direito, com o pagamento de todos os gastos despendidos pelo credor fiduciário com a consolidação da propriedade, assim como o recolhimento dos tributos daí decorrentes. Superadas as considerações jurídicas pertinentes ao caso, no que tange à nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em favor da CAIXA, verifiquei que, de fato, o requerente foi intimado para a purgação da mora por meio de publicação de editais no endereço eletrônico registrodeimóveis.org.br (vide documento em anexo).
O art. 26, § 4º, da Lei n.º 9.514/97 autoriza que o devedor fiduciante seja notificado por meio de publicação editalícia apenas nos casos em que ele se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, ou seja, apenas nos casos de frustração das tentativas de notificação extrajudicial pessoal ou por hora certa do mutuário, nos moldes do que estabelece o art. 26, § 3º e § 3º-A, da Lei n.º 9.514/97.
Contudo, o comprovante de residência encartado no ID 2262989261 - Pág. 1, relativo ao imóvel objeto de discussão dos autos, encontra-se em nome do autor e indica que houve consumo no mês anterior ao ajuizamento desta ação, a indicar, pelo menos por ora, que o requerente não se encontra em local ignorado. Logo, verifica-se a existência de elementos capazes de sugerir, no atual momento processual, que houve desrespeito ao procedimento de consolidação extrajudicial realizado pela CEF.
Igualmente, o risco de dano grave e de difícil reparação encontra-se igualmente demonstrado. Isso porque o autor demonstrou que o imóvel objeto da consolidação foi incluído em leilões públicos para acontecer nos dias 08/06/2026 e 12/06/2026 – ID 2262989106 – Págs. 1/2). Embora não se tenha notícia se o bem foi realmente alienado a terceiros, o risco de dano ao requerente subsiste, seja porque a alienação pode ter sido levada a efeito, o que acarretará a perda da posse do bem pelo autor, ante a realização dos atos de transmissão ao novo adquirente, seja porque a frustração da medida não impede que a CEF inclua novamente o imóvel em leilões públicos a serem posteriormente designados.
Isso posto, por ora, o pedido de tutela de urgência comporta acolhimento. Conclusão
Ante o exposto, defiro o pedido de tutela provisória de urgência, para suspender imediatamente a realização de eventual leilão público designado pela CEF e de quaisquer outros atos de expropriação do imóvel objeto de consolidação da propriedade pela CEF em relação ao Contrato de Financiamento Imobiliário n.° 8.4444.16783342, até o julgamento final da demanda ou posterior revogação da medida antecipatória.
Sem prejuízo, intime-se a parte autora, na pessoa de seu advogado, para, no prazo de 15 (quinze) dias, juntar aos autos declaração de hipossuficiência financeira para fins de análise do pedido de concessão do benefício da gratuidade da justiça ou realizar o pagamento das custas iniciais, sob pena de cancelamento da distribuição. Cite-se a ré para apresentar contestação no prazo legal. Arguidas preliminares (art. 351 do CPC), bem como fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 350 do CPC), ou havendo a juntada de documento(s) novo(s) (art. 437, §1º, do CPC), intime-se a parte contrária para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar réplica.
Oportunamente, voltem-me conclusos. Intimem-se com urgência. CAXIAS/MA, data da assinatura eletrônica. GLENDA FERNANDES RIBEIRO NUNES FREIRE FARDO Juíza Federal Substituta
