PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás Juizado Especial Cível Adjunto à 1ª Vara Federal da SJGO
SENTENÇA
TIPO "A" PROCESSO: 1013673-77.2025.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) POLO ATIVO: EDUARDO DE SOUSA SANTOS REPRESENTANTES POLO ATIVO: CARLOS ROCHA BRUM JUNIOR - GO25200 POLO PASSIVO: REALIZA EMPREENDIMENTO GOIANIA II SPE - LTDA e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: PAULO HENRIQUE FAGUNDES COSTA - MG126160
SENTENÇA
Trata-se de ação ajuizada por EDUARDO DE SOUSA SANTOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e de REALIZA EMPREENDIMENTO GOIÂNIA II SPE LTDA., por meio da qual pretende o desfazimento de negócio jurídico relativo à aquisição financiada de imóvel, a restituição dos valores pagos, indenização por danos materiais e morais e a exclusão de seu nome dos cadastros de inadimplentes. Relata que adquiriu unidade imobiliária pelo preço de R$ 240.900,00, mediante recursos próprios, desconto concedido pelo FGTS/União e financiamento habitacional contratado com a CEF.
Afirma que, em razão de problemas de saúde supervenientes, ficou impossibilitado de exercer regularmente suas atividades profissionais e de continuar pagando as prestações. Sustenta que procurou as demandadas para cancelar o negócio, mas foi informado de que não teria direito à restituição dos valores pagos. Alega, ainda, que seu nome foi inscrito em cadastro restritivo de crédito. Requer a restituição de R$ 26.185,00, correspondentes aos valores pagos à incorporadora e à instituição financeira, indenização por danos morais em montante não inferior a R$ 60.000,00, inversão do ônus da prova e exclusão da anotação restritiva.
A tutela de urgência foi indeferida por ausência de elementos que demonstrassem a regularidade do pagamento das obrigações contratuais. Após a redistribuição do feito ao Juizado Especial Federal, a parte autora renunciou ao valor excedente ao limite de 60 salários mínimos e apresentou os documentos necessários à regularização da petição inicial. A CEF contestou. Preliminarmente, requereu a denunciação da lide à CCISA77 Incorporadora Ltda. e impugnou a gratuidade da justiça.
No mérito, alegou que o financiamento é garantido por alienação fiduciária e que eventual resolução deve observar o procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Sustentou a inexistência de ato ilícito e requereu a improcedência dos pedidos. A Realiza Empreendimento Goiânia II SPE Ltda. também apresentou contestação. Defendeu a impossibilidade de distrato direto depois da celebração do financiamento e do registro da alienação fiduciária.
Afirmou que a desistência decorreu de circunstância pessoal do adquirente, sem inadimplemento da incorporadora, e impugnou os pedidos de restituição e indenização.
É o relatório.
Decido. Da denunciação da lide A CEF requereu a denunciação da lide à CCISA77 Incorporadora Ltda., sob o argumento de que essa empresa seria responsável por restituir à instituição financeira o capital liberado para aquisição do imóvel na hipótese de resolução do negócio. O pedido não pode ser acolhido. O art. 10 da Lei nº 9.099/1995, aplicável ao Juizado Especial Federal por força do art. 1º da Lei nº 10.259/2001, estabelece: “Art.
10. Não se admitirá, no processo, qualquer forma de intervenção de terceiro nem de assistência. Admitir-se-á o litisconsórcio.” A denunciação da lide constitui modalidade de intervenção de terceiro e, portanto, é incompatível com o procedimento dos Juizados Especiais. A vedação preserva a simplicidade e a celeridade próprias do microssistema, sem impedir que a CEF deduza eventual pretensão regressiva em ação autônoma.
Indefiro, assim, o pedido de denunciação da lide. Da gratuidade da justiça A declaração de insuficiência econômica apresentada por pessoa natural goza de presunção relativa de veracidade, nos termos do art. 99, § 3º, do CPC. No caso, a CEF não apresentou elementos concretos capazes de afastar essa presunção. A alegação genérica de ausência de documentos adicionais sobre a movimentação financeira não é suficiente para demonstrar capacidade econômica incompatível com o benefício, especialmente diante dos comprovantes de renda e da declaração de hipossuficiência juntados aos autos.
Rejeito a impugnação e defiro à parte autora os benefícios da gratuidade da justiça. Da delimitação da pretensão Embora o capítulo final da petição inicial não apresente pedido declaratório autônomo de resolução contratual, a demanda foi expressamente intitulada como ação cumulada com devolução dos valores pagos, e sua causa de pedir está fundada na pretensão de desfazimento do negócio jurídico. Conforme o art. 322, § 2º, do CPC, a interpretação do pedido deve considerar o conjunto da postulação e observar a boa-fé.
A pretensão será, portanto, examinada como pedido de resolução contratual por iniciativa do adquirente, cumulado com restituição imediata dos valores pagos, indenização por danos materiais e morais e exclusão da anotação restritiva. Da constituição e do registro da alienação fiduciária O contrato juntado no ID 2252437041 consiste em “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações”, celebrado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, sob o nº 8.7877.1969521-3.
O instrumento qualifica o autor como adquirente, devedor e fiduciante; a Realiza Empreendimento Goiânia II SPE Ltda., como alienante e incorporadora; e a Caixa Econômica Federal, como credora fiduciária. De acordo com o quadro-resumo contratual, o valor total da aquisição foi de R$ 240.900,00, composto por R$ 184.879,02 de financiamento concedido pela CEF, R$ 55.169,98 de recursos próprios e R$ 851,00 de desconto concedido pelo FGTS/União.
O valor da garantia fiduciária para fins de venda em leilão foi fixado em R$ 240.900,00, com amortização do financiamento em 420 meses. A matrícula nº 162.538 do Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição de Goiânia, juntada no ID 2255211821, comprova que o título foi efetivamente levado a registro. No R-4-162.538, registrado em 12/07/2024, consta a compra e venda do imóvel ao autor por meio do contrato nº 8.7877.1969521-3, firmado em 06/06/2024.
Na sequência, o R-5-162.538 registra expressamente que o adquirente, na condição de devedor fiduciante, alienou o imóvel de forma resolúvel à Caixa Econômica Federal, em caráter fiduciário e para os efeitos dos arts. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. O registro informa que a garantia foi constituída para assegurar dívida de R$ 184.879,02, amortizável em 420 prestações mensais, e atribui à garantia fiduciária o valor de R$ 240.900,00.
Está, portanto, comprovada não apenas a previsão contratual da alienação fiduciária, mas sua efetiva constituição mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme exige o art. 23 da Lei nº 9.514/1997. Da resolução contratual e da restituição dos valores pagos A aquisição do imóvel foi viabilizada mediante operação integrada, composta pela compra e venda da unidade, pelo mútuo concedido pela CEF e pela constituição de alienação fiduciária em garantia.
A parte autora não atribui às demandadas vício do imóvel, atraso na entrega, cobrança contratual abusiva, descumprimento de obrigação ou qualquer outro fato que caracterize inadimplemento imputável à incorporadora ou à credora fiduciária. A pretensão de desfazimento decorre exclusivamente de circunstâncias pessoais supervenientes, relacionadas ao estado de saúde e à consequente redução da capacidade financeira do adquirente.
A alienação fiduciária de imóvel submete-se ao regime especial da Lei nº 9.514/1997. Os arts. 26 e 27 desse diploma disciplinam a constituição em mora, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, a alienação do bem em leilão e a destinação do produto obtido. A controvérsia foi submetida ao rito dos recursos repetitivos no Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, no qual se firmou a seguinte tese: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” (STJ, Tema Repetitivo 1.095, REsp 1.891.498/SP e REsp 1.894.504/SP, Segunda Seção, Rel.
Ministro Marco Buzzi, julgamento em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.) No caso, a garantia fiduciária foi devidamente registrada, encontrando-se preenchido o pressuposto fático estabelecido na tese repetitiva. Embora o Tema 1.095 faça referência à hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora, a situação examinada não se afasta do regime especial pelo fato de a iniciativa de rompimento ter partido do adquirente.
A manifestação inequívoca de que não pretende prosseguir no cumprimento do contrato constitui inadimplemento antecipado ou quebra antecipada do contrato. Nessa hipótese, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também determina a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO.
1. Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, ‘o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (anticipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente’ (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020).
2. Na forma da jurisprudência do STJ, ‘diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador’ (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020).
3. Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97.
4. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, AgInt no REsp 2.106.448/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgamento em 08/04/2024, DJe de 19/04/2024.) A hipótese dos autos corresponde à orientação firmada nesse precedente. O autor pretende desligar-se do negócio em virtude de circunstâncias pessoais supervenientes, sem demonstrar inadimplemento contratual imputável à incorporadora ou à CEF.
O pedido de resolução formulado por iniciativa do adquirente, por revelar intenção incompatível com o cumprimento das obrigações assumidas, configura quebra antecipada do contrato. A consequência jurídica, contudo, não é a restituição direta e imediata das parcelas pagas segundo o art. 53 do CDC, mas a incidência do procedimento especial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. A relação contratual ultrapassou a fase preliminar de promessa de compra e venda.
Houve efetiva transmissão da propriedade ao adquirente, seguida da constituição de propriedade fiduciária em favor da instituição financeira, com liberação do capital financiado para a conclusão da aquisição. Não se trata, portanto, de simples distrato de promessa de compra e venda ainda não consumada, mas de pretensão de desfazimento de operação complexa e já executada, sujeita ao regime específico da garantia fiduciária.
Consolidada a propriedade em nome da credora fiduciária e submetido o imóvel aos leilões previstos na legislação especial, o produto obtido será destinado à satisfação do saldo devedor, das despesas, dos encargos legais, dos tributos e das demais obrigações incidentes. Somente eventual importância remanescente será entregue ao devedor fiduciante. Não há, no estágio atual, prova da realização dos leilões nem da existência de saldo excedente em favor do autor.
Consequentemente, não é possível condenar as demandadas à restituição imediata dos valores pagos, sob pena de afastamento indevido do regime especial da garantia fiduciária. Da alegada alteração superveniente da capacidade financeira Os problemas de saúde e a redução da capacidade econômica do contratante, embora relevantes sob o aspecto pessoal, não transferem às demandadas os riscos ordinários assumidos pelo adquirente nem caracterizam, por si sós, fato imputável à incorporadora ou à credora fiduciária.
A revisão ou resolução judicial fundada na alteração superveniente das circunstâncias exige fato que afete objetivamente a base do negócio, não bastando acontecimento de natureza exclusivamente subjetiva. No caso concreto, não foi demonstrada alteração objetiva das condições do financiamento, vantagem excessiva das demandadas ou fato extraordinário que tenha afetado a estrutura econômica do contrato.
A dificuldade de pagamento decorreu da situação pessoal do adquirente e não caracteriza defeito na prestação do serviço. Não há fundamento, portanto, para impor às demandadas a resolução da operação fora do regime estabelecido pela Lei nº 9.514/1997 nem a restituição imediata dos valores pagos. Dos danos materiais A parte autora qualifica como dano material os valores pagos em cumprimento aos contratos.
Entretanto, pagamentos realizados em execução de obrigações válidas e exigíveis não constituem, por si sós, dano indenizável. Não foi demonstrada cobrança indevida, pagamento em duplicidade, descumprimento contratual ou outro ato ilícito praticado por qualquer das demandadas que justifique reparação material. A restituição das quantias relacionadas à operação imobiliária também não pode ser determinada de modo imediato, pois depende da aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 e da apuração de eventual saldo após a alienação do imóvel e a dedução da dívida, das despesas e dos encargos.
O pedido de indenização por danos materiais é, portanto, improcedente. Dos danos morais e da inscrição em cadastro restritivo A responsabilidade civil pressupõe conduta ilícita, dano e nexo causal, ainda que se reconheça a incidência das normas consumeristas sobre aspectos da relação não disciplinados pela legislação especial. Não foi demonstrada falha na prestação dos serviços pelas demandadas. A incorporadora participou da formalização da compra e venda, e a instituição financeira celebrou o mútuo e disponibilizou os recursos destinados à aquisição do imóvel.
A recusa em cancelar diretamente a operação e restituir os valores pagos não constitui ilícito, pois decorre do regime legal da alienação fiduciária. Tampouco há prova de tratamento ofensivo, exposição vexatória ou outro comportamento capaz de violar direito da personalidade do autor. Quanto à inscrição em cadastro de inadimplentes, o próprio autor reconhece que deixou de pagar as prestações contratadas.
Não há demonstração de que a anotação decorra de débito inexistente, já quitado ou inexigível. A comprovação de problemas pessoais ou de saúde não torna automaticamente inexigíveis as obrigações contratadas nem impede o credor de adotar os meios regulares de cobrança. A inscrição decorrente de dívida existente e vencida configura exercício regular de direito. Ausente conduta ilícita, não há fundamento para determinar a exclusão da restrição nem para condenar as demandadas ao pagamento de indenização por dano moral.
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS formulados contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e a REALIZA EMPREENDIMENTO GOIÂNIA II SPE LTDA., resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, do CPC. Sem custas e honorários advocatícios nesta instância, nos termos dos arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/1995, aplicáveis por força do art. 1º da Lei nº 10.259/2001.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. Interposto recurso inominado, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias. Após, remetam-se os autos à Turma Recursal. Com o trânsito em julgado, nada sendo requerido, arquivem-se. Goiânia, datado e assinado eletronicamente pelo Juiz Federal abaixo identificado.
