1020896-18.2024.4.01.3500

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 3ª Vara Federal Cível da SJGO

SENTENÇA

TIPO "A" PROCESSO: 1020896-18.2024.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: GLEISON NUNES DE SOUSA LIMA e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: SIDNEY GONCALVES DA SILVA - DF37655 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: LEONARDO DA COSTA ARAUJO LIMA - GO26929

SENTENÇA

1.

RELATÓRIO

Trata-se de demanda processada sob o procedimento comum, ajuizada por GLEISON NUNES DE SOUSA LIMA e NATÁLIA RODRIGUES DA SILVA LIMA, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando, em síntese, a suspensão dos leilões designados relativamente ao imóvel objeto do Contrato nº 8.4444.2122977-3, bem como a reabertura de prazo para purgação da mora e a retomada do contrato. Alegam os autores que firmaram contrato de financiamento habitacional, em 10/07/2019, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação – Carta de Crédito Individual FGTS/Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), referente ao imóvel de matrícula nº 79.511.

Sustentam que deixaram de adimplir parcelas em razão de fraude perpetrada por falso correspondente bancário, afirmando que não receberam notificação pessoal para purgação da mora, tampouco comunicação válida acerca da realização dos leilões, em afronta ao art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997. Requereram tutela provisória para suspensão do leilão, designação de audiência de conciliação e concessão da gratuidade da justiça.

Atribuíram à causa o valor de R$ 135.000,00. A inicial veio acompanhada de documentos; requereram a gratuidade de justiça. Proferida decisão deferindo o pedido de gratuidade da justiça e indeferindo a tutela de urgência. A CEF apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, a incompetência territorial, bem como impugnou o benefício da gratuidade da justiça. No mérito, sustentou que o procedimento de consolidação da propriedade observou os ditames da Lei nº 9.514/1997, informando que a consolidação ocorreu em 02/01/2024, com ingresso do imóvel em estoque em 24/02/2024.

Registrou que o imóvel foi incluído no 1º Leilão Público Edital Único 26/0224 - CPA/RE, com realização em 09/07/2024. Alegou que foram realizadas tentativas de notificação pessoal e, não localizados os devedores, procedeu-se à notificação por edital. Sustentou ausência de interesse de agir e inexistência dos requisitos do art. 300 do CPC. Em réplica, os autores reiteraram a alegação de nulidade do procedimento de consolidação, sustentando que, por se tratar de contrato vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, o prazo para purgação da mora seria de 45 dias, e não apenas 15 dias, afirmando que tal prazo não teria sido concedido ou informado.

Requereram a reabertura do prazo para pagamento das três primeiras parcelas em atraso, a retirada de eventual negativação e o restabelecimento do contrato ao status quo ante, com retomada do envio das prestações mensais. Posteriormente, os autores apresentaram nova petição intercorrente, requerendo o prosseguimento do feito, afirmando que documento apresentado pela requerida demonstraria a nulidade do procedimento de consolidação por ausência de concessão do prazo legal, circunstância já apontada em réplica.

Em sede de especificação de provas, as partes nada requereram. É o que há de relevante para relatar. Passo a decidir.

2. FUNDAMENTAÇÃO De início, rejeito a impugnação à concessão da gratuidade de justiça anteriormente concedida ao polo ativo, eis que a presunção que milita em favor da declaração de hipossuficiência apresentada não foi ilidida documentalmente pela ré. Prosseguindo, afasto a preliminar de incompetência territorial arguida, eis que o endereço declinado da ré situa-se em Goiânia, não tendo sido colacionado aos autos, por outro lado, cópia do respectivo contrato de financiamento em testilha contendo eventual cláusula de eleição de foro, não se aplicando, ademais, à hipótese, a previsão contida no art. 47 do CPC, eis que a presente demanda funda-se em direito pessoal, por versar sobre pretensão atinente à declaração de nulidade de procedimento extrajudicial de consolidação de propriedade atinente ao imóvel objeto da presente demanda.

Assim, verifica-se que a presente demanda não versa sobre direito real, por opor direito decorrente das normas contratuais e procedimentais da Lei nº 9.514/97, esta aplicável à espécie por disposição contratual. Impugna-se, como já esclarecido, especificamente, a notificação pessoal dos mutuários, sendo o pedido de manutenção na posse mero consectário do acolhimento da pretensão principal, que é a declaração de nulidade da execução extrajudicial.

Neste sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCEÇÃO DE INCOMPETÊNCIA. AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULA DE CONTRATO FIRMADO SOB AS REGRAS DO SFH. AÇÃO FUNDADA EM DIREITO PESSOAL. COMPETÊNCIA. FORO DO DOMICÍLIO DO MUTUÁRIO. HIPOSSUFICIÊNCIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

I - "A ação que tem por objeto a revisão de contrato de mútuo celebrado dentro do Sistema Financeiro da Habitação não é ação de direito real, mas, sim, pessoal, não se aplicando, ao caso, a competência em razão do local da situação do imóvel, prevista no art. 95 do CPC". Precedente desta Corte: CC 2009.01.00.011757-2/BA, Rel. Juíza Federal Anamaria Reys Resende (conv.), Terceira Seção, e-DJF1 p.500 de 22/06/2009.

II - O Colendo Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento no sentido de que há relação de consumo entre o mutuário e o agente financeiro do Sistema Financeiro da Habitação que concede empréstimo para aquisição de casa própria, razão pela qual deve ser afastada cláusula que prevê o foro de eleição diverso do domicílio do devedor, quando isso importar em prejuízo de sua defesa (STJ, CC 38.152/RJ, Rel.

Ministro Francisco Peçanha Martins, Primeira Seção, julgado em 22/03/2006, DJ 15/05/2006, p. 145).

III - Decisão interlocutória que concluiu pela competência da Seção Judiciária do Distrito Federal para o processamento e o julgamento de ação proposta por mutuário domiciliado em Brasília/DF mantida, porém por fundamentos diversos.

IV - Agravo de instrumento a que se nega provimento. TRF1 - Agravo , Desembargador Federal Jirair Aram Meguerian Juíza Federal Sônia Diniz Viana (Conv.), Sexta Turma, e-DJF1 DATA:08/08/2012) Finalmente, tem-se que a preliminar de ausência de interesse de agir confunde-se com o mérito, pelo que será sopesada a seguir. No mérito, proferida decisão indeferitória do pedido de tutela de urgência, em 17/07/2024 (Id 2137516943), cujas razões reporto-me, in verbis: [...] Nos termos do art. 300 do novo CPC, a concessão da tutela de urgência depende da verificação da presença de dois requisitos, quais sejam, o da probabilidade do direito e o do perigo na demora.

Buscam os autores provimento jurisdicional para que a ré suspenda os leilões designados atinentes ao imóvel objeto de contrato de financiamento em testilha, sob a argumentação de que não foram notificados para purgar a mora. No caso, em análise perfunctória peculiar ao presente momento processual de cognição sumária, tenho que a tese articulada na inicial não se reveste de plausibilidade jurídica. Em relação às arguições de ausência de notificação dos requerentes para purgar a mora e de suas intimações a respeito da realização dos leilões, tem-se que, tal qual o STF já firmara entendimento quanto à recepção da execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei 70/66 (STF, 1ª Turma, RE 223.075/DF, Rel.

Min. ILMAR GALVÃO, DJU de 06/11/98), igual reconhecimento aplica-se à Lei 9.514/97, até porque esse diploma legal não afasta o controle jurisdicional sobre o procedimento executório extrajudicial, mas apenas posterga a intervenção judicial para a eventual fase de imissão forçada do adjudicante na posse do imóvel. Nesse sentido, veja-se: ADMINISTRATIVO. SFH. CEF. MÚTUO HABITACIONAL. PROVA PERICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

LEI N. 9.514/97. PES. SALDO DEVEDOR. TR. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. AMORTIZAÇÃO NEGATIVA. JUROS IMPAGOS. SUCUMBÊNCIA.

1. A matéria relativa a contratos habitacionais com regramento em legislação especial, não reclama produção de prova pericial.

2. O contrato foi celebrado na vigência do art. 1º da Medida Provisória 1671, de 24.6.98 (atual MP 2197-43, de 24.8.01), pelo que não é juridicamente relevante o pedido de utilização do plano de equivalência salarial. O STF entende que a execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei 70/66 é constitucional, assim como a consolidação da propriedade em alienação fiduciária de coisa móvel (HC 81319, pleno, julgado em 24.4.02).

Com igual razão, é constitucional a consolidação da propriedade na forma do art. 26 da Lei 9.514/97. O autor também deixou de depositar ou pagar os valores incontroversos, na forma do art. 50, §1º, da Lei 10931/04. Na ausência de depósito, não pode ser deferida a antecipação de tutela, conforme tem entendido o TRF da 4ª Região (TRF4, AG 2005.04.01.057826-0, Terceira Turma, Relator Vânia Hack de Almeida, publicado em 07/06/2006) e nem discriminou ou depositou os valores controversos, na forma do §2º do referido artigo. (...)

8. Mantenho integralmente a sentença. (TRF/4ª Região, Processo: 200671080089787/RS; Órgão Julgador: Terceira Turma; Relator Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz; Fonte D.E. de 03/10/2007 ). Trata-se, in casu, de alienação fiduciária de bem imóvel atinente ao Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no Sistema Financeiro de Habitação – Carta de Crédito Individual FGTS/Programa Minha Casa Minha Vida – CCFGTS/PMCMV – SFH de n. 8.4444.2122977-3, datado de 10/07/2019 (Id 2128622840), sendo certo que, consoante posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, sendo possível a purgação da mora até a arrematação.

Lado outro, é certo que é possível a renegociação da dívida desde que as duas partes estejam de acordo, não podendo o Poder Judiciário se imiscuir nessa relação para impor as condições convenientes ao mutuário se não há demonstração de qualquer abuso ou ilegalidade. A renegociação dos termos contratuais é uma liberalidade do agente financeiro. De início, tem-se que a dação em pagamento, que sequer foi ofertada pelo autor, demanda aquiescência da instituição financeira credora, nos termos do art. 356 do Código Civil, mostrando-se incabível qualquer determinação direcionada à instituição financeira ré no sentido de aceitar bem diverso do pactuado, nos termos do art. 313 do Código Civil, que assim dispõe: Art. 313.

O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa. Na alienação fiduciária o devedor ou fiduciante transmite a propriedade ao credor ou fiduciário, constituindo em favor deste uma propriedade resolúvel, nos termos do art. 22 da referida lei. Ocorrendo o inadimplemento do contrato e decorrido o prazo para a purgação da mora, a propriedade é consolidada em nome do credor/fiduciário.

É o que determina o art. 26 da Lei 9.514/97: Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.

27. (texto original sem destaques) No caso em apreço, foram designados leilões atinentes ao aludido imóvel, cuja primeira data foi designada para 09/07/2024, e, em relação ao segundo, para 18/07/2024 (Id 2128623000), sendo certo que não foi colacionada pela parte autora a certidão atualizada do aludido imóvel, considerando-se que a carreada aos autos data de 22/07/2019 (Id 2128622840 – Págs. 4-5), não havendo, portanto, qualquer informação nos autos atinentes à consolidação da propriedade, bem como no que tange à mencionada ausência de notificação pessoal dos devedores para purgarem a mora, ônus que lhe incumbia (art. 373, I, do CPC).

No caso em testilha, decerto aplica-se à hipótese a previsão contida no Decreto-lei de nº 70/66, art. 31, §1º, tem-se que, recebida a solicitação da execução da dívida, o agente fiduciário, nos dez dias subsequentes, promoverá a notificação do devedor, por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos, concedendo-lhe o prazo de vinte dias para a purgação da mora. (Redação dada pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990).

Neste ponto, tem-se que “as razões pelas quais se considera regular a consolidação da propriedade pelo rito da Lei 9.514/97 são semelhantes àquelas que fundamentam a regularidade da execução extrajudicial pelo Decreto-lei 70/66. Ademais, o artigo 39, I da Lei 9.514/97 faz expressa referência aos artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66, com a ressalva de que a posição do mutuário na alienação fiduciária em garantia é mais precária que na hipoteca.

Por essa razão, no âmbito do SFH e do SFI, as discussões em torno da execução extrajudicial pelos referidos diplomas legais se confundem”, sendo que “desde a aprovação da Lei 13.465/17, se houver suspeita motivada de ocultação, há ainda a possibilidade de intimação por hora certa por meio de qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho ou funcionário da portaria (art. 26, § 3º-A e § 3º-B da Lei 9.514/97).

A partir da mesma Lei 13.465/17, quanto às datas, horários e locais de realização dos leilões, há apenas previsão de comunicação do devedor por meio do envio de correspondência aos endereços constantes do contrato mensagem por endereço eletrônico (art. 27, § 2º-A da Lei 9.514/97). É de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional.

Em outras palavras, cabe ao devedor que pretende anular a execução extrajudicial comprovar que efetivamente tem condições de purgar a mora.” (ApCiv 5000001-43.2016.4.03.6102; Rel. Juiz Federal Convocado NOEMI MARTINS DE OLIVEIRA, TRF3 - 1ª Turma, Dje em 21/02/2020). Ademais, tal como resta consubstanciado no entendimento exarado pelo STJ no AgInt no Resp nº 1889403/PR, tem-se que, in verbis: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO -

DECISÃO

MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AGRAVADO.

1. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997. (AgInt no AREsp 1286812 /SP, TERCEIRA TURMA, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 10/12/2018, Dje 14/12/2018).

2. Agravo interno desprovido. (AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1889403 – PR; STJ; Quarta Turma; Rel. Min. MARCO BUZZI; Dje em 25/10/2021). Assim, afere-se que eventuais informações constantes do Registro de Imóveis da Comarca de Águas Lindas de Goiás gozam de presunção relativa de veracidade, não ilidida documentalmente pela parte autora, sobrelevando-se, que, inclusive, tal como acima mencionado, não foi colacionada pela parte autora a certidão atualizada atinente ao aludido imóvel, bem como não demonstrou que os solicitou perante o cartório competente, ônus que lhe incumbia (art. 373, I, do CPC), tudo a ressoar, ao menos em sede de cognição sumária, plausível a observância aos ditames legais para a consolidação da propriedade do imóvel.

Ademais, tal como exposto linhas acima, o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. Em outras palavras, cabe ao devedor que pretende anular a execução extrajudicial comprovar que efetivamente tem condições de purgar a mora.

Neste ponto, verifica-se que não restou demonstrado que o devedor tem efetivamente condições de purgar a mora, uma vez que esta deverá ser efetivada no valor integral do débito, acrescida de seus consectários legais, tal como demonstrado linhas acima, sobrelevando-se que não restou comprovada, ainda, qualquer mácula ao contrato em testilha, no tocante à mencionada ocorrência de fraude perpetrada por terceiros.

Portanto, ausente a probabilidade do direito invocado, resta prejudicada a análise sobre o periculum in mora.

Do exposto, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela. [...] JÁ na fase de sentença, não há elementos aptos a afastarem as razões ali expostas, considerando-se, inclusive, que diante da certidão atualizada do imóvel carreada (Id 2141844942), verifica-se que houve a consolidação da propriedade em favor da CEF ao respectivo imóvel em 13/02/2023, tendo em vista que não foi purgada a mora no prazo legal, sendo certo, no entanto, que a parte autora não carreou cópia integral do processo de execução extrajudicial da garantia do contrato em testilha, ônus que lhe incumbia, à luz do art. 373, I, do CPC.

Afere-se que a parte autora reconhece o inadimplemento na petição inicial. Dessa forma, a mora é incontroversa, o que em tese daria direito a parte ré a proceder à execução do contrato pela via extrajudicial, conforme previsto legalmente. A consolidação da propriedade é consequência do inadimplemento e da aplicação da legislação específica (Lei 9.514/97), não sendo plausível a alegação de incompatibilidade com a Constituição da República.

A mera discussão do contrato não tem o condão de impedir a consolidação da propriedade. Nesta modalidade, o fiduciante é investido na posse do bem na qualidade de proprietário sob condição resolutiva e, caso quite a dívida, objeto do contrato, torna-se titular da propriedade plena, ou seja, com o pagamento da dívida, a propriedade fiduciária do imóvel resolve-se, deixa de existir. Da mesma forma, vencida e não paga a dívida, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, perdendo o fiduciante qualquer direito sobre o bem.

Inexiste, ainda, qualquer inconstitucionalidade no regime legal de financiamento com alienação fiduciária de imóvel, que contrabalanceia, de forma adequada, os interesses do credor e do devedor, sendo certo, ademais, que o direito constitucional à moradia não ostenta concretização suficiente para justificar a manutenção da posse direta do imóvel a despeito do inadimplemento e do preenchimento dos requisitos legais para a consolidação da propriedade na pessoa do credor fiduciário.

Nesse cenário, restaria à parte autora o exercício da faculdade (direito de preferência) prevista no art. 27, § 2º-B da Lei 9.514/97, na redação dada pela Lei 13.465/17: “§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos”.

JÁ o art. 27, §3º, da Lei 9.514/97 esclarece: “Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.” Demais disso, a situação de desemprego involuntário ou de redução da renda do mutuário não implica rompimento da base objetiva do negócio jurídico, pois que o fato superveniente ora alegado, qual seja, a diminuição da renda do autor, não altera a equação econômico-financeira do contrato, tampouco afeta a relação de equivalência entre as prestações.

Observe-se que os fatos específicos e relacionados a uma situação particular de um consumidor determinado, à época dos fatos, como é o caso do desemprego, do divórcio, do nascimento de filhos, não são suficientes, em princípio, para romper a base objetiva do negócio jurídico, porque incapazes de produzir qualquer benefício em favor do prestador de serviços. Destaco que a alegação de que a parte autora não foi regularmente notificada para purgar a mora ou intimada acerca das datas dos leilões não é verossímil, pois, em regra, a CEF observa esta obrigação e prova que deu ciência ao devedor das providências para execução extrajudicial da garantia contratual.

Não há, portanto, ilegalidade ou nulidade no procedimento, uma vez que a intimação foi realizada na forma legal, e a parte autora não trouxe aos autos elementos capazes de infirmar a validade dos atos praticados. Finalmente, em relação à arguição da parte autora de que o prazo para purgação da mora seria de 45 dias, e não apenas de 15 dias, por tratar-se de imóvel vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, tem-se que, mesmo em tais hipóteses, para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ser considerada válida, deve-se observar o procedimento especificado no indigitado diploma legal, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º, que estabelece que os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias.

Neste sentido:

EMENTA

SFH. CONTRATO PARA AQUISIÇÃO DE TERRENO E CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV. INADIMPLEMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/97 E DECRETO-LEI Nº 70/66. CONSTITUCIONALIDADE. LEI Nº 13.465/17. MARCO TEMPORAL. DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO. PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO. EDITAL. DILIGÊNCIAS PARA LOCALIZAÇÃO DO DEVEDOR NÃO DEMONSTRADAS.

APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

1. Na modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida.

2. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, pode requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.

3. Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ser considerada válida, deve-se observar o procedimento especificado na referida norma, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º, que estabelece devam os mutuários ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias.

4. Consoante o art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66, aplicável ao caso por força do art. 39 da Lei nº 9.514/97, é lícito purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, desde que, no valor, estejam compreendidos, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade.

5. A Lei nº 13.465/2017 restringiu a aplicação das disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, "exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca", não mais se aplicando aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário, o qual estabelece a garantia fiduciária, e não a hipotecária, e assegura ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, nos termos do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97.

6. Em atenção ao princípio da segurança jurídica e em respeito ao ato jurídico perfeito, não é o registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel o marco temporal para a aplicação das novas regras implantadas pela Lei nº 13.465, vigente a partir de 12/07/2017, mas, sim, a data em que firmado o contrato de alienação fiduciária.

7. Encontra-se pacificada na jurisprudência a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66, bem como do procedimento da alienação fiduciária de coisa imóvel estabelecido na Lei nº 9.514/97.

8. Tendo sido o contrato de alienação fiduciária firmado posteriormente à vigência da Lei nº 13.465/2017, resta assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do §3º do art. 27 da Lei nº 9.514/97, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária, consoante dispõe o art. 26-A, parágrafo 2º, da mesma Lei nº 9.514/97.

9. O §4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97 determina que a intimação do devedor fiduciante deverá ser promovida por edital, quando este "encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível", o que não se evidenciou na espécie, pois o proponente comprovou documentalmente que reside no imóvel objeto desta lide e a CEF, de sua parte, não apresentou documentação hábil a demonstrar que tenha sido realizada qualquer tentativa para localizá-lo.

10. Irregularidade da notificação do autor, via edital, para purgação da mora reconhecida, por violação ao disposto no art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/97, devendo ser anulada a consolidação da propriedade em favor da CEF.

11. Apelação não provida. Pedido de concessão de tutela de urgência deferido. (APELAÇÃO CÍVEL ..SIGLA_CLASSE: ApCiv 5000745-03.2024.4.03.6120 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, TRF3 - 1ª Turma, DJEN DATA: 10/09/2025 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.) Assim, não há nos autos qualquer comprovação de conduta ilícita ou desvio de finalidade por parte da instituição financeira, sendo, portanto, incabível a imputação de responsabilidade objetiva por eventual dano decorrente de procedimento conduzido nos estritos termos legais.

3.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, rejeito os pedidos formulados na petição inicial (art. 487, I, CPC). Diante da sucumbência, condeno a parte autora nas custas processuais e em honorários de advogado, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC; esta obrigação ficará suspensa pelo prazo de cinco anos, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, em virtude do benefício da assistência judiciária gratuita.

Opostos embargos de declaração à sentença prolatada, dentro do prazo legal, dê-se vista dos autos à Parte embargada, vindo-me, após, os autos à conclusão. Interposta(s) que seja(m) apelação(ções) à sentença, intime(m)-se a(s) Parte(s) apelada(s) a oferecer(em) contrarrazões de apelação no prazo legal; havendo, pelo apelado, apelação adesiva ou questões suscitadas em preliminar de contrarrazões (art. 1.009, § 2º e 1.010, § 2º, CPC), o apelante deverá ser intimado a responder em 15 (quinze) dias, observado, se for o caso, o direito ao prazo em dobro Decorrido(s) que seja(m) o(s) prazo(s), remetam-se os autos ao TRF da 1ª Região, com as cautelas de estilo (art. 1.010, § 3º, CPC).

Inocorrente(s) recurso(s) de apelação, bem por isso transitada em julgado, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Goiânia, (data conforme assinatura eletrônica). LEONARDO BUISSA FREITAS Juiz Federal