PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Luziânia-GO Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Luziânia-GO
SENTENÇA
TIPO "A" PROCESSO: 1043473-96.2024.4.01.3400 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: ANDRE LUIS MARTINS DE SOUSA REPRESENTANTES POLO ATIVO: JORDAO PORTUGUES DE SOUZA - DF32537 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, proposta por ANDRE LUIS MARTINS DE SOUSA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em que se objetiva a declaração de nulidade da execução extrajudicial referente ao imóvel objeto do contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária em garantia celebrado pelas partes, a fim de que seja oportunizada a purgação da mora.
Sustenta, em síntese, a nulidade do processo de execução extrajudicial promovido pela CEF, eis que não se procedeu à notificação pessoal do mutuário para purgação da mora, nos termos do art. art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97. Alega, ainda, a abusividade do valor cobrado pela CEF em razão da incidência de juros capitalizados. Juntou documentos. Informação de prevenção negativa no ID 2133475380. Declínio de competência pela SJDF no ID 2133722841.
A tutela provisória de urgência foi indeferida no ID 2136976101. A CEF foi citada no ID 2139200961, mas não apresentou defesa. Vieram os autos conclusos.
É o relatório.
Fundamento e decido. A Caixa Econômica Federal, embora devidamente citada, não apresentou defesa. Em razão disso, decreto a sua revelia. A revelia, contudo, não implica na automática procedência do pedido, mas, apenas, na presunção relativa de veracidade dos fatos alegados, sendo descabida a mesma presunção quanto à matéria de direito. Nesse sentido, destaque-se o entendimento do c. Superior Tribunal de Justiça, in verbis: AGRAVO REGIMENTAL.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. FAMÍLIA. DIVÓRCIO DIRETO. REVELIA. OPÇÃO PELO USO DE NOME DE SOLTEIRA. MANIFESTAÇÃO EXPRESSA DE VONTADE. NECESSIDADE. RECURSO DESPROVIDO. (...)
2. Os efeitos da revelia não abrangem as questões de direito, tampouco implicam renúncia a direito ou a automática procedência do pedido da parte adversa. Acarretam simplesmente a presunção relativa de veracidade dos fatos alegados pelo autor (CPC, art. 319) (AgRg no AREsp 204.908/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 04/11/2014, DJe 03/12/2014 ). Dado que não existem questões processuais pendentes ou preliminares a analisar, passo ao julgamento antecipado da lide com exame do mérito, nos moldes do artigo 355, inciso I do CPC.
Verifico que a parte autora celebrou com a instituição financeira contrato de financiamento imobiliário, com base nas regras do sistema financeiro habitacional da Lei nº 9.514/07. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto na Lei nº. 9.514/1997, inadimplida a obrigação pelo fiduciante, a propriedade se consolida em favor do credor fiduciário. O contrato em testilha, repito, foi firmado nos moldes da Lei nº. 9.514/1997, que dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário, com alienação fiduciária em garantia.
Ao realizar o contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária do imóvel, o fiduciante assume o risco de, em se tornando inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor, pois o bem, na realização do contrato, é gravado com direito real, estando, desse modo, ciente das consequências que o inadimplemento pode ensejar. Para que a consolidação da propriedade do bem alienado possa legalmente ocorrer em favor do credor fiduciário é necessário que o agente financeiro promova a intimação pessoal do devedor para purgar a mora no prazo de quinze dias, através de diligência praticada pelo oficial do competente Registro de Imóveis.
Nesse caso, deverá a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação, tudo na forma do art. 26 da lei em referência. Uma vez consolidada a propriedade em favor do agente financeiro, exsurge o direito deste de alienar o bem em leilão extrajudicial, no prazo de trinta dias, contados da data de registro da consolidação da propriedade na matrícula do bem, conforme prescreve o art. 27, da Lei nº. 9514/1997.
O prazo de 30 (trinta) dias, segundo o STJ, para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal – inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário (Precedente: STJ, REsp 1649595/RS, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, Dje 16/10/2020). Lado outro, para que os leilões do imóvel consolidado possam ser realizados de forma legítima, após a vigência da Lei nº. 13.465/2017, deverá ser obedecido o art. 27, § 2º-A, da Lei nº. 9.514/1997, que dispõe que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, a fim de possibilitar o exercício do direito de preferência (art. 27, §º 2º-B, da Lei nº. 9514/1997).
Ou seja, não se faz necessária a intimação pessoal do devedor para o exercício do direito de preferência, bastando o envio de comunicação a respeito pela via postal ou eletrônica. A ausência de remessa da referida comunicação pode acarretar a anulação dos leilões extrajudiciais. É importante ter em mente que o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 é composto de duas fases. Na primeira, a CEF envia ao cartório de registro de imóveis da matrícula respectiva a solicitação de notificação para purgação da mora.
Ou seja, a notificação para purgação da mora é ato do cartório de registro de imóveis, não, da CEF. É o que estabelece o art. 26, da Lei nº 9.514/1997: Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.
Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.
27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Ora, se a própria lei imputa ao cartório de imóveis as diligências de notificação para purgação da mora, cabe exclusivamente a ele, cartório, a sua observância. Não se pode imputar à CEF a prova de que o cartório observou as prescrições da lei no ato de notificação. A Lei nº 8.935/19947, que regula a profissão dos notários e registradores, dispõe no seu art. 3º: "Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro".
A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), por sua vez, confere à certidão do oficial do cartório fé pública: Art.
16. Os oficiais e os encarregados das repartições em que se façam os registros são obrigados: 1º a lavrar certidão do que lhes for requerido; 2º a fornecer às partes as informações solicitadas. Art.
17. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido. § 1º O acesso ou o envio de informações aos registros públicos, quando realizados por meio da internet, deverão ser assinados com o uso de assinatura avançada ou qualificada de que trata o art. 4º da Lei nº 14.063, de 23 de setembro de 2020, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 2º Ato da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça poderá estabelecer hipóteses de uso de assinatura avançada em atos que envolvam imóveis. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) Art.
18. Ressalvado o disposto nos arts. 45, 57, § 7o, e 95, parágrafo único, a certidão será lavrada independentemente de despacho judicial, devendo mencionar o livro de registro ou o documento arquivado no cartório. (Redação dada pela Lei nº 9.807, de 1999) Art.
19. A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais, não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias. (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975) § 1º A certidão de inteiro teor será extraída por meio reprográfico ou eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) § 2º As certidões do registro civil das pessoas naturais mencionarão a data em que foi lavrado o assento. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) § 3º Nas certidões de registro civil, não se mencionará a circunstância de ser legítima, ou não, a filiação, salvo a requerimento do próprio interessado, ou em virtude de determinação judicial. (Incluído dada pela Lei nº 6.216, de 1975) § 4o As certidões de nascimento mencionarão a data em que foi feito o assento, a data, por extenso, do nascimento e, ainda, expressamente, a naturalidade. (Redação dada pela Lei nº 13.484, de 2017) § 5º As certidões extraídas dos registros públicos deverão, observado o disposto no § 1º deste artigo, ser fornecidas eletronicamente, com uso de tecnologia que permita a sua impressão pelo usuário e a identificação segura de sua autenticidade, conforme critérios estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, dispensada a materialização das certidões pelo oficial de registro. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) § 6º O interessado poderá solicitar a qualquer serventia certidões eletrônicas relativas a atos registrados em outra serventia, por meio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 7º A certidão impressa nos termos do § 5º e a certidão eletrônica lavrada nos termos do § 6º deste artigo terão validade e fé pública. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) Sendo o ato do oficial de registro dotado de fé pública, a se reconhecer tal valor probatório, não se está a exigir da parte contrária prova de fato negativo, mas, sim, de fato desconstitutivo da fé pública da qual é dotada a certidão do cartório de registro imobiliário.
Não obstante, a anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhada da demonstração, pelo devedor, de que foi prejudicado em sua intenção real e concreta de purgar a mora, permitindo o prosseguimento regular da relação obrigacional, ou de exercer o direito de preferência na reaquisição bem levado a leilão extrajudicial.
Nesse sentido, já se manifestou a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DE IMÓVEL. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA AGRAVADA. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO DEVEDOR DA REALIZAÇÃO DA HASTA PÚBLICA. APLICAÇÃO DE ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL PARA QUESTIONAR O JULGADO.
FUNDAMENTO RELEVANTE NÃO ATACADO NO RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Não se desconhece a jurisprudência desta Corte Superior no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Precedente.
2. Como se extrai do acórdão, seu fundamento central para não declarar a nulidade dos 2 (dois) leilões extrajudiciais foi a ausência de interessados. Dessa forma, depreende-se que não haveria interesse recursal para questionar o julgado, em razão da falta de prejuízos à parte insurgente.
3. A agravante não atacou, diretamente e de forma clara e precisa, a premissa de que não houve interessados nos leilões, embora seja um fundamento suficiente para a manutenção do julgado. Essa deficiência recursal enseja o óbice da Súmula 283/STF.
4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1956683/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/11/2021, Dje 02/12/2021) (grifei) Ressalte-se que a questão da purgação da mora tardia passou a obedecer nova disciplina com advento da Lei n° 13.465, publicada em 06/09/2017, ao inserir o § 2° B no art. 27 da Lei n° 9.514/97. Não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.
Assentadas essas premissas, passo ao exame do caso concreto. Quanto à alegação de nulidade do processo de execução extrajudicial pela ausência de intimação do mutuário para purgar a mora, quando da apreciação do pedido de tutela provisória, proferi decisão nos seguintes termos (ID 2136976101): Tendo em vista que as partes não trouxeram aos autos qualquer fato ou informação nova, mantenho o mesmo entendimento.
Ressalto que, diante da ausência de qualquer documentação referente ao procedimento administrativo, e de se considerar válida a prova constante dos autos de que foi cumprida a formalidade legal invocada, eis que pela certidão de ID 2133378566 - Pág. 2, o cartório consignou que foi realizado o procedimento disciplinado no artigo 26 da lei nº 9.514/97, sem que houvesse a purgação da mora. Vejamos: O autor não apresenta qualquer elemento apto a indicar a inexistência ou impropriedade da referida intimação para purgar a mora.
É certo que a forma normal de cientificação do devedor para os atos executórios e purgação da mora é a notificação pessoal por intermédio do Cartório competente, regra estabelecida pelo § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/07. Todavia, frustrada essa forma de notificação, é cabível a notificação do devedor por edital, procedimento que está legitimado pelo § 4º do mesmo artigo, aplicável também para a realização do leilão.
Também não há previsão legal de esgotamento de outros meios de localização, de modo que, não sendo encontrado o mutuário em seu endereço, resta configurado que o devedor se encontrava em local ignorado, incerto ou inacessível para fins de intimação por edital. Observo que não há notícia nos autos de que os mutuários tenham informado à CEF eventual mudança de endereço. Dessa forma, certificado pelo Cartório competente que não foi possível intimar pessoalmente o devedor para purgar a mora, uma vez que não foi localizado no imóvel financiado, é legítima a notificação por edital (nesse sentido: AC 200635000140981, Juíza Federal Hind Ghassan Kayath (conv.), TRF1 – SEXTA TURMA, e-DJF1 DATA: 11/03/2013, PÁG. 307).
Ressalte-se que não há vedação legal à realização das intimações exclusivamente em horário comercial. Não é admissível que a CEF diligencie ad eternum à residência do mutuário para tentar notificá-lo pessoalmente, tendo sido correto, no caso em apreço, o prosseguimento do processo pela notificação por edital. Em relação à alegada nulidade pela falta de intimação dos leilões, observo que, com o advento da Lei n.º 13.465/2017, que alterou o artigo 27 da Lei n.º 9.514/1997, firmou-se, na jurisprudência, o entendimento no sentido de que (1.1) o devedor deve ser intimado/notificado acerca das datas dos leilões extrajudiciais, para que possa exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, e (1.2) não é exigível que tal comunicação seja pessoal, bastando o encaminhamento de correspondência ao endereço indicado no contrato, inclusive eletrônico.
No entanto, conforme asseverado nas linhas antecedentes, o requerimento de anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com fundamento em irregularidades do procedimento deve ser instruído da demonstração, pelo devedor, de que foi prejudicado em sua intenção real e concreta de purgar a mora, possibilitando o prosseguimento da relação obrigacional, ou de exercer o direito de preferência na reaquisição bem levado a leilão extrajudicial.
Dito diversamente, o reconhecimento de qualquer nulidade no procedimento de consolidação da propriedade, da venda em leilões públicos ou de forma direta a terceiro, depende da demonstração de prejuízo e da comprovação de que o devedor possuía condições de, conforme o caso, purgar a mora ou exercer o direito de preferência na aquisição do bem. Trata-se, com efeito, de aplicação dos princípios pás de nullité sans grief e da conservação dos negócios jurídicos.
Registre-se que a ciência para fins de leilão não deve ser tido como um fim em si mesmo. Para além de cientificar os devedores acerca da pretensão da credora em vender o bem, faculta àqueles o direito de preferência na compra do imóvel leiloado (art. 27, § 2o-B), não havendo previsão para fins de purgação da mora, que se esvaiu na etapa anterior com a notificação pessoal por oficial de cartório. Dessa forma, não se vislumbra nulidade na realização dos leilões extrajudiciais, já que a parte autora teve ciência inequívoca de sua realização em data anterior, e, ressalte-se, não demonstrou ter apresentado qualquer proposta à CEF para manter o bem, inclusive entre o interstício até a venda on line.
Ademais, o requerente não comprovou que possuía recursos para exercer o direito de preferência na reaquisição do imóvel. Ao revés, pois em momento algum demonstrou intenção sincera e concreta de efetuar o depósito do quantum necessário ao exercício do direito de preferência. Argumenta, na inicial, pelo direito do mutuário à purgação da mora correspondente, tão somente, às prestações atrasadas, sem incidência de juros e atualização monetária.
A bem da verdade, o ajuizamento da presente demanda somente serviu ao objetivo de protelar a posse do bem por eventual adquirente. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. APELAÇÃO IMPROVIDA.
I - As razões pelas quais se considera regular a consolidação da propriedade pelo rito da Lei 9.514/97 são semelhantes àquelas que fundamentam a regularidade da execução extrajudicial pelo Decreto-lei 70/66. Ademais, o artigo 39, I da Lei 9.514/97 faz expressa referência aos artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66. No âmbito do SFH e do SFI, as discussões em torno da execução extrajudicial pelos referidos diplomas legais se confundem em larga medida.
II - O procedimento próprio previsto pelo Decreto-lei 70/66 garante ao devedor a defesa de seus interesses ao prever a notificação para a purgação da mora (artigo 31, § 1º), não sendo incomum, mesmo nessa fase, que o credor proceda à renegociação das dívidas de seus mutuários, ainda que não tenha o dever de assim proceder. No mesmo sentido é o artigo 26, caput e §§ 1º, 2º e 3º da Lei 9.514/97.
III - Não é negado ao devedor o direito de postular perante o Poder Judiciário a revisão do contrato e a consignação em pagamento antes do inadimplemento, ou, mesmo com a execução em curso, o direito de apontar irregularidades na observância do procedimento em questão que tenham inviabilizado a sua oportunidade de purgar a mora.
IV - A matéria é objeto de ampla e pacífica jurisprudência nesta Corte, em consonância com o entendimento ainda dominante no Supremo Tribunal Federal, segundo o qual o Decreto-lei nº. 70/66 foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988.
V - No tocante ao regramento do Decreto-lei 70/66, é corriqueira a alegação de irregularidade na execução em virtude da escolha unilateral do agente fiduciário pela mutuante, a qual, todavia, não se baseia em previsão legal ou contratual. A exigência de notificação pessoal se restringe ao momento de purgação da mora, não se aplicando às demais fases do procedimento. Mesmo nesta hipótese, quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, é possível a notificação por edital, nos termos do artigo 31, § 2º do Decreto-lei 70/66 e artigo 26, § 4º da Lei 9.514/97.
VI - É de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional.
VII - Em suma, não prosperam as alegações de inconstitucionalidade da execução extrajudicial e de descumprimento do procedimento previsto pelo Decreto-lei 70/66 e pela Lei 9.514/97.
VIII - A inadimplência do devedor que passa por dificuldades financeiras, quando não há qualquer pedido que possa implicar na revisão da dívida, não é fundamento suficiente para obstar o vencimento antecipado da dívida ou a consolidação da propriedade fiduciária, razão pela qual o prosseguimento da execução prevista na Lei 9.514/97 representa exercício regular de direito pelo credor, que não está obrigado a renegociar a dívida.
HÁ que se destacar que, na hipótese de execução da dívida, nada impede que o devedor zele para que não ocorra arrematação por preço vil, protegendo seu patrimônio e evitando o enriquecimento ilícito da instituição credora, ou ainda que o devedor requeira a devolução dos valores obtidos com a execução que sobejarem a dívida.
IX - Apelação improvida. (APELAÇÃO CÍVEL ..SIGLA_CLASSE: ApCiv 5027219-81.2018.4.03.6100 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, ..RELATORC:, TRF3 - 1ª Turma, DJEN DATA: 07/05/2021 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.) (grifei) Nesse sentido, o mais recente julgado do TRF da 1ª Região: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL.
LEI Nº 9.514/97. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ALEGAÇÃO DE NULIDADE. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. NÃO COMPROVAÇÃO. ÔNUS DA PROVA. ART. 373, I, DO CPC. LEILÕES NEGATIVOS. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO. TEMA 982 DO STF. HONORÁRIOS RECURSAIS. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente pedido de declaração de nulidade de consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal e do procedimento de execução extrajudicial de imóvel adquirido mediante contrato de alienação fiduciária.
2. Controvérsia que se cinge à regularidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, especificamente quanto à validade da notificação para purgação da mora e para exercício do direito de preferência nos leilões, bem como à distribuição do ônus da prova e à constitucionalidade do procedimento.
3. A certidão imobiliária comprova que a autora foi regularmente notificada pelo Cartório de Registro de Imóveis para purgar a mora, gozando tal documento de presunção de legitimidade e veracidade que somente pode ser afastada mediante inequívoca prova em contrário, ônus do qual a apelante não se desincumbiu.
4. O STJ estabeleceu que a intimação por carta com aviso de recebimento para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel, regrado pela Lei n. 9.514/1997, pressupõe o envio de notificação extrajudicial ao endereço indicado no instrumento contratual, sendo dever da parte devedora manter endereço atualizado (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.968.086/PR).
5. A alegação de ausência de notificação sobre os leilões perde relevância diante da comprovação de que os leilões foram negativos, resultando na extinção da dívida, conforme previsto no art. 27, §§ 5º e 6º da Lei nº 9.514/1997, o que beneficiou a própria apelante.
6. O procedimento de consolidação tramita no cartório de registro de imóveis e seu acesso é amplamente garantido ao devedor fiduciante. Ao questionar a nulidade do procedimento executivo, cabia à autora ter diligenciado a obtenção, junto ao cartório, de cópia integral do processo administrativo de consolidação e instruído os autos com elementos objetivos aptos a demonstrar a irregularidade apontada.
7. O STF fixou a tese de que é constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal (Tema 982).
8. As dificuldades financeiras do devedor e tentativas frustradas de negociação, embora compreensíveis no plano fático, não constituem fundamentos jurídicos aptos a invalidar o procedimento de execução extrajudicial, pois a Lei nº 9.514/1997 não condiciona o exercício do direito de consolidação da propriedade à prévia tentativa de renegociação ou à análise da situação financeira do devedor.
9. Apelação não provida.
10. Honorários advocatícios majorados em 2% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida à parte autor. (AC 1004140-47.2023.4.01.3506, DESEMBARGADOR FEDERAL PABLO ZUNIGA DOURADO, TRF1 - DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, PJe 07/07/2025 PAG No que tange à insurgência contra a suposta incidência de juros capitalizados (anatocismo), é imperioso ressaltar que a jurisprudência pátria, consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmulas 539 e 541), admite a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano em contratos celebrados após a edição da MP nº 1.963-17/2000 (reeditada sob o nº 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada.
Contudo, para além da análise da legalidade da cláusula, a procedência de tal pedido revisional exige a efetiva demonstração de que o encargo foi aplicado em desconformidade com os parâmetros legais ou contratuais, ônus do qual a parte autora não se desincumbiu. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento pela Corte Especial do REsp 1070297-PR, submetido ao rito do art. 543-C, entendeu que a utilização da Tabela Price como forma de amortização da dívida constituída nos contratos de mútuo celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação não enseja, por si só, a incidência de anatocismo.
Assim, a utilização do Sistema Francês de Amortização de juros não faz presumir a ocorrência de ilegalidade, não isentando o requerente de prová-la pelos meios cabíveis. A problemática é gerada, na verdade, quando o valor da prestação é tão baixo que não abarca sequer a parcela referente aos juros. É o que chamamos de amortização negativa: a prestação não cobre nem os juros, cuja fração em aberto voltará a integrar o principal (saldo devedor), incidindo novamente juros (anatocismo) no mês seguinte.
Dessa forma, inexistindo prova técnica ou documental que ateste o vício na evolução da dívida, e diante da conformidade do contrato com os enunciados sumulares dos Tribunais Superiores, a rejeição do pedido de revisão dos juros capitalizados é medida que se impõe. A improcedência deste tópico fundamenta-se na estrita observância ao princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e na ausência de demonstração de qualquer fato constitutivo do direito alegado, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil.
Nessas circunstâncias, a improcedência do pedido anulatório é medida que se impõe.
Ante o exposto, rejeito a preliminar suscitada, e, no mérito, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais remanescentes, se houver, bem como de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento), do valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º e 3º do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da justiça gratuita deferida (art. 98, § 3º, CPC).
P.R.I. Havendo apelação, intime-se a parte contrária para contrarrazões, no prazo legal. Oportunamente, remetam-se os autos ao TRF para processamento e julgamento da apelação. Sem recurso, certifique-se o trânsito em julgado e arquivem-se os autos. Luziânia-GO. TÁRSIS AUGUSTO DE SANTANA LIMA Juiz Federal
