PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Distrito Federal 8ª Vara Federal Cível da SJDF
SENTENÇA
TIPO "A" PROCESSO: 1065794-28.2024.4.01.3400 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: SHEILA ALVES DA SILVA REPRESENTANTES POLO ATIVO: BRUNO DE SIQUEIRA PEREIRA - DF20601 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: LEONARDO DA COSTA ARAUJO LIMA - GO26929
SENTENÇA
I –
RELATÓRIO
SHEILA ALVES DA SILVA ingressa com ação de procedimento comum contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a fim de que seja realizada a baixa da hipoteca gravada na matrícula 228.436, do 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, relacionado ao imóvel “Apartamento 1308 e vaga de garagem, situado à Rua 35 Sul, Lote 17, Águas Claras/DF”. Contestação no ID 2154673139. Réplica no ID 2175979150. Não houve produção de novas provas.
II – FUNDAMENTAÇÃO Passo ao julgamento antecipado da lide (art. 355, I, do CPC). Inicialmente, rejeito a alegação de ilegitimidade da Caixa Econômica Federal, pois ela é a responsável pelo cancelamento da hipoteca (objeto desta demanda) resultante do instrumento particular de financiamento firmado com a incorporadora em 8 de junho de 2007 para a construção do empreendimento onde se localiza o imóvel da autora.
Por este motivo, indefiro o pedido da Caixa de inclusão da incorporadora Constam Incorporações e Participações Ltda. no polo passivo da lide. Quanto ao mérito, a autora firmou em 2018 o contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel descrito na inicial, o qual possuía ônus real, anterior à promessa de compra e venda, consistente em hipoteca gravada em favor da CEF, credora da Constam Incorporadora, por contrato de mútuo (doc. 04), firmado, justamente, para edificação do empreendimento imobiliário.
A Autora possuía ciência de tal gravame (ID 2143983602, p. 2). Conforme se verifica na escritura pública de compra e venda juntada no ID 2143984274, datada de 16/3/2022, a autora quitou a dívida e ingressou na posse do imóvel. Para construção do empreendimento, a empresa Constam Incorporações e Participações Ltda. firmou contrato de empréstimo com a Caixa Econômica Federal em 8/6/2007, com prazo de amortização de 24 meses a contar do 1º dia do mês subsequente ao término da obra definido no cronograma físico-financeiro e com garantia real de hipoteca.
Não obstante o contrato de financiamento da obra pactuado entre o agente financeiro e a construtora, a Cláusula Oitava do contrato de promessa de compra e venda deixa claro que a entrega da unidade habitacional com a quitação de todas as obrigações pelos compradores impõe à vendedora a obrigação de outorgar a escritura definitiva do imóvel para fins de transmissão da propriedade. Logo, se o adquirente anterior liquidou a dívida e recebeu as chaves do imóvel, deveria a construtora outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda ao legítimo proprietário e também solicitar à Caixa Econômica Federal o cancelamento da hipoteca sobre a respectiva unidade residencial.
Entretanto, verifica-se que a obrigação de cancelamento da hipoteca não foi cumprida pela Caixa, pois quando a autora adquiriu o imóvel ainda constava tal gravame (vide escritura de compra e venda juntada no ID 2143984274), fato que desrespeita os princípios da força obrigatória dos contratos e da boa-fé objetiva. Com efeito, uma vez quitada a dívida, consolida-se a propriedade em nome do comprador e surge para o vendedor o dever de outorgar a escritura pública definitiva para permitir a transmissão do bem no cartório de imóveis, à luz do art. 1.245 do Código Civil.
Por outro lado, a expectativa do comprador era a de que a quitação da dívida importaria na exoneração da hipoteca e na outorga da escritura definitiva, como sinaliza o art. 422 do mesmo diploma legal. Além disso, a instituição financeira autorizou o empréstimo à incorporadora tendo pleno conhecimento de que muitas unidades estavam vendidas e que as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado entre a incorporadora e os adquirentes asseguravam a exoneração da garantia após o pagamento integral do financiamento, independentemente da liquidação da dívida contraída pelo empreendedor com o agente financeiro.
De fato, se o agente financeiro não teve o cuidado de fiscalizar se as prestações pagas pelos terceiros adquirentes das unidades autônomas estavam sendo repassadas pela construtora para pagamento do financiamento da obra, não pode exigir daqueles a responsabilidade pela liquidação do débito da incorporadora. Nesse sentido, destaco o seguinte trecho da ementa do REsp nº 187.940/SP, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJe de 21/06/1999: O direito de crédito de quem financiou a construção das unidades destinadas à venda pode ser exercido amplamente contra a devedora, mas contra os terceiros adquirentes fica limitado a receber deles o pagamento das suas prestações, pois os adquirentes da casa própria não assumem a responsabilidade de pagar duas dívidas, a própria, pelo valor real do imóvel, e a da construtora do prédio.
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema está consolidado na Súmula 308, segundo a qual a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Portanto, o terceiro de boa-fé, que adimpliu rigorosamente as obrigações contraídas no contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, não pode ser prejudicado pela dívida firmada entre a construtora e o agente financiador da obra.
Por oportuno, destaco o seguinte precedente: (...) a ratio essendi do enunciado não está, exclusivamente, na qualidade do adquirente do imóvel, nem no marco de celebração da alienação, mas, também, na compreensão de que, tendo sido pago o preço da unidade, não é legítimo que esta permaneça gravada de hipoteca, presumindo-se que o montante do pagamento (ou ao menos parte dele) foi (ou deveria ter sido) utilizado para amortizar o financiamento contratado entre a construtora/incorporadora e o agente financeiro (AC nº 0021475-76.2007.4.01.3500/GO, rel.
Desembargador Federal João Batista Moreira, TRF1, Quinta Turma, e-DJF1 de 18/06/2014, pág. 381). Na mesma linha de entendimento, colaciono o seguinte julgado: PROCESSO CIVIL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO POSTERIOR À PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INEFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL. SÚMULA 308 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. - Cinge-se a controvérsia ao cancelamento da hipoteca que recai sobre os imóveis objetos da demanda, firmada entre a construtora e o agente financeiro, posteriormente à celebração de promessa de compra e venda entre aquela e os autores. - O terceiro de boa-fé, adquirente de unidade habitacional, somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão de eventual inadimplemento da empresa construtora perante o banco financiador do empreendimento.
Destarte, afigura-se ineficaz perante o adquirente do imóvel a hipoteca concedida pela incorporadora em favor da instituição financeira. - No mesmo sentido, orienta o entendimento jurisprudencial assente no Superior Tribunal de justiça, cristalizado no verbete da súmula 308. - Tendo a parte autora comprovado o pagamento integral do preço do imóvel em questão à construtora, conforme atesta a documentação juntada aos autos, o gravame não pode subsistir, ainda que a construtora tenha deixado de adimplir suas obrigações em relação à CEF. - Considerando a simplicidade da matéria, que não necessitou acercar-se de maiores contornos probatórios, afigura-se razoável a fixação da verba sucumbencial em 5% (cinco por cento) sobre o valor atribuído à causa, a teor do disposto nos §§ 3º e 4º, do artigo 20, do CPC. - Apelações desprovidas. (AC 201251010406116, Desembargadora Federal VERA LUCIA LIMA, TRF2 - OITAVA TURMA ESPECIALIZADA, E-DJF2R - Data: 22/11/2013)
III –
DISPOSITIVO
Ante o exposto, com base no art. 487, I, do CPC, resolvo o mérito e ACOLHO O PEDIDO para determinar à Caixa Econômica Federal que promova o cancelamento da hipoteca gravada sobre o imóvel objeto da lide (Apartamento 1308 e vaga de garagem, situado à Rua 35 Sul, Lote 17, Águas Claras/DF), conforme averbação na matrícula nº 228436 do 3º Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal (2143984308).
Condeno a ré ao reembolso das custas e ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Em caso de interposição de apelação, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões. Após, subam os autos ao TRF/1ª Região. Sem recurso, certifique-se o trânsito em julgado e arquivem-se. Não sendo o caso de arquivamento, intime-se o credor para requerer o que entender de direito.
Em havendo manifestação, reclassifique-se o feito. Intimem-se. Brasília/DF, data da assinatura digital. MÁRCIO DE FRANÇA MOREIRA Juiz Federal Substituto da 8ª Vara/DF
