PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Distrito Federal 4ª Vara Federal Cível da SJDF
SENTENÇA
TIPO "A" PROCESSO: 1086331-45.2024.4.01.3400 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: GILSON VIANA BRITO REPRESENTANTES POLO ATIVO: RODRIGO STUDART WERNIK - DF55584, KARINNE FERNANDA NUNES MOURA - DF52520, JOSE BERNARDO WERNIK MIZRATTI - DF69869 e FELIPE AGUIAR VIANA - DF77984 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: EMERSON NORIHIKO FUKUSHIMA - PR22759
SENTENÇA
Cuida-se de ação pelo procedimento comum, na qual se objetiva a procedência dos pedidos para anular o leilão extrajudicial. Pedido de tutela de urgência indeferido. A CAIXA apresentou contestação. A autora apresentou réplica. Devidamente intimadas, as partes não requereram a produção de provas adicionais.
É o relatório.
DECIDO. O autor firmou contrato de financiamento imobiliário com a CAIXA em 20 de setembro de 2022 para a aquisição de um imóvel pelo valor total de R$ 140.000,00, financiando R$ 90.802,00 em 360 parcelas. Reconhece a inadimplência, mas alega que a CAIXA, sem a devida intimação pessoal, iniciou o processo de leilão extrajudicial do imóvel. Por ocasião do Agravo de Instrumento n. 1013957-12.2025.4.01.0000, o Tribunal deferiu o pedido de tutela: Não obstante os fundamentos em que se amparou a decisão agravada, vejo presentes, na espécie, os pressupostos do art. 1019, I, do CPC, a autorizar a concessão da almejada antecipação da tutela recursal, em face do seu caráter nitidamente preventivo e, por isso, compatível com a tutela cautelar do agravo, manifestada nas letras e na inteligência do referido dispositivo legal, de forma a evitar a alienação precoce do imóvel descrito nos autos, antes mesmo do julgamento final da demanda instaurada no feito principal, onde se discute a legalidade do leilão extrajudicial, bem assim o direito de renegociação da dívida em atraso.
Conforme consta dos autos, o agravante firmou contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal de bem imóvel descrito nos autos, cujas cláusulas subsumem-se aos mandamentos contidos na Lei n. 9.514/97, que estabelece, dentre outros, o procedimento de consolidação de domínio por parte da credora fiduciante, em caso de inadimplemento das obrigações financeiras do devedor fiduciário. No entanto, o art. 26 do aludido dispositivo legal estabelece que a consolidação do domínio imprescinde da necessária observância da intimação pessoal do devedor fiduciante para que, no prazo máximo e improrrogável de 15 (quinze) dias satisfaça o débito vencido e eventuais encargos de cobrança.
O art. 26 da referida norma jurídica assim dispõe: Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) É cediço que, nos termos da Lei 9.514/97 e da jurisprudência pacífica do egrégio Superior Tribunal de Justiça, é indispensável a intimação pessoal do devedor acerca da data de realização do leilão extrajudicial de bem imóvel dado em garantia por alienação fiduciária, mesmo que tenha havido intimação para purgação da mora.
Nesse sentido, vejamos as seguintes precedentes: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. AUSÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. ART. 1.021, § 4º, DO CPC. MULTA. NÃO CABIMENTO.
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997.
2. No caso concreto, rever a conclusão do tribunal de origem, que atestou a ciência inequívoca da parte devedora da data do leilão extrajudicial com a cautelar proposta com a finalidade de obstar sua realização, esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ.
3. A Segunda Seção desta Corte decidiu que a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC não é automática, pois não se trata de mera decorrência lógica da rejeição do agravo interno.
4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.208.770/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 3/5/2023, DJe de 8/5/2023.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA-
DECISÃO
MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDADO.
1. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. 1.1. Ao mesmo tempo, "a Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).
2. No caso dos autos, revela-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que se pronuncie, com base nos elementos fáticos e nas provas dos autos, se houve, ou não, ciência inequívoca dos recorrentes a respeito da data do leilão.
3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.505.040/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.) Nesta fase de cognição sumária, verifica-se que não há, nos documentos cartorários juntados pelo agravante, nem na contestação apresentada nos autos de origem, comprovação, com razoável certeza, acerca da regularidade da intimação pessoal do mutuário acerca da realização do leilão extrajudicial, nem da notificação para purgação da mora.
Com efeito, na hipótese de a CEF comprovar a devida notificação ou intimação do agravante no procedimento extrajudicial de consolidação, nos termos da lei, cabível a reapreciação desta decisão.
Registre-se que por se tratar de análise de pedido em cognição sumária, previsto no art. 296, CPC, a tutela de urgência ora analisada poderá ser reapreciada, em momento futuro, desde que o contexto fático se altere e haja requerimento fundamentado neste sentido. Nesse mesmo sentido é o entendimento jurisprudencial deste egrégio TRF1, que é firme no sentido de que, o mutuário tem o direito à suspensão do processo de execução extrajudicial do contrato de financiamento impugnado nos autos de origem, enquanto estiver em discussão judicial a regularidade do respectivo procedimento de execução, confira-se: PROCESSUAL CIVIL.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IRREGULARIDADES NO PROCEDIMENTO. SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA EXECUÇÃO E DA ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. CABIMENTO.
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência que objetivava a suspensão do leilão designado e a manutenção da agravante na posse do imóvel.
2. A orientação jurisprudencial deste tribunal é firme no sentido de que o mutuário faz jus à suspensão do processo de execução extrajudicial do contrato de financiamento questionado nos autos de origem, enquanto pendente de discussão judicial a legitimidade do respectivo procedimento de execução. Precedentes.
3. O mutuário faz jus à suspensão do processo de execução extrajudicial do contrato de financiamento questionado nos autos de origem, enquanto pendente de discussão judicial a regularidade do respectivo procedimento de execução
4. Agravo de instrumento provido, para, confirmando o pedido liminar, determinar que a agravada se abstenha de realizar o leilão do imóvel em discussão na ação principal até o julgamento do processo principal. (AG 1028622-67.2024.4.01.0000, DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 05/02/2025 PAG.)-grifei Ademais, o periculum in mora, também se revela evidente, tendo em vista que o imóvel da parte agravante poderá ser efetivamente leiloado a qualquer momento. *** Em face do exposto, defiro o pedido de antecipação da tutela recursal de urgência pleiteada, para determinar a suspensão do processo de execução extrajudicial do contrato de financiamento em referência e o leilão do imóvel descrito nos autos (ou torná-lo ineficaz, se já realizado), até o julgamento do processo principal.
Com efeito, a CAIXA não fez prova da regularidade da intimação pessoal do mutuário acerca da realização do leilão extrajudicial, nem da notificação para purgação da mora, o que demonstra o direito invocado pelo autor. Assim, como a consolidação do domínio imprescinde da necessária observância da intimação pessoal do devedor fiduciante, a procedência do pedido é medida que se impõe. Dispositivo Pelo exposto, julgo procedente o pedido, extinguindo o processo com julgamento do mérito, nos termos do artigo 487, incisos I, do Código de Processo Civil para anular o procedimento de leilão extrajudicial do imóvel objeto da ação.
Custas iniciais não recolhidas, porquanto foi concedida a gratuidade judiciária. Condeno a CAIXA ao pagamento dos honorários sucumbenciais, os quais fixo em 10% sobre o proveito econômico indicado na ação, em conformidade com o §3º do art. 85 do CPC. Sentença não sujeita ao reexame necessário. Intimações realizadas eletronicamente, com a prolação deste ato. Interposta apelação e eventuais contrarrazões, encaminhem-se os autos imediatamente ao Tribunal Regional Federal da Primeira Região, independentemente de juízo de admissibilidade (artigo 1010, §3º do CPC), cabendo à Secretaria desta Vara abrir vista à parte contrária caso em contrarrazões sejam suscitadas as matérias referidas no §1º do art. 1009, nos termos do §2º do mesmo dispositivo.
Sem recurso, certifique-se o trânsito em julgado e intimem-se. Datada e assinada eletronicamente
