Seção Judiciária do Distrito Federal 17ª Vara Federal Cível da SJDF
SENTENÇA: TIPO A PROCESSO: 1095459-26.2023.4.01.3400 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
AUTOR: ELAINE ROCHA DE CARVALHO SANT ANA, JOSUE DE OLIVEIRA SANT ANA REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por ELAINE ROCHA DE CARVALHO SANT ANA e JOSUE DE OLIVEIRA SANT ANA em desfavor da CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, objetivando: “a) que seja deferida MEDIDA LIMINAR, para obstar o Réu de prosseguir com o processo de execução extrajudicial do bem imóvel dado em garantia hipotecária, suspendendo a licitação aberta designada para o dia 02/10/2023 às 10:00 horas; bem como que se abstenha da emissão da CARTA DE ARREMATAÇÃO em favor de terceiros ou do próprio banco, em virtude de adjudicação compulsória; devendo o leiloeiro oficial Sr.
Lucas Rafael Antunes Moreira, Telefone: (37) 99919- 3580, [email protected], ser intimado via fax, e-mail, ou ligação, da respectiva decisão de suspensão de Leilão; devendo também o Registro de Imóveis, ser oficiado para não averbação da arrematação, caso haja, junto a 287.835 do Cartório de Oficio Registro de Imóveis do Distrito Federal. b) a manutenção da parte Autora na posse do imóvel até ulterior decisão, sob pena de multa a ser estabelecida por este Juízo; c) intimação da ré apresentar o débito atualizado oportunizando a liquidação da mora e encerramento da controversa instituída nestes autos; d) que o Réu se abstenha de incluir ou que retire, caso já tenha feito o registro do nome da Autora nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito, tais como SERASA, SPC, CADIN, SISBACEN, etc. e) que seja fixado o valor de R$1.000,00 (hum mil reais) de multa diária como penalidade por ato de descumprimento, pela parte ré, da eventual decisão. f) a utilização do FGTS á título de purga da mora; (...)
3. que seja confirmada no mérito a tutela requerida.
4. a anulação da consolidação da propriedade em favor do Réu, bem como sua retificação na Matrícula do referido Imóvel, seja autorizado à incorporação da mora no saldo devedor e o retorno do pagamento das prestações”. A parte autora alega, em síntese, que celebrou contrato de compra e venda do aludido imóvel com alienação fiduciária em garantia e, em virtude de superveniente dificuldade financeira, deixou de pagar as prestações do financiamento.
Aduz que, tentou, sem sucesso, renegociar a dívida, de forma a assegurar o adimplemento contratual. Informa que, diante da notícia de que o imóvel em comento seria levado a leilão, deseja ofertar o saldo de seu Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS para purgar a mora, demonstrando sua boa-fé. Instruiu a inicial com procuração e documentos. Postula a gratuidade judiciária. Indeferido o pedido de tutela de urgência (id1838840667).
A parte requerente comunicou a interposição de Agravo de Instrumento n.1041156-77.2023.4.01.0000 (id 1855391186 a id 1855391190). A Caixa Econômica Federal apresentou contestação (id 1874366687). Réplica apresentada (id1938202188). Em sede do Agravo de Instrumento foi indeferido o pedido de concessão de antecipação da tutela recursal (id2047176970), e posteriormente, a Décima Segunda Turma deste Tribunal Regional Federal da 1ª Região negou provimento referido ao agravo de instrumento (id 2193453005).
Os autos vieram conclusos para julgamento.
É o relatório.
Decido. De início, esclareço que a causa está madura para o seu correto julgamento, não se revelando necessárias outras provas além daquelas já depositadas neste caderno processual (art. 355, I, do CPC). A pretensão da parte autora de ver anulado o procedimento extrajudicial de consolidação do imóvel, bem como o leilão. Cabe destacar que o contrato é um acordo de vontades entre as partes que tem por objetivo gerar obrigações que satisfaçam os seus interesses.
Um dos princípios contratuais é a autonomia da vontade que implica na ampla liberdade de escolher com quem e sobre o que se deseja contratar. Outro principio fundamental é o da obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda) que dispõe acerca da força vinculante das convenções, de modo que, apesar de não haver obrigatoriedade em contratar, aqueles que assim escolherem, assumem a obrigação de cumprir o contrato nos termos celebrados, ou seja, o contrato faz lei entre as partes.
A pacta sunt servanda diz que os contratos devem ser cumpridos e a razão deste princípio está na necessidade de segurança jurídica como função social do contrato. Destaco também o princípio da boa fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil, o qual exige que as parte se comportem de forma correta não só durante as combinações como também durante a formação e cumprimento do contrato. Pois bem.
No que diz respeito a revisão ou repactuação do contrato de financiamento em razão da redução de renda dos devedores, deverá prevalecer o princípio da autonomia da vontade das partes. Assim, não cabe ao Judiciário obrigar a Caixa Econômica Federal a promover a revisão ou repactuação do contrato de financiamento. Intervir nesse aspecto do contrato equivale a forçar a instituição financeira a aceitar novos termos, o que extrapola os limites da função jurisdicional.
Nesses termos, é o entendimento deste TRF1: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGULARIDADE NA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO AGENTE FINANCEIRO. IMPOSSIBILIDADE DE REPACTUAÇÃO PELO PODER JUDICIÁRIO. NECESSIDADE DE NEGOCIAÇÃO ENTRE AS PARTES.
1. Trata-se de apelação interposta em face da sentença que julgou improcedente o pedido formulado na inicial, o qual objetivava a suspensão do procedimento de execução extrajudicial do contrato de financiamento, com a repactuação do valor das prestações.
2. O direito de consolidação da propriedade do imóvel em favor do fiduciário ocorre em caso de inadimplemento da obrigação objeto do financiamento imobiliário, conforme previsão contratual e legal.
3. Não cabe ao Poder Judiciário compelir a Caixa Econômica Federal a proceder com revisão do contrato em razão da diminuição da renda dos Apelantes, sendo tal pleito objeto de negociação exclusiva das partes, em observância ao princípio da autonomia da vontade, mormente quando não demonstrada qualquer violação ao referido ajuste de vontades.
4. Honorários recursais nos termos do art. 85, § 11, do CPC, que ora se acrescem em 2% (dois por cento) sobre o valor da causa para a verba de sucumbência, suspensa a exigibilidade por serem os apelados beneficiários da assistência judiciária gratuita.
5. Apelação desprovida. (AC 1001084-34.2018.4.01.4200, DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDAO, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 21/06/2023 PAG.) (grifei). Nos casos de inadimplência verificada no contrato de compra e venda de imóvel residencial garantido por alienação fiduciária, o fiduciante é constituído em mora e intimado pessoalmente, ou por meio de edital, para purgação dela no prazo de 15 (quinze) dias, cuja inobservância consolida a propriedade em nome do fiduciário e o registro na matrícula do imóvel.
Em seguida, o fiduciário está autorizado a promover o leilão público para alienação do bem. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE Observa-se na certidão de matrícula (id 1834302691) que houve a consolidação da propriedade em 22/05/2023, sendo levada a leilão em 25/09/23 e em 02/10/2023 (id 1834302693). Sabido de todos que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário é decorrente da inadimplência, e no momento em que os autores deixam transcorrer o prazo que comprovariam a sua intenção de purgar a mora e ter restabelecido o seu contrato, não há razão para se determinar o cancelamento da consolidação, tampouco o restabelecimento do contrato, eis que ausente qualquer comprovação nos autos de ilegalidade ou abusividade no procedimento extrajudicial que culminou na consolidação do imóvel.
Ressalte-se que os autores foram notificados/intimados a purgar a mora e não o fizeram. Sobre a realização do leilão, como se sabe, o imóvel financiado submetido a alienação fiduciária em garantia se mantém na propriedade do agente fiduciário, como direito real de garantia de caráter resolúvel, até serem adimplidas as obrigações do adquirente/fiduciante, pois o inadimplemento dos deveres contratuais enseja a consolidação da propriedade na pessoa do fiduciário.
Nesse contexto, não restou demonstrado o descumprimento, por parte da requerida, das exigências legais fixadas na Lei n. 9.514/97 no tocante ao procedimento de consolidação da propriedade dada em garantia ao credor fiduciário. Acrescento também que a situação debatida nos autos foi criada pela própria parte autora que confessou ter cessado o pagamento das prestações em virtude de dificuldade financeira.
Por fim, aponto que, inexistindo comprovação da ilegalidade ou ilicitude da conduta da parte ré em relação ao processo de consolidação de propriedade e posterior realização de leilão, bem como inexiste a possibilidade de obrigar a Caixa a prosseguir com a revisão/repactuação do contrato com a utilização do FGTS da parte autora. Esse o cenário, não havendo qualquer ilegalidade no procedimento de retomada do imóvel, a improcedência do pedido é medida que se impõe.
Isso posto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais são arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da mora, à luz do art. 85, § 2º, do CPC, ficando suspensa a execução em razão da gratuidade de justiça que ora defiro. Havendo recurso, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, no prazo legal e, após, subam os autos ao Eg.
TRF/1ª Região. Encaminhar cópia desta sentença por e-mail ao relator do agravo de instrumento n. 1041156-77.2023.4.01.0000. Publicada e registrada eletronicamente. Brasília/DF, na data da assinatura. ALAÔR PIACINI Juiz Federal
