PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Distrito Federal 16ª Vara Federal Cível da SJDF PROCESSO: 1095623-20.2025.4.01.3400 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: SIDINEI ABREU REIS REPRESENTANTES POLO ATIVO: RENATA MENDES DA SILVA - DF65518 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
Trata-se de ação de procedimento comum aforada por SIDINEI ABREU REIS em desfavor da CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, objetivando obter, em sede de tutela de urgência, provimento jurisdicional para:
1. Apresente, no prazo de 5 (cinco) dias, cópia integral do Contrato nº 1.4444.1631477-8 e a respectiva planilha de evolução do débito.
2. Restabeleça imediatamente a emissão e o envio regular dos boletos das parcelas vencidas e vincendas, prorrogando o vencimento das parcelas já vencidas desde a interrupção, sem a incidência de quaisquer juros, multas ou encargos moratórios.
3. Subsidiariamente, caso o item 2 não seja cumprido no prazo de 5 (cinco) dias, que seja autorizado o depósito judicial (consignação) dos valores incontroversos das parcelas em conta vinculada a este Juízo.
4. Abstenha-se de incluir o nome do Autor em quaisquer cadastros restritivos de crédito (SPC, SERASA, SCR, BACEN) em razão do contrato em litígio, sob pena de multa diária (astreintes) a ser fixada por Vossa Excelência em valor não inferior a R$ 1.000,00 (mil reais). Relata que, no ano de 2021, firmou com a ré o Contrato de Financiamento Imobiliário nº 1.4444.1631477-8, no valor de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), para fins de aquisição de imóvel localizado no Recanto das Emas/DF, tendo toda a operação sido intermediada pela pessoa jurídica KNUPFER Negócios Imobiliários, correspondente bancário credenciado pela Caixa Econômica Federal.
Sustenta que cumpriu com todas as obrigações contratuais e que pagou pontualmente as prestações mensais. Ocorre que, em 2025, foi surpreendido com intimação expedida pela Polícia Federal, tomando ciência da existência de um Inquérito Policial instaurado no ano anterior para apurar fraude no financiamento habitacional, consistente na utilização de certidão de matrícula falsa, que ocultava o fato de que a parte vendedora não tinha a propriedade do bem financiado, o que caracterizaria uma “venda a non domino”.
Afirma que a garantia fiduciária nunca foi registrada na matrícula do imóvel e que a CEF, ao invés de promover a regularização, interrompeu o envio dos boletos mensais, impossibilitando-o de efetuar o pagamento das prestações, situação que lhe impõe insegurança jurídica e risco de negativação indevida, além de comprometer o direito à moradia. Instruiu a inicial com procuração e documentos. Informação negativa de prevenção (ID 2204190792).
Custas recolhidas (ID 2210534658). A Caixa Econômica Federal apresentou contestação (ID 2214303289). Aduz que o financiamento encontra-se ativo, mas com 33 (trinta e três) parcelas em atraso, com inadimplemento iniciado em 20/12/2022, ou seja, antes do suposto descobrimento da fraude ou da interrupção do envio dos boletos. Assim, alega que a mora é preexistente e voluntária, e que a obrigação de pagar independe da emissão de boletos.
Em sede preliminar, a ré requer o indeferimento da inversão do ônus da prova, por ausência de verossimilhança, e formula pedido de denunciação da lide da KNUPFER Negócios Imobiliários, com fundamento no artigo 125, II, do Código de Processo Civil. No mérito, defende que a fraude, se existente, se enquadra na categoria de fortuito externo, por envolver falsificação de documento público, fora da esfera de controle da instituição financeira, considerando que o correspondente bancário atuou com desvio de finalidade, não podendo a instituição responder objetivamente por seus atos.
Argumenta, ainda, que não há nexo de causalidade entre conduta da ré e os danos alegados pelo autor. Impugna o pedido de indenização por danos morais, reputando-o improcedente, e sustenta a impossibilidade jurídica da obrigação de fazer, tanto no tocante à regularização da alienação fiduciária como à manutenção do contrato sem garantia real. Mais adiante, a ré informa que após novas diligências internas, foram localizados documentos nos sistemas corporativos da instituição, que permitem prestar maiores esclarecimentos acerca do contrato discutido; que deu início ao processo de consolidação da propriedade, mas, desistiu de sua continuidade tão logo foram identificados indícios de fraude na contratação, o que impediu a efetivação do referido procedimento (ID 2215029024).
É o necessário.
Decido. O deferimento da tutela provisória de urgência, seja de natureza antecipada ou cautelar, requer a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil. O cerne da controvérsia consiste em saber se é juridicamente possível e exigível a manutenção do contrato de financiamento imobiliário firmado entre o autor e a Caixa Econômica Federal, com a continuidade do pagamento das prestações mensais, mesmo diante da existência de uma investigação policial em curso, instaurada para apurar a suspeita de fraude na documentação do imóvel financiado.
Em análise perfunctória, não estão presentes os requisitos autorizadores da medida. É incontroverso que o autor firmou com a Caixa Econômica Federal, em 28/09/2021, contrato de financiamento habitacional nº 1.4444.1631477-8, no valor de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), com objetivo de aquisição de imóvel situado no Recanto das Emas/DF. Também é incontroversa a alegação de que o referido financiamento não resultou no registro da alienação fiduciária em razão da existência de vício na cadeia dominial do imóvel - em especial por conta da utilização de certidão de matrícula falsa, circunstância que motivou a instauração de inquérito policial em 2024.
A despeito disso, os extratos bancários exibidos pelo autor no ID 2204053991 indicam que está em débito desde dezembro de 2022. E a análise da Planilha de Evolução da Dívida de ID 2215029064 apresentada pela ré demonstra que o autor se encontra em situação de inadimplência desde 20/04/2023. Com diversas prestações mensais em atraso, de fato, há fragilidade na alegação de que houve cumprimento ininterrupto das obrigações contratuais e que a suspensão da emissão dos boletos foi causado pela Caixa Econômica Federal, depois da instauração do inquérito policial para apuração da fraude em 2024.
Ainda que o autor sustente que a mora seria forçada (mora accipiendi), os elementos probatórios disponíveis nos autos não conferem verossimilhança suficiente à tese autoral. Ademais, não é absoluta a responsabilidade objetiva decorrente de falhas na prestação de serviço, prevista no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, e aplicável às instituições financeiras, nos termos da Súmula nº 297 do Superior Tribunal de Justiça.
No caso em exame, tem-se, a princípio que a fraude que ensejou a nulidade registral do contrato envolveu a falsificação de certidão pública da matrícula imobiliária, que pode ter escapado do controle direto da empresa pública, que, a princípio, confiou em documentos apresentados pela correspondente bancária. Nesse contexto, não há como imputar à ré, nesse momento processual, de modo automático e sem instrução adequada, uma responsabilidade causada por uma fraude complexa de natureza documental e registral, ainda mais quando não demonstrada, de plano, culpa grave ou má-fé da CEF, e considerando que uma das causas de exclusão de sua responsabilidade é a culpa exclusiva de terceiro.
Por outro lado, o art. 394 do Código Civil estabelece que: “Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer”. Mas, a ré afirmou que o contrato permanece ativo e que o autor possuía diversos meios para efetuar o pagamento das parcelas em aberto, inclusive por depósito judicial espontâneo. Assim, a mera ausência de envio de boletos não impedia que o autor devedor buscasse a continuidade do pagamento por outros meios ou a quitação de sua obrigação, tendo em conta a previsibilidade dos previsibilidade dos valores mensais.
Nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, a propriedade fiduciária de bem imóvel só se constitui mediante o registro do contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis. E não havendo possibilidade jurídica de registro por ausência de cadeia dominial válida, não é possível compelir a CEF a promover o ato jurídico que contraria referida norma de ordem pública. Por essas razões, indefiro o pedido de tutela de urgência e acolho a preliminar de denunciação da lide arguida pela CEF no endereço a ser indicado por essa ré.
Intimem-se. Cumprida a diligência pela ré, cite-se a denunciada. Brasília/DF, (datado e assinado eletronicamente). GABRIEL ZAGO
C. VIANNA DE PAIVA Juiz Federal Substituto da 16ª Vara/DF
