PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL SEÇÃO JUDICIÁRIA DO DISTRITO FEDERAL 3ª Vara Federal Cível da SJDF PROCESSO nº : 1097943-77.2024.4.01.3400 CLASSE : PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR : RBV EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros RÉU : EMPRESA BRASILEIRA DE CORREIOS E TELEGRAFOS - ECT
SENTENÇA
TIPO: A
I –
RELATÓRIO
Trata-se de Ação Revisional de Aluguel com Pedido de Arbitramento Provisório, ajuizada por RBV EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face da EMPRESA BRASILEIRA DE CORREIOS E TELÉGRAFOS – ECT, com fundamento nos artigos 19 e 68 da Lei n.º 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). A parte autora é proprietária de imóvel comercial localizado no SHIN CA 02, n.º 40, Lago Norte, Brasília/DF, locado à ré desde 16 de abril de 2021 pelo prazo determinado de 60 (sessenta) meses, formalizado no Contrato de Locação n.º 04/2021, com reajuste anual pela variação positiva do IGPM/FGV (Cláusula Quinta, item 5.1).
O valor locatício inicial foi ajustado em R$ 24.500,00 (vinte e quatro mil e quinhentos reais). Sustenta a autora que, com o decurso do tempo e os reajustes exclusivamente pelo IGPM/FGV, o aluguel chegou ao patamar mensal de R$ 28.089,25 (vinte e oito mil e oitenta e nove reais e vinte e cinco centavos), valor que estaria significativamente defasado em relação ao preço de mercado. Para embasar sua pretensão, instruiu a exordial com três laudos de avaliação: (i) laudo da SPR Empreendimentos Imobiliários Ltda (novembro/2024), indicando valor mínimo de R$ 52.000,00; (ii) laudo da Buriti Empreendimentos Imobiliários Eireli (novembro/2024), apontando valor mínimo de R$ 49.000,00; e (iii) terceiro laudo com apontamento semelhante.
Requereu: (a) a fixação de aluguel provisório no importe de R$ 39.200,00 (oitenta por cento de R$ 49.000,00), devido desde a citação; e (b) no mérito, a revisão definitiva do aluguel para R$ 49.000,00 mensais, a partir da citação, nos termos do art. 69 da Lei n.º 8.245/1991, com condenação da ré em custas e honorários advocatícios. O feito foi originalmente distribuído ao TJDFT (proc. n.º 0751925-82.2024.8.07.0001), tendo sido declinada a competência em favor da Justiça Federal em razão da natureza jurídica da ré – empresa pública federal.
Redistribuído a esta Vara em 02/12/2024, foram regularizados os pressupostos processuais, incluindo o recolhimento das custas no âmbito da Justiça Federal (ID 2180131564). Citada em 21/01/2025 e valendo-se do prazo em dobro assegurado pelo art. 12 do Decreto-Lei n.º 509/1969 (equiparação às prerrogativas da Fazenda Pública, conforme jurisprudência consolidada do STF), a ECT apresentou contestação tempestiva em 06/03/2025 (ID 2175212893), pugnando pela improcedência dos pedidos.
Em síntese, a ré arguiu: (i) validade e vinculatividade do contrato em vigor (pacta sunt servanda); (ii) cumprimento integral das cláusulas de reajuste pelo IGPM/FGV; (iii) excessividade dos valores apontados pelos laudos da autora; e (iv) desnecessidade de prova pericial. Juntou laudo técnico próprio elaborado pela empresa JM. Maia Engenharia Eireli (contrato n.º 1873/2023-BSB), em conformidade com as normas ABNT NBR 14653-1 e 14653-2, o qual apurou valor locatício de mercado de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), com valores mínimo e máximo de R$ 29.000,00 e R$ 36.000,00, respectivamente.
A parte autora apresentou réplica em 17/03/2025 (ID 2176993670), refutando as teses defensivas e reiterando o pedido de fixação de aluguel provisório. Por decisão de 12/04/2025 (ID 2180228088), este Juízo indeferiu, naquele momento, o pedido de aluguel provisório por insuficiência de elementos, e determinou a remessa dos autos ao Centro Judiciário de Conciliação – CEJUC, nos termos do art. 334 do CPC e do art. 139, inciso V, do CPC.
Realizada audiência de conciliação em 22/08/2025 (ID 2205538465), as partes demonstraram interesse na composição. Em 09/09/2025, a ECT apresentou proposta de reajuste do aluguel para R$ 36.000,00 mensais, condicionada, contudo, ao início da vigência do novo contrato de locação a partir da prorrogação prevista para 15/04/2026 (ID 2208933724). Em 02/10/2025, a autora apresentou contraproposta (ID 2214170005), concordando com o valor de R$ 36.000,00, mas exigindo a retroatividade à data da citação (21/01/2025), nos termos do art. 69 da Lei n.º 8.245/1991.
Instada a manifestar-se, a ECT recusou a contraproposta em 31/10/2025 (ID 2220253438), reiterando a proposta original e invocando a crise econômico-financeira da empresa. Em 06/11/2025, o CEJUC certificou a impossibilidade de acordo e devolveu os autos à vara de origem para prosseguimento (ID 2221242097). Na petição de contraproposta (ID 2214170005), a parte autora desistiu expressamente do pedido de produção de prova pericial, declarando que a lide comporta julgamento com base no laudo técnico produzido pela ré, nas provas documentais já carreadas aos autos e nos demais elementos do processo, nos termos do art. 472 do CPC.
Não houve manifestação da ECT quanto à desistência da perícia, tampouco houve requerimento autônomo para sua produção após essa fase. Desnecessária, portanto, a intimação da ré sobre o ponto, eis que a produção da prova pericial beneficiaria ambas as partes. Os autos foram conclusos para sentença.
É o relatório.
II – FUNDAMENTAÇÃO II.1 – Da competência e das prerrogativas da ECT A competência desta Vara Federal é inconteste. A ECT, empresa pública federal instituída pelo Decreto-Lei n.º 509/1969, sujeita à jurisdição da Justiça Federal, nos termos do art. 109, inciso I, da Constituição Federal. No que concerne às prerrogativas processuais da ECT, é pacífica na jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, desde o julgamento do RE 220.906 (Plenário) e do RE 363.327-9, que o art. 12 do Decreto-Lei n.º 509/1969 foi recepcionado pela Constituição de 1988, conferindo à ECT os privilégios processuais da Fazenda Pública, incluindo prazos em dobro (art. 183 do CPC), isenção de custas e dispensa de depósito recursal.
Reconheço, expressamente, tais prerrogativas. II.2 – Da admissibilidade da ação revisional O art. 19 da Lei n.º 8.245/1991 autoriza o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, a pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. No caso em exame, o contrato de locação n.º 04/2021 foi assinado em 16/04/2021, com vigência de 60 meses.
A presente ação foi ajuizada em novembro de 2024, quando já se haviam completado mais de três anos e seis meses de vigência contratual. Presentes, portanto, o requisito temporal e a legitimidade ativa da locadora. Outrossim, a previsão contratual de reajuste anual pelo IGPM/FGV não afasta a possibilidade da ação revisional. O reajuste pelo índice é mecanismo de correção nominal da moeda, não de adequação ao valor de mercado.
A ação revisional tem justamente por objeto ajustar o aluguel à realidade locatícia vigente, independentemente dos reajustes contratuais, consoante a ratio legis do art. 19 da Lei n.º 8.245/1991. Rejeita-se, assim, a tese da ECT fundada no princípio pacta sunt servanda como impeditivo absoluto à revisão. Como bem ponderado pela doutrina clássica (Maria Helena Diniz, Luiz Fux), o princípio da força obrigatória do contrato deve ceder quando houver desequilíbrio econômico superveniente, o que é precisamente a hipótese normativa do art. 19 da Lei do Inquilinato.
II.3 – Da prova do valor de mercado O ponto central da lide diz respeito ao valor locatício de mercado do imóvel situado no SHIN CA 02, n.º 40, Lago Norte, Brasília/DF. A parte autora instruiu a inicial com três laudos particulares, elaborados por empresas do segmento imobiliário em novembro de 2024, que apontaram valores entre R$ 49.000,00 e R$ 52.000,00. Tais avaliações, embora idôneas em tese, foram elaboradas unilateralmente pela locadora e sem obediência a metodologia técnica regulamentada.
A ré, por sua vez, juntou o Laudo de Avaliação elaborado pela empresa JM. Maia Engenharia Eireli (ID 2198073487), sob contrato n.º 1873/2023-BSB, com homologação técnica pela própria equipe de engenharia dos Correios (Parecer Técnico n.º 57595989 – SPRO-GEREN-BSB). O laudo foi produzido em conformidade com as normas ABNT NBR 14653-1 e NBR 14653-2 (Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos), atendendo integralmente ao checklist de verificação técnica aplicável, consoante certifica o Parecer de Homologação juntado.
O laudo da ECT concluiu que o valor locatício de mercado do imóvel é de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), com campo de arbítrio entre R$ 29.000,00 (mínimo) e R$ 36.000,00 (máximo admissível). Importante registrar que a própria autora, na petição de 02/10/2025, desistiu da realização de perícia judicial e manifestou expressamente sua concordância com o valor de R$ 36.000,00 – que corresponde ao limite superior do campo de arbítrio do laudo técnico da ECT.
Tal concordância qualifica como incontroverso entre as partes o valor máximo de mercado apurado, restando como único ponto de divergência o marco temporal de início da produção de efeitos financeiros do novo aluguel. Diante da desistência da perícia pela autora, do laudo técnico da ré elaborado segundo metodologia normativa (NBR 14653-2), e da convergência das partes quanto ao patamar de R$ 36.000,00, este valor há de ser adotado como o aluguel de mercado para fins desta sentença.
Registre-se que a fixação em R$ 36.000,00 revela-se adequada e razoável em confronto com o contexto probatório: representa aumento de aproximadamente 28,2% sobre o aluguel vigente (R$ 28.089,25), enquanto os laudos da autora postulavam incremento de 74,4% a 85,2%. O valor adotado, situado no limite superior do campo de arbítrio do laudo técnico normativo, equilibra os interesses das partes e guarda correlação com a realidade de mercado.
II.4 – Da retroatividade e do marco inicial de vigência do novo aluguel O ponto de divergência remanescente entre as partes é estritamente jurídico: saber a partir de quando o novo valor locatício produz efeitos. A autora sustenta que a retroatividade deve alcançar a data da citação (21/01/2025), com fulcro no art. 69 da Lei n.º 8.245/1991. A ECT, por sua vez, condicionou sua proposta ao início da vigência após o término do contrato original (15/04/2026), alegando que se trata de reajuste a ser implementado na prorrogação.
Assiste razão à autora. O art. 69 da Lei n.º 8.245/1991 é expresso ao determinar que, nas ações revisionais, o aluguel fixado na sentença retroage à data da citação. Trata-se de norma de ordem pública, que não pode ser afastada por acordo entre as partes em prejuízo ao locador, tampouco por condicionantes unilaterais da locatária. A proposta da ECT de postergar os efeitos para 15/04/2026 – data de vencimento do prazo contratual – contraria frontalmente o dispositivo legal, pois implicaria privar a locadora do aluguel revisado durante todo o período processual, que se prolonga desde a citação.
Tal interpretação esvaziaria a efetividade do instrumento revisional e contrariaria a ratio do art.
69. O fato de o contrato ter vigorado durante o processo não transforma a ação revisional em instrumento de ajuste para novo período contratual. A ação revisional tem por objeto o contrato vigente, e a sentença – ou o acordo judicial – produz efeitos financeiros retroativos à citação, ajustando as diferenças devidas ao longo do processo. Assim, o novo aluguel de R$ 36.000,00 mensais será devido desde a data da citação da ECT, em 21/01/2025, devendo ser apuradas e cobradas as diferenças entre o valor pago mensalmente (R$ 28.089,25 e seus eventuais reajustes contratuais posteriores) e o novo valor fixado, para os meses compreendidos entre a citação e o trânsito em julgado desta decisão.
As diferenças apuradas serão atualizadas pelo IPCA-E, índice oficial de atualização monetária aplicável no âmbito da Justiça Federal (Resolução n.º 169/2013 do CJF), desde cada competência, com juros de mora de 0,5% ao mês (art. 1º-F da Lei n.º 9.494/1997, com redação da Lei n.º 11.960/2009), a contar da citação. II.5 – Do pedido de aluguel provisório O pedido de aluguel provisório formulado na inicial (R$ 39.200,00) restou superado pela presente sentença, que fixa o aluguel definitivo em R$ 36.000,00, com retroatividade à citação.
As diferenças entre o valor pago e o revisado serão objeto de liquidação de sentença, tornando desnecessária qualquer deliberação autônoma sobre tutela provisória. II.6 – Da sucumbência A autora pleiteou aluguel de R$ 49.000,00 mensais; foi fixado R$ 36.000,00. A ré pugnou pela improcedência total; o pedido de revisão foi julgado procedente, embora em valor inferior ao postulado. Trata-se de sucumbência recíproca, impondo-se a compensação de honorários e a repartição proporcional das custas.
No que concerne às prerrogativas da ECT, reconhecidas no item II.1 desta sentença, a isenção de custas não afasta a compensação prevista no art. 21, caput, do CPC, uma vez que a autora também sucumbiu em parte.
III –
DISPOSITIVO
Forte em tais razões, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na presente Ação Revisional de Aluguel (art. 487, inciso I, do CPC), para: a) FIXAR o aluguel mensal do imóvel situado no SHIN CA 02, n.º 40, Lago Norte, Brasília/DF, objeto do Contrato de Locação n.º 04/2021, no valor de R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais), mantidas as demais condições contratuais vigentes; b) DETERMINAR que o novo valor retroaja à data da citação da ECT (21/01/2025), nos termos do art. 69 da Lei n.º 8.245/1991, devendo ser apuradas, em sede de liquidação de sentença, as diferenças entre o aluguel efetivamente pago mensalmente e o valor ora fixado, a partir de 21/01/2025, corrigidas monetariamente pelo IPCA-E desde cada competência e acrescidas de juros de mora de 0,5% ao mês a contar da citação; c) RECONHECER, em relação à ECT, as prerrogativas processuais previstas no art. 12 do Decreto-Lei n.º 509/1969, nos termos da jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal, especialmente quanto a prazos em dobro (art. 183 do CPC), isenção de custas processuais e dispensa de depósito recursal.
Em razão da sucumbência recíproca, as custas processuais serão rateadas proporcionalmente entre as partes (art. 86 do CPC), ficando compensados os honorários advocatícios (art. 21, caput, do CPC). Havendo recurso, intime-se a parte contrária para contrarrazões, após o que sejam os autos remetidos ao TRF da 1ª Região. Sem recurso, arquivem-se. Intimem-se. Brasília/DF. Rafael Leite Paulo Juiz Federal
