SEÇÃO JUDICIÁRIA DO DISTRITO FEDERAL 7ª Vara Federal da SJDF
SENTENÇA
TIPO A 1104731-73.2025.4.01.3400 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
AUTOR: MARIA VALERIA SILVA DA CRUZ REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
I Trata-se de ação ajuizada por Maria Valéria Silva da Cruz contra a Caixa Econômica Federal – CEF, objetivando a anulação do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais realizados com relação a imóvel residencial financiado, sob o fundamento de vícios formais no procedimento, especialmente a ausência de notificação pessoal válida da parte autora, condição legal para a purgação da mora e para a efetiva consolidação da propriedade e posterior expropriação.
Na petição inicial, a autora relatou que foi surpreendida com a informação, trazida por terceiros, de que o imóvel no qual reside com sua filha menor seria leiloado. Alegou não ter sido notificada pessoalmente do procedimento de consolidação da propriedade, tampouco dos leilões extrajudiciais, conforme exige a Lei nº 9.514/97. Sustentou que, mesmo inadimplente desde julho de 2024, buscou a CEF para negociação da dívida, não tendo sido atendida.
Afirmou, ainda, que o imóvel constitui bem de família, estando protegido pela Lei nº 8.009/90. Por fim, requereu a declaração de nulidade dos atos extrajudiciais, a suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade, a manutenção na posse do imóvel e a possibilidade de purgar a mora, com a reaquisição do bem. Atribuiu à causa o valor de R$ 110.756,95. Trouxe procuração e documentos. Requereu a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça.
O pedido de tutela foi indeferido. Foram deferidos os benefícios da justiça gratuita. Contestação apresentada. Réplica apresentada. Sem dilação probatória.
É o relatório.
Decido. II Da ordem cronológica de conclusão Os documentos acostados são suficientes para a solução do litígio. Assim, impõe-se o julgamento antecipado da lide, uma vez que “não [há] necessidade de produção de outras provas”, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Em razão disso, não há que se falar em indevida inobservância à regra da cronologia, inserta no art. 12 do CPC. Ademais, aplica-se ao caso os princípios da razoável duração do processo e da máxima efetividade na prestação jurisdicional.
Do mérito Nos termos da Lei 9.514/97, no contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o fiduciante/devedor transfere a propriedade do imóvel à fiduciária/credora, no caso em tela a Caixa Econômica Federal, até que sobrevenha a condição resolutiva, qual seja, o pagamento total da dívida. Quitado o financiamento imobiliário, o fiduciante/devedor retoma a propriedade pela do bem, mas, caso se torne inadimplente, a fiduciária/credora tem direito de requer ao cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu favor, observados os procedimentos legais.
O inadimplemento da obrigação vinculada à alienação fiduciária em garantia de bem imóvel dá ensejo à instauração do procedimento do art. 26 da Lei 9.514/97, com o escopo de alcançar a purgação da mora ou a consolidação da propriedade do bem em nome do fiduciário. O procedimento deve observar eventual prazo de carência contratualmente estipulado, prévia intimação para regularização da situação, não purgação da mora no prazo legalmente estabelecido e, em caso de inércia do devedor, consolidação da propriedade.
Consolidada a propriedade, segue-se à realização de alienação extrajudicial, que deve ser previamente notificada ao devedor. No que pertinente, destacam-se os seguintes dispositivos da Lei 9.514/97: Art.
26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (...) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (...) Art.
27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B.
Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) (grifou-se) Nos termos da legislação de regência, a notificação e a purgação da mora para fins de convalidação do contrato gravado com a garantia real devem ocorrer antes da consolidação da propriedade em prol do credor.
Ademais, em caso de insucesso das tentativas de intimação pessoal do fiduciante, a Lei 9.514/97 prevê a possibilidade de intimação por hora certa, acaso haja suspeita motivada de ocultação, ou por edital, acaso o devedor esteja em local ignorado, incerto ou inacessível. A ver: Art.
26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (...) § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3º-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) O acervo probatório presente no caso em tela não dá respaldo às alegações da parte autora acerca da nulidade da notificação prévia.
A autora propôs a presente ação anulatória alegando a nulidade do procedimento de leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal, sob a alegação de não ter sido intimada pessoalmente para purgar a mora nem para ciência das datas dos leilões. Alega ainda residir com sua filha menor no imóvel, o que justificaria a proteção legal do bem de família, e pleiteia a aplicação do CDC com inversão do ônus da prova, bem como a anulação dos atos expropriatórios por vícios formais.
Entretanto, a análise detida dos autos permite concluir pela regularidade do procedimento adotado pela instituição financeira. Não se controverte sobre a existência de inadimplemento contratual por parte da autora. A própria inicial admite que houve interrupção dos pagamentos desde julho de 2024. Consoante documentos juntados pela ré, a propriedade fiduciária foi regularmente consolidada em nome da Caixa Econômica Federal em 21/05/2025, nos termos do art. 26, § 7º da Lei nº 9.514/97.
A autora alega que não foi pessoalmente notificada para purgar a mora, sendo o Aviso de Recebimento (AR) assinado por sua mãe, sem autorização formal. No entanto, a jurisprudência majoritária do STJ reconhece a validade da notificação recebida no endereço contratual por pessoa da família do devedor, salvo prova de má-fé ou ausência de vínculo, o que não foi demonstrado no presente caso. Além disso, consta nos autos a informação oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Planaltina/GO de que foi realizada notificação por edital para purgação da mora, o que supre eventual falha na entrega da notificação física, conforme admite o próprio § 4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97.
Tal providência é admitida legalmente nos casos em que frustrada a intimação pessoal. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, uma vez consolidada a propriedade fiduciária, não mais se admite a purgação da mora, nos termos do REsp 1.649.595/RS. A tentativa da autora de regularizar a dívida após o registro da consolidação em maio de 2025, portanto, não possui respaldo legal.
O imóvel objeto da lide, embora utilizado como residência da autora e de sua filha menor, foi voluntariamente oferecido em garantia fiduciária. A jurisprudência consolidada do STF e STJ entende que a proteção do bem de família não impede a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, sob pena de inviabilizar o instituto da alienação fiduciária e comprometer a segurança jurídica dos contratos.
A autora alega genericamente que o imóvel foi objeto de leilão por preço vil, mas não junta qualquer documento técnico ou perícia que comprove a desproporção entre o valor de avaliação e o lance mínimo estipulado. Ademais, os valores constantes dos editais (R$ 143.119,52 no 1º leilão e R$ 110.756,95 no 2º leilão) não se revelam manifestamente discrepantes do valor de mercado para imóveis da localidade, não se configurando preço vil de plano.
A instituição financeira agiu amparada na legislação vigente, respeitando as etapas do procedimento extrajudicial e buscando a recuperação de crédito inadimplido. Apenas o inadimplemento e a consolidação do imóvel em nome do credor não configuram, por si sós, danos morais indenizáveis. Ausente qualquer elemento que demonstre excesso, coação ou abuso no exercício do direito contratual. Assim, verifica-se que o procedimento de consolidação da propriedade e a realização do leilão extrajudicial ocorreram em conformidade com os requisitos legais, inexistindo nulidade formal ou material que autorize a desconstituição dos atos praticados.
Portanto, inexiste qualquer vício no procedimento de execução extrajudicial a ser sanado. III
Ante o exposto, julgo improcedentes os pedidos autorais e extingo o processo com resolução de mérito (art. 487, I, CPC). Condeno autora ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa. As verbas sucumbenciais terão a exigibilidade suspensa, em decorrência dos benefícios da gratuidade de justiça já concedidos (art. 98, caput, §§ 1º a 3º, do CPC).
Publique-se. Intimem-se. Sem recurso, arquivem-se os autos. Brasília/DF, data da assinatura digital. RODRIGO DE GODOY MENDES Juiz Federal da 7ª Vara
