Seção Judiciária do Distrito Federal 17ª Vara Federal Cível da SJDF PROCESSO:1126054-37.2025.4.01.3400 CLASSE:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
AUTOR: WOLNEY NASCIMENTO LOPES REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
Trata-se de ação, com pedido de antecipação da tutela jurisdicional, proposta por Wolney Nascimento Lopes Quintão em face da Caixa Econômica Federal – CEF, cujos pedidos se encontram assim redigidos, litteris:
1. A DA IMEDIATA CONCESSÃO MEDIDA LIMINAR “inaudita altera parts” para suspender os efeitos do leilão do imóvel de imediato, a fim de garantir o exercício do direito de preferência e evitar a consolidação de prejuízos irreparáveis;
2. Seja oficiado o Cartório do 2º Ofício do Registro Imobiliário de Brasília -DF, para se abster de consolidar a propriedade da matrícula nº 267417, referente ao imóvel objeto de litígio, até ulterior decisão, bem como seja obstado de realizar a transferência do imóvel para terceiros nestas rubricas e que seja registrada comunicação na mencionada matrícula acerca da existência da presente ação anulatória e processos conexos, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00;
3. Liminarmente a manutenção na posse do imóvel pelo suplicante até o final da demanda; [...]
5. A procedência da ação para anular o leilão do imóvel;
6. Seja deferido o pedido de depósito judicial para purgação da mora;
7. No mérito, seja julgado procedente de forma integral o pleito; [Id 2218912693, fls. 10 e 11.] Alega a parte demandante, em abono à sua pretensão, que obteve financiamento junto à instituição requerida com vistas à aquisição de imóvel. Aduz que, diante da sua inadimplência, a CEF deu início à execução extrajudicial do bem, deixando de observar, contudo, o procedimento previsto na Lei 9.514/97. Aduz, nesse sentido, que não foi notificada para purgar a mora ou mesmo quanto à data do leilão.
Acresce que teve seu direito de preferência obstado, na medida em que a CEF “enviou a linha digitável para pagamento apenas às 14:00 do dia 20 de outubro de 2025, data em que o leilão já havia ocorrido, às 10:00h, conforme notificação” (id 2218912693, fl. 3). Com a inicial vieram procuração e documentos. Em atendimento ao comando judicial exarado, a parte acionante comprovou o recolhimento das custas devidas e regularizou sua representação processual (id 2219340951).
Determinada a intimação da ré para apresentar manifestação acerca do pedido de tutela de urgência (id 2220102363), a CEF aviou petição rechaçando as alegações autorais (id 2221996566). Sobreveio pedido de intervenção de terceiro, na modalidade de assistente, por parte dos adquirentes do imóvel (id 2229232842). Vieram-me os autos conclusos. Feito esse breve relato, passo a decidir. No tocante à medida antecipatória da tutela, impende pontuar que o art. 300 do CPC/2015 dispõe que o juiz concederá a tutela de urgência, desde que se convença da existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito (plausibilidade jurídica) e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação).
No caso, em sede de cognição sumária, tenho por ausentes os pressupostos necessários à concessão da medida de urgência. De plano, consabido que o imóvel financiado submetido a alienação fiduciária em garantia se mantém na propriedade do agente fiduciário, como direito real de garantia de caráter resolúvel, até serem adimplidas as obrigações do adquirente/fiduciante, pois o inadimplemento dos deveres contratuais enseja a consolidação da propriedade na pessoa do fiduciário, observado o procedimento previsto na Lei 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário. (Cf.
STJ, AgInt no REsp 1.499.763/CE, Terceira Turma, da relatoria do ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJ 12/12/2016; REsp 1.449.967/CE, Terceira Turma, da relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJ 26/11/2015.) Cumpre esclarecer que, nos casos de inadimplência verificada no contrato de compra e venda de imóvel residencial garantido por alienação fiduciária e regido pela Lei 9.514/97, o fiduciante é constituído em mora e intimado pessoalmente, ou por meio de edital, para purgação dela no prazo de 15 (quinze) dias, cuja inobservância consolida a propriedade em nome do fiduciário e o registro na matrícula do imóvel.
Em seguida, o fiduciário está autorizado a promover o leilão público para alienação do bem, devendo promover novamente a intimação pessoal do devedor acerca da data de realização do leilão extrajudicial, ainda que consolidada a propriedade em nome do fiduciário. (Cf. STJ, AgInt no AREsp 1.286.812/SP, Terceira Turma, da relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJ 14/12/2018; AgInt no REsp 1.718.272/SP, Terceira Turma, da relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJ 26/10/2018; AgInt do AREsp 1.109.712/SP, Quarta Turma, da relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, DJ 06/11/2017.) Nessa linha de intelecção, o procedimento expropriatório extrajudicial previsto na Lei 9.514/97 determina que a intimação para purgar a mora mediante o pagamento das prestações em atraso far-se-á, pessoalmente, por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos ou pelo correio, com aviso de recebimento, sendo admitida a notificação por edital somente após o credor diligenciar no sentido de localizar o devedor para notificá-lo pessoalmente (art. 26, § 3.º). (Cf.
STJ, AgInt no REsp 1.363.414/RS, Terceira Turma, da relatoria do ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJ 09/08/2016; REsp 1.172.025/PR, Quarta Turma, da relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, DJ 29/10/2014; REsp 1.367.179/SE, Terceira Turma, da relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJ 16/06/2014.) Ainda no que se refere à possibilidade de purgação da mora em contrato de alienação fiduciária, cumpre consignar que o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que, após a edição da Lei 13.465/2017, que introduziu o § 2.º-B no art. 27 da Lei 9.514/97, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei 70/66 a tais casos, de modo que descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora quando já consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel. (Cf.
REsp 1.942.898/SP, Segunda Seção, da relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJ 13/09/2023; REsp 2.007.941/MG, Terceira Turma, da relatoria da ministra Nancy Andrighi, DJ 16/02/2023; AgInt nos EDcl no REsp 2.018.730/SP, Terceira Turma, da relatoria do ministro Moura Ribeiro, DJ 11/11/2022; REsp 1.818.156/PR, Terceira Turma, da relatoria do ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJ 18/06/2021; REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, da relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze, DJ 16/10/2020.) Na situação em concreto, todavia, não se revela presente, ao menos neste juízo de cognição sumária, a plausibilidade jurídica do direito invocado, requisito autorizador da medida de urgência.
Em suma, alega a parte acionante que não foi regularmente notificada quanto ao procedimento extrajudicial promovido pela credora fiduciária, nos termos da Lei 9.514/97, para levar a leilão o imóvel de fundo. De fato, extrai-se da matrícula do imóvel em questão que a consolidação da propriedade em favor da ré CEF foi averbada em 15/02/2023, com o que restou certificado que tal procedimento se dava “atendendo a requerimento, datado de 20 de dezembro de 2022, [...] nos termos do artigo 26, § 7º, da Lei 9.514/1997, [...], por não ter sido purgada a mora no prazo legal” (id 2218914705, fl. 5).
Na espécie, restam ausentes dos autos documentos hábeis a demonstrar a incorreção de tal informação e a arguida inobservância, por parte da requerida, da obrigação de intimação para purgação da mora e posterior realização do leilão. Ainda, extrai-se da própria narrativa veiculada pela acionante na exordial, assim como da cópia do correspondente edital (id 2218914855), que essa possuía plena ciência do momento fixado para realização da hasta pública, o que evidencia, minimamente, a ausência de óbice ao exercício do seu direito de preferência – cuja observância resta, ao revés do arguido, reforçada pelo envio de linha digitável de pagamento após a realização do leilão (id 2218915087, fl. 1).
No ponto, consigno que o direito de preferência não se confunde com a possibilidade de quitação tão somente da quantia originalmente constituída em mora, consistindo, isso sim, em efetiva recompra ao facultar ao seu titular que iguale o maior lance oferecido por terceiro. Nesse contexto, tenho que a genérica alegação de violação ao procedimento legal, quando desacompanhada de elementos e dados objetivos a caracterizar, concreta e especificamente, o descompasso apontado, é insuficiente à pretensão de concessão da medida antecipatória.
De modo que a alegação abstrata de falta de notificação e inobservância ao devido processo legal não basta, isoladamente considerada, para suspender os efeitos da alienação combatida – nada obstando a posterior reapreciação da presente medida caso ulteriormente demonstrada a ilegalidade arguida. Sobre o tema, transcrevo a ementa do seguinte julgado: PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). AÇÃO ANULATÓRIA.
ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL. REVISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIOS.
1. Não há nos autos demonstração de irregularidades aptas a anular o procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF nos moldes da Lei 9.514/1997.
2. Não é possível anular procedimento executivo com base em alegações genéricas de descumprimento contratual por parte do agente financeiro. Também não se pode impor às partes a renegociação do débito.
3. JÁ decidiu este Tribunal que "O recorrente, ao realizar o contrato de financiamento, valendo-se das regras do Sistema Financeiro de Habitação, assumiu o risco de, em se tornando inadimplente, ter o imóvel, objeto do financiamento, levado a leilão. Não se admite a intervenção judicial para impor a renegociação do valor da prestação, vez que não há qualquer demonstração de ilegalidade ou abusividade no procedimento adotado pelo agente financeiro [...] 'O direito social de moradia, constitucionalmente assegurado no art. 6º da Constituição da República, não se confunde necessariamente com o direito à propriedade imobiliária (RE 407688/AC).
Ele convive no mundo jurídico com outros direitos também fundamentais, entre eles, o direito à liberdade, materializado, no caso concreto, pela autonomia da vontade, expressa na faculdade que cada pessoa tem em obrigar-se contratualmente e, por conseguinte, suportar o ônus dessa livre manifestação de vontade. Na ausência de registros maculadores do pacto contratual "sub examine", a pretensão de manutenção da moradia pleiteada na via judicial não pode amparar-se em desobediência aos contratos regularmente ajustados entre as partes, sob pena de ocasionar verdadeiro tumulto à ordem jurídica'. (AC 0003508-74.2009.4.01.3200/AM, Rel.
Desembargador Federal Jirair Aram Meguerian, 6T, e-DJF1 p.152 de 24/06/2013) (AC 0043785-34.2016.4.01.3800, Desembargador Federal Kassio Nunes Marques, 6T, e-DJF1 01/09/2017)
4. No mesmo sentido: TRF1, AC 0001364-55.2004.4.01.3701/MA, Rel. Desembargador Federal Daniel Paes Ribeiro, Rel. Conv. Juíza Federal Hind Ghassan Kayath (Conv.), 6T, e-DJF1 06/10/2015; AC 0000898-95.2003.4.01.3701, Juiz Federal Márcio Barbosa Maia (Conv.), 6T, e-DJF1 29/10/2013).
5. Negado provimento à apelação. (AC 0000257-13.2017.4.01.3800, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO BATISTA MOREIRA, TRF1 - SEXTA TURMA, e-DJF1 17/05/2019 PAG.) À vista do exposto, indefiro o pedido de tutela de urgência formulado. Noutro giro, defiro o ingresso dos arrematantes supervenientes como assistentes litisconsorciais da CEF (id 2229232842). Dito isso, cite-se a ré para, querendo, contestar a presente demanda, no prazo legal (CPC/2015, art. 335, inciso III), especificando as provas que pretende produzir (CPC/2015, art. 336).
Sendo arguida, na peça de defesa, alguma das matérias elencadas no art. 337 do CPC/2015, algum fato impeditivo, extintivo ou modificativo do direito alegado na peça vestibular, e/ou a juntada de novos documentos, dê-se vista à parte autora para, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar réplica, especificando as provas que pretende produzir (CPC/2015, art. 350 c/c o art. 351, e o art. 437).
Em seguida, concluam-se os autos para julgamento. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Cumpram-se. Brasília/DF, na data da assinatura. (Assinado Digitalmente) juiz Diego Câmara 17.ª Vara Federal - SJDF
