Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 5033406-97.2019.4.02.5001/ES
RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO
APELANTE: BERKLEY INTERNATIONAL DO BRASIL SEGUROS S.A. (RÉU)
ADVOGADO(A): DEBORA SCHALCH (OAB PR069055)
APELADO: COMISSAO DE REPRESENTANTES DOS ADQUIRENTES DE FRACOES IDEAIS DE TERRENO E UNIDADES DO ED. RES. IVANA VERVLOET DI FRANCESCO (AUTOR)
ADVOGADO(A): EDUARDA REUTER PAOLIELLO (OAB ES016221)
ADVOGADO(A): FLAVIA RIBEIRO DE OLIVEIRA (OAB ES020540)
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. VÍCIOS ENUMERADOS NO ART. 1022 DO CPC/2015. ATRASO ENTREGA OBRA. CEF. AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. AUSÊNCIA RESPONSABILIDADE.
1. Embargos de declaração opostos com objetivo de suprir omissão presente na decisão embargada.
2. O recurso em apreço é cabível nos casos de omissão, contradição e obscuridade, nos moldes do art. 1022, I e II, do CPC/2015, apresentando como objetivo esclarecer, completar e aperfeiçoar as decisões judiciais, prestando-se a corrigir distorções do ato judicial que podem comprometer sua utilidade.
3. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, de acordo com orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.102.539/PE, direcionou-se no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Precedente: STJ, 3ª Turma, AgInt nos EDcl no REsp 1957763, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 23.2.2022.
4. Conforme destacado no acórdão do REsp 897.045, sob a relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, nas hipóteses em que a CEF atua meramente como agente financeiro em sentido estrito, não há como atribuir-lhe, sequer em tese - o que seria necessário para o reconhecimento da legitimidade passiva ad causam - responsabilidade por eventual defeito de construção da obra financiada. A mera circunstância de o contrato de financiamento ser celebrado durante a construção, ou no mesmo instrumento do contrato de compra e venda firmado com o vendedor, não implica responsabilidade do agente financeiro pela solidez e perfeição da obra.
5. Impor ao agente financeiro, quando atua apenas nesta qualidade, o ônus de responder por vício de construção, em caráter solidário, sem previsão legal e nem contratual (art. 896 do Código Civil), sem nexo com a atividade típica desenvolvida pelas instituições financeiras, implicaria aumentar os custos da generalidade dos financiamentos imobiliários do SFH, pois a instituição financeira passaria a ter que contar com quadros de engenheiros para fiscalizar, diariamente, a correção técnica, os materiais empregados e a execução de todas as obras por ela financiadas, passo a passo, e não apenas para fiscalizar, periodicamente, o correto emprego dos recursos emprestados. (STJ, 4ª Turma, REsp 897.045, Rel. Mina. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 15.4.2013).
6. A CEF atuou como mero agente financeiro, sendo que eventuais perícias ou vistorias realizadas pela Caixa Econômica Federal na edificação não têm por objetivo atestar a solidez da obra, mas somente resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe é dado em garantia. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5064147-09.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 4.4.2025.
7. A Caixa Econômica Federal não possui responsabilidade por eventuais vícios de construção ou atraso na entrega do imóvel, tendo em vista que a instituição financeira atuou apenas como agente financeiro em sentido estrito, ficando responsável somente pela liberação de recursos monetários para a aquisição do imóvel adquirido pelos apelantes, sem qualquer intervenção do banco.
8. O contrato em comento prevê o acompanhamento das obras pela empresa pública federal, porém tal fiscalização empreendida pelos agentes do banco restringe-se ao cronograma físico-financeiro das obras para liberação das parcelas do financiamento, mas não a responsabilidade acerca do cumprimento do prazo para entrega do bem residencial adquirido.
9. Figurando o banco como agente financiador, em sentido estrito, não tem responsabilidade sobre a perfeição do trabalho realizado pela construtora, não respondendo pela exatidão dos cálculos e projetos, e muito menos pela execução dos serviços desenvolvidos por profissionais não contratados e nem remunerados pelo agente financeiro. Desse modo, se houve irregularidade, a responsabilidade é da construtora/incorporadora, e deve ser examinada perante o juízo competente, sabido que a CAIXA, na condição de financiadora, não fiscaliza os imóveis financiados; apenas os avalia, no intuito de verificar se são passíveis de servir como garantia hipotecária, de modo a preservar o capital mutuado.
10. Nestes casos em que atua como agente financeiro estrito senso, a previsão contratual e regulamentar de fiscalização da obra, pela CEF, tem o motivo de que ela está financiando o investimento, tendo, portanto, interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de financiamento, cujo imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Se constatar a existência de fraude, ou seja, que os recursos não estão sendo integralmente empregados na obra, poderá rescindir o contrato de financiamento. Em relação à construtora, a CEF tem o direito e não o dever de fiscalizar.
11. O dever de fiscalizar surge perante os órgãos integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, podendo ensejar sanções administrativas, mas não ser invocado pela construtora, pela seguradora ou pelos adquirentes das unidades para a sua responsabilização direta e solidária por vícios de construção ou atraso na entrega da obra.
12. A construtora é obrigada a celebrar esse seguro para acautelar a CEF contra vícios de construção do bem dado em garantia fiduciária do mútuo. Note-se que o mutuário não participa desse negócio jurídico.
13. A faculdade contratual conferida à Caixa Econômica Federal, no sentido de acionar a seguradora no caso de atraso da obra tem por objetivo beneficiar a instituição financeira e não o mutuário, uma vez que a CEF é a beneficiária do seguro. Precedente: TRF3, 2ª Turma, AI 5002871-53.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. AUDREY GASPARINI, DJe 14.6.2024.
14. O fato de o contrato prever a possibilidade de a CEF promover a substituição da construtora em determinadas situações não justifica o reconhecimento de especial papel da CEF no que diz respeito ao empreendimento indicado nos autos. Com efeito, tal cláusula não possui o condão de transformar a CEF em executora do empreendimento e, portanto, responsável pelo atraso ou vícios de construção. Tal cláusula contratual é ordinária, presente na maioria dos contratos de financiamento que as instituições financeiras celebram tendo em vista a construção de imóveis.
15. A hipótese se amolda ao preceito do art. 31-A, § 12º, da Lei 4.591/64, com a redação dada pela Lei 10.931/2004, posto que ausente patrimônio de afetação ou referido penhor, desde que não se põe como elemento à aferição da responsabilidade de quem seja, de todo modo, cessionário de créditos recebidos em financiamento, embora também não escape à incidência do CDC, o qual, todavia, não enseja a responsabilização solidária em relação aos lucros cessantes resultantes do atraso, por faltar inserção do agente financeiro na cadeia de fornecimento do serviço de incorporação imobiliária, o que não se altera pela incumbência de fiscalização das fases de liberação dos recursos, algo diverso de se imaginar com isso se incuta a justa expectativa aos consumidores de que, assim, se assegura a regular construção do empreendimento.
16. A contratação da garantia fiduciária faz-se precisamente para garantir o crédito do agente financeiro, não para impingir-lhe obrigação que é apenas da incorporadora. O agente financeiro não tem qualquer ingerência no andamento das obras, uma vez concedido o dinheiro emprestado. Inadmissível, portanto, que responda perante o consumidor por danos que lhe foram causados exclusivamente pela construtora. Não se pode imputar ao banco, deste modo, a responsabilidade pelos danos materiais ou morais decorrentes do atraso na conclusão da obra.
17. Na hipótese em análise, o financiamento foi concedido aos mutuários diretamente, os quais constituíram condomínio com a finalidade de obter empréstimo para a aquisição de terreno e construção. Não se alega, na inicial, tenha a CEF escolhido a construtora responsável pela obra e nem tido ingerência alguma na escolha do terreno, elaboração do projeto e definição das características do empreendimento.
18. As obrigações que têm de fiscalizar o seu andamento não trazem responsabilidade perante eles, porque se destinam simplesmente a verificar se é possível continuar a liberação das parcelas do empréstimo.
19. A oposição de publicidade ao lado da obra não torna a CEF responsável pela construção do empreendimento, uma vez que, consoante pontuado, agiu na condição de agente financeiro em sentido estrito, disponibilizando o capital mutuado para viabilizar o empreendimento. Com efeito, a fiscalização da obra exercida por ela se destinou, meramente, a possibilitar a correta disponibilização do valor mutuado, conforme expressamente consta do contrato, mormente porque o bem que está sendo construído servirá como garantia da dívida.
20. A previsão de contratação da seguradora visa proteger o dinheiro mutuado pela CEF, haja vista que ela consta como segurada do contrato de seguro, e não eventual direito dos mutuários adquirentes dos imóveis à entrega do bem no prazo contratado.
21. Os mutuários/devedores, independentemente do acionamento ou não da seguradora por parte da CEF, tinham a faculdade de substituir a construtora no caso de atraso injustificado da obra.
22. A mora pela entrega do imóvel não pode ser atribuída à CEF. A instituição financeira também não pode ser solidariamente responsabilizada pela falência da construtora, sendo que somente esta é responsável pelos danos causados aos mutuários.
23. Embargos de declaração providos sem efeitos infringentes.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PROVIMENTO AOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO SEM EFEITOS INFRINGENTES, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Rio de Janeiro, 21 de maio de 2025.