Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 5002228-05.2021.4.02.5117/RJ
RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO
APELANTE: ANDREIA MUNIZ LESSA DOS SANTOS (AUTOR)
ADVOGADO(A): NATHALIA ALONSO RAEMY RANGEL (OAB RJ205637)
APELANTE: MRV MRL RJ SADER 1 INCORPORACOES SPE LTDA (RÉU)
ADVOGADO(A): NATHALIA ALONSO RAEMY RANGEL (OAB RJ205637)
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
EMENTA
APELAÇÕES. SFH. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. CEF. AGENTE FINANCEIRO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESCISÃO CONTRATUAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE.
1. Apelações interpostas em face de sentença que: i) declarou a incompetência do Juízo para processar e julgar a demanda em relação à MRV MRL RJ SADER 1 Incorporações Spe Ltda; ii) julgou improcedentes os pedidos em relação à CEF.
2. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, de acordo com orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.102.539/PE, direcionou-se no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
3. As hipóteses de responsabilização da CEF, no âmbito do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, são limitadas à participação da escolha da construtora, o que, atualmente, ocorre de duas formas: (i) a CEF habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais; ou (ii) atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, a quem pertencem os imóveis inicialmente construídos para finalidade de arrendamento, com opção de compra. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5064147-09.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.4.2025.
4. No caso em comento, verifica-se que a CEF atuou como mero agente financeiro, sendo que eventuais perícias ou vistorias realizadas pela Caixa Econômica Federal na edificação não têm por objetivo atestar a solidez da obra, mas somente resguardar o interesse da instituição.
5. A Caixa Econômica Federal não possui responsabilidade por eventuais vícios de construção ou atraso na entrega do imóvel, tendo em vista que a instituição financeira atuou apenas como agente financeiro em sentido estrito, ficando responsável somente pela liberação de recursos monetários para a aquisição do imóvel adquirido pelos apelantes, sem qualquer intervenção da CEF. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0140938-77.2017.4.02.5102, Rel. Des. Fed. ALCIDES MARTINS, DJe 17.5.2023; TRF2, 7ª Turma Especializada, AG 5009436-65.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO, DJe 14.2.2022.
6. As relações entre a demandante e os vendedores e a instituição financeira e a autora, destacando-se que os pedidos formulados na inicial decorrem de relações jurídicas distintas, sendo ao comprador atribuídas as responsabilidades decorrentes do contrato de compra e venda; e à CEF, aquelas relativas ao financiamento do imóvel.
7. A CEF figura como credora/fiduciante no contrato de financiamento imobiliário, não sendo vendedora do imóvel, figurando no referido contrato apenas como agente financeiro. Logo, nessa qualidade, a instituição financeira detém responsabilidade limitada somente ao contrato de mútuo firmado. Na hipótese de afastamento da rescisão contratual e manutenção do contrato de compra e venda, a eventual inadimplência da demandante quanto às parcelas mensais geraria a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor da CEF. Conclui-se pela inexistência de responsabilidade da CEF, a ensejar a improcedência dos pedidos formulados em face da instituição financeira. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5000957-66.2022.4.02.5006, Rel. Des. Fed. ALCIDES MARTINS, DJe 14.5.2024.
8. Na modalidade de alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel permanece com a Caixa Econômica Federal, que se mantém como proprietária, transferindo somente a posse ao devedor, razão pela qual o procedimento expropriatório tem como escopo consolidar esse fracionamento. Precedente: TRF2. 5ª Turma Especializada, AG 5011834-48.2022.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 14.12.2022.
9. Na hipótese dos autos, houve a liberação dos recursos de financiamento pela CEF em favor da vendedora, bem como consolidação da garantia de alienação fiduciária junto ao Registro de Imóveis, mostrando-se juridicamente impossível o desfazimento da disponibilização do valor financiado, muito menos sem que os juros incorridos durante todo o período sejam devidamente quitados.
10. A relação negocial entre a demandante e os vendedores evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem motivo juridicamente idôneo.
11. O contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora/vendedora já se extinguiu pelo alcance do seu objeto, tendo as obrigações ali assumidas subsumidas no contrato de compra e venda definitivo firmado posteriormente, com financiamento imobiliário através da CEF, de modo que, para o desfazimento do negócio entre a incorporadora e a construtora, o recorrido deveria devolver o imóvel, o qual foi entregue em garantia em alienação fiduciária para a instituição financeira.
12. A pretensão autoral não consiste na simples rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda, mas sim a resolução de mútuo hipotecário garantido com recursos do SFH. Chancelar a pretensão autoral sem o apontamento de ilegalidade por parte da CEF, ocasionaria risco a todo o fundo público. Dessa forma, diante do vínculo negocial existente entre o banco financiador, os vendedores e o demandante, afigura-se juridicamente impossível a rescisão contratual unicamente em face da CEF, de modo que a improcedência se estende à construtora. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0105357-04.2017.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, Julgado em 14.9.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0182561-62.2017.4.02.5154, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.9.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5005066-97.2020.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 12.3.2025.
13. Não mais subsiste a Promessa de Compra e Venda (PCV), uma vez que já foi celebrado Contrato Definitivo de Compra e Venda e Alienação Fiduciária, sendo a atual proprietária fiduciária do imóvel a Caixa Econômica Federal, conforme consta na matrícula do imóvel.
14. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor da parte autora, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.
15. Apelação da MRV MRL RJ SADER 1 INCORPORAÇÕES SPE LTDA provida. Apelação da parte autora não provida.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA MRV MRL RJ SADER 1 INCORPORACOES SPE LTDA E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA AUTORA, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Rio de Janeiro, 16 de junho de 2025.