Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Apelação Cível Nº 5002228-05.2021.4.02.5117/RJ
APELANTE: ANDREIA MUNIZ LESSA DOS SANTOS (AUTOR)
ADVOGADO(A): NATHALIA ALONSO RAEMY RANGEL (OAB RJ205637)
APELANTE: MRV MRL RJ SADER 1 INCORPORACOES SPE LTDA (RÉU)
ADVOGADO(A): NATHALIA ALONSO RAEMY RANGEL (OAB RJ205637)
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de recurso especial interposto por ANDREIA MUNIZ LESSA DOS SANTOS, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas ‘a’ e ‘c’, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Tuma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (Evento 16), que negou provimento ao recurso de apelação interposto pela parte autora e deu provimento ao apelo da MRV MRL RJ SADER 1 INCORPORACOES SPE LTDA, para julgar integralmente improcedentes os pedidos de reparação de danos morais e materiais em razão da existência de vícios construtivo em imóvel financiado pelo Programa Minha Casa Minha vida (PMCMV), possuindo a respectiva ementa os seguinte termos:
“APELAÇÕES. SFH. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. CEF. AGENTE FINANCEIRO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESCISÃO CONTRATUAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE.
1. Apelações interpostas em face de sentença que: i) declarou a incompetência do Juízo para processar e julgar a demanda em relação à MRV MRL RJ SADER 1 Incorporações Spe Ltda; ii) julgou improcedentes os pedidos em relação à CEF.
2. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, de acordo com orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.102.539/PE, direcionou-se no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
3. As hipóteses de responsabilização da CEF, no âmbito do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, são limitadas à participação da escolha da construtora, o que, atualmente, ocorre de duas formas: (i) a CEF habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais; ou (ii) atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, a quem pertencem os imóveis inicialmente construídos para finalidade de arrendamento, com opção de compra. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5064147-09.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.4.2025.
4. No caso em comento, verifica-se que a CEF atuou como mero agente financeiro, sendo que eventuais perícias ou vistorias realizadas pela Caixa Econômica Federal na edificação não têm por objetivo atestar a solidez da obra, mas somente resguardar o interesse da instituição.
5. A Caixa Econômica Federal não possui responsabilidade por eventuais vícios de construção ou atraso na entrega do imóvel, tendo em vista que a instituição financeira atuou apenas como agente financeiro em sentido estrito, ficando responsável somente pela liberação de recursos monetários para a aquisição do imóvel adquirido pelos apelantes, sem qualquer intervenção da CEF. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0140938-77.2017.4.02.5102, Rel. Des. Fed. ALCIDES MARTINS, DJe 17.5.2023; TRF2, 7ª Turma Especializada, AG 5009436-65.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO, DJe 14.2.2022.
6. As relações entre a demandante e os vendedores e a instituição financeira e a autora, destacando-se que os pedidos formulados na inicial decorrem de relações jurídicas distintas, sendo ao comprador atribuídas as responsabilidades decorrentes do contrato de compra e venda; e à CEF, aquelas relativas ao financiamento do imóvel.
7. A CEF figura como credora/fiduciante no contrato de financiamento imobiliário, não sendo vendedora do imóvel, figurando no referido contrato apenas como agente financeiro. Logo, nessa qualidade, a instituição financeira detém responsabilidade limitada somente ao contrato de mútuo firmado. Na hipótese de afastamento da rescisão contratual e manutenção do contrato de compra e venda, a eventual inadimplência da demandante quanto às parcelas mensais geraria a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor da CEF. Conclui-se pela inexistência de responsabilidade da CEF, a ensejar a improcedência dos pedidos formulados em face da instituição financeira. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5000957-66.2022.4.02.5006, Rel. Des. Fed. ALCIDES MARTINS, DJe 14.5.2024.
8. Na modalidade de alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel permanece com a Caixa Econômica Federal, que se mantém como proprietária, transferindo somente a posse ao devedor, razão pela qual o procedimento expropriatório tem como escopo consolidar esse fracionamento. Precedente: TRF2. 5ª Turma Especializada, AG 5011834-48.2022.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 14.12.2022.
9. Na hipótese dos autos, houve a liberação dos recursos de financiamento pela CEF em favor da vendedora, bem como consolidação da garantia de alienação fiduciária junto ao Registro de Imóveis, mostrando-se juridicamente impossível o desfazimento da disponibilização do valor financiado, muito menos sem que os juros incorridos durante todo o período sejam devidamente quitados.
10. A relação negocial entre a demandante e os vendedores evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem motivo juridicamente idôneo.
11. O contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora/vendedora já se extinguiu pelo alcance do seu objeto, tendo as obrigações ali assumidas subsumidas no contrato de compra e venda definitivo firmado posteriormente, com financiamento imobiliário através da CEF, de modo que, para o desfazimento do negócio entre a incorporadora e a construtora, o recorrido deveria devolver o imóvel, o qual foi entregue em garantia em alienação fiduciária para a instituição financeira.
12. A pretensão autoral não consiste na simples rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda, mas sim a resolução de mútuo hipotecário garantido com recursos do SFH. Chancelar a pretensão autoral sem o apontamento de ilegalidade por parte da CEF, ocasionaria risco a todo o fundo público. Dessa forma, diante do vínculo negocial existente entre o banco financiador, os vendedores e o demandante, afigura-se juridicamente impossível a rescisão contratual unicamente em face da CEF, de modo que a improcedência se estende à construtora. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0105357-04.2017.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, Julgado em 14.9.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0182561-62.2017.4.02.5154, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.9.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5005066-97.2020.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 12.3.2025.
13. Não mais subsiste a Promessa de Compra e Venda (PCV), uma vez que já foi celebrado Contrato Definitivo de Compra e Venda e Alienação Fiduciária, sendo a atual proprietária fiduciária do imóvel a Caixa Econômica Federal, conforme consta na matrícula do imóvel.
14. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor da parte autora, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.
15. Apelação da MRV MRL RJ SADER 1 INCORPORAÇÕES SPE LTDA provida. Apelação da parte autora não provida.“
Em suas razões (Evento 27), sustenta a recorrente, em síntese, que a hipótese seria de negativa de prestação jurisdicional, uma vez que teria deixado de analisar os pedidos de indenização por danos materiais e morais formulados, o que violaria art. 489, §1º, IV e VI, do CPC; que o decisum teria negado vigência aos artigos 7º e 14 da Lei 8.078/90, além dos artigos 421 e 422 do Código Civil, uma vez que não haveria no contrato de financiamento qualquer disposição no sentido de que a CEF seria um mero agente financeiro, além do fato da Empresa Pública estar atuando como longa manus do Estado, promovendo política pública de habitação social, o que ingressaria no campo da responsabilidade administrativa objetiva, razões pelas quais, com critérios de boa-fé objetiva e função social do contrato, o instrumento poderia ser rescindido.
Contrarrazões apresentadas pela Caixa Econômica Federal no evento 32, pugnando pela inadmissibilidade do recurso.
Sem contrarrazões da MRV MRL RJ SADER 1 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
É o relatório. Decido.
O presente recurso não supera o crivo de admissibilidade.
Com efeito, observa-se que os arts. 489, § 1º, IV e VI, do CPC; 7º e 14 do Código de Defesa do Consumidor; e 421 e 422 do Código Civil, indicados pela recorrente como supostamente violados, não foram objeto de efetiva deliberação no decisum impugnado, o que inviabiliza o conhecimento da matéria em sede excepcional. É pacífico que o prequestionamento constitui requisito indispensável à admissibilidade dos recursos aos Tribunais Superiores, impondo à parte o dever de esgotar todos os mecanismos processuais disponíveis para provocar o pronunciamento explícito do Tribunal de origem acerca da tese federal suscitada.
Assim, ao deixar de opor embargos de declaração para suprir eventual omissão e viabilizar o indispensável prequestionamento, a recorrente impede a análise da matéria por esta instância superior.
Nessa toada, incide o Enunciado nº 211, da Súmula Superior Tribunal de Justiça (“É inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo”), bem como o enunciado nº 282 da súmula do Supremo Tribunal Federal (“É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada”) e o enunciado nº 356 da súmula do Supremo Tribunal Federal (“O ponto omisso da decisão, sobre o qual não foram opostos embargos declaratórios, não pode ser objeto de recurso extraordinário, por faltar o requisito do prequestionamento”).
Por sua vez, para admissão do recurso especial ou do recurso extraordinário é necessário que haja uma questão de direito a ser submetida ao Tribunal Superior, sendo tal premissa que se extrai, tanto do art. 102, III, quanto do art. 105, III, da CFRB/1988.
Nesse passo, observa-se que os Tribunais Superiores, no exame dos recursos especial e extraordinário, não têm por função atuar como instâncias revisoras, mas sim preservar a integridade na interpretação e aplicação do direito, definindo seu sentido e alcance.
No caso em apreço, inexistem elementos no acórdão impugnado que contrariem o dispositivo infraconstitucional supostamente violado, cingindo-se a irresignação, exclusivamente, ao reexame das provas contidas nos autos, tendo em vista que resultado do julgamento se baseia em determinadas premissas fáticas e, segundo a orientação contida no Enunciado n. 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, é vedado, em sede de recurso especial, o reexame do conjunto fático-probatório constante dos autos (“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”).
Alterar as conclusões em que se assentou o acórdão, para se rediscutir o critério valorativo da conclusão do julgador, implicaria em reexaminar o seu conjunto fático-probatório, o que, como visto, é vedado, ante os limites processuais estabelecidos para o recurso interposto.
Sobre as controvérsias apresentadas neste recurso, assim concluiu o voto condutor no julgamento dos embargos de declaração (Evento 16):
“A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, de acordo com orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.102.539/PE, direcionou-se no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
Ademais, o contrato foi firmado no âmbito do Programa ‘Minha Casa, Minha Vida’, instituído pela Lei nº 11.977/09, que tem, por iniciativa do governo federal, a finalidade de criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais.
Adicionalmente, ressalto que o referido programa possui várias modalidades, ao passo que nem toda contratação vai gerar responsabilidade à CEF, que deve atuar para além da condição de mero agente financeiro.
Nesse contexto, as hipóteses de responsabilização da CEF, no âmbito do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, são limitadas à participação da escolha da construtora, o que, atualmente, ocorre de duas formas: (i) a CEF habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais; ou (ii) atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, a quem pertencem os imóveis inicialmente construídos para finalidade de arrendamento, com opção de compra.
(...)
No caso em comento, verifica-se que a CEF atuou como mero agente financeiro, sendo que eventuais perícias ou vistorias realizadas pela Caixa Econômica Federal na edificação não têm por objetivo atestar a solidez da obra, mas somente resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe é dado em garantia.
Portanto, mostra-se evidente que a Caixa Econômica Federal não possui responsabilidade por eventuais vícios de construção ou atraso na entrega do imóvel, tendo em vista que a instituição financeira atuou apenas como agente financeiro em sentido estrito, ficando responsável somente pela liberação de recursos monetários para a aquisição do imóvel adquirido pelos apelantes, sem qualquer intervenção da CEF.
(...)
Neste contexto, cumpre distinguir as relações entre a demandante e os vendedores e a instituição financeira e a autora, destacando-se que os pedidos formulados na inicial decorrem de relações jurídicas distintas, sendo ao comprador atribuídas as responsabilidades decorrentes do contrato de compra e venda; e à CEF, aquelas relativas ao financiamento do imóvel.
Com efeito, a CEF figura como credora/fiduciante no contrato de financiamento imobiliário, não sendo vendedora do imóvel, figurando no referido contrato apenas como agente financeiro. Logo, nessa qualidade, a instituição financeira detém responsabilidade limitada somente ao contrato de mútuo firmado.
Na hipótese de afastamento da rescisão contratual e manutenção do contrato de compra e venda, a eventual inadimplência da demandante quanto às parcelas mensais geraria a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor da CEF.
Nesse passo, conclui-se pela inexistência de responsabilidade da CEF, a ensejar a improcedência dos pedidos formulados em face da instituição financeira.”
Desse modo, verifica-se que o acórdão recorrido se baseou em matéria fática e no exame das provas dos autos para chegar à conclusão pela atuação contratual da CEF como mero agente financeiro, não tendo responsabilidades pelos alegados vícios na edificação, sendo certo que para se modificar tais premissas fáticas seria necessário reexaminar o conjunto fático-probatório, o que, conforme visto, é vedado.
Por fim, cumpre consignar, também, o não cabimento do recurso especial com base no dissídio jurisprudencial, pois as mesmas razões que inviabilizaram o conhecimento do apelo, pela alínea a, servem de justificativa quanto à alínea c do permissivo constitucional (AgInt no AREsp 2.320.819/RJ, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 5/10/2023).
Ante o exposto, INADMITO o recurso especial, nos termos do art. 1.030, V do CPC.