PROCEDIMENTO COMUM Nº 5123373-37.2025.4.02.5101/RJ
AUTOR: ADRIENE BORGES AFFONSOADVOGADO(A): TANIA REGINA DE OLIVEIRA ARAGAO (OAB RJ069818)
DESPACHO/DECISÃO
VISTOS EM INSPEÇÃO
18 a 22/05/2026
(EDITAL SJRJ Nº 11/2026)
ITALIA MARIA ZIMARDI AREAS POPPE BERTOZZI
Juiz(a) Federal
24ª Vara Federal
I. Trata-se de demanda proposta por ADRIENE BORGES AFFONSO em face da CEF, com pedido de revisão do contrato de financiamento de imóvel firmado com a RÉ, declarando nulas as cláusulas contratuais abusivas.
Requer, em sede de tutela de urgência, para o fim de afastar a mora contratual, determinando a manutenção da posse do imóvel com a Autora, bem como ordenando que a RÉ se abstenha de realizar a inscrição do mesmo no cadastro de inadimplentes e impedir que a RÉ leve o imóvel a leilão.
Requer, ainda, a inversão do ônus da prova e gratuidade de justiça.
Como causa de pedir, aduz a parte Autora, em apertada síntese, que: i. realizou com a CEF empréstimo de mútuo para aquisição de casa própria, segundo as normas do Sistema Financeiro de Habitação, em abril de 2.023, referente ao imóvel a Rua da Salinas nº 160 CA, Palhada, Nova Iguaçu, Rio de Janeiro/RJ, CEP: 26.290-245; ii. a parte RÉ reajustou o saldo devedor e vem todos os meses reajustando, antes de ser feita a amortização, cobrando juros sobre um valor de correção do saldo devedor que perfaz simultaneamente a este juros, ou seja sobre um valor que ainda não existe sendo portanto indevido.; iii. chegou a uma situação em que está totalmente impossibilitada de continuar a pagar estes encargos mensais abusivos, com valores ilegais e exorbitantes, com risco eminente de em decorrência disto, se tornar inadimplente e ver seu imóvel leiloado pela execução da hipoteca, e assim sofrer, um dano de difícil reparação consistente na perda do imóvel que é sua moradia. Juntou documentos (evento 1).
Juntou documentos (evento 10).
É o relato. Decido.
II. Busca a parte Autora, em sede de tutela provisória, a manutenção da posse do seu imóvel, bem como que a RÉ se abstenha de realizar a inscrição do mesmo no cadastro de inadimplentes e impedir que o imóvel vá a leilão.
Da inversão do ônus da prova
A questão probatória revela-se peculiar no caso em apreço. Se, de um lado, a inversão do ônus da prova se opera de modo ope legis, na forma do art. 14, § 3º, do CDC, por se tratar de alegado fato do serviço, de outro, não se pode atribuir tal ônus à demandada de forma absoluta, já que consubstanciaria a produção de prova negativa, qual seja, a de que não efetuou o pagamento do montante total do contrato e que inclusão no cadastro maus pagadores foi correta.
Diante desse quadro, devem os elementos ser apreciados à luz da carga dinâmica da prova (art. 373 do CPC) e do princípio do contraditório, incumbindo à parte autora a prova do fato constitutivo do direito alegado, e, à parte ré, a demonstração de fato obstativo a tanto, notando-se que esta, em acréscimo, apenas afastará a sua responsabilidade se comprovar a existência de uma das hipóteses descritas no art. 14, § 3º, do CPC.
Assim, deve ser indeferida a inversão do ônus da prova.
Da tutela provisória
No caso da tutela de urgência, o art. 300 do CPC admite sua concessão diante do preenchimento dos seguintes requisitos cumulativos: a) probabilidade do direito; b) perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo; e c) ausência de risco de irreversibilidade da medida.
A parte autora comprova que realizou contrato habitacional com a CEF referente ao imóvel a Rua da Salinas nº 160 CA, Palhada, Nova Iguaçu, Rio de Janeiro/RJ, CEP: 26.290-245 (evento 1, contrato 8/25).
Demonstra, ainda, pagou suas prestações até junho de 2025 (evento 1, contrato 26/27).
Contudo, não há nos autos demonstração de abusividade dos valores cobrados, em relação ao que foi contratado, bem como que o imóvel está sendo levado a leilão.
Dessa forma, por ora, em sede de cognição sumária, mostra-se inviável a realização da revisão do contrato, nos termos requeridos pela parte autora.
Para corroborar o acima exposto, transcrevo os seguintes julgados do Tribunal Regional da 2ª Região:
ADMINISTRATIVO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. REVISÃO CONTRATUAL. COVID-19. FORTE CHUVAS EM PETRÓPOLIS. SITUAÇÃO EQUIPARADA AO DESEMPREGO INVOLUNTÁRIO. NEGATIVA DE PERÍCIA CONTÁBIL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO. SAC. SUBSTITUIÇÃO. GAUSS. IMPOSSIBILIDADE. NÃO COMPROVAÇÃO DA ABUSIVIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 8.009/1990. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE AFASTADA. RECURSO DESPROVIDO.
1. Apelação Cível interposta por fiduciante em face da Sentença que julgou improcedente a pretensão autoral, que objetivava a revisão do contrato de financiamento imobiliário firmado com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF.
2. Embora haja uma relação de consumo entre o fiduciante e a CEF e exista um regramento jurídico específico, é necessária a demonstração de fatos supervenientes que tenham alterado, substancialmente, as circunstâncias sobre as quais se assentou a negociação. Art. 6º, inciso V, do CDC.
3. Não se questiona os efeitos econômico-financeiros na população por conta da pandemia de COVID-19 e, no caso concreto, das fortes chuvas em Petrópolis. Contudo, não se pode acolher tais fatos como os únicos a respaldar o pedido de revisão contratual por alegada excessiva onerosidade.
4. A situação vivenciada pelo Apelante equipara-se ao desemprego que, aliado à redução da renda não possuem o condão de, por si só, autorizar a revisão do contrato, isso porque possíveis variações da renda do contratante são consideradas na base do negócio, ainda mais quando se trata de negócio jurídico com execução continuada de longo prazo, como no caso concreto.
5. O indeferimento da perícia contábil, no caso concreto, não viola o princípio da ampla defesa, já que ausente a verossimilhança de abusividade fundada em incidência de sistemas de amortização distintos.
6. Impossibilidade da mudança do sistema de amortização pactuado (SAC) pelo sistema de amortização pretendido (GAUSS). O contrato de mútuo foi celebrado entre as partes de forma livre, não podendo uma das partes obrigar a que a outra proceda de modo diverso do previamente acordado.
7. Imóvel gravado com a garantia de alienação fiduciária. O art. 3º, inciso II, da Lei nº 8.009/1990 que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, ressalva a oponibilidade da execução civil movida pelo título do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato.
8. Entender pela oponibilidade da impenhorabilidade do bem de família a imóvel gravado com a garantia de alienação fiduciária para a sua própria aquisição contraria a boa-fé objetiva, já que cria obstáculo ao agente fiduciário de haver o seu crédito.
9. Recurso desprovido.
DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 6a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à Apelação Cível, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF2 , Apelação Cível, 5001716-55.2021.4.02.5106, Rel. REIS FRIEDE , Assessoria de Recursos , Rel. do Acordao - REIS FRIEDE, julgado em 22/03/2024, DJe 25/03/2024 12:56:08)
DIREITO CIVIL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. REVISÃO CONTRATUAL. MÉTODO DE CÁLCULO DOS JUROS. CAPITALIZAÇÃO MENSAL. PRETENSÃO DE RECÁLCULO DO SALDO DEVEDOR DO CONTRATO UTILIZANDO O MÉTODO GAUSS. PACTUAÇÃO DE UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE. ALTERAÇÃO UNILATERIAL INVIÁVEL. SEGURO HABITACIONAL CONTRATADO SEM VÍCIOS E CONFORME DETERMINA A LEI (ART. 79 DA LEI Nº 11.977/2009). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
DECISAO: A 8ª Turma Recursal do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, CONHECER DO RECURSO E NEGAR--LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos e pelos fundamentos desta decisão. Sem custas. Condeno o recorrente em nhonorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% do valor da causa (art. 55 da Lei 9.099/1995), observando os §§ 2º e 3º, do art. 98 do CPC. Intimem-se as partes e após o prazo recursal, remetam-se os autos ao Juízo de origem, nos termos do voto do(a) Relator(a).
(TRF2 , PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL, 5007412-76.2024.4.02.5103, Rel. CYNTIA LEITE MARQUES , 1ª Vara Federal de Campos , Rel. do Acordao - CYNTHIA LEITE MARQUES, julgado em 08/04/2025, DJe 08/04/2025 17:08:39)
O SAC (Sistema de Amortização Constante) previsto no contrato é apenas um dos vários tipos de sistema de amortização empregados em financiamentos imobiliários. Sua principal característica é amortizar um percentual fixo do valor principal, desde o início do financiamento.
O valor da amortização é calculado mediante a divisão do valor do principal pelo número de parcelas. Os juros, contudo, são calculados sobre o saldo devedor, multiplicando-se a taxa pelo saldo. A soma da amortização e dos juros tem como resultado o valor da parcela.
Em relação ao sistema SAC, conforme o próprio nome do sistema indica, o percentual de amortização é sempre o mesmo, o que faz com que a parcela de amortização da dívida seja maior no início do financiamento. Desse modo, o saldo devedor cai mais rapidamente do que em outros mecanismos de amortização.
O valor das parcelas, nesse sistema, é decrescente, uma vez que os juros diminuem a cada prestação. É verdade que, via de regra, para um mesmo valor de financiamento, as prestações iniciais do Sistema SAC são até mais elevadas que as do sistema PRICE. No entanto, o SAC reduz mais rapidamente o saldo devedor, e permite o decréscimo das parcelas com o tempo, o que não ocorre no sistema PRICE.
Por outro lado, além de não ter fundamentado juridicamente o seu pleito, o autor não juntou qualquer documento hábil a demonstrar a cobrança indevida de valores do financiamento pela instituição financeira.
A taxa de administração foi expressamente prevista em contrato, e o seguro em contratos de financiamento imobiliário no âmbito do SFH é feito por imposição legal.
Em relação à alegação de que os juros contratuais são abusivos, pondero que não há qualquer obrigação de aplicação da taxa média de mercado, por se tratar de mero parâmetro para verificar a competitividade e padrão de comportamento dos agentes econômicos.
Obrigar a instituição financeira a adotar a taxa média acarretaria ofensa à liberdade empresarial e desconstituição do propósito da apuração dessa taxa, eis que não haveria valores médios diversos a apurar para compô-la.
O Juízo não pode determinar a alteração compulsória das cláusulas contratuais apenas porque a parte autora, após a celebração do negócio jurídico, as considera prejudiciais.
Os contratos de financiamento imobiliário não são formulados de acordo com a vontade exclusiva da CEF, mas obedecem à legislação que rege o SFH. O autor não comprovou, em primeira análise, que a parte ré tenha estabelecido qualquer cláusula que esteja em desacordo com os dispositivos legais correspondentes.
Do depósito do valor incontroverso
Assim, tem-se que a CEF poderá exercer o seu direito, e, de acordo com o disposto nos parágrafos 1° e 2° do art. 50 da Lei nº 10.931/2004, a suspensão dos atos de execução extrajudiciais fica condicionada ao pagamento integral da quantia incontroversa diretamente à instituição financeira, bem como ao depósito do montante correspondente ao valor controvertido, no tempo e modo contratados.
Caso não efetuado o depósito integral, os efeitos da mora não são afastados.
Nesse passo, deve-se indeferir tal pedido.
Ausente, assim, comprovação, em sede de cognição sumária, da verossimilhança das suas alegações.
Portanto, trata-se de questão a ser avaliada após submetida a amplo contraditório e realizada a necessária instrução probatória.
Nesse passo, indispensável a dilação probatória, uma vez que os documentos trazidos aos autos com a inicial não são suficientes.
III. Ante o exposto:
1) INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA.
2) DEFIRO o benefício de gratuidade de justiça.
3) RETIRE-SE a marcação de "Opção Juízo 100% digital. Anote-se.
4) CITE-SE a parte RÉ (CEF) para apresentar contestação, nos termos do art. 238 do CPC, no prazo de 15 (quinze) dias, devendo atentar para o disposto nos artigos 336 a 342 do CPC. Ressalto que o início do decurso do prazo para apresentação de resposta dar-se-á nos termos dos arts. 335, III, c/c 231 e 232, todos do CPC.
5) Após, INTIME-SE a parte autora para réplica no prazo legal.
6) Em seguida, INTIMEM-SE as partes no prazo legal para informarem as provas que desejam produzir.
7) Na sequência, VENHAM os autos conclusos para análise dos requerimentos de prova.
