Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 5001610-66.2021.4.02.5115/RJ
RELATOR: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES
APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (EMBARGANTE)
APELADO: CONDOMINIO PARQUE DAS AZALEIAS (EMBARGADO)
ADVOGADO(A): VIRGINIA CORREA LEAL MIRANDA (OAB RJ167474)
ADVOGADO(A): CID CARVALHO DE SOUZA (OAB RJ154341)
EMENTA
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DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. DOAÇÃO NÃO FOI REGISTRADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CEF PELO PAGAMENTO DAS COTAS VENCIDAS ANTES DA NOTIFICAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. RECURSO DESPROVIDO.
I – Trata-se de apelação interposta por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CAIXA de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Teresópolis – Rio de Janeiro, que julgou parcialmente procedente o pedido “com fundamento no art. 487, I, do CPC, apenas para reconhecer que a responsabilidade da CEF pelas cotas condominiais executadas tem como termo final a notificação realizada em 12/08/2020. Sem custas (Artigo 7º da Lei nº 9.289/96).”
II - Compete à Caixa Econômica Federal representar ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente, o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, na qualidade de gestora desse fundo, por força do art. 2º, § 8º, e art. 4º, vi, ambos da lei nº 10.188-2001.
III - Deve ser afastada a alegação de ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal nos autos da execução de título extrajudicial de cotas condominiais, uma vez que o imóvel atinente ao débito em questão foi objeto de doação com encargo, no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, a um particular. Apesar da celebração do supracitado contrato, o negócio jurídico não foi averbado na matrícula do imóvel, cuja certidão imobiliária aponta que o bem permanece com o fundo de arrendamento residencial - FAR, representado pela referida empresa pública.
IV - Todas as obrigações que decorrem pura e simplesmente do direito de propriedade (em razão da coisa) são propter rem e, ao contrário das obrigações em geral, não surgem por força do acordo de vontades, mas sim em razão de um direito real dentre aqueles previstos no artigo 1.225 do Código Civil: propriedade, penhor, anticrese, usufruto, servidões, uso, habitação, assim como, enfiteuse.
V - A responsabilidade pelo pagamento das parcelas das taxas condominiais (principal e acessórios), anteriores à aquisição do imóvel, é do proprietário do imóvel, pois é titular do domínio. Portanto, também nos casos em que a aquisição da propriedade for obtida em consequência da alienação fiduciária em garantia, as dívidas existentes em relação àquele bem imóvel passam a ser de responsabilidade de quem o adquiriu.
VI – No que tange à alegação da apelante de que o condomínio possuía inequívoca ciência da titularidade do imóvel, coaduno com o juízo a quo quando destaca: “No presente caso, a doação documentada no contrato juntado no evento 1.3 não foi registrada na matrícula do imóvel (evento 34.2). A CEF comprovou ter notificado o condomínio acerca da doação do imóvel apenas em 12/08/2020 (evento 1.7), após a rejeição da exceção de pré-executividade oposta nos autos da execução (eventos 81 e 90 dos autos n. 5000412-62.2019.4.02.5115). Nesse contexto, a CEF não pode se esquivar das cotas condominiais vencidas antes da notificação do condomínio. Em relação às parcelas vencidas após 12/08/2020, contudo, deve ser afastada a responsabilidade da CEF.”
VII – Portanto, sabendo-se que a taxa de condomínio se relaciona a uma obrigação de natureza propter rem, isto é, obrigação vinculada à própria coisa, respondendo o proprietário pelas dívidas que recaiam sobre o imóvel, bem como que a propriedade dos bens imóveis se transfere mediante o registro (artigo 1.245 do Código Civil), correta a execução ajuizada em desfavor de ambos.
VIII – Apelação desprovida.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Rio de Janeiro, 16 de junho de 2025.