Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5002351-61.2025.4.02.5117/RJ
AUTOR: DANIELE CALHEIROS DE OLIVEIRA
ADVOGADO(A): MARCELLO BORGES JOTTA (OAB RJ197416)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação ajuizada por DANIELE CALHEIROS DE OLIVEIRA em face de D. T. C. DE ALMEIDA CONSTRUCOES LTDA e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF objetivando:
1. Diante do exposto, requerem seja concedida a TUTELA DE EVIDÊNCIA, sem a oitiva da parte contrária, para que, seja sob o manto da tutela antecipada, à luz do artigo 311 e seguintes – CPC, sejam determinadas as seguintes providências às Rés:
• SUSPENDAM A EXIGIBILIDADE DAS TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA, tendo em vista o esgotamento do prazo de entrega e o atraso da obra, sob pena de pagar astreinte de 10 vezes o valor cobrado e pago, uma vez que sua cobrança após o término do prazo e ilícita conforme entendimento do STJ no Tema 996;
• SE ABSTENHAM DE INCLUIR OS NOMES DOS AUTORES perante os órgãos de proteção ao crédito, em razão do não pagamento das parcelas contratuais;
• QUE A CAIXA SUBSTITUA IMEDIATAMENTE A CONSTRUTORA a fim de garantir o retorno e entrega da obra, sob pena de multa nunca inferior a R$ 1.000,00 (hum mil reais), por dia;
No mérito:
4. que a GOR seja condenada a devolver todos os valores pagos pelos Autores diretamente a ela;
5. que os Réus sejam condenados ao pagamento de Multa Moratória, referentes aos meses que ficaram sem poder usufruir do imóvel, no valor de 1% sobre o preço atualizado do imóvel dos Autores, qual seja R$ 1.330,00, por cada mês de atraso, conforme art. 43-A, § 2º da Lei de Incorporações, a partir de 17/09/2023, até a averbação do habite-se, ou se for provado;
6. a fixação à título de danos morais, em R$10.000,00, para cada Autor tendo em vista a publicidade enganosa da piscina, o descumprimento contratual que já superam os 20 meses, gerando angustia, aflição, constrangimento, que ultrapassa o mero aborrecimento e fere contundentemente a dignidade da pessoa humana e o direito a propriedade, além do efeito punitivo, preventivo e pedagógico respeitando o principio da razoabilidade e proporcionalidade;
Alega que há atraso na obra e pretende a responsabilização das rés.
Pedido de reconsideração do indeferimento da tutela provisória no evento 31.
As partes falaram em provas nos eventos 40 e 41.
Decido.
Da legitimidade passiva e da delimitação objetiva e subjetiva da demanda
Verifico nos contratos do evento 1, CONTR15 e do evento 1, CONTR16 que os negócios jurídicos entabulados consistem em compra e venda de imóvel na planta, mútuo e alienação fiduciária em garantia. A parte autora firmou promessa de compra e venda de unidade autônoma em condomínio de outro particular (construtora) e a CEF atuou como credora fiduciária.
Apesar de formalizados através de um mesmo instrumento e de guardarem, quando de sua formação, uma relação de acessoriedade, os contratos de financiamento e de compra e venda são subjetiva e objetivamente distintos e autônomos, cada um ensejando um plexo de direitos e obrigações próprias. Assim, tratam-se de duas distintas relações jurídicas: uma entre o comprador e o vendedor, cujo âmago está na entrega do imóvel e no pagamento do preço, e outra entre o devedor e o agente financeiro, cujo cerne é a liberação da verba mutuada e o pagamento das parcelas compostas por juros remuneratórios e amortização, tudo no tempo e forma contratados.
Por serem relações jurídicas subjetiva e objetivamente distintas, não responde civilmente a CEF por ato relacionado ao contrato de compra e venda, bem como não responde civilmente o vendedor por ato relacionado ao mútuo.
A vistoria por engenheiros da instituição financeira no contexto de um financiamento imobiliário dá-se em favor da mutuante e no interesse de zelar seja pela aplicação dos recursos liberados, seja pela adequada avaliação do valor do bem - que lhe servirá de garantia da dívida. Ademais, no caso específico de vícios de construção, a situação se encaixa na disciplina do vício redibitório, cuja responsabilidade é do vendedor (art. 443, CC), não do mutuante, que claramente não atuou na escolha do projeto, dos profissionais ou dos materiais.
Conforme o art. 265 do Código Civil, a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes. O direito consumerista, como já afirmado, não muda essa conclusão, uma vez que, no caso concreto, não é possível reconhecer que a CEF e os vendedores integram uma mesma cadeia de fornecedores, o que seria indispensável para responsabilizar solidariamente a instituição financeira por obrigações dos vendedores.
Precedentes:
ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE EMPRÉSTIMO IMOBILIÁRIO. PROGRAMA MINHACASA MINHA VIDA – PMCMV. RECURSOS DO FGTS. ILEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE POR VÍCIO NA CONSTRUÇÃO. APELO IMPROVIDO. 1. Cuida-se de apelação interposta por Rogério Pereira e Jaélia da Silva Souza Pereira, nos autos da ação ordinária, ajuizada contra a Caixa Econômica Federal – CEF, que objetiva a reforma da sentença, sob a alegação de que a CEF tem responsabilidade pelo contrato de financiamento, pois houve vícios de construção, sendo a CEF credora fiduciária no contrato. 2. O caso em questão, trata-se de ação ordinária ajuizada objetivando a condenação da Caixa Econômica Federal – CEF à rescisão do contrato de financiamento e à restituição de todos os valores pagos, em razão dos vícios de construção apresentados no imóvel. 3 - A primeira questão a ser enfrentada diz respeito à análise da legitimidade passiva ad causam da apelada e a competência da Justiça Federal para processar e julgar a causa em que se objetiva a rescisão dos contratos de compra e venda e mútuo. 4. Nota-se que o contrato em questão contem cobertura do Fundo Garantidor da Habitação –FGHAB (Lei nº 11.977/2009), mas as obras não foram realizadas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). 5. Com efeito, na hipótese vertente, a CEF participou apenas como credora fiduciária, conforme prevê a cláusula segunda do instrumento antes mencionado, na qual verifica-se que a fim de financiar a integralização do preço do imóvel, os autores recorreram à empresa pública para obter empréstimo. 6. Assim, não há que se falar, na hipótese, que a CEF atuou como agente executora de políticas habitacionais, mas sim como mero agente financeiro, em sentido estrito, sem assumir qualquer etapa da construção. O fato de o imóvel ter sido adquirido pelo Programa Minha Casa Minha Vida, per si, não possui o condão de tornar a CEF responsável solidária pelo vício na construção do imóvel. 7. As hipóteses de responsabilização da CEF, no âmbito do “Minha Casa, Minha Vida”, são limitadas à participação da escolha da construtora, o que, atualmente, ocorre de duas formas: (i) a CEF habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais; ou (ii) atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, a quem pertencem os imóveis inicialmente construídos para finalidade de arrendamento, com opção de compra. 8. Correta a sentença quando fundamenta que não há nexo de causalidade necessário à configuração da responsabilidade da CEF quanto às condições do imóvel, pois a empresa pública figurou no presente contrato somente como financiadora do crédito necessário à aquisição do bem, não podendo, por conseguinte, suportar a rescisão unilateral do contrato celebrado. 9. A tese acerca da responsabilidade da Caixa Econômica Federal pelo fato de ser a representante judicial e administradora do Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHAB) não merece prosperar, uma vez que somente assumiu a obrigação de arcar com as despesas de recuperação relativas a danos físicos ao imóvel. 10. Em relação à fixação dos honorários advocatícios recursais de condenação da parte autora, ora apelante, previstos no artigo 85, §11, do CPC/2015, determino que sejam majorados em 1% (um por cento) do mínimo legal, nos termos do artigo 85, § 3º, I, do CPC, observando-se a gratuidade de justiça já deferida. 11. Apelação improvida, majorando-se os honorários advocatícios em 1% (um por cento) do valor mínimo legal, conforme estabelecido no art. 85, §3º, I, do Código de Processo Civil, observando-se a gratuidade de justiça. (Apelação Cível 0500131-65.2018.4.02.5117, TRF2, 5ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal Alcides Martins, data da decisão: 16/07/2020)
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APELAÇÃO. CIVIL. CEF. CONTRATO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – SFH. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. RECURSO DA CEF PROVIDO. RECURSO DO AUTOR PREJUDICADO. 1. Trata-se de Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal e pelo Autor em face da Sentença, que julgou extinto o processo sem resolução de mérito em relação à Multicooper Rio de Janeiro - Cooperativa Habitacional Educacional e de Trabalho Saquarema e julgou parcialmente procedente o pedido, em relação à CEF, apenas para determinar que retire o nome do autor de cadastros de mutuários do Sistema Financeiro da Habitação e congêneres. 2. Consta dos autos que foram firmados contratos de promessa de compra e venda e mútuo habitacional com alienação fiduciária para aquisição de unidade imobiliária que não foi construída, nem entregue. 3. A relação jurídica de direito material entre o autor e a CEF está definida no contrato de mútuo para financiamento de aquisição de unidade imobiliária a ser construída, na condição de instituição financeira responsável pela concessão do financiamento no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que se restringe à concessão de empréstimo financeiro e à cobrança dos encargos contratuais, cabendo a fiscalização da obra pelo agente financeiro para fins de constatação do emprego de recursos conforme descrito no contrato. 4. As questões relacionadas ao empreendimento imobiliário (atraso de obra e vícios de construção, além do pagamento de indenização pelos prejuízos daí decorrentes) devem ser discutidas com as instituições responsáveis pela incorporação imobiliária, não se confundindo, pois, com o financiamento obtido junto à CEF para a compra de imóvel. 5. Assim, ausente nexo de causalidade que conduza à responsabilidade do agente financeiro (CEF), de fatores alheios ao financiamento, impõe-se o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva. Considerando que na presente hipótese a construtora foi excluída do feito, figurando apenas a CEF no polo passivo, deve ser extinto o feito, sem julgamento de mérito, por ilegitimidade passiva. 6. Recurso da CEF provido. Recurso do Autor prejudicado. (Apelação Cível 0118161-87.2016.4.02.5117, TRF2, 8ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal Guilherme Diefenthaeker, data da decisão: 26/06/2020)
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PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. INTERPOSIÇÃO DE DUAS APELAÇÕES. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. CAUSA DE PEDIR: ATRASO DA OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILEGITIMIDADE DA CEF. ATUAÇÃO COMO AGENTE FINANCEIRO. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. AUSÊNCIA DE PROVA. SEGURO. INEXISTÊNCIA DE VENDA CASADA. 1. Trata-se de Apelações Cíveis (fls. 466/487 e fls. 490/511) interpostas por Samuel Teodoro Ferreira, tendo por objeto sentença (fls. 456/463), prolatada nos autos de ação ajuizada pelo ora apelante em face da Caixa Econômica Federal e de Bela Roma SPE Ltda, objetivando, em síntese, indenização por danos materiais e morais decorrentes do atraso da obra, a nulidade das taxas de obra, de corretagem e de seguros, bem como a devolução, em dobro, dos valores que alega ter pago indevidamente. 2. O recurso de fls. 490/511 não merece ser conhecido, tendo em vista a ocorrência da preclusão consumativa. 3. Releva notar que o autor não se insurgiu contra a parte da sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito quanto ao pedido de devolução da taxa de corretagem em face de Bela Roma SPE Ltda. 4. A responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção. Inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito. Existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 5. Foi celebrado, em 08/11/2013, contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional vinculado a empreendimento, com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações - Recursos SBPE - com utilização da conta vinculada do FGTS do devedor fiduciante, constando como vendedor Bela Roma SPE Ltda, como comprador o autor e como credora fiduciária a CEF (fls. 79/106). 6. Ao atuar como agente financeiro, sem previsão contratual de gerenciamento da obra, a CEF limita suas fiscalizações ao controle da aplicação dos recursos emprestados em cada etapa, para seu exclusivo interesse, quando há relação de mútuo com a incorporadora, com o intuito de liberar a verba remanescente na proporção do andamento das obras. 7. Da análise do instrumento contratual, constata-se que a CEF não participou da realização da obra, mas atuou exclusivamente como agente financeiro que disponibilizou empréstimo 1 para o adquirente do imóvel, bem como para a construção do empreendimento. 8. Desta forma, não há solidariedade entre a CEF e a construtora pelo atraso na entrega do imóvel, não devendo ser imputada à referida empresa pública a obrigação de indenizar o autor por danos morais e materiais. Tais pedidos devem ser direcionados à empresa responsável pela obrigação contratual de construir e entregar o empreendimento, leia-se, a construtora, perante a Justiça Estadual. 9. Pela disponibilidade do montante financiado a CEF cobra, além da quantia correspondente à atualização monetária, a remuneração do crédito (juros) sobre o saldo devedor apurado no mês, na fase de construção (cláusula terceira, II, ‘a" - fls. 85). 10. Considerando os termos da contratação, não vislumbro qualquer ilegalidade na cobrança de juros durante a fase da obra, já que a CEF efetivamente financia a parte da construção que será destinada futuramente ao mutuário, antecipando inclusive os recursos necessários à compra do terreno. 11. Não há prova concreta de cobrança desse encargo em momento posterior ao final do prazo previsto para a conclusão da obra. 12. No que tange ao seguro habitacional, o mutuário pretende afastar a própria obrigação do pagamento do seguro, reputando-o venda casada, desconsiderando a obrigatoriedade de tal pacto pelas regras próprias do Sistema Financeiro de Habitação. 13. Não há qualquer ilegalidade na estipulação, ante a peculiaridade do seguro e dos riscos contratados. Também não há qualquer indício de que o credor tenha desrespeitado o contrato ou as normas estabelecidas pela SUSEP, seja na fixação do valor da base de cálculo, seja nos reajustes posteriores. Verifica-se também que não foi requerida a contratação com outra seguradora, nem tampouco demonstrada a recusa de tal contratação, ou ainda, alegada qualquer disparidade de valores praticados por outra companhia, em iguais condições. 14. Assim, não há qualquer divergência com relação ao entendimento exposto pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial 969.129/MG. 15. Oportuno destacar ainda que, no caso, a apólice de seguro foi contratada por livre escolha declarada pelo devedor, consoante cláusula 30ª. 16. Portanto, não houve venda casada ou qualquer imposição da companhia seguradora escolhida pela instituição financeira. 17. Assim, não restou demonstrada nenhuma conduta ilegal da CEF, pelo que deixo de condená-la à restituição pretendida pelo apelante. 18. Apelação de fls. 490/511 não conhecida. 19. Apelação de fls. 466/487 desprovida. 20. Honorários advocatícios majorados em 1% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do artigo 85, §11, do NCPC, cuja exigibilidade ficará suspensa tendo em vista a gratuidade deferida na sentença. (Apelação Cível 0099521-75.2016.4.02.5104, TRF2, 6ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal Poul Erik Dyrlind, data da decisão: 06/03/2020)
Colaciono precedentes do e. TRF-2 que dizem respeito especificamente a financiamento obtido no âmbito do extinto Programa Casa Verde e Amarela:
PROCESSO CIVIL. ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CASA VERDE E AMARELA. ILEGITIMIDADE DA CEF. AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL.
1- Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por ROBERTA SANT'ANNA GRANJA, contra decisão interlocutória que, nos autos da ação originária, indeferiu o pedido de tutela de urgência.
2 - A respeito do tema em apreço, cumpre destacar que o Superior Tribunal de Justiça, nos autos do REsp nº 1.102.539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJe 06/02/2012) fixou a tese de que "a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; ou (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda".
3 - Aqui, o empreendimento integra o Programa Casa Verde e Amarela, similar ao Minha Casa Minha Vida (PMCMV), mas não é destinado a população de baixa ou baixíssima renda.
4 - As famílias do denominado Grupo Urbano 1, com renda mensal de até dois mil reais em 2021, cf. Decreto n.º 10.600/2021, eram beneficiadas com taxas de juros menores e descontos concedidos a fundo perdido pelo FGTS. A autora, contudo, está enquadrada em faixa acima (R$4.416,44 - evento 1, Contrato 10).
5 - Ao analisar os autos originários, verifica-se que a CEF atuava como mero agente financeiro. Assim, a atuação da CEF se restringiu à disponibilização de empréstimo em dinheiro para a aquisição de imóvel, sendo certo que a legitimidade da empresa pública para responder à ação somente ocorreria se houvesse problema específico do mútuo.
6 - No caso concreto, portanto, não se verifica qualquer relação jurídico-material entre a empresa pública e a parte autora no que tange à construção da unidade habitacional adquirida, cujos vícios de construção redibitórios fundamentam essencialmente os pleitos indenizatórios, o que implica necessariamente no reconhecimento da incompetência da Justiça Federal para processar e julgar essa específica demanda em relação à construtora/vendedora.
7 - Agravo de instrumento conhecido e desprovido.
DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento interposto, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF2, Agravo de Instrumento, 5012688-71.2024.4.02.0000, Rel. THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, 7ª TURMA ESPECIALIZADA, Rel. do Acordao - THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, julgado em 04/02/2025, DJe 06/02/2025 18:39:30)
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Agravo de Instrumento Nº 5014525-30.2025.4.02.0000/RJ
AGRAVANTE: MATHEUS CORREIA DOS SANTOS SILVA ADVOGADO(A): MAYARA FERRANTE CALDAS (OAB RJ216533) ADVOGADO(A): JOAO FELIPE LOUBACK DA CUNHA (OAB RJ226245) AGRAVADO: B F MARQUES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A): FLAVIO GUSE DE AGUIAR (OAB RJ129822) AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por Matheus Correia dos Santos Silva contra decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Federal de São Gonçalo/RJ, nos autos da ação pelo procedimento comum nº 5004063-23.2024.4.02.5117, que, considerando que a ?parte autora comprou o imóvel de outro particular e a CEF atuou como credora fiduciária?, reconheceu que ?apesar de formalizados através de um mesmo instrumento e de guardarem, quando de sua formação, uma relação de acessoriedade, os contratos de financiamento e de compra e venda são subjetiva e objetivamente distintos e autônomos, cada um ensejando um plexo de direitos e obrigações próprias?, destacando que ?por serem relações jurídicas subjetiva e objetivamente distintas, não responde civilmente a CEF por ato relacionado ao contrato de compra e venda, bem como não responde civilmente o vendedor por ato relacionado ao mútuo?, bem como que ?no caso concreto, não é possível reconhecer que a CEF e os vendedores integram uma mesma cadeia de fornecedores, o que seria indispensável para responsabilizar solidariamente a instituição financeira por obrigações dos vendedores?, concluindo que ?a CEF não possui legitimidade para integrar a lide, uma vez que o alegado descumprimento contratual que embasa a ação não tem nenhuma correlação com as obrigações relacionadas ao financiamento? para determinar ?a exclusão da Caixa Econômica Federal do polo passivo?, declinando da competência em favor da Justiça Estadual, deixando de suscitar conflito nos termos do § 3º do art. 45 do CPC. (Ev. 44/JFRJ). Nas razões recursais, narrou que ?ajuizou ação de responsabilidade civil em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e da construtora, visando a reparação de vícios construtivos em imóvel adquirido pelo Programa Casa Verde e Amarela?, e prosseguiu afirmando que a ?CEF, como agente operador de políticas públicas habitacionais (Lei 14.620/2023, Lei 11.977/2009), não atua apenas como mera financiadora, mas participa ativamente da cadeia de fornecimento, fiscalizando obras, liberando recursos e atestando a qualidade dos imóveis?, ressaltando que a ?no caso concreto, a CEF: - Exigiu laudo de engenharia para liberação do financiamento; - Atestou a existência de laje e estrutura adequada; - Administrou recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR)?, aduzindo que ?como gestora de programas do governo federal conforme o Programa Minha Casa Minha Vida, à época da contratação Casa Verde e Amarela, age muito mais do que um agente financeiro; até porque, é ela quem administra os recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR)? (Ev. 1/TRF, original grifado). Sustentou que ?a Caixa Econômica Federal teve participação ativa no empreendimento, atuando além do papel de agente financeiro; eles verificaram o cumprimento dos requisitos do imóvel e informaram aos compradores sobre a regularidade do projeto?, para afirmar que ?dada essa atuação mais ampla da Caixa e seus representantes, estabelece a legitimidade passiva da CEF e a permanência do processo na Justiça Federal?, acrescendo que ?para reforço da tese de legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, o teor da certidão lavrada pelo Oficial de Justiça Federal no evento 42, que realizou diligência para verificação das condições do imóvel objeto da lide?, destacando que ?conforme atestado pelo laudo, os vícios construtivos ? especialmente vazamentos e umidade ? permanecem desde a primeira grande chuva após a aquisição do imóvel, não tendo sido realizados quaisquer reparos até a presente data?, pugnando pela concessão de efeito suspensivo ? para manter a CEF no polo passivo até o julgamento final do recurso? (Ev. 1/TRF, original grifado) e, ao final, pelo provimento do recurso. É o relatório do necessário. Passo a decidir. [...] Pois bem. Da análise do aludido contrato constata-se que não se trata de imóvel em construção, tampouco restou demonstrada que a construção originária foi realizada com financiamento da CEF, ao revés consta expresso tratar-se de ?imóvel novo?, já construído. Nessa perspectiva, conquanto o financiamento obtido pelo Autor tenha sido no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela, com recursos do FGTS, impõe-se reconhecer que a CEF figurou apenas como agente financeiro, ostentando a condição de credora fiduciária, não tendo qualquer ingerência ou responsabilidade no imóvel já construído, denotando a existência de duas relações jurídicas distintas: uma entre o autor/comprador e o vendedor através do instrumento particular de compra e venda; e outra entre o autor/devedor e a CEF, credora fiduciária. O fato de ambas as relações terem origem no mesmo documento não tem o condão de estabelecer a responsabilidade solidária entre as partes, observando-se ainda que, do contrato de mútuo, a CEF atuou apenas como instituição financeira concedente de empréstimo para aquisição do imóvel e como credora fiduciária, tendo em vista que o mútuo foi contratado mediante alienação fiduciária em garantia, não tendo, reitere-se, participação nas tratativas de aquisição e ajuste de preço do imóvel já construído. Destaca-se, ainda, que nenhum pedido de rescisão contratual constou dos pedidos formulados pela parte autora, razão pela qual não se verifica a legitimidade da CEF, ainda que in statu assertionis, para figurar no pólo passivo da demanda, eis que apenas ao vendedor se poderia imputar a responsabilidade pelos vícios construtivos. Com efeito, em que pesem as irresignadas alegações da parte agravante, não há como dissentir do Magistrado de Primeiro Grau quando constata que ?no caso concreto, não é possível reconhecer que a CEF e os vendedores integram uma mesma cadeia de fornecedores, o que seria indispensável para responsabilizar solidariamente a instituição financeira por obrigações dos vendedores?, para concluir que ?a CEF não possui legitimidade para integrar a lide, uma vez que o alegado descumprimento contratual que embasa a ação não tem nenhuma correlação com as obrigações relacionadas ao financiamento ? esta, sim, relação jurídica de direito material titularizada pela CEF?, determinando a exclusão da CEF do polo passivo e, reconhecida a incompetência da Justiça Federal, em consonância com o art. 109, I, da CRFB c/c com a Súmula 150/STJ, declinar da competência para a Justiça Estadual. Nestas circunstâncias, ausente a probabilidade de provimento do recurso, não há elementos a ensejar a concessão de efeito suspensivo ativo propugnado. Do exposto, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Intime-se a agravada para apresentar resposta no prazo de 15 dias (art. 1.019, II, do CPC/2015). Colha-se a manifestação do Ministério Público Federal (art. 1.019, III, do CPC/2015).
Documento eletrônico assinado por MARCELO PEREIRA DA SILVA, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002580483v3 e do código CRC a0883f85.Informações adicionais da assinatura:Signatário (a): MARCELO PEREIRA DA SILVAData e Hora: 20/10/2025, às 23:44:39
Com base nesse panorama, passo a analisar os pedidos formulados.
O pedido 4 da inicial é direcionado apenas à construtora, que não tem foro na justiça federal (art. 109, I, da Constituição da República). Ademais, não há litisconsórcio passivo necessário, sendo a cumulação de demanda indevida por incompetência do juízo federal (art. 327, § 1º, II, do CPC).
Os pedidos 5 e 6 (pagamento de multa de mora e compensação por dano moral) são direcionados também à CEF. Reconhecida a ilegitimidade passiva da referida empresa pública para responder por atraso na obra, remanescendo no polo passivo desses pedidos apenas a construtora, aplica-se o raciocínio acima exposto quanto à incompetência desse juízo.
Os pedidos formulados em antecipação de tutela não foram confirmados expressamente pela parte autora na inicial. Contudo, analiso sua admissibilidade como se de mérito também se tratassem, considerando o conjunto postulatório (art. 322, § 2º, do CPC).
Há legitimidade passiva da CEF quanto ao pedido referente aos juros de obra.
A taxa de evolução de obra, também denominada "juros de obra", compreende o repasse, ao adquirente de imóvel na planta, do ônus de remunerar o banco pelo dinheiro emprestado à construtora para financiar o empreendimento. Assim, a taxa de evolução de obra (juros da obra) é encargo mensal devido pelo promitente comprador para o agente financeiro somente até a entrega da obra.
Os juros de obra são cobrados nos financiamentos destinados à aquisição de imóveis na planta, devendo ser pagos pelo adquirente durante o prazo contratual necessário à conclusão do empreendimento e entrega das chaves. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5015253-13.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJe 1.4.2022.
O contrato prevê duas fases distintas, a saber: a fase de construção, anterior à entrega do imóvel, em que a parte autora paga parcelas devidas durante a execução da obra (sendo tais parcelas denominadas "taxa de evolução de obra", "juros de obra", "juros de pé", "taxa de obra" etc.), não havendo amortização do saldo devedor; e a fase de amortização propriamente dita, que se inicia imediatamente após o término da construção do imóvel.
O prazo de construção não tem a intenção de reduzir o saldo devedor, mas apenas mantê-lo congelado, com o pagamento dos juros sobre a contratação, inclusive a correção monetária, de modo que, no período de construção não há redução do saldo devedor. Em razão disso, o pagamento das prestações mensais é reduzido, de modo a possibilitar a construção, enquanto o mutuário mantém despesas com habitação em outro imóvel.
Quanto ao pedido de que "a Caixa substitua imediatamente a construtora a fim de garantir o retorno e entrega da obra, sob pena de multa", há inépcia por falta de lógica (art. 330, § 1º, III, do CPC). Afinal, a CEF atua como financiadora dos interesses da autora (promitente compradora) e da construtora (promitente vendedora), mas não possui ingerência sobre o ajuste firmado entre essas partes e sobre a execução da obra.
Portanto, a demanda prosseguirá em face da CEF quanto aos juros de obra.
Excluo D. T. C. DE ALMEIDA CONSTRUCOES LTDA do polo passivo. Os pedidos formulados perante a construtora devem ser movidos perante a justiça estadual.
Da tutela provisória
Mantenho a decisão de indeferimento da antecipação dos efeitos da tutela. A parte autora alegou mas não demonstrou que houve cobrança de juros de obra após o atraso na obra.
Da instrução processual
Defiro a produção de prova documental suplementar acerca dos pontos controvertidos da demanda: o atraso na obra e a cobrança de juros de mora após esse termo.
Intimem-se.