Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5049437-76.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: THAIS DA SILVA BRAGA
ADVOGADO(A): CAROLINA GONCALVES HERINGER (OAB RJ235221)
RÉU: JERONIMO DA VEIGA, EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA.
ADVOGADO(A): VIVIANE RODRIGUES CARDOSO (OAB RJ234262)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
RÉU: CARIOCA PARK II RESIDENCIAL CAC EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA
ADVOGADO(A): VIVIANE RODRIGUES CARDOSO (OAB RJ234262)
RÉU: CAC ENGENHARIA S/A
ADVOGADO(A): VIVIANE RODRIGUES CARDOSO (OAB RJ234262)
SENTENÇA
(VISTOS EM INSPEÇÃO) (CONVERTIDO O JULGAMENTO EM DILIGÊNCIA) THAIS DA SILVA BRAGA propõe ação de rito comum em face de CARIOCA PARK II RESIDENCIAL CAC EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, CAC ENGENHARIA S/A, CEF e JERÔNIMO DA VEI EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA postulando a rescisão do contrato de alienação fiduciária em garantia n. 8.78771211363-4 referente ao imóvel sito à rua Waldir José Melo 71, bloco 4, apto 510, Guaratiba, e condenação das rés ao pagamento de indenizações de R$ 25.000,00 (dano moral) e de R$ 43.301,37 (dano material), com acréscimos legais. Requer gratuidade de Justiça e inversão do ônus de prova. Afirma que: - CARIOCA PARK II EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO - é incorporadora, fiadora e alienante fiduciária do imóvel, responsável direta pela celebração do negócio; - JERÔNIMO DA VEIGA LTDA - em bora não figure no contrato, é sócio da primeira ré e sempre atuou como preposto; - CAC ENGENHARIA S/A - está indicada no contrato como construtora, respondendo solidariamente pelas obrigações contratuais; - CEF - viabiliza o empreendimento que faz parte do programa Minha Casa, Minha vida e é credora fiduciária. Afirma que assinou promessa de compra e venda em 07/07/21 com a primeira ré. Que quitou a entrada de R$ 27.177,16 e financiou o restante do preço com a CEF. Afirma que quitou as parcelas do financiamento. Que havia previsão de entrega do imóvel em 36 meses a partir da assinatura do contrato, previsto prazo de carência de 180 dias. Que em 24/11/2023 as obras não haviam acabado. Que realizou vistoria no imóvel constatando problemas tais como portas que não fechavam, pisos quebrados e ocos, rodapés fora de ordem e ausência de agua. Que em julho de 2024 foi-lhe informado que seria feita a entrega das chaves mas não lhe foi permitido fazer nova vistoria sem previamente assinar termo de recebimento. Que a conduta foi abusiva. Que fez diversos pedidos para fazer nova vistoria antes da entrega das chaves, o que foi sempre indeferido. Que integra grupos de whatsapp de moradores do empreendimento CARIOCA PARK II onde são relatados diversos problemas nos imóveis, tais como infiltrações, alagamento de cômodos, rachaduras em paredes, defeitos nas instalações elétricas, esgoto retornando na unidade, etc... Em razão da recusa em autorizar a nova vistoria, a autora se negou a retirar as chaves e continuou pagando as parcelas de financiamento e taxas condominiais. Que até maio de 2025 foram pagas dez cotas condominiais no valor de R$ 3.003,74. Que recebeu notificação da 1a ré, datada de 08/10/24 para retirar as chaves em 15 dias e enviou contranotificação extrajudicial requerendo a rescisão do contrato de alienação fiduciária e devolução integral dos valores pagos. Que entregou notificação a CEF e só recebeu resposta em 18/02/25, afirmando não ser possível a rescisão eis que o distrato não está previsto no contrato. Inicial e documentos no ev. 1 incluindo: 1) promessa de compra e venda firmada entre CARIOCA PARK II RESIDENCIAL CAC EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA e a autora (anexo 7); 2) registro da compra e venda do imóvel e da alienação fiduciária feita pela autora à CEF, e contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade, com alienação fiduciária em garantia no PMCMV (anexo 9); 3) extratos bancários; 4) print de conversas e trocas de e-mail; 5) extrato de pagamento de cotas condominiais (anexo 16); 6) notificação de CARIOCA PARK (anexo 19) e contranotificação da autora (anexos 20 e 21); 7) contranotificação da CEF (anexo 22). Decido. De início, o Juízo se retrata das partes das decisões dos evs. 85 e 91 em que sugere ausência de interesse processual. A Recomendação CJF 24/2024, mencionada no ev. 85, foi revogada pela Recomendação CJF 3/2025. Ademais, ambas as recomendações tratam de MCMV faixa 1, o que não é o caso deste processo, eis que o financiamento, conforme AV-1 da matrícula (ev. 1, anexo 9, fls. 1/2), está enquadrado como MCMV faixa 3, onde a CEF atua como agente financeiro em sentido estrito. No mais, em tempo, cumpre extinguir o feito em face da CEF e, nesta esteira, declinar da competência em favor do Juízo Estadual. Conforme consta na AV-1 da matrícula do imóvel em questão (ev. 1, anexo 9, fls. 1/2), trata-se de financiamento pelo Programa Minha Casa Minha Vida - Faixa 3, onde a CEF atua como agente financeiro em sentido estrito, não participando da construção do imóvel e não tendo, portanto, responsabilidade sobre o atraso ou eventuais vícios construtivos, que constituem a causa de pedir desta ação. Se houve atraso na entrega do imóvel ou mesmo vícios em sua construção que geraram eventuais danos indenizáveis à autora, tal responsabilidade não pode ser imputada à CEF, e deve ser analisada pelo juízo competente em face da construtora/incorporadora. Ademais, como a CEF não participou das tratativas da promessa de compra e venda, tendo apenas firmado o contrato de mútuo e disponibilizado o montante financeiro para a aquisição do bem, não há possibilidade de rescisão do contrato de financiamento imobiliário, devendo-se observar o procedimento da L. 9.514/1997, por se tratar de legislação específica que rege o contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia. Assim, a CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação, e não estando os demais réus enquadrados no rol de competências desta Justiça Federal, previsto no art. 109, inciso I, da Constituição Federal, o declínio da competência é de rigor. Neste sentido são os precedentes do Eg. TRF da 2ª Região: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. VÍCIOS ENUMERADOS NO ART. 1022 DO CPC/2015. ATRASO ENTREGA OBRA. CEF. AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. AUSÊNCIA RESPONSABILIDADE. 1. Embargos de declaração opostos com objetivo de suprir omissão presente na decisão embargada. 2. O recurso em apreço é cabível nos casos de omissão, contradição e obscuridade, nos moldes do art. 1022, I e II, do CPC/2015, apresentando como objetivo esclarecer, completar e aperfeiçoar as decisões judiciais, prestando-se a corrigir distorções do ato judicial que podem comprometer sua utilidade. 3. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, de acordo com orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.102.539/PE, direcionou-se no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Precedente: STJ, 3ª Turma, AgInt nos EDcl no REsp 1957763, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 23.2.2022. 4. Conforme destacado no acórdão do REsp 897.045, sob a relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, nas hipóteses em que a CEF atua meramente como agente financeiro em sentido estrito, não há como atribuir-lhe, sequer em tese - o que seria necessário para o reconhecimento da legitimidade passiva ad causam - responsabilidade por eventual defeito de construção da obra financiada. A mera circunstância de o contrato de financiamento ser celebrado durante a construção, ou no mesmo instrumento do contrato de compra e venda firmado com o vendedor, não implica responsabilidade do agente financeiro pela solidez e perfeição da obra. 5. Impor ao agente financeiro, quando atua apenas nesta qualidade, o ônus de responder por vício de construção ou atraso na entrega da obra, em caráter solidário, sem previsão legal e nem contratual (art. 896 do Código Civil), sem nexo com a atividade típica desenvolvida pelas instituições financeiras, implicaria aumentar os custos da generalidade dos financiamentos imobiliários do SFH, pois a instituição financeira passaria a ter que contar com quadros de engenheiros para fiscalizar, diariamente, a correção técnica, os materiais empregados e a execução de todas as obras por ela financiadas, passo a passo, e não apenas para fiscalizar, periodicamente, o correto emprego dos recursos emprestados. (STJ, 4ª Turma, REsp 897.045, Rel. Mina. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 15.4.2013). 6. A CEF atuou como mero agente financeiro, sendo que eventuais perícias ou vistorias realizadas pela Caixa Econômica Federal na edificação não têm por objetivo atestar a solidez da obra, mas somente resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe é dado em garantia. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5064147-09.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 4.4.2025. 7. A Caixa Econômica Federal não possui responsabilidade por eventuais vícios de construção ou atraso na entrega do imóvel, tendo em vista que a instituição financeira atuou apenas como agente financeiro em sentido estrito, ficando responsável somente pela liberação de recursos monetários para a aquisição do imóvel adquirido pelos apelantes, sem qualquer intervenção do banco. 8. O contrato em comento prevê o acompanhamento das obras pela empresa pública federal, porém tal fiscalização empreendida pelos agentes do banco restringe-se ao cronograma físico-financeiro das obras para liberação das parcelas do financiamento, mas não a responsabilidade acerca do cumprimento do prazo para entrega do bem residencial adquirido. 9. Figurando o banco como agente financiador, em sentido estrito, não tem responsabilidade sobre a perfeição do trabalho realizado pela construtora, não respondendo pela exatidão dos cálculos e projetos, e muito menos pela execução dos serviços desenvolvidos por profissionais não contratados e nem remunerados pelo agente financeiro. Desse modo, se houve irregularidade, a responsabilidade é da construtora/incorporadora, e deve ser examinada perante o juízo competente, sabido que a CAIXA, na condição de financiadora, não fiscaliza os imóveis financiados; apenas os avalia, no intuito de verificar se são passíveis de servir como garantia hipotecária, de modo a preservar o capital mutuado. 10. Nestes casos em que atua como agente financeiro estrito senso, a previsão contratual e regulamentar de fiscalização da obra, pela CEF, tem o motivo de que ela está financiando o investimento, tendo, portanto, interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de financiamento, cujo imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Se constatar a existência de fraude, ou seja, que os recursos não estão sendo integralmente empregados na obra, poderá rescindir o contrato de financiamento. Em relação à construtora, a CEF tem o direito e não o dever de fiscalizar. 11. O dever de fiscalizar surge perante os órgãos integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, podendo ensejar sanções administrativas, mas não ser invocado pela construtora, pela seguradora ou pelos adquirentes das unidades para a sua responsabilização direta e solidária por vícios de construção ou atraso na entrega da obra. 12. A construtora é obrigada a celebrar esse seguro para acautelar a CEF contra vícios de construção do bem dado em garantia fiduciária do mútuo. Note-se que o mutuário não participa desse negócio jurídico. 13. A faculdade contratual conferida à Caixa Econômica Federal, no sentido de acionar a seguradora no caso de atraso da obra tem por objetivo beneficiar a instituição financeira e não o mutuário, uma vez que a CEF é a beneficiária do seguro. Precedente: TRF3, 2ª Turma, AI 5002871-53.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. AUDREY GASPARINI, DJe 14.6.2024. 14. O fato de o contrato prever a possibilidade de a CEF promover a substituição da construtora em determinadas situações não justifica o reconhecimento de especial papel da CEF no que diz respeito ao empreendimento indicado nos autos. Com efeito, tal cláusula não possui o condão de transformar a CEF em executora do empreendimento e, portanto, responsável pelo atraso ou vícios de construção. Tal cláusula contratual é ordinária, presente na maioria dos contratos de financiamento que as instituições financeiras celebram tendo em vista a construção de imóveis. 15. A hipótese se amolda ao preceito do art. 31-A, § 12º, da Lei 4.591/64, com a redação dada pela Lei 10.931/2004, posto que ausente patrimônio de afetação ou referido penhor, desde que não se põe como elemento à aferição da responsabilidade de quem seja, de todo modo, cessionário de créditos recebidos em financiamento, embora também não escape à incidência do CDC, o qual, todavia, não enseja a responsabilização solidária em relação aos lucros cessantes resultantes do atraso, por faltar inserção do agente financeiro na cadeia de fornecimento do serviço de incorporação imobiliária, o que não se altera pela incumbência de fiscalização das fases de liberação dos recursos, algo diverso de se imaginar com isso se incuta a justa expectativa aos consumidores de que, assim, se assegura a regular construção do empreendimento. 16. A contratação da garantia fiduciária faz-se precisamente para garantir o crédito do agente financeiro, não para impingir-lhe obrigação que é apenas da incorporadora. O agente financeiro não tem qualquer ingerência no andamento das obras, uma vez concedido o dinheiro emprestado. Inadmissível, portanto, que responda perante o consumidor por danos que lhe foram causados exclusivamente pela construtora. Não se pode imputar ao banco, deste modo, a responsabilidade pelos danos materiais ou morais decorrentes do atraso na conclusão da obra. 17. Não foi evidenciado que a instituição financeira tenha efetuado cobranças indevidas de encargos de financiamento após o encerramento do prazo da construção da unidade mobiliária. 18. A previsão de contratação da seguradora visa proteger o dinheiro mutuado pela CEF, haja vista que ela consta como segurada do contrato de seguro, e não eventual direito dos mutuários adquirentes dos imóveis à entrega do bem no prazo contratado. 19. Deve a instituição bancária, antes de conceder o financiamento ao adquirente do imóvel, analisar o projeto, cronograma e materiais a serem utilizados a fim de analisar apurar a viabilidade ou não da concessão do empréstimo. Contudo, tal procedimento não se confunde com a assunção da responsabilidade da instituição financeira, perante o mutuário, pela conclusão da obra, solidez ou sua qualidade. Toda a análise e aprovação é feita em função do interesse da instituição financeira e não em função do mutuário, pois, este, independentemente da concessão ou não do empréstimo, já adquiriu o bem imóvel do vendedor, incorporador ou construtora. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5033406-97.2019.4.02.5001, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.08.2025. 20. Embargos de declaração providos sem efeitos infringentes. (Apelação Cível n. 5002308-82.2019.4.02.5102, 5ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, Julgado em 14/04/2026, Publicado em 24/04/2026). (Grifei) SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. Em ação que objetiva a rescisão do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em garantia, não se aplica a ideia (correta) expressa na Súmula n.º 543 do STJ, pois não há mera promessa, e sim a definitiva compra e venda, com mútuo e alienação fiduciária em garantia, levados ao Registro de Imóveis. A CEF, que atuou apenas como agente financeiro e emprestou o dinheiro para a aquisição, não é responsável por eventuais atrasos ou vícios de construção no imóvel, tampouco pelo pagamento de indenização pelos danos daí decorrentes. Para comparar - e apenas a título didático - é como se o sujeito pedisse dinheiro ao Banco para comprar brinquedos caros para o filho e, depois, ao ver que os brinquedos são imprestáveis ou defeituosos, pretenda responsabilizar o Banco. A CEF apenas tem responsabilidade quando é executora, e não mera mutuante. A pretensão indenizatória em face da vendedora deve ser formulada perante a Justiça competente e é correta a extinção do feito neste particular. Apelação desprovida. (Apelação Cível n. 5000931-68.2018.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, 6ª Turma Especializada, Julgado em 08/03/2022, Publicado em 09/03/2022) (Grifei) PMCMV. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO E DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO E SOLIDARIEDADE ENTRE A CEF E A VENDEDORA/INCORPORADORA. DECLÍNIO DA COMPETÊNCIA EM FAVOR DA JUSTIÇA ESTADUAL PARA PROCESSAMENTO E JULGAMENTO DOS PLEITOS AUTORAIS FORMULADOS EM FACE DA VENDEDORA/INCORPORADORA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. DESMEMBRAMENTO DO PROCESSO. NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA. PREJUDICADO O APELO NESSA PARTE. DESPROVIDO O RECURSO NO TOCANTE AOS PEDIDOS FORMULADOS EM FACE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. 1. Lide na qual se pretende a rescisão contratual, que abrange a promessa de compra e venda e o contrato de financiamento firmado junto à CEF, ao argumento de que o imóvel se encontra em local perigoso (área de risco), tendo em vista que o condomínio em construção foi alvo de ataques criminosos no dia 06/05/2021. 2. Ainda que ambas as relações - compra e venda e mútuo imobiliário - possam ter origem em um mesmo documento, tal circunstância não tem o condão de estabelecer a responsabilidade solidária entre as partes (CEF e a vendedora/incorporadora), observando-se, outrossim, que a CEF sequer teve participação nas tratativas de aquisição, ajuste de preço, pagamento de sinal e previsão de entrega do imóvel, conforme pactuado no contrato de promessa de compra e venda. 3. Os pedidos formulados na petição inicial são independentes e a CEF é legitimada passiva ad causam tão somente para os pedidos de rescisão do contrato de financiamento imobiliário, com devolução das verbas decorrentes desse contrato, e de indenização por danos morais. As demais providências postuladas decorrem de relações jurídicas distintas, devendo a vendedora/incorporadora ser demandada na Justiça Estadual no que concerne ao contrato de promessa de compra e venda. 4. A competência para julgar o pleito em face da vendedora/incorporadora da obra em comento não se desloca para a Justiça Federal, já que a hipótese é de competência em razão da pessoa, de cunho constitucional e, como tal, inderrogável, não se incluindo essa empresa no rol previsto no artigo 109, inciso I, CRFB/1988. 5. É nula, portanto, a sentença quanto à vendedora/incorporadora ante o reconhecimento, de ofício, da incompetência da Justiça Federal em relação a tal ré. Levando-se em consideração que o processo já se encontra devidamente instruído e saneado, mostra-se mais razoável, em prol dos princípios da celeridade e da economia processual, declinar da competência em favor da Justiça Estadual, para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados em face de MRV ENGENHARIA PARTICIPAÇÕES S.A., determinando-se o desmembramento do processo. 6. Quanto ao pedido de rescisão do contrato de financiamento imobiliário celebrado entre os autores e a CEF, a improcedência do pedido deve ser mantida. Com efeito, inexiste cláusula de desistência ou de distrato ou de rescisão no contrato de mútuo imobiliário. O que se verifica é o arrependimento tardio, ao argumento de estar o imóvel em área de risco. Conforme bem destacado na sentença, "No curso da execução do contrato, eventual problema de segurança pública em relação ao imóvel alienado fiduciariamente não são oponíveis ao agente financeiro, sob pena de convertê-lo à categoria de segurador universal", sendo certo que "a alegação de violência urbana não se traduz em acontecimento imprevisível ou extraordinária, razão pela qual não é motivo hábil e suficiente para eventual invocação da teoria a imprevisão (art. 478 do Código Civil)." 7. As normas devem ser respeitadas, em respeito à boa-fé de todos os contratantes (pacta sunt servanda). A hipótese é de negócio jurídico complexo, envolvendo vendedora/incorporadora e construtora, além da Caixa Econômica Federal como instituição financeira financiadora de parte dos recursos e credora fiduciária. Na análise da possibilidade de compra de um imóvel, devem ser verificadas todas as condições do bem, como valor, condições de pagamento, localização, entre outros elementos. E, no caso dos autos, o contrato informa o endereço do imóvel, cabendo ao comprador ter avaliado se a localização lhe era favorável ou não. Além disso, deve ser destacado que o contrato foi firmado por livre vontade do comprador. 8. Destaque-se, ainda, que o CDC não prevê o distrato ou a desistência como pretendido pelos autores, inexistindo inadimplemento contratual, como na hipótese dos autos. Outrossim, nos termos do art. 586 do Código Civil, no contrato de mútuo, "[...] o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade". Incabível, portanto, a rescisão do contrato de mútuo feneratício, muito menos a devolução das quantias pagas pelo mutuário, sem a necessária devolução à instituição financeira do montante emprestado, com os acréscimos contratuais devidos (art. 591 do CC), não havendo que se cogitar de "retenção de valor equivalente a 10% dos valores pagos até o momento, ou em outro percentual", conforme igualmente pretendido pelos autores. 9. Na hipótese dos autos, houve a liberação dos recursos de financiamento pela CEF em favor dos demandantes, mostrando-se juridicamente impossível o desfazimento da disponibilização do valor financiado, muito menos sem que os juros incorridos durante todo o período sejam devidamente quitados. 10. Portanto, inexistentes razões jurídicas para o distrato do mútuo, reputa-se improcedente o pedido de rescisão do mútuo financeiro habitacional em face da CEF. 11. Por conseguinte, inexistindo ato ilícito imputável à CEF, não há que se falar em indenização por danos morais na hipótese. 12. Sentença parcialmente anulada, com declínio da competência em favor da Justiça Estadual do Rio de Janeiro, para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados em face da MRV ENGENHARIA PARTICIPAÇÕES S.A. (vendedora), com desmembramento do processo. Apelo da parte autora prejudicado nessa parte; e desprovido no tocante aos pedidos formulados em face da Caixa Econômica Federal. (Apelação Cível n. 5059636-02.2021.4.02.4101, 7ª Turma Especializada, Rel. Juíza Fed. Conv. MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Julgado em 16/04/2024, Publicado em 22/02/2024) (Grifei) Isto posto, JULGO EXTINTO O PROCESSO, sem análise do mérito, com fulcro no art. 485, inciso VI, em face da CEF, e DECLINO DA COMPETÊNCIA em favor de uma das varas da Justiça Comum Estadual. Remetam-se os autos. P.I. (am)