Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 5004203-68.2025.4.02.5102/RJ
RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO
APELANTE: MARIANE SERRA FERNANDES (AUTOR)
ADVOGADO(A): DANIEL TADEU ROCHA (OAB SP404036)
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
EMENTA
APELAÇÃO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PROCEDIMENTO EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA VÍCIOS. INTIMAÇÃO PESSOAL PURGA DA MORA. LEILÕES. INADIMPLEMENTO.
1. Apelação interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.
2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).
3. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
4. A 2ª Seção do STJ fixou que, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022).
5. A regularidade da execução extrajudicial por alienação fiduciária presume-se legítima quando há certidão cartorária atestando a consolidação da propriedade e não comprovada a ausência de intimação nos moldes legais. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5009262-51.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, DJe 3.7.2025; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001159-44.2025.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 27.11.2025.
6. No caso concreto, verifica-se que foi intentada a intimação pessoal da autora para a purga da mora, não tendo a diligência logrado êxito, razão pela qual se procedeu à notificação por edital, procedimento este que se encontra em consonância com o previsto na legislação (evento 1/1º grau, anexo 20).
7. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da parte autora quanto ao ato. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024.
8. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5008688-91.2024.4.02.5120, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 05.12.2025.
9. Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5010324-29.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.9.2024.
10. Para evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, torna-se necessário, em tese, que o mutuário cumpra as exigências estabelecidas na Lei n. 10.931/2004, que impõe, entre outros requisitos, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50).
11. O Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento no sentido de que não deve ser decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. Precedentes: STJ, 4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP, DJe 1.7.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001159-44.2025.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.11.2025.
12. Os problemas financeiros invocados pela apelante não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0009645-26.2013.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 3.12.2021). Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5049433-44.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.7.2024; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5104230-04.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 25.5.2025.
13. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.
14. Apelação não provida.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Rio de Janeiro, 11 de junho de 2026.