Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO FISCAL Nº 0048059-76.2016.4.02.5105/RJ
EXECUTADO: CAP SR ENGENHARIA LTDA
ADVOGADO(A): ALEXANDRE SOUZA DA FONSECA (OAB RJ098294)
DESPACHO/DECISÃO
Evento 331.1 – O arrematante ALEXANDRE HENRIQUES DOS REIS informa sua desistência da arrematação de bem imóvel realizada em leilão judicial, sob o argumento de que o bem estaria gravado com dívida condominial, a qual ele não pretende assumir.
A leiloeira esclarece, no evento 333.1, que o arrematante não comprovou o pagamento de nenhum valor devido.
A Exequente alega (evento 341.1) que o argumento do arrematante não encontra amparo legal nem jurisprudencial, pois, segundo ela, a arrematação judicial, embora configure aquisição originária de propriedade, não isenta o arrematante das obrigações de natureza propter rem, como é o caso das dívidas de condomínio. Requer que seja declarada resolvida a arrematação do bem imóvel, em conformidade com o art. 895, § 5º, do CPC, e que seja aplicada a multa de 20% sobre o valor do lance ao arrematante, revertendo-a em favor da União.
Assiste razão à Exequente. Vejamos. O edital (evento 326.1) informa de maneira clara: “ÔNUS: Eventuais constantes na Matrícula Imobiliária. Constam Débitos Condominiais no valor de R$ 60.609,09 (sessenta mil, seiscentos e nove reais e nove centavos), em 05 de junho de 2025. Constam Débitos na Prefeitura Municipal de São Pedro da Aldeia/RJ no valor de R$ 16.572,75 (dezesseis mil, quinhentos e setenta e dois reais e setenta e cinco centavos), em 06 de junho de 2025.”.
É informado ainda (Edital 8.3): "(...) Por outro lado, ficarão a cargo do arrematante: as eventuais despesas de condomínio e outras obrigações civis referentes ao imóvel, tais como foro e laudêmio etc.; as despesas cartorárias de transferência e desmembramento, bem como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI; os débitos de INSS constituídos em razão da construção ou reforma do bem, de obras concluídas ou em andamento, desde que devidamente averbados do Registro de Imóveis competente; as eventuais despesas relativas à restrição imposta por zoneamento ou uso do solo, inclusive aquelas decorrentes da Legislação Ambiental; as demais despesas referentes a alvarás, certidões, escrituras e registros, incluindo débitos relativos à regularização da denominação do logradouro e numeração predial junto aos órgãos competentes, conforme o caso.”
Destarte, conforme se extrai do edital que regulamentou a hasta pública, a existência de débitos condominiais foi expressamente indicada, o que afasta qualquer alegação de vício ou desconhecimento por parte do arrematante. A cláusula constava de forma clara, cumprindo o disposto no art. 886, VI, do Código de Processo Civil, segundo o qual o edital deverá conter a descrição do bem com todas as suas características, inclusive eventuais ônus.
Neste contexto, "a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que os débitos decorrentes de cotas condominiais possuem natureza propter rem e, assim sendo, o arrematante será responsável pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à arrematação, desde que conste do edital de alienação a sua existência" (TRF2 - 4ª Turma Especializada - Agravo de Instrumento 5012236-32.2022.4.02.0000 - rel. Juiz Federal convocado SILVIO WANDERLEY DO NASCIMENTO LIMA - DJe 18/08/2023).
O arrematante pode requerer a desistência apenas mediante a demonstração de justo motivo, o que não se verifica no caso concreto. A alegação de desconhecimento de encargo expressamente previsto no edital configura mero arrependimento, juridicamente irrelevante.
Sobre isso, mais uma vez, o edital é claro (12.14.): "Salvo nos casos de nulidades previstas em lei, em nenhuma hipótese serão aceitas desistências dos arrematantes/adjudicantes, reclamações posteriores sobre os bens ou alegações de desconhecimento das cláusulas deste Edital, para se eximirem das obrigações devidas, inclusive aquelas de ordem criminal previstas no artigo 358 do Código Penal Brasileiro (“Art. 358 - Impedir, perturbar ou fraudar arrematação judicial; afastar ou procurar afastar concorrente ou licitante, por meio de violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento de vantagem: Pena - detenção, de dois meses a um ano, ou multa, além da pena correspondente à violência”)".
Assim, considerando a ausência de justo motivo, e, em consonância com o previsto no edital e na legislação vigente, aplico ao arrematante as seguintes penalidades:
Multa de 20% sobre o valor da arrematação, nos termos do art. 903, §6º, do CPC.;
Perda da comissão do leiloeiro (7,5 %);
Responsabilidade pelas custas e despesas judiciais relacionadas à desistência;
Eventual diferença de valor em caso de nova alienação por preço inferior.
Comunique-se ao leiloeiro para ciência e providências quanto à comissão.
Intime-se o arrematante para pagamento das penalidades no prazo de 10 dias, sob pena de inscrição em dívida ativa ou adoção de medidas de execução.