Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO FISCAL Nº 0023705-62.2017.4.02.5101/RJ
EXECUTADO: SANTA CASA DA MISERICORDIA DO RIO DE JANEIRO
ADVOGADO(A): ALESSANDRA ARANHA MONNERAT MONTEIRO (OAB RJ116465)
ADVOGADO(A): CARLOS MAXIMIANO MAFRA DE LAET (OAB RJ015311)
ADVOGADO(A): GUILHERME LEMOS SANT ANNA GOMES (OAB RJ088592)
ADVOGADO(A): MAURICIO ALEX OSTHOFF BARBOSA (OAB RJ212485)
ADVOGADO(A): VITOR DE LEMOS ALEXANDRE (OAB RJ021037)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de Impugnação à Arrematação oferecida por SANTA CASA DA MISERICORDIA DO RIO DE JANEIRO, no evento 222, no que concerne ao imóvel de matrícula nº 52.819 localizado na Rua Gonçalves Dias, nº 82, Centro - Rio de Janeiro, com fulcro no art. 903 § 2º do CPC.
A executada, em síntese, defendeu que a arrematação ocorreu por preço vil. Sustentou que, embora o lance tenha alcançado o patamar de 50% da avaliação, o que, em tese, afastaria a configuração do preço vil, a realidade fática evidencia expressiva defasagem do valor da avaliação em relação ao real valor de mercado do imóvel.
Afirmou que, atualmente, o valor médio do metro quadrado na região é três vezes superior ao considerado na avaliação judicial. Assim, a discrepância entre o valor avaliado e o vigente no mercado configuraria aquisição a um preço bem aquém do valor justo, caracterizando o lance como “vil” e impondo, por consequência, a invalidação da arrematação, ou, subsidiariamente, a intimação do arrematante para complementação do preço, após realização de nova avaliação.
Acrescentou, ainda, que o pagamento do saldo em 59 parcelas, já traz como efeito a corrosão do poder aquisitivo do valor final ao longo do tempo. Assim, quando houver a consolidação do pagamento parcelado, o montante efetivamente adimplido será, na prática, muito inferior à metade da avaliação, o que caracteriza a aquisição a preço vil, tornando o lance inválido.
Alegou, outrossim, que a executada desempenha inestimável função social, prestando serviços essenciais de saúde à população economicamente vulnerável do Rio de Janeiro, constituindo pilar fundamental na garantia do acesso à saúde para aqueles que mais necessitam. Requereu, ao final, o acolhimento da impugnação à arrematação caracterizada a aquisição a preço vil, em razão da nulidade do próprio lance e, por consequência, da alienação judicial do imóvel.
A exequente, por sua vez, apresentou impugnação ao evento 230, em que sustentou que a discussão acerca da avaliação é intempestiva e encontra-se preclusa, uma vez que eventual irresignação em relação à avaliação deveria ter sido apresentada nos termos do art. 917, § 1º, do CPC.
Aduziu que a avaliação realizada por oficial de justiça goza de presunção de legitimidade e veracidade, somente podendo ser afastada mediante prova robusta em sentido contrário, consistente na demonstração de vício formal, erro na avaliação ou dolo do avaliador (art. 873, I, do CPC). Assim, a mera discordância da parte quanto ao valor atribuído ao bem, ou a apresentação de pesquisas extraídas de sítios eletrônicos, como fez a executada, não é apta a infirmar o laudo, sobretudo na ausência de qualquer indicação concreta de vício intrínseco ou irregularidade técnica.
Quanto ao parcelamento, acrescentou que o deferimento da alienação, no evento 183, acolheu a proposta da Fazenda Nacional, de acordo com as diretrizes aplicáveis ao procedimento de alienação por iniciativa particular da PGFN regulamentado pela Portaria PGFN/MF n° 3.050/22. Ressaltou que o despacho judicial não fixou limite máximo de parcelas, tendo apenas acolhido a proposta formulada pela exequente. A alegação de "efeito corrosivo do tempo" seria, portanto, meramente especulativa, uma vez que o parcelamento do lance constitui mecanismo legítimo para ampliar o número de interessados e maximizar o valor arrecadado, não havendo qualquer mácula ao ato de alienação.
Por fim, a exequente reiterou o seu pedido de indeferimento integral da impugnação à arrematação apresentada pela executada, com o prosseguimento do feito e a consequente homologação do Auto e da Carta de Alienação apresentados.
É o relatório.
Verifica-se dos autos que, além do imóvel objeto da presente impugnação, foi autorizada também, na decisão do evento 183, a alienação por intermédio de corretor ou leiloeiro credenciado no Comprei de outro imóvel de propriedade da executada, igualmente situado no Centro do Rio de Janeiro, na Rua da Quitanda, 51. Os dois imóveis foram avaliados na mesma época, em agosto de 2024, consoante laudos juntados nos eventos 166 e 168, respectivamente.
Todavia, observa-se uma considerável diferença entre o valor atribuído ao metro quadrado em cada uma da avaliações. No que tange ao imóvel situado na Rua Gonçalves Dias foi atribuído o valor de R$ 1.700,00 (evento 166) e com relação ao imóvel situado na Rua da Quitanda, o valor de R$ 5.399,93 (evento 168).
Acrescente-se, ainda, que a Oficiala de Justiça responsável pela avaliação do evento 168, juntou aos autos o valor médio de mercado dos imóveis da região, incluindo a Rua Gonçalves Dias (item 06 da planilha do evento 168 ANEXO3), indicando o valor do metro quadrado em R$ 4.531,72, para aquela rua, o que está em consonância com os valores defendidos pela executada em sua manifestação no evento 222.
Ainda que se considere o péssimo estado de conservação do imóvel, conforme descrito pelo oficial de justiça, com várias salas com indicativos de incêndio recente e a necessidade de revisão das instalações elétricas e hidráulicas, o fato de a avaliação ter resultado em valor inferior à metade do preço de mercado, apurado por outro Oficial de Justiça no mesmo período, suscita dúvida suficiente para justificar a realização de nova avaliação, nos termos do artigo 873, III do CPC.
Ressalte-se que não há que se falar em preclusão na hipótese, uma vez que, após a arrematação, é permitida a alegação de nulidades, inclusive aquelas relacionadas à avaliação, conforme dispõe o artigo 903 do CPC, tendo a executada se manifestado dentro do prazo legal.
Por outro lado, não assiste razão à executada quanto à alegação relativa ao parcelamento, inexistindo qualquer vício no ato de alienação sob esse aspecto. O artigo 895 do CPC prevê expressamente a possibilidade de parcelamento do preço em leilões judiciais, medida que facilita a forma de pagamento, ampliando o acesso de um maior número de interessados.
A Portaria PGFN nº 3.050/22, que regulamenta o programa Comprei, em seu artigo 11 dispõe expressamente que:
"Art. 11. O parcelamento da oferta de aquisição será realizado pelo valor do bem alienado judicialmente, com pagamento de entrada à vista de 25% (vinte e cinco por cento) do valor total, e o remanescente:
I - em até 47 (quarenta e sete) prestações, se o bem alienado for veículo, conforme o art. 1.466 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil;
II - em até 59 (cinquenta e nove) prestações, para os demais bens e direitos."
Dos documentos acostados aos autos, verifica-se que a União observou integralmente as exigências previstas no dispositivo legal referido. Ademais, o valor de cada parcela, por ocasião do pagamento, será acrescido de juros equivalentes à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC), garantindo a devida atualização do valor devido.
Ante todo o exposto, determino a expedição de mandado de constatação e reavaliação no que diz respeito ao imóvel de matrícula nº 52.819, localizado na Rua Gonçalves Dias, nº 82, Centro - Rio de Janeiro. Note-se que o oficial de justiça deverá contemplar as características do imóvel, seu estado de conservação, respectivo valor de mercado, documentalmente comprovado, externando os métodos e procedimentos utilizados.
Cumprido, intimem-se as partes para ciência e manifestação, no prazo de 15 dias.
Por fim, voltem conclusos para decisão.