Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5017402-45.2021.4.02.5120/RJ
AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL CANNES
ADVOGADO(A): ALEXANDRE LUIS JUDACHESKI (OAB RS066424)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Passo ao saneamento do feito.
Trata-se de demanda ajuizada pela parte autora em face da Caixa Econômica Federal.
Sustenta, em suma, a existência de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos provenientes do Fundo de Arrendamento Residencial.
Os supostos vícios encontram-se descritos na petição inicial, sendo também discriminados em laudo técnico de engenharia civil a ela anexado, apurando os valores necessários à sua reparação.
Entende a parte que a Caixa Econômica Federal atuou, na operação de crédito em referência, como agente executora de políticas públicas federais (e não como mera financiadora), razão por que possuiria responsabilidade solidária para com a construtora na reparação dos vícios de construção, tendo, desse modo, se limitado a ajuizar a demanda somente em face da instituição financeira.
Pretende a condenação da ré em indenização por danos materiais correspondente ao valor previamente apurado para fins de reparação dos vícios construtivos ou, subsidiariamente, a determinação de sua reparação pela demandada. Almeja, ainda, a condenação da ré em indenização por danos morais.
Apresentada contestação arguindo preliminares e, no mérito, sustentando a improcedência dos pedidos.
Ambas as partes requereram a realização de perícia na área de engenharia civil ( evento 1, INIC1 - autor; pela CEF - evento 22, CONT1).
É o que merece consideração. DECIDO.
2. FUNDAMENTAÇÃO
2.1 DA REGULARIDADE DA PETIÇÃO INICIAL
A exordial apresenta todos os requisitos exigidos em lei, com causa de pedir exposta de maneira adequadamente fundamentada e pedidos certos, determinados e compatíveis entre si (artigo 330, parágrafo 1º, CPC), inexistindo, quanto a este ponto, nenhum óbice ao seu processamento.
2.2 DA DESNECESSIDADE DE PRÉVIA COMUNICAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM ÂMBITO ADMINISTRATIVO PARA CONFIGURAÇÃO DO INTERESSE DE AGIR
Não há necessidade de prévia comunicação à ré, em âmbito administrativo (“Programa De Olho na Qualidade”), para configuração do interesse de agir, afigurando-se presentes, no caso, tanto a necessidade da tutela jurisdicional quanto a adequação do procedimento, sendo tais circunstâncias facilmente verificáveis a partir da simples análise da causa de pedir, conforme, inclusive, consta do relatório.
Ademais, a pretensão autoral conta com pretensão resistida pela ré.
2.3 DA LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
O Superior Tribunal de Justiça, desde o ano de 2012 (REsp 1163228/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 09/10/2012, DJe 31/10/2012 - INFO 506/STJ), vem fixando os pressupostos gerais para aferição da legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal por vícios de construção ou atraso na entrega de obra imobiliária, dependendo das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia.
O relevante para a definição da legitimidade passiva da instituição financeira não é, assim, ser o empreendimento de alta ou baixa renda e nem a existência, pura e simples, de cláusula, no contrato, de exoneração de responsabilidade. O que importa é a circunstância de a CEF exercer papel meramente de instituição financeira, ou ao contrário, haver assumido outras responsabilidades concernentes à concepção do projeto, escolha do terreno, da construtora, com aparência perante o público-alvo de coautoria do empreendimento, o que deve ser apreciado consonante as circunstâncias legais e de fato de cada caso concreto.
Especificamente no tocante ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), tal Programa foi instituído pela Lei nº 10.188/2001, possuindo a finalidade de atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial, com opção de compra ao final do contrato. Em linhas gerais, o arrendatário adquire a posse direta do imóvel, mediante o pagamento da taxa de arrendamento e das cotas condominiais ao longo do prazo do arrendamento residencial. Tais encargos são devidos até o término da avença, findo o qual há, basicamente, a opção de compra, de renovação do contrato ou de devolução do bem.
O Programa de Arrendamento Residencial é financiado com recursos oriundos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). A Caixa Econômica Federal, além de atuar como gestora operacional do PAR, é também responsável pela gestão do Fundo de Arrendamento Residencial, sendo que os bens e direitos integrantes do patrimônio desse Fundo, em especial os imóveis, são mantidos sob sua propriedade fiduciária (artigo 2º, parágrafo 3º, Lei n° 10.188/2001).
Compete à Caixa Econômica Federal, ainda, “as operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda dos imóveis” integrantes do FAR, devendo, a esse respeito, ser obedecidos os critérios previamente estabelecidos pela CEF e “respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação.” (artigo 4º, parágrafo único, Lei n° 10.188/2001).
Tem-se, portanto, que a Caixa Econômica Federal, no tocante aos imóveis integrantes do Fundo de Arrendamento Residencial, além de adquirir sua propriedade fiduciária por expressa previsão legal, é também a responsável pela própria edificação dos imóveis, selecionando a construtora para a execução das obras de acordo com suas especificações.
Desse modo, seja no caso de posterior celebração de contrato de arrendamento residencial (PAR) ou mesmo no caso de celebração de contrato de doação por situação de emergência/estado de calamidade pública decretada pela União Federal de imóveis integrantes do FAR, a Caixa Econômica Federal, em ambas as hipóteses, não age como agente financeiro em sentido estrito, assumindo, em verdade, qualidade de agente executor de políticas federais para a promoção de moradia.
E, tendo ela fixado os critérios para a produção do empreendimento, com contratação da construtora, participação na fase de construção e sendo, por fim, a proprietária fiduciária dos imóveis, possui ela a obrigação de entregar os bens em perfeitas condições de uso e conservação, de forma onerosa ou gratuita, notadamente em se tratando de programa de promoção de moradia a população de baixa renda - do que se extrai sua evidente legitimidade para figurar no polo passivo de ações que tratam de vícios construtivos, como no caso em tela.
A jurisprudência sintetiza a existência de responsabilidade (legitimidade) da CEF nas ações que cuidam de vícios de construção da seguinte forma: “As hipóteses de responsabilização da CEF, no âmbito do Programa ‘Minha Casa, Minha Vida’, são limitadas à participação da escolha da construtora, o que, atualmente, ocorre de duas formas: (i) a CEF habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais; ou (ii) atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, a quem pertencem os imóveis inicialmente construídos para finalidade de arrendamento, com opção de compra” (TRF2 2016.51.18.016826-0, Classe: Apelação - Recursos - Processo Cível e do Trabalho, Órgão julgador: 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de decisão 16/04/2021, Data de disponibilização 22/04/2021, Relator ALCIDES MARTINS).
Nesse sentido, ainda:
“ADMINISTRATIVO. PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. INUNDAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO MUNICÍPIO DE DUQUE DE CAXIAS. MANUTENÇÃO DO VALOR FIXADO A TÍTULO DE DANO MORAL. APELAÇÃO DO MUNICÍPIO DE DUQUE DE CAXIAS PROVIDA. APELO DA CEF IMPROVIDO (...) 4. As hipóteses de responsabilização da CEF, no âmbito do Programa "Minha Casa, Minha Vida", são limitadas à participação da escolha da construtora, o que, atualmente, ocorre de duas formas: (i) a CEF habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais; ou (ii) atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, a quem pertencem os imóveis inicialmente construídos para finalidade de arrendamento, com opção de compra. Dessa forma, verifica-se que a presente lide não trata de nenhuma das duas hipóteses, tendo, portanto, a Caixa Econômica Federal atuado na condição de mero agente financeiro (...)” (TRF2 2016.51.18.016826-0, Classe: Apelação - Recursos - Processo Cível e do Trabalho, Órgão julgador: 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de decisão 16/04/2021, Data de disponibilização 22/04/2021, Relator ALCIDES MARTINS – gn)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. CEF E ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO. IMPUTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE POR VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO E OBRAS DE MANUTENÇÃO. INTERDIÇÃO DE ÁREA DO EMPREENDIMENTO PELA DEFESA CIVIL. RISCO DE SEGURANÇA AOS CONDÔMINOS. TUTELA DE URGÊNCIA. CABIMENTO (...) 2. No Programa de Arrendamento Residencial (PAR), instituído pela Lei nº 10.188/2001 e que também utiliza recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) com a finalidade de atender à necessidade de moradia da população de baixa renda, o arrendatário adquire a posse direta do imóvel mediante o pagamento da taxa de arrendamento e de cotas condominiais durante o prazo do contrato de arrendamento residencial. Tais encargos são devidos até o término do contrato, findo o qual, há a opção de compra do bem. 3. Nessas hipóteses, a CEF, além de financiar a obra, atua como gestora operacional e financeira dos recursos que lhe são dirigidos para tal empreendimento, que no caso é o FAR (art. 2º, § 8º, Lei 10.188/2001), bem como no artigo 9º da Lei n. 11.977/09: "A gestão operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do PNHU de que trata o inciso I do art. 2º desta Lei será efetuada pela Caixa Econômica Federal - CEF". A empresa pública, ainda, seleciona a construtora para executar as obras de acordo com as suas especificações, não havendo dúvidas quanto à obrigatoriedade da CEF de entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e conservação, havendo, pois, a sua legitimidade passiva em ações que tratam de eventuais vícios na construção, diferindo essa hipótese daqueles contratos em que a CEF atua apenas como agente financeiro. Nesse sentido: TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 200850010161758, Rel. Des. Fed. GUILHERME DIEFENTHAELER, E-DJF2R 29.4.2015 (...) (TRF-2 - AG: 00078380620174020000 RJ 0007838-06.2017.4.02.0000, Relator: MARCELO PEREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 27/07/2018, 8ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: 31/07/2018 - gn)”
“APELAÇÃO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE DA CEF. DANOS MORAIS CONFIGURADOS (...) 3. Não há que se falar em ausência de responsabilidade da CEF, ao argumento de que teria agido apenas na qualidade de agente financeiro, uma vez que, ao contrário do alegado pela apelante, a Caixa é a proprietária dos imóveis arrendados, tendo a condição de arrendadora, conforme contratos firmados de arrendamento residencial com recursos do PAR - Programa de Arrendamento Residencial. A responsabilidade da CEF decorre de sua qualidade de arrendadora/proprietária, descabendo o oferecimento de imóveis para arrendamento residencial que não estejam em adequadas condições de habitabilidade. 4. Na hipótese dos autos, restou comprovada a existência de vícios de construção, causadores dos danos relatados na petição inicial (infiltrações no telhado), conforme laudo pericial judicial. 5. Danos morais configurados, tendo em vista os vícios na construção de imóvel objeto de programa de forte cunho social (Programa de Arrendamento Residencial), voltado para a população de baixa renda, que causaram transtorno e evidente frustração para os arrendatários. Valor fixado adequadamente em R$ 10.000,00, observadas as circunstâncias do caso e a jurisprudência deste Tribunal. 6. Apelo conhecido e desprovido” (TRF-2 - AC: 00009523120104025110 RJ 0000952-31.2010.4.02.5110, Relator: JOSÉ ANTONIO NEIVA, Data de Julgamento: 24/08/2018, 7ª TURMA ESPECIALIZADA - gn)
Deve, portanto, ser reconhecida a legitimidade da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo da presente demanda.
2.4 DO LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO DA RÉ COM A CONSTRUTORA
Há decisão que já determinou a EXCLUSÃO da construtora no pólo passivo (evento 136, DESPADEC1), visto que as obrigações requeridas pela parte autora não podem ser cumpridas em caso de condenação pela MASSA FALIDA, eis que, por meio de consulta ao sítio eletrônico do Tribunal de Justiça de São Paulo, verifico que, de fato, foi decretada a falência da empresa por meio do Procedimento Falimentar nº 0031124-75.2012.8.26.0100, já encerrado, que tramitou perante a 02ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais do Fórum Central de São Paulo.
Diante disso, de ofício, JULGOU-SE EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do Art. 485, IV e VI do CPC/2015, os pedidos formulados em face da Ré ENGEPASSOS CONSTRUTORA LTDA. – MASSA FALIDA, conforme fundamentação.
2.5 DA INEXISTÊNCIA DE PRESCRIÇÃO
Cuidando-se de relação de consumo, não há se confundir o prazo decadencial previsto no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor (prazo de 90 dias, contado do recebimento do bem, em se tratando de vício aparente, ou do aparecimento do defeito, em se tratando de vício oculto) - que se relaciona ao período de que dispõe o consumidor para exigir em Juízo alguma das alternativas que lhe são conferidas pelos artigos 18, § 1º, e 20, caput do mesmo Diploma Legal, consistente na substituição do produto ou na reexecução do serviço -, com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato, o prazo de cinco anos previsto no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor.
E, à falta de prazo específico no Código de Defesa do Consumidor que regule a hipótese de inadimplemento contratual (caso dos autos) – o prazo prescricional quinquenal disposto no art. 27 é exclusivo para as hipóteses de fato do produto ou do serviço – a jurisprudência pátria entende que deve ser aplicado o prazo geral decenal do artigo 205 do Código Civil de 2002.
Esclarecedor, a esse respeito, recente julgado do Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. AUSÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. DEFEITOS APARENTES DA OBRA. METRAGEM A MENOR. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. (...) 4. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC). 5. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas. 6. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. 7. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra"). 8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.” (REsp 1534831/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 02/03/2018) - gn
E, também:
“PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. INOCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. METRAGEM A MENOR. VÍCIO APARENTE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIO. PRAZO DECENAL. 1. Ação de reparação de perdas e danos cumulada com obrigação de fazer, em virtude da entrega de imóvel, objeto de contrato de compra e venda entre as partes, em metragem menor do que a contratada. 2. Ação ajuizada em 03/02/2017. Recurso especial concluso ao gabinete em 15/03/2019. Julgamento: CPC/2015 (...) 7. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC). 8. O prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC relaciona-se ao período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1º, e 20, caput, do mesmo diploma legal (a saber, a substituição do produto, a restituição da quantia paga, o abatimento proporcional do preço e a reexecução do serviço), não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato. 9. Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. 10. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02. 11. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido”. (REsp 1819058/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 05/12/2019) - gn
Portanto, considerando-se que não houve decurso de prazo de dez anos entre o habite-se em 28/03/2014 (evento 22, DOC5) e o ajuizamento da presente demanda, em 16/11/2021, não tendo, portanto, transcorrido o prazo decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, não há se falar em extinção do exercício do direito de pleitear-se indenização ou reparação por vícios construtivos.
Da legitimidade do condomínio
Os documentos apresentados no evento 1, ATA7 demonstram que o condomínio autor trouxe ao feito Ata de Assembleia Geral Extraordinária na qual ocorreu a formalização e posse da chapa única que apresentou como seu síndico o Sr. JORGE HENRIQUE SILVA.
No mesmo evento apresentam-se o documento de identificação do novo síndico (evento 1, RG4) e a procuração do condomínio assinada aos atuais advogados cadastrados na capa dos autos a representar o autor (evento 1, PROC2).
Assim, regular a representação processual do condomínio autor.
A Lei 4.591/64 dispõe em seu art. 22, §1º, alínea “a” que “compete ao síndico representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns”.
Destaco que não foi apresentado pedido por indenização por eventual dano em área interna dos apartamentos, mas somente sobre as áreas comuns do condomínio.
O Superior Tribunal de Justiça entende que o condomínio, quando se tratar de interesse comum, é parte legitima para defender os interesses dos condôminos, independentemente de autorização da assembleia do condomínio.
Veja-se:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTO PARA CAPTAÇÃO INDIVIDUAL DE ENERGIA SOLAR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. DEFESA DE INTERESSES COMUNS DOS CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLÉIA PARA ACIONAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO ESPECIAL. REEXAME DE PROVA. DESCABIMENTO. I - O condomínio tem legitimidade para ingressar em juízo visando à defesa de interesses comuns dos condôminos, independentemente de autorização prévia da assembleia geral (CC, art. 1.348, II e V, 1ª parte). II - Embora o uso da ação possessória também se mostre tecnicamente adequado, em respeito ao direito de opção no concurso de ação e ao princípio da instrumentalidade das formas, o fato de o autor ter ajuizado ação de obrigação de fazer não acarreta a carência da ação. Isso porque, em se tratando de ação sujeita ao rito ordinário, foi assegurado ao réu o pleno exercício do direito de defesa e respeito ao contraditório, não havendo que se falar, portanto, que a substituição possa lhe ter trazido qualquer prejuízo. III - A alegação de que a utilização da área comum da cobertura para instalação de equipamento de construção exclusiva de energia solar seria legal foi afastada pelo Acórdão recorrido, à mingua de autorização dos demais condôminos, bem como de expressa previsão no instrumento de constituição do condomínio, não pode ser acolhida, não podendo a conclusão ser revista em âmbito de Especial dada a base fática da alegação, a teor do enunciado 7 da Súmula desta Corte. Recurso Especial improvido.” (g.n.) RECURSO ESPECIAL Nº 855.809 - DF (2006⁄0117000-7), Data do julgamento 19/08/2010)
Assim, rejeito a arguição de ilegitimidade ativa do condomínio por inexistência de deliberação em assembleia favorável ao ajuizamento da ação.
Em relação ao pedido indenização por danos morais, acolho a arguição de ilegitimidade ativa do autor quanto ao pedido de indenização, visto que problemas construtivos não tem o condão de afetar a honra objetiva do condomínio de forma a ensejar a indenização pleiteada.
Nesse sentido, destaco:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. FAR. CONDOMÍNIO AUTOR. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. 1. Da análise dos documentos trazidos aos autos, denota-se que os fundamentos externados na decisão agravada revestem-se de plausibilidade jurídica, quais sejam: a) o condomínio não tem legitimidade extraordinária para pleitear, em nome próprio, compensação pelos danos morais experimentados pelos seus condôminos; b) não se vislumbra que os problemas decorrentes de vícios na construção da edificação tenham afetado a honra objetiva do condomínio, capaz de ensejar a indenização pleiteada. 2. Agravo de instrumento não provido.” (g.n.) (AI 5033540-0.2022.4.03.0000 Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, TRF3 - 2ª Turma, DJEN DATA: 24/04/2023)
Aplicabilidade do CDC
O Colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacífico de que o Código de Defesa do Consumidor se aplica às relações contratuais firmadas com as instituições financeiras.
Nesse sentido, transcrevo o teor da Súmula 297 do STJ:
“O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”.
De se notar, contudo, que os efeitos práticos da incidência das normas e princípios do CDC decorrem de comprovação de abuso por parte do agente financeiro, ônus excessivo, desvantagem exagerada, enriquecimento ilícito da mutuante ou ofensa aos princípios da transparência e da boa-fé.
Sobre o tema, colaciono o julgado abaixo:
“CIVIL. MONITÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE CONSOLIDAÇÃO, CONFISSÃO, RENEGOCIAÇÃO DE DÍVIDA. CEF. INAPLICABILIDADE DO CDC. LIMITAÇÃO DOS JUROS. IMPOSSIBILIDADE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. LEGALIDADE. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. Trata-se de Ação Monitória ajuizada pela Caixa Econômica Federal em face da Apelante para cobrança de dívida no valor de R$ 15.248,61, decorrente de Contrato Particular de Consolidação, Confissão, Renegociação de Dívida e outras Obrigações firmado entre as partes. 2. Em que pese ser pacífica a aplicação do CDC às relações contratuais firmadas com as instituições financeiras, inclusive conforme Súmula 297 do STJ, os efeitos práticos da incidência das normas e princípios do CDC decorrerão de comprovação de abuso por parte do agente financeiro, ônus excessivo, desvantagem exagerada, enriquecimento ilícito da mutuante, nulidade de cláusula contratual, ofensa aos Princípios da Transparência e Boa-fé, o que não se verificou no caso. 3. Quanto à limitação da taxa de juros praticada, o STJ pacificou o entendimento dos juros remuneratórios no sentido de que, com a edição da Lei 4.595/64, não se aplica a limitação de 12% ao ano aos contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional. 4. A capitalização mensal de juros é admissível em contratos bancários celebrados posteriormente à edição da MP 1.963 - 17/2000, de 31/3/2000, desde que expressamente pactuada. O contrato em análise foi firmado em 2009, e prevê a incidência da capitalização de juros, motivo pelo qual é cabível a sua cobrança. 5. Apelação conhecida e desprovida.” (g.n.) (AC 201251010001827, Desembargador Federal GUILHERME DIEFENTHAELER, TRF2 - OITAVA TURMA ESPECIALIZADA, E-DJF2R: 04/09/2014)
Já que no presente caso resta deferida a produção da prova pericial judicial a pedido do autor, inclusive sob os benefícios da assistência judiciária gratuita, rejeito o pedido de inversão do ônus da prova com fundamento no art. 370 do CPC por considerar a medida desnecessária à efetivação da paridade de armas processuais às partes.
Da litigância de má-fé
Postergo a análise da alegação de litigância de má-fé, para quando da prolação da sentença, eis que ela exige o transcurso do processo para a análise da questão de mérito que envolve.
2.6 DA FIXAÇÃO DOS PONTOS CONTROVERTIDOS E DA DETERMINAÇÃO DE PROVA PERICIAL
Superadas as questões preliminares, fixo como pontos controvertidos, e sobre os quais deverão recair a atividade probatória, as supostas falhas estruturais descritas na inicial, a eventualmente ensejar a responsabilidade da ré à pretendida indenização por danos materiais/recomposição dos vícios construtivos e compensação pelos danos morais.
Ambas as partes requereram a realização de perícia na área de engenharia civil ( evento 1, INIC1 - autor; pela CEF - evento 22, CONT1).
Defiro, desse modo, a produção de prova pericial na modalidade engenharia, atribuindo ao Autor e às Rés o rateio das despesas de adiantamento dos respectivos honorários.
Faculto às partes o prazo de 05 (cincos) dias para ratificarem os quesitos já apresentados.
Providencie a Secretaria a certificação nos autos de nome de perito, considerando o critério de rodízio estabelecido pelo Juízo, bem como a necessidade de arbitramento de honorários periciais em valor menor.
Ato contínuo, proceda-se à intimação do referido perito para manifestar seu interesse na realização da perícia, bem como para formular proposta de honorários, no prazo de 5 (cinco) dias (art. 465, § 2º, do CPC).
Informo ao expert que eventual recusa deve ser acompanhada de motivo legítimo, na forma do art. 467 do CPC.
Havendo aceitação, dê-se vista às partes, no prazo comum de 5 (cinco) dias, para, querendo manifestar-se sobre a proposta de honorários.
Intimem-se.