PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0024809-43.2015.4.03.6100 RELATOR: Gab.
02 - DES. FED. RENATO BECHO
APELANTE: JOSE CONCEICAO DE SANTANA Advogados do(a)
APELANTE: FABIANO CARDOSO ZILINSKAS - SP154608-A, MONICA DANESIN ZILINSKAS - SP154659-A
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES:
RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0024809-43.2015.4.03.6100 RELATOR: Gab.
02 - DES. FED. RENATO BECHO APELANTE: JOSE CONCEICAO DE SANTANA Advogados do(a) APELANTE: FABIANO CARDOSO ZILINSKAS - SP154608-A, MONICA DANESIN ZILINSKAS - SP154659-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL R E L A T Ó R I O O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR: Trata-se de recurso de apelação interposto por José Conceição de Santana contra a sentença que, nos autos da ação de revisão de contrato ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, julgou improcedentes os pedidos formulados.
A parte autora foi condenada ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% do valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade em razão da concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita (ID 136635174). Em suas razões recursais, e em síntese, o apelante sustenta a supervalorização do imóvel, que refletiu no valor financiado, em virtude de práticas fraudulentas no âmbito da instituição financeira.
Assim, requer a reforma da sentença para que seja determinada a revisão contratual com relação ao valor do imóvel, adequando-o ao valor avaliado nos autos, e determinando a redução do montante financiado e das parcelas a serem pagas, compensando-se com o valor já pago (ID 136635176). Sem contrarrazões.
É o relatório.
VOTO
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0024809-43.2015.4.03.6100 RELATOR: Gab.
02 - DES. FED. RENATO BECHO APELANTE: JOSE CONCEICAO DE SANTANA Advogados do(a) APELANTE: FABIANO CARDOSO ZILINSKAS - SP154608-A, MONICA DANESIN ZILINSKAS - SP154659-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL V O T O O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR: Trata-se de controvérsia sobre a ação de revisão de contrato de financiamento imobiliário firmado sob as regras do Sistema de Financiamento Imobiliário -- SFI.
Consta dos autos que José Conceição de Santana firmou com a Caixa Econômica Federal, em 03/07/2013, o "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial Quitado, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia, Carta de Crédito com Recursos do SBPE -- fora do SFH - no Âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário -- SFI" (contrato no. 1.4444.0340504-4). O mutuário ajuizou a presente ação alegando que o imóvel foi avaliado em montante muito superior ao praticado na região e defendendo a nulidade de disposições contratuais por violação da legislação consumerista.
Processado regularmente o feito, sobreveio a sentença que julgou improcedentes os pedidos nos seguintes termos (ID 136635174): (...) No entanto, convém consignar que, no que se refere à capitalização dos juros mensais praticada pelas instituições financeiras, a Medida Provisória nº 2.170-36, reeditada em 23 de agosto de 2001, que dispõe sobre a administração dos recursos de caixa do Tesouro Nacional e consolida a legislação pertinente ao assunto, em seu art. 5º determina que, nas operações concretizadas pelas instituições financeiras integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é possível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano.
O Supremo, no recurso extraordinário nº 592.377/RS, julgado no âmbito da repercussão geral, concluiu pela constitucionalidade da Medida Provisória nº 2.170/36, considerados os requisitos de urgência e relevância previstos no artigo 62 da Constituição Federal. Desta feita, é possível a capitalização de juros mensal, nos termos da Medida Provisória citada. Logo, ainda que se caracterizasse a prática de anatocismo na presente relação contratual, a mesma possuiria sucedâneo legal.
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, mantendo o indeferimento da tutela antecipada. (...) Pois bem. A parte apelante sustenta que o cerne da demanda reside na suposta supervalorização do imóvel, em razão da prática de fraude decorrente de conluio entre agentes terceirizados credenciados pela CEF e empregados da instituição bancária, circunstância que ensejaria a revisão do contrato.
Para comprovar suas alegações, anexou aos autos seu depoimento prestado em sede policial (ID 136635179). Não obstante a gravidade e a reprovabilidade de eventual conduta fraudulenta praticada por agentes bancários, conforme descreve o apelante, a prova constante dos autos mostra-se insuficiente para justificar a revisão do valor do imóvel por tais fundamentos. O próprio apelante, em seu depoimento policial, afirmou que não recebeu qualquer proposta de fraude por parte de funcionários da Caixa Econômica Federal e que adquiriu o imóvel por ter apreciado suas características e possuir condições financeiras para arcar com o financiamento nos moldes apresentados.
É certo que, comprovada a prática de fraude, o Poder Judiciário estaria autorizado a intervir na autonomia privada das partes, uma vez que todo contrato deve observar os princípios constitucionais que regem as relações jurídicas. Nessas hipóteses, seria possível analisar a possibilidade de revisão do ajuste contratual. Ocorre que, na espécie, os documentos juntados aos autos revelam apenas a existência de investigação, sem qualquer conclusão sobre eventual irregularidade.
Ademais, o próprio apelante afirma desconhecer o desfecho da apuração administrativa e do inquérito policial. Cumpre destacar que o ônus da prova incumbia ao apelante, que não logrou demonstrar com documentação farta que faz jus à revisão contratual. Diante da ausência de elementos mínimos capazes de infirmar a presunção de validade do contrato, não é possível ao Judiciário afastar o fato de que o próprio mutuário anuiu aos valores da avaliação e declarou possuir condições para quitar o financiamento nos termos pactuados.
A este respeito, vejamos: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE MÚTUO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AÇÃO REVISIONAL. ALEGAÇÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE (SAC). TEORIA DA IMPREVISÃO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME (...) A aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários não implica, por si só, nulidade de cláusulas, devendo ser comprovada abusividade concreta. Não demonstrado desequilíbrio contratual, preserva-se o pacto firmado, conforme os princípios da autonomia da vontade e da intervenção mínima (CC/2002, art. 421 e 421-A, III). A teoria da imprevisão é inaplicável, pois não houve demonstração de evento (...) Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC/2002, arts. 421 e 421-A, III; CDC, art. 6º, VIII; Lei nº 4.380/1964, arts. 15-A e 15-B, §3º; Lei nº 9.514/1997, art. 5º, III; Lei nº 8.036/1990, art. 5º, VIII; Lei nº 11.977/2009; MP nº 2.170-36/2001; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: STF, RE 592.377, Rel. Min. Marco Aurélio, Plenário, j. 04.02.2015; STF, Súmulas nº 07 e 596; STJ, REsp 1.061.530/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 22.10.2008 (repetitivo); STJ, Súmula nº 382; STJ, REsp 973.827/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08.08.2012 (repetitivo); TRF3, ApCiv nº 5005789-59.2021.4.03.6103, Rel. Des. Fed. Nelton Agnaldo Moraes dos Santos, j. 29.02.2024; TRF3, ApCiv nº 5016369-89.2023.4.03.6100, Rel.
Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 08.05.2024. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5005494-65.2020.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 12/11/2025, DJEN DATA: 17/11/2025) -- DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TEORIA DA IMPREVISÃO. INADIMPLEMENTO DECORRENTE DE DESEMPREGO E REDUÇÃO DE RENDA.
IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto em ação revisional de contrato de financiamento imobiliário com pedido de tutela de urgência, visando à suspensão de leilão extrajudicial de imóvel residencial dado em garantia fiduciária. A parte agravante alegou dificuldades financeiras supervenientes decorrentes de desemprego e posterior recolocação no mercado com redução salarial, sustentando a aplicação da teoria da imprevisão e da cláusula rebus sic stantibus.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO HÁ duas questões em discussão: (i) definir se a alteração superveniente da condição financeira do mutuário, por desemprego e redução de renda, justifica a revisão contratual com fundamento na teoria da imprevisão; (ii) estabelecer se tais circunstâncias autorizam a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel objeto da alienação fiduciária.
III. RAZÕES DE DECIDIR A concessão da tutela provisória de urgência exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano (CPC, art. 300). O contrato de alienação fiduciária é ato jurídico perfeito (CF/1988, art. 5º, XXXVI), protegido pela autonomia da vontade, pelo princípio da intervenção mínima e pela regra da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), sendo excepcionais os casos de revisão contratual (CC, art. 421, parágrafo único, e art. 421-A, III). (...) Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, arts. 421, parágrafo único, 421-A, III, 478 e 479; CPC, arts. 300 e 1.026, § 2º; Lei nº 9.514/97.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1340589/SE, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 23/04/2019; STJ, AgInt no REsp 1514093/CE, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 25/10/2016; TRF3, ApCiv nº 5002841-14.2021.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Renato Lopes Becho, j. 27/05/2025. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5012760-94.2025.4.03.0000, Rel. Juíza Federal Convocada MARCIA UEMATSU FURUKAWA, julgado em 06/11/2025, DJEN DATA: 11/11/2025) Nesse sentido, não deve prosperar o pleito recursal, motivo pelo qual a sentença deve ser mantida.
Por fim, em razão do desprovimento do recurso interposto, majoro em 2% os honorários advocatícios fixados na sentença em desfavor da parte apelante, em observância ao disposto no art. 85, § 11 do CPC, suspensa a exigibilidade por ser beneficiária da justiça gratuita.
Ante o exposto, nego provimento à apelação, na forma da fundamentação acima, com majoração da verba honorária. É como voto.
EMENTA
E M E N T A DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI). AÇÃO REVISIONAL. ALEGAÇÃO DE SUPERVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL E FRAUDE NA AVALIAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA MÍNIMA. MANUTENÇÃO DA
SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame Apelação cível interposta por mutuário em ação revisional de contrato firmado no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), visando à revisão do valor de avaliação do imóvel e à declaração de nulidade de cláusulas contratuais. A sentença julgou improcedentes os pedidos.
II. Questão em discussão HÁ duas questões em discussão: (i) saber se houve fraude ou conluio na avaliação do imóvel que justifique a revisão contratual; e (ii) saber se a prova juntada pelo apelante é suficiente para afastar a presunção de validade da contratação.
III. Razões de decidir A prova dos autos revela apenas a existência de investigação administrativa e policial, sem qualquer conclusão que comprove a alegada fraude. O próprio apelante declarou, em depoimento policial, que não recebeu proposta de fraude por parte de empregados da CEF e que adquiriu o imóvel por livre manifestação de vontade. O ônus da prova incumbia ao apelante (CPC, art. 373, I), que não demonstrou fato idôneo a justificar intervenção judicial na autonomia privada das partes.
Ausentes elementos mínimos que afastem a validade do contrato, mantém-se o pacto celebrado, nos termos da jurisprudência consolidada e dos princípios da autonomia da vontade e da intervenção mínima.
IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Majoração dos honorários advocatícios em 2%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, suspensa a exigibilidade em razão da justiça gratuita. Tese de julgamento: "1. Não comprovada a prática de fraude na avaliação do imóvel, não há fundamento para revisão do contrato firmado no âmbito do SFI.
2. A mera existência de investigação, desacompanhada de elementos probatórios mínimos, não afasta a presunção de validade do contrato nem autoriza intervenção judicial." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC/2002, arts. 421 e 421-A, III; CDC, art. 6º, VIII; Lei nº 9.514/1997, art. 5º, III; MP nº 2.170-36/2001; CPC, art. 85, §
11. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 592.377, Rel. Min. Marco Aurélio, Plenário, j. 04.02.2015; STJ, REsp 1.061.530/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 22.10.2008 (repetitivo); STJ, Súmula nº 382; TRF3, ApCiv nº 5005494-65.2020.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Antonio Morimoto Junior, j. 12.11.2025.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. RENATO BECHO Relator do Acórdão
