Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: JOVANKA FERENZI DE SOUZA Advogado do(a)
APELANTE: EVERTON JERONIMO - SP374764-A
APELADO: FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL, CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5004804-34.2019.4.03.6112 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO
APELANTE: JOVANKA FERENZI DE SOUZA Advogado do(a)
APELANTE: EVERTON JERONIMO - SP374764-A
APELADO: FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL, CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator):
APELANTE: JOVANKA FERENZI DE SOUZA Advogado do(a)
APELANTE: EVERTON JERONIMO - SP374764-A
APELADO: FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL, CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: V O T O O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida. Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado “pacta sunt servanda”), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado. O Programa de Arrendamento Residencial – PAR foi instituído pela Lei nº 10.188/2001, com o objetivo de atender à necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. Conforme art. 1º, §1º, da referida lei, a operacionalização do programa cabe à CEF. Ainda, nos termos do art. 2º, §7º, a alienação dos imóveis pertencentes ao programa será efetivada diretamente pela CEF. Ademais, de acordo com o art. 4º, compete à CEF: I - criar o fundo financeiro a que se refere o art. 2o; II - alocar os recursos previstos no art. 3o, inciso II, responsabilizando-se pelo retorno dos recursos ao FGTS, na forma do § 1o do art. 9o da Lei no 8.036, de 11 de maio de 1990; III - expedir os atos necessários à operacionalização do Programa; IV - definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa; (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007) V - assegurar que os resultados das aplicações sejam revertidos para o fundo e que as operações de aquisição de imóveis sujeitar-se-ão aos critérios técnicos definidos para o Programa; VI - representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente; VII - promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveis adquiridos. VIII - observar as restrições a pessoas jurídicas e físicas, no que se refere a impedimentos à atuação em programas habitacionais, subsidiando a atualização dos cadastros existentes, inclusive os do Sistema Financeiro da Habitação - SFH. (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007) Parágrafo único. As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação. Ainda, de acordo com o art. 6º e p. único da mencionada lei, considera-se arrendamento residencial a operação realizada no âmbito do Programa ora instituído, que tenha por objeto o arrendamento com opção de compra de bens imóveis adquiridos para esse fim específico; considera-se arrendatária a pessoa física que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministério da Fazenda e pela Secretaria Especial de Desenvolvimento Urbano, seja habilitada ao arrendamento. Por fim, cumpre trazer à baila o disposto no art. 8º, §1º, da citada lei, verbis: “Art. 8º O contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, as cessões de posse e as promessas de cessão, bem como o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados em Cartório de Registro de Imóveis competente. §1º O contrato de compra e venda referente ao imóvel objeto de arrendamento residencial que vier a ser alienado na forma do inciso II do § 7o do art. 2o desta Lei, ainda que o pagamento integral seja feito à vista, contemplará cláusula impeditiva de o adquirente, no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, vender, prometer vender ou ceder seus direitos sobre o imóvel alienado”. Como visto, é necessário o preenchimento de diversos requisitos para a habilitação no referido programa e consequente qualificação como beneficiário. A vedação à cessão de direitos/alienação do bem é plenamente justificada, tendo em vista que possibilitaria burlar tais exigências, prejudicando inúmeras pessoas que aguardam na fila pela oportunidade de adquirir um imóvel próprio. Logo, no caso de contrato celebrado no âmbito do PAR (Programa de Arrendamento Residencial), tendo a CEF como agente executor e o FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) como financiador, o imóvel arrendado/alienado fiduciariamente é destinado à moradia própria do arrendatário e de sua família, sendo expressamente vedada a transferência ou cessão de direitos a terceiros, hipóteses em que o desvio de finalidade causará o vencimento antecipado da dívida e ensejará a rescisão contratual. O C. STJ já se manifestou no sentido de que são legais as cláusulas que estabelecem a resolução contratual na hipótese de transferência ou cessão de direitos decorrentes do contrato de arrendamento residencial no âmbito do PAR, pois encontram amparo na legislação que rege a matéria e se alinham aos princípios e à finalidade que dela se extraem. Nesse sentido, o seguinte julgado: “RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL- PAR. LEI Nº 10.188/2001. REINTEGRAÇÃO DE POSSE E RESCISÃO DO CONTRATO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA. CESSÃO OU TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO. VALIDADE. 1.
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5004804-34.2019.4.03.6112 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO
Cuida-se de ação ordinária ajuizada por Jovanka Ferenzi de Souza em face da Caixa Econômica Federal (CEF) e do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), objetivando o reconhecimento da cessão da posse e propriedade de imóvel integrante do Programa de Arrendamento Residencial (PAR). Alega a parte autora que, em 08/11/2017, celebrou contrato particular de cessão e transferência de direitos com os arrendatários originais, posto que estes não estavam conseguindo pagar as prestações devidas à CEF e haviam incorrido em mora. Em 11/03/2019, os arrendatários originais receberam uma notificação da CEF, informando a rescisão do contrato em razão de descumprimento de cláusula; entretanto, na época já haviam transferido os direitos do imóvel. Deferida em parte a tutela antecipada, para reconhecer provisoriamente a legitimidade da parte autora em permanecer no imóvel, sustando-se qualquer procedimento tendente ao despejo do imóvel e nova alienação a terceiros. A r. sentença julgou improcedente o pedido e revogou a tutela anteriormente deferida. A parte autora apelou com os seguintes argumentos: a possibilidade da cessão de direitos está expressa no art. 1º, da Lei nº 8.004/1990; não há como excluir o direito de cessão e posse, pois a legislação valida esse negócio jurídico; é incontroverso que detém a posse do imóvel e está arcando com as despesas tributárias, bem como com as prestações junto à CEF; há julgamentos que validam a cessão de direitos sem anuência da CEF. Com contrarrazões, subiram os autos a este E. Tribunal. É o breve relatório. Passo a decidir. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5004804-34.2019.4.03.6112 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO
Cuida-se de ação de reintegração de posse ajuizada pela Caixa Econômica Federal-CEF objetivando a retomada de imóvel arrendado pelas regras do Programa de Arrendamento Residencial - PAR em virtude da alienação do imóvel a terceiros. 2. Cinge-se a controvérsia a examinar a validade da cláusula que determina a rescisão do contrato de arrendamento residencial no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial - PAR na hipótese de cessão ou transferência de direitos decorrentes da pactuação. 3. São legais as cláusulas que estabelecem a resolução contratual na hipótese de transferência ou cessão de direitos decorrentes do contrato de arrendamento residencial no âmbito do PAR, pois encontram amparo na legislação específica que regula a matéria (Lei nº 10.188/2001), bem como se alinham aos princípios e à finalidade que dela se extraem. 4. Recurso especial não provido”. (STJ, RESP 1385292, Terceira Turma, v.u., Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJE DATA:28/10/2014). Este E. TRF segue o mesmo entendimento, conforme se observa dos julgados que trago à colação: “AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. LEI 10.188/2001. IMÓVEL OCUPADO POR TERCEIROS. SENTENÇA MANTIDA. 1. A ocupação irregular do imóvel é conduta que viola as disposições contratuais e o disposto na Lei nº 10.188/01. Eventual tolerância a tal conduta pode implicar a inviabilidade do programa de arrendamento 2. Restou comprovado nos autos que o imóvel foi vendido em 27 de abril de 2015 pela corré Sandra Aparecida Fernandes (beneficiária do PAR – mutuária) à apelante, conforme contrato de ID 100842831 (Págs. 72/75), não sendo o referido imóvel destinado à residência da contratante e de sua família, segundo vistoria realizada em 2015 por agente da prefeitura Municipal de Dourados/MS (ID 100842831 – Págs. 27/29). 3. No contrato de compra e venda de imóvel residencial com parcelamento e alienação fiduciária, regido pelo Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, dispõe o parágrafo primeiro da cláusula primeira, acerca da destinação do imóvel que será utilizado exclusivamente à moradia própria do contratante e de sua família, sendo certo que o desvio desta finalidade importará no vencimento antecipado da dívida. 4. Ademais, a cláusula décima segunda do contrato, dispõe expressamente que: a dívida será considerada antecipadamente vencida e imediatamente exigível pela credora, após prévia notificação, podendo ensejar cobrança administrativa ou execução do contrato e de sua respectiva garantia, nas seguintes hipóteses: I - transferência ou cessão a terceiros, a qualquer título, no todo ou em parte, dos direitos e obrigações decorrentes deste instrumento; II - quando a destinação do imóvel for outra que não para residência do(s) BENEFICIÁRIO(S) e sua família; (...) IV - realização no mesmo, sem prévio e expresso consentimento da CAIXA, de obras de demolição/alteração/acréscimo; (...) X - descumprimento de qualquer das obrigações estipuladas neste instrumento e nas normas que lhe são aplicáveis.” 5. A jurisprudência é firme no sentido da impossibilidade de transferência ou cessão do uso do imóvel para terceiros, sem a necessária intervenção do agente financeiro, nos termos previstos no referido contrato. 6. Pretensão de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel rejeitada. 7. Apelação desprovida, com majoração honorária”. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0002182-77.2017.4.03.6002, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 23/04/2021, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 28/04/2021). “APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIROS. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PAR. CESSÃO DE DIREITOS SEM ANUÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. MANUTENÇÃO DA POSSE. INDEVIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Primeiramente destaque-se que a Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça autoriza terceiro, detentor de contrato particular de compra e venda de imóvel, defender a posse do bem via embargos de terceiros, mesmo que a avença não tenha sido levada ao registro público. 2. No mérito, o Programa de Arrendamento Residencial foi criado com a edição da Lei nº 10.188/01. Considera-se arrendamento residencial a operação realizada no âmbito do programa instituído naquela lei (artigo 6º), considera-se arrendatária a pessoa física que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministério das Cidades, seja habilitada pela CEF ao arrendamento (artigo 6º, parágrafo único). 3. A norma contida no parágrafo único visa garantir que os destinatários do programa se adequem no perfil definido pelo órgão responsável pela gestão de política pública para habitação. Por esta razão, exige-se que o imóvel seja utilizado exclusivamente pelos arrendatários para sua residência e de sua família, a fim de evitar que estes adotem conduta que burle as regras e os objetivos do programa ao repassar o imóvel a terceiros estranhos ao contrato e que não se enquadrem em seus requisitos. 4. A prática dos chamados "contratos de gaveta" é aquela pela qual o devedor original transmite a terceiro o imóvel e a responsabilidade pelo pagamento da dívida contratada com o credor, sem a ciência e o consentimento do mesmo. Ocorre que se a regra geral para assunção de dívidas é o consentimento expresso do credor como requisito de validade, nos termos dos artigos 299 e 303 do CC, o artigo 8º da Lei nº 10.188/01 adota regramento ainda mais rigoroso ao criar verdadeira cláusula impeditiva de transferência do imóvel. 5. No caso do PAR, a CEF não está obrigada a reconhecer a legitimidade do cessionário para o cumprimento da obrigação, sendo possível inferir que a legislação restringe sensivelmente a possibilidade de convalidação da assunção da dívida. Neste contexto, a CEF, como proprietária do imóvel, não tem qualquer vínculo obrigacional com o cessionário, restando configurado verdadeiro esbulho possessório por parte do mesmo, independentemente do adimplemento tempestivo das obrigações inicialmente assumidas pelo arrendatário. Precedentes. 6. Por todo o exposto, não há elementos jurídicos para se reconhecer como legal a cessão de direitos do imóvel pelo arrendatário e nem a existência de boa-fé da parte apelante, sendo indevida a manutenção da posse por parte desta. 7. Apelação não provida”. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0004535-72.2012.4.03.6000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 09/03/2021, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 12/03/2021). “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. LEI 10.188/2001. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL COM OPÇÃO DE COMPRA. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. APELO NÃO PROVIDO. 1. A controvérsia gira em torno da cessão de imóvel objeto de arrendamento residencial (PAR), que é regido pelas disposições da Lei nº 10.188/2001. 2. No caso dos autos, verifica-se que a parte autora adquiriu o imóvel por meio da celebração de contrato de comprova e venda informal, com o arrendatário primitivo do imóvel. 3. Ocorre que, a transferência dos direitos decorrentes do contrato é vedada expressamente pelas cláusulas terceira e décima nona do contrato. 4. O § 1º do artigo 8º da Lei 10.188/2010 também apresenta vedação quanto à alienação e disposição do imóvel adquirido por meio do arrendamento residencial. 5. Observa-se o efetivo descumprimento de tais cláusulas, na medida em que o imóvel não estava sendo ocupado pelo arrendatário ou sua família, pelo fato de ter sido cedido à terceiros, o que por si só ensejaria a resolução do contrato, em razão da destinação diversa daquela estipulada pela cláusula terceira. 6. A vedação quanto à cessão do imóvel a terceiros que não fazem parte do Programa Habitacional regulamentado pela Lei 10.188/2010, visa, portanto, preservar a continuidade do programa, que foi criado para ajudar estados e municípios a atenderem à necessidade de moradia da população de baixa renda e que vive em centros urbanos. 7. Não se aplicam ao caso as disposições do Decreto-Lei nº 58 de 1937, que permite a regularização dos imóveis adquiridos por meio de contratos de gaveta, isto é, celebrado informalmente, sem a anuência da instituição bancária mutuante, por consistir em medida que ofenderia a destinação social originariamente dada ao imóvel no âmbito do PAR. 8. Recurso de apelação a que se nega provimento”. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002851-69.2019.4.03.6133, Rel. Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, julgado em 01/12/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 11/12/2020). No caso dos autos, a parte autora celebrou, com Juarez de Freitas Mendes e Leidinalva de Lima, contrato particular de cessão de direitos e obrigações e compra e venda de imóvel urbano, em 08/11/2017, tendo por objeto uma casa de alvenaria, situada na Rua Edson Gonçalves Drimel, nº 136, Quadra 14, Lote 13, no Conjunto Habitacional Jardim João Domingos Netto, na cidade de Presidente Prudente/SP, devidamente descrita e caracterizada na matrícula nº 44.798, do 1º Registro de Imóveis de Presidente Prudente/SP (id 259033230). Juarez de Freitas Mendes e Leidinalva de Lima, por sua vez, haviam celebrado, em 24/08/2015, contrato por instrumento particular de venda e compra de imóvel com parcelamento e alienação fiduciária em garantia no Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV – Recursos FAR (id 259033653). Constam, no referido contrato, cláusulas que expressamente dispõem sobre a destinação do imóvel e a vedação de transferência/cessão de direitos decorrentes daquele instrumento, verbis: “Cláusula 1.1. O imóvel objeto do presente contrato é destinado à moradia própria dos devedores e de sua família. (...) Cláusula 10. VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA – A dívida será considerada antecipadamente vencida, nas seguintes hipóteses: (...) b) destinação do imóvel alienado que não para residência do beneficiário e de sua família; c) transferência ou cessão a terceiros, no todo ou em parte, dos direitos e obrigações decorrentes deste contrato, sem autorização da CAIXA”. Portanto, a cessão de direitos sobre o imóvel em questão é expressamente vedada e enseja o vencimento antecipado da dívida, não podendo ser reconhecida, sob pena de se desvirtuar a finalidade do Programa de Arrendamento Residencial, ofendendo a destinação social originariamente atribuída ao imóvel. Com fundamento no art. 85, §11, do CPC, majoro em 20% o percentual da verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2ª seção, DJe de 19/10/2017). Observe-se o art. 98, § 3º, do CPC, em vista de a parte ser beneficiária de gratuidade. Pelas razões expostas, NEGO PROVIMENTO à apelação. É o voto. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. CESSÃO DE DIREITOS. IMPOSSIBILIDADE. DESTINAÇÃO SOCIAL DO IMÓVEL. - O Programa de Arrendamento Residencial – PAR foi instituído pela Lei nº 10.188/2001, com o objetivo de atender à necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. - Considera-se arrendatária a pessoa física que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministério da Fazenda e pela Secretaria Especial de Desenvolvimento Urbano, seja habilitada ao arrendamento. Entendimento do art. 6º, p. único, da Lei nº 10.188/2001. - No caso de contrato celebrado no âmbito do PAR (Programa de Arrendamento Residencial), tendo a CEF como agente executor e o FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) como financiador, o imóvel arrendado/alienado fiduciariamente é destinado à moradia própria do arrendatário e de sua família, sendo expressamente vedada a transferência ou cessão de direitos a terceiros, hipóteses em que o desvio de finalidade causará o vencimento antecipado da dívida e ensejará a rescisão contratual. - O C. STJ já se manifestou no sentido de que são legais as cláusulas que estabelecem a resolução contratual na hipótese de transferência ou cessão de direitos decorrentes do contrato de arrendamento residencial no âmbito do PAR, pois encontram amparo na legislação que rege a matéria e se alinham aos princípios e à finalidade que dela se extraem. Este E. TRF segue o mesmo entendimento. Precedentes. - Constam, no contrato celebrado com a CEF, cláusulas que expressamente dispõem sobre a destinação do imóvel e a vedação de transferência/cessão de direitos decorrentes daquele instrumento. - A cessão de direitos sobre o imóvel em questão é expressamente vedada e enseja rescisão contratual, não podendo ser reconhecida, sob pena de se desvirtuar a finalidade do Programa de Arrendamento Social, ofendendo a destinação social originariamente atribuída ao imóvel. - Apelação não provida. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.