Procedimento Comum Cível 5001606-27.2018.4.03.6143 - TRF3

Procedimento Comum Cível 5001606-27.2018.4.03.6143 - TRF3 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: CINTIA REGINA ALBIERI Advogado do(a) AUTOR: LUIZ GUSTAVO MARQUES - SP209143 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, CASAALTA CONSTRUCOES LTDA, HEXAGONO CONSTRUTORA, COMERCIO E ENGENHARIA LTDA Advogado do(a) REU: FLAVIANA LETICIA RAMOS MOREIRA GARCIA - RO4867 Advogados do(a) REU: CARLOS EDUARDO PACHECO TANAKA - SP375962, JORGE ROBERTO VIEIRA AGUIAR FILHO - SP205504 S E N T E N Ç A PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001606-27.2018.4.03.6143 / 1ª Vara Federal de Limeira Trata-se de demanda ajuizada pelo procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, objetivando a autora a rescisão de contrato de compra e venda e de mútuo habitacional, bem como a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais e materiais. Alegam que firmaram com a ré CASAALTA, em 13/12/2016, contrato de compra e venda para aquisição de um apartamento na planta no Condomínio Residencial Arboretto, em Araras, pelo valor total de R$ 158.499,63, sendo que R$ 48.875,41 seriam pagos parceladamente com recursos próprios e R$ 110.212,65 seria obtido por empréstimo a ser contratado com a ré CEF. O prazo previsto contratualmente para entrega da obra era de 24 meses a contar da data da assinatura do contrato e que o prazo de entrega foi fator determinante para que a autora optasse pelo imóvel objeto do contrato. Aduz que celebrou então com a ré CEF contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com recursos oriundos do FGTS – programa Minha Casa, Minha Vida, havendo expressa previsão contratual de que caberia à CEF acompanhar e fiscalizar o andamento das obras. Narra que já pagou o total de R$ 18.181,62 diretamente à requerida Casaalta, referente ao montante que seria pago com recursos próprios. Além disso, também já teria sido pago à CEF o total de R$ 1.434,32, referente à taxa de evolução da obra, cujas parcelas foram descontadas mensalmente de sua conta. Alega, contudo, que a construtora não cumpriu as etapas do planejamento da obra e a CEF teria sido omissa em relação à fiscalização e acompanhamento do empreendimento, de modo que até o momento sequer teriam sido iniciada a fase inicial (fundações) e as obras estariam completamente abandonadas, tendo as requeridas descumprido seu dever contratual. Narra que recebeu comunicado em maio de 2018 informando acerca da retomada das obras e informando novo prazo de conclusão: dezembro de 2019. A autora discorda da prorrogação unilateral estabelecida pela ré Casaalta e defende que, ainda que aquiescesse com o novo prazo, seria impossível a finalização das obras até o mês de dezembro de 2019, considerando o estado atual de total abandono do terreno. Diante disso, manifesta que não tem mais interesse na aquisição do imóvel. Menciona, por fim, que teve seu nome inscrito no SERASA em razão do não pagamento da taxa de evolução da obra vencida em 25/03/2018 (débito prestamista), a despeito de as obras estarem paralisadas, de modo que faria jus à indenização por danos morais em razão de tal fato, bem como em razão dos transtornos causados pelo próprio atraso da obra. Requer a concessão de tutela de urgência a fim de que seja determinada a suspensão de quaisquer pagamentos referentes aos aludidos contratos, bem como que seja determinada a exclusão de seu nome dos cadastros dos serviços de proteção ao crédito. Pugna, por fim, pela rescisão dos contratos celebrados com a Casaalta e CEF, bem como pela condenação das rés à restituição dos valores já pagos, a título de danos materiais, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 40.000,00. A tutela provisória foi deferida (ID 9507786), sendo determinada ainda a emenda da petição inicial para inclusão da Hexágono Construtora, Comércio e Engenharia Ltda, o que foi cumprido pela requerente no ID 9646740. A requerida Casaalta Construções Ltda ofereceu contestação (ID 10019812), tendo, preliminarmente, arguido sua ilegitimidade passiva, uma vez que a rescisão deve alcançar apenas o contrato de financiamento, visto que a autora, por ter dado o bem em garantia, ainda é mera possuidora do imóvel, justificando a manutenção apenas da CEF, proprietária fiduciária, como ré. Também suscita a mesma preliminar para afastar sua responsabilidade sobre os juros de obra. Impugnou ainda o benefício da justiça gratuita, aduzindo que a autora não provou sua condição de hipossuficiência econômica. Quanto ao mérito, sustentou que: a) não é aplicável o Código de Defesa do Consumidor, de modo que também não cabe a inversão do ônus da prova; b) o ônus da prova do fato constitutivo do direito é a requerente, a qual não se desincumbiu de demonstrar descumprimento contratual, notadamente porque o instrumento contratual prevê a possibilidade de prorrogação da data de entrega do imóvel em até 180 dias; c) o desfazimento da relação contratual é pretendido pela autora por arrependimento e não por inadimplemento de obrigações assumidas. Consequentemente, não há danos morais ou materiais a serem indenizados, ainda mais porque as obras estão dentro do cronograma estipulado. A CEF também apresentou contestação (ID 15008554), tendo suscitado preliminarmente sua ilegitimidade passiva, aduzindo que a discussão nos autos se refere ao atraso nas obras e que sua atuação é diferente quando aplicados recursos do FGTS ou do SBPE. No mérito, defendeu que: i) nos contratos regidos pelo SBPE, o prazo para entrega das obras pode ser prorrogado até a metade do tempo inicialmente estipulado, limitado a 36 meses; ii) que o processo de financiamento passa por duas fases (construção e amortização), e, no caso concreto, ainda se está na primeira delas; iii) atua apenas como agente financeiro, não respondendo pela construção dos imóveis financiados; iv) não há razões para resolução do contrato de financiamento, já que vem cumprindo todas as obrigações nele estabelecidas; v) foi constatado atraso nas obras e posterior paralisação, tendo então, após revisão do cronograma, sido acatada a prorrogação das obras até dezembro de 2019; vi) é inaplicável do Código de Defesa do Consumidor; vii) inexiste dever de indenizar, dada a ausência dos danos alegados, o que afasta ainda eventual responsabilidade solidária com a construtora. A última a apresentar contestação foi a ré Hexágono Construtora, Comércio e Engenharia Ltda (ID 15863000), que suscitou preliminar de inépcia da petição inicial, afirmando que a emenda feita pela autora não especificou a causa de pedir e o pedido que lhe dizem respeito na demanda. Também arguiu sua ilegitimidade passiva, afirmando que, pela leitura da petição inicial, todos os fatos e fundamentos jurídicos foram direcionados às outras duas demandadas, tendo se limitado a alienar a área do empreendimento à ré Casaalta. Quanto ao mérito, disse que: A) a ré Casaalta, após ser notificada, informou-lhe que o prazo das obras estava sendo cumprido; B) inexiste prova de sua responsabilidade civil, que deve ser imputada exclusivamente às outras corrés. Por conseguinte, não há dever de indenizar; C) a autora não esclareceu quais os direitos de personalidade foram violados ao justificar o pedido de indenização por danos morais; D) a tutela de urgência deve ser revogada, uma vez que as obras estão dentro do prazo e o contrato de financiamento está sendo cumprido. Instadas as partes a se manifestar sobre o interesse na dilação probatória (ID 30286715), a autora requereu a realização de perícia de engenharia para avaliar o estado atual das obras e estimar a data de sua conclusão (ID 34139113); a ré Hexágono requereu o julgamento antecipado da lide (ID 34230595); a requerida Casaalta juntou documentos e alegou fatos novos (ID 35391562), informando a prorrogação do prazo para entrega do imóvel. A demandada CEF ficou em silêncio. Determinada a intimação da autora para se manifestar sobre os documentos e alegações da ré Casaalta, sobrevieram as petições ID 37493541 e ID 52469757, em que considerou que as ponderações da parte contrária são suficientes para a procedência de sua pretensão, notadamente porque o prazo decorrente da prorrogação também foi descumprido. É o relatório. DECIDO. Afasto a impugnação ao deferimento de gratuidade da justiça à autora, já que a ré, ao não trazer nenhuma prova ou argumento, não elidiu a presunção de hipossuficiência econômica conferida às pessoas físicas pelo artigo 99, § 3º, do Código de Processo Civil. Também rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam suscitada pelas requeridas CEF, Hexágono e Casaalta. A autora comprovou a existência de contrato de compra e venda entabulado com a ré Casaalta (ID 9277545); a contratação do financiamento habitacional com a CEF, instrumento assinado ainda pelas rés Casaalta e Hexágono (IDs 9277532 e 9277541) e o pagamento de prestações do mútuo (ID 9277830). A aquisição do imóvel está atrelada a dois contratos, portanto: um de compra e venda de imóvel na planta, entre a autora e a construtora, e um de mútuo entre a demandante e as três requeridas. Para solução da controvérsia, inclusive para aferir as obrigações assumidas por cada empresa e pela autora, é imprescindível a juntada de ambos os instrumentos, o que foi providenciado pela requerente, como mencionado no parágrafo acima. Na forma de negócio retratada nos autos, a instituição financeira deve pagar o valor emprestado pelos mutuários por crédito direto na conta da construtora, proporcionalmente ao avanço das obras. Sendo assim, é de se supor que a CEF tem o dever de fiscalizar o estágio em que se encontra o empreendimento não só para liberar os recursos, mas também para continuar cobrando as parcelas da autora, sendo desproporcional o cumprimento integral das obrigações assumidas pela requerente sem a correspondente contraprestação de nenhuma das requeridas. Frustrada a expectativa de obter o bem no prazo e na forma contratada por culpa supostamente exclusiva das demandadas, tem a requerente pleno direito de pedir a resolução dos negócios estipulados, não podendo ser compelida a continuar honrando as prestações que lhe cabem. Nesse sentido, a propósito, tem caminhado a jurisprudência: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO. I - Pretende o autor a rescisão de contrato de compra e venda de futura unidade autônoma, bem como de contrato de financiamento firmado com a CEF para pagamento do preço avençado, em virtude de atraso das obras e entrega do imóvel. II - A CEF não integrou ou anuiu o contrato de compra e venda firmado entre o autor e a construtora. No entanto, a hipótese trata de financiamento da construção no âmbito do programa "minha casa, minha vida", figurando a instituição como agente executor de políticas federais destinadas ao atendimento de moradia para pessoas de baixa renda. III - Consta expressamente do contrato de financiamento a obrigação e o interesse da CEF em fiscalizar o andamento da obra (item b, da cláusula 3ª), na medida em que o repasse dos valores se daria mensalmente de acordo com a evolução das obras, resguardando o mutuário, ao menos em tese, do pagamento dos valores à construtora sem que se desse prosseguimento à obra. IV - Considerando o atraso na entrega do imóvel por mais de dois (2) anos, não se pode sujeitar o autor, que não mais tem interesse no imóvel, a ônus moratórios decorrentes de situação a que não deu causa, não se afigurando viável a continuidade da cobrança das prestações de financiamento quando o imóvel objeto da compra que originou o mútuo não foi entregue. V - Agravo de instrumento desprovido. (AI 00266028120154030000, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:21/06/2016) A legitimidade das rés ainda pode ser vista sob outro aspecto: o da responsabilização em caso de eventual condenação. Sendo julgada procedente a demanda, os dois contratos mencionados (um celebrado entre a autora e as requeridas e outro entabulado entre a autora e a ré Casaalta) serão rescindidos, do que se extrai que os efeitos da sentença atingirão a todos. E como os pleitos indenizatórios decorrem de fatos vinculados a esses contratos, são as demandadas (ou talvez uma delas) que responderão pela condenação. Por constar no contrato firmado com a CEF na qualidade de alienante/devedora, há que se reconhecer que a ré Hexágono beneficiou-se de algum valor pago pelos demandantes diretamente. Por tal razão, ela pode ser atingida diretamente pela extinção dos contratos de compra e venda e de financiamento, podendo, em tese, ter contribuído para os danos materiais e morais alegados na petição inicial. Superadas essas questões, trato neste momento sobre a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Em relação às rés Hexágono e Casaalta, fica clara a incidência da legislação consumerista, pois se trata de pessoas jurídicas exploradoras de atividade econômica regular que atendem o destinatário final – no caso, o comprador do imóvel. Elas, portanto, enquadram-se no conceito de fornecedor do artigo 3º do aludido código. Quanto à CEF, a regra geral é a da súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”. In casu, a ré concedeu financiamento à autora com verbas do Programa Minha Casa Minha Vida, incidindo a legislação consumerista. Isso porque a jurisprudência vem caminhando no sentido de estender a súmula 297 aos contratos de financiamento beneficiados por esse programa, visto que, em última análise, os serviços públicos também podem se sujeitar ao Código de Defesa do Consumidor, na esteira do seu artigo 3º, que considera fornecedor até mesmo pessoa jurídica de direito público. Ademais, no Programa Minha Casa Minha Vida, toda a negociação e contratação do mútuo segue, na prática, moldes muito parecidos com os procedimentos dispensados ao mútuo concedido com dinheiro do SBPE ou do FGTS, inclusive no que tange ao oferecimento de garantia fiduciária. Corroborando esse entendimento, cito os seguintes julgados: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ART. 1.022, DO NOVO CPC. FUNDAMENTAÇÃO CLARA, INCONTROVERSA, EXAUSTIVA E ESCORREITA. RECURSO DESPROVIDO. ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. CUMPRIMENTO DE CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. AGENTE EXECUTOR DE POLÍTICAS FEDERAIS. PROMOÇÃO DE MORADIA PARA PESSOAS DE BAIXA RENDA. PROGRAMA "MINHA CASA MINHA VIDA" - PMCMV. LEI Nº 11.977/2009, ARTIGO 9º. ATRASO NA ENTREGA DA MORADIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR APLICÁVEL. ARTIGO 3º, PARÁGRAFO 2º DA LEI Nº 8.078/90. SÚMULA 297 DO STJ. DANOS MATERIAIS CABÍVEIS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DIREITO CONSTITUCIONALMENTE GARANTIDO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO DESPROVIDO. I - Não se reconhece haver obscuridade, contradição, omissão de ponto ou questão sobre a qual deveria ter se pronunciado o tribunal de ofício ou a requerimento, ou ainda erro material (art. 1.022, do NCPC) em acórdão fundamentado de forma clara, incontroversa, exaustiva à elucidação da lide e escorreita, respectivamente. II - Embargos de Declaração desprovidos. (AC 0000597-43.2013.4.02.5004. REL. MARCELLO FERREIRA DE SOUZA GRANADO. TRF 5. 5ª TURMA ESPECIALIZADA. PUBLICADO EM 23/02/2017). CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL FINANCIADO ATRAVÉS DO PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. LEGITIMIDADE DA CEF. APLICAÇÃO DO CDC A FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ÔNUS DA PROVA. INVERSÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA COM O CONSTRUTOR. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. 1. A CAIXA é parte legítima, para figurar no polo passivo de demanda em que se discutem os danos decorrentes de vícios construtivos em imóvel financiado no âmbito do Programa "Minha Casa, Minha Vida", integrante de políticas federais voltadas à promoção de moradia para pessoas de baixa renda, uma vez que atua não apenas como agente financeiro, mas como executor/gestor do referido programa (PNHU - Programa Nacional de Habitação Urbana), a teor do art. 9º da Lei nº 11.977/2009. 2. O CDC determina, em seu art. 18, a solidariedade entre os fornecedores, quanto aos vícios da coisa, de modo a configurar a legitimidade do segundo apelante. 3. Inexistência de sentença extra petita, haja vista a presença de emenda à inicial requerendo a resolução contratual. 4. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às demandas envolvendo contratos de financiamento imobiliário firmados no âmbito do aludido programa habitacional, o que torna cabível a inversão do ônus da prova estipulado na decisão agravada. 5. Afastada a alegação de cerceamento de defesa por ausência de prova pericial, uma vez que a sentença baseou-se em provas documentais e testemunhais, além da inspeção in loco, de modo a haver elementos suficientes para o convencimento do magistrado. 6. Constatado pela provas dos autos a ocorrência de danos que tornam o imóvel inabitável, é cabível a resolução contratual com a devida indenização por danos morais e materiais. 7. A título de danos morais, atento às circunstâncias do caso, sobretudo no fato de o autor ter perdido o lar onde residia com sua família, a fixação da indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais), é hábil a compensar os transtornos sofridos pelo demandante. 8. Danos matérias configurados uma vez que o apelado desembolsou R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de entrada, e financiou o restante do imóvel. 9. Apelações desprovidas. (AC 00004684820134058304, Desembargador Federal Paulo Machado Cordeiro, TRF5 - Terceira Turma, DJE - Data::14/08/2015 - Página::52.) AGRAVO REGIMENTAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AÇÃO AJUIZADA CONTRA SEGURADORA. COMPETÊNCIA. JUSTIÇA ESTADUAL. SÚMULA 7/STJ. MULTA CONTRATUAL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. LEGITIMIDADE ATIVA DO MUTUÁRIO. COBERTURA SECURITÁRIA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CDC. APLICABILIDADE. PRESCRIÇÃO. SÚMULA 7/STJ. DECISÃO AGRAVADA MANUTENÇÃO. (...) 5.- As regras do Código de Defesa do Consumidor aplicam aos contratos de financiamento vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (3ª Turma, AgRg no REsp 1093154/RS, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, unânime, Data do Julgamento 16/12/2008, DJ de 20/02/2009). 6.- Quanto à prescrição, verifica-se que rever a conclusão do julgado a respeito do tema só seria possível mediante o revolvimento de fatos e provas, o que impede a Súmula 7/STJ. 7.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no AREsp 244.430/SC, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2013, DJe 01/03/2013) – grifei. Sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor às rés, pode ser deferida a inversão do ônus da prova à luz de seu artigo 6º, VIII, desde que verossímeis as alegações da autora ou presentes elementos que denotem sua hipossuficiência. Na hipótese dos autos, verifico a presença da verossimilhança dos fatos narrados, estando evidente o inadimplemento da obrigação de entrega do imóvel, mesmo após prorrogação do prazo, alegado como fato novo pela ré Casaalta no ID 35391562. Ocorre que a inversão do ônus probatório não acarretará nenhuma consequência de ordem prática à instrução do processo, justamente por causa das provas que instruem o feito. E tratando especificamente sobre a prova técnica requerida pela demandante, ela deixou de ser necessária após descumprimento até mesmo do prazo estendido para entrega do imóvel. Ademais, é despiciendo, nesta fase de conhecimento, aferir o estágio em que se encontram as obras até mesmo para fins indenizatórios. Passando ao mérito, ficou comprovado nos autos que a requerente celebrou promessa de compra e venda em 13/12/2016 com a ré Casaalta para aquisição de unidade imobiliária. No contrato foi estabelecido prazo estimado de 24 meses para conclusão das obras, contados da data de assinatura do contrato de financiamento com a CEF, podendo haver prorrogação por até 180 meses em situações de caso fortuito ou força maior (ID 9277545, fl. 4/5). O contrato de financiamento celebrado com a ré Caixa Econômica Federal (CEF) e subscrito pelas rés Hexágono (como alienante/vendedora) e Casaalta (na qualidade de interveniente/construtora/fiadora) foi celebrado em 27/12/2016, com estabelecimento de prazo para término da construção e legalização do imóvel de 25 meses, podendo haver prorrogação uma única vez em até 6 meses em situações de caso fortuito ou força maior (ID 9277532, fls. 2 e 6). Diante disso, tem-se como prazo final 27/01/2019, com possibilidade de prorrogação por mais 6 meses. A demanda foi ajuizada em 11/07/2018, tendo sido juntado comunicado da ré Casaalta, emitido em 18/05/2018, noticiando a autorização da retomada efetiva dos serviços no canteiro de obras (ID 9277837). Se as obras foram retomadas, significa dizer que elas estavam paralisadas antes disso. A ré Casaalta defende em sua contestação, datada de 13/08/2018, que teria até 27/12/2018 para entregar o empreendimento, com possibilidade de prorrogação por mais 180 dias, motivo pelo qual conclui que a autoria estaria tentando rescindir o contrato por arrependimento (ID 10019812). Posteriormente, na petição ID 35391562, fl. 2, a ré noticia que, a pedido da CEF, o prazo de entrega foi estendido para 30/05/2020, o que flagrantemente ultrapassa o marco temporal postergado previsto contratualmente. A propósito, é de se presumir que nem nessa data o empreendimento foi entregue, visto que a aludida petição foi protocolada somente em 14/07/2020, isto é, um mês e meio depois do novo termo final. Portanto, está devidamente demonstrado o descumprimento do prazo fixado em contrato (27/01/2019), mesmo em se considerando a possibilidade de prorrogação por mais 6 meses. Logo, deve ser acolhido o pedido principal de resolução dos contratos em razão da incidência de previsão legal que garante à parte lesada o direito à “resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos” (artigo 475 do Código Civil). O fato de o prazo limite ter sido alcançado no curso da ação (artigo 493 do Código de Processo Civil) não afasta a boa-fé da autora (artigo 422 do Código Civil), já que em maio de 2018 já havia notícia de paralisação das obras, não sendo razoável (artigo 8º do Código de Processo Civil) exigir que a adquirente continuasse cumprindo suas obrigações contratuais ao longo de todo esse período sabendo de antemão que os prazos não seriam cumpridos pelos fornecedores. Ainda, dada a atuação da CEF no caso como executora de políticas públicas para a promoção de moradia (Programa Minha Casa Minha Vida), há que se reconhecer a sua responsabilidade solidária (artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor) com a construtora (ré Casaalta) pela reparação dos danos experimentados pela adquirente. Nesse sentido: APELAÇÃO. CIVIL. EMPREITADA. MÚTUO. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL NA PLANTA. PRAZO DE CONCLUSÃO NÃO CUMPRIDO. ATRASO NA OBRA. RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO. RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO. HIPÓTESES. APELAÇÃO IMPROVIDA. I - Pretende a parte Autora a rescisão dos contratos firmados com as corrés com a consequente restauração do status quo ante em virtude do inadimplemento consistente na não conclusão da obra. O pleito exposto na inicial sugere a incidência do art. 389 do CC, segundo o qual não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado, além do art. 395, parágrafo único do CC, que dispõe que se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la e exigir a satisfação das perdas e danos, e ainda o teor do art. 475 do CC, que prevê que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. II - No âmbito do dos contratos de compra e venda de imóvel, o STJ editou a Súmula 543 que prevê o dever de imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo comprador em caso de resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor ou construtor. III - No caso dos autos, o primeiro contrato foi firmado entre a parte Autora e a construtora em 17/06/2012. Pela Cláusula 11.1, ou Cláusula 4ª do Quadro Resumo, depreende-se a previsão de conclusão do módulo 1 em Dezembro de 2013 e do módulo 2 em Julho de 2014. A Cláusula 11.2, por sua vez, assenta que a obra pode ser prorrogada em até 180 dias corridos em favor da incorporadora. Há, ainda, a Cláusula 11.3, que versa sobre prorrogação do prazo por força maior, caso fortuito ou fato do príncipe, na proporção da duração dos fatos assim configurados. No contrato firmado entre a parte Autora com a construtora e com a CEF em 04/01/2013, o prazo de conclusão/legalização da obra é de 25 meses, prorrogável até o limite máximo de 24 meses, mediante análise técnica e autorização da Caixa (Item C, 6.1, Cláusula 4ª). IV - Não havendo notícia nos autos que a obra tenha sido concluída, não subsistem dúvidas quanto ao inadimplemento da construtora, não havendo prova de caso fortuito, força maior ou qualquer outro fator que poderia justificar o atraso em questão. V - Nas hipóteses em que a CEF financia a aquisição de imóvel pronto por regras corriqueiras de mercado, considera-se que sua atuação restringe-se a de uma típica instituição financeira, uma vez que não participa da escolha do imóvel negociado entre comprador e vendedor. Se a CEF financia a aquisição e construção de um imóvel na planta por regras corriqueiras de mercado, sua atuação, a princípio, também é entendida como a de um agente financeiro. VI - É inevitável que o patrimônio da CEF, no entanto, seja afetado na hipótese de resolução do contrato por vícios redibitórios ou por inadimplemento, circunstância que faz cessar as obrigações do adquirente no âmbito do mútuo contratado. Entendimento diverso, com a conclusão de que apenas o vendedor ou construtor responderia pelos danos causados ao adquirente, criaria uma situação esdrúxula, em que a compra e venda seria desfeita, com a restauração do status quo ante, mas seriam mantidas as obrigações do comprador em relação ao financiamento que a viabilizou. VII - Não suficiente, a despeito da argumentação da CEF de que a solidariedade não se presume, resta inequívoco a sua obrigação contratual de fiscalizar a obra para fins de liberar os recursos necessários a construção. Considerando a natureza do empreendimento, a relação de consumo triangular configurada, bem como a evidente disparidade entre a capacidade técnica e econômica entre a CEF e parte Autora para exigir da construtora o cumprimento da obrigação, a responsabilidade da CEF resta configurada. Ainda que tais fundamentos fossem reputados insuficientes, o inadimplemento da CEF é patente, considerando a sua demora em acionar a cláusula do seguro contratado em tempo hábil para a conclusão da obra nos termos contratados. VIII - Apelação improvida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002504-49.2018.4.03.6140, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 01/02/2021, DJEN DATA: 11/02/2021) APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESCONFORMIDADE COM O PROJETO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. LEGITIMIDADE DA CEF NO CASO CONCRETO. - Com relação à responsabilidade da CEF no que tange a eventuais vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1ª) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2ª) nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. - Restou demonstrado que a CEF atuou na elaboração do projeto e fiscalização da obra, uma vez que financia um empreendimento em construção, cujas parcelas são liberadas à medida em que as obras vão avançando, com supervisão do setor de engenharia da instituição financeira. - Apelação provida. Sentença anulada. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5004564-37.2018.4.03.6126, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 09/02/2021, DJEN DATA: 18/02/2021) A responsabilidade solidária também se estende à ré Hexágono, que, como dito, subscreveu o contrato de financiamento na condição de alienante/vendedora do imóvel, beneficiando-se diretamente do negócio entabulado pela autora. Os danos patrimoniais referem-se aos valores despendidos para aquisição do imóvel, não tendo havido contestação da quantificação apresentada na inicial (artigo 341 do Código de Processo Civil). São eles: R$ 18.181,62 pagos à Casaalta (ID 9277549, campo “valor recebido”), R$ 1.434,34 pagos à CEF (ID 9277833 e ID 9277830, somatório das rubricas “deb prest” lançadas no extrato). A previsão contratual que estabelece a incidência de multa de 20% do valor pago em caso de rescisão contratual motivada pelo comprador (ID 9277545, cláusula quinta) pode ser aplicada também em caso de rescisão motivada pelo vendedor, sendo esse um imperativo do necessário equilíbrio que deve pautar os contratos de consumo (artigo 4º, III, do Código de Defesa do Consumidor). Nesse sentido, há precedente de observância obrigatória do Superior Tribunal de Justiça a estabelecer que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (tema 971). Ocorre que, analisando a petição inicial, não encontrei pedido de condenação das rés ao pagamento dessa cláusula penal (mesmo nas petições posteriores, considerando que o prazo final decorreu durante o trâmite do processo), não se podendo presumi-la por não estar prevista no artigo 322, § 1º, do Código de Processo Civil (que preconiza que apenas os juros de mora, a correção monetária e as verbas de sucumbência se presumem compreendidos no pedido principal). Quanto ao pedido de indenização por danos morais, além de ele não ser, a rigor, compatível com a multa prevista em cláusula penal compensatória (artigo 410 do Código Civil), não ficou configurada, na própria narrativa da petição inicial, violação a direito de personalidade, notadamente pelo fato de o vencimento do prazo para entrega do imóvel ter se dado no curso da ação. Assim, inexiste indicação de que o ilícito cometido pelas rés tenha ultrapassado os limites do simples inadimplemento contratual, a ponto de gerar danos morais. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) resolver a promessa de compra e venda pactuada entre a autora e a ré Casaalta Construções LTDA; b) resolver o contrato de financiamento pactuado entre autora e a ré Caixa Econômica Federal, subscrito pelas demais requeridas; c) condenar as três rés, de forma solidária, ao pagamento de indenização por danos materiais à autora no valor de R$ 19.615,96, valor esse a ser acrescido de juros e correção monetária a partir de 27/07/2019 (data do inadimplemento, considerando a prorrogação de seis meses prevista em contrato), conforme índices do Manual de Cálculos da Justiça Federal. A autora, beneficiária da gratuidade da justiça, sucumbiu em R$ 40.000,00 (indenização por danos morais) e as rés em R$ 158.499,63 (valor do contrato – ID 9277545, fl. 3). As custas deverão ser recolhidas na forma de Lei n. 9.289/1996. Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos advogados das rés no valor de 10% sobre R$ 40.000,00 (artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil), devendo sua execução ficar suspensa, na forma do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Condeno as rés ao pagamento de honorários advocatícios em favor do advogado da autora no valor de 10% sobre R$ 158.499,63 (artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil). Havendo interposição de recurso por qualquer das partes, dê-se vista à parte contrária para que, querendo, ofereça contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias. Decorrido este prazo, com ou sem manifestação, remetam-se os autos ao Tribunal Regional Federal da 3ª Região. Ocorrendo o trânsito em julgado e não havendo execução em até quinze dias, arquivem-se os autos. Anote-se no objeto do processo a necessidade de rateio de honorários advocatícios em caso de efetivo pagamento em favor dos advogados da ré CEF (ID 55250600). P.R.I. CARLA CRISTINA DE OLIVEIRA MEIRA Juíza Federal LIMEIRA, 2 de fevereiro de 2022.

09/02/2022, 00:00

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Partes do Processo(115)

Advogados / Representantes(11)

Conclusos para despacho

Decorrido prazo de SERASA S.A. em 12/05/2026 23:59.

Decorrido prazo de BOA VISTA SERVICOS S.A. em 12/05/2026 23:59.

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 16/04/2026 23:59.

Decorrido prazo de CINTIA REGINA ALBIERI em 16/04/2026 23:59.

Decorrido prazo de HEXAGONO CONSTRUTORA, COMERCIO E ENGENHARIA LTDA em 16/04/2026 23:59.

Decorrido prazo de SERASA S.A. em 14/04/2026 23:59.

Decorrido prazo de BOA VISTA SERVICOS S.A. em 14/04/2026 23:59.

Juntada de Petição de procuração/substabelecimento sem reserva de poderes

Juntada de certidão

Publicado Despacho em 16/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 13/03/2026

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 12/03/2026 23:59.

Expedição de Outros documentos.

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Todas as movimentações(166)

Todos os documentos(28)