Cumprimento de sentença 5007124-44.2020.4.03.6105 - TRF3

Cumprimento de sentença 5007124-44.2020.4.03.6105 - TRF3 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: MARCOS JOSE CONSOLIN Advogado do(a) AUTOR: MAURO AUGUSTO MATAVELLI MERCI - SP91461 REU: QUEIROZ GALVAO PAULISTA 14 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, QUEIROZ GALVAO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO S.A., CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) REU: EVANDRO RODRIGUES DE OLIVEIRA - SP270660 Advogado do(a) REU: EVANDRO RODRIGUES DE OLIVEIRA - SP270660 S E N T E N Ç A PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5007124-44.2020.4.03.6105 / 8ª Vara Federal de Campinas Trata-se de ação ordinária, com pedido de antecipação de tutela, ajuizada por MARCOS JOSÉ CONSOLIN, qualificado na inicial, em face de QUEIROZ GALVÃO PAULISTA 14 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., QUEIROZ GALVÃO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando que a terceira ré promova “a baixa do gravame hipotecário que pesa sobre o imóvel descrito como “Unidade Autônoma nº 0113 da Torre 2 – Felicita”, do Empreendimento “Domani Residencial”, empreendimento devidamente registrado na matrícula nº 140.061, do Segundo Oficial de Registro de Imóveis de Campinas/SP, responsabilizando-se pelas despesas e emolumentos decorrentes desse ato, sob pena de multa diária”. Ao final, pretende seja confirmada a liminar, e declarada “a ineficácia da hipoteca constituída em favor do banco corréu em relação ao autor, com a consequente baixa permanente do gravame hipotecário, sem qualquer ônus para o autor” e a condenação da primeira e da segunda ré na “obrigação de fazer, consistente em outorgar a escritura definitiva do imóvel adquirido pelo autor.”. Relata que na data de 25/11/2014 celebrou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças com a primeira ré, visando a aquisição de um apartamento, pelo preço de R$305.261,68. Afirma que quitou o valor integral do imóvel em julho de 2019, como comprova o termo de quitação que junta aos autos, firmado pela vendedora em 16/07/2019. Explicita que apesar de ter cumprido integralmente a obrigação assumida, “não houve a entrega da escritura pública de venda e compra e, se não bastasse, a unidade pertencente ao autor não foi liberada, constando ainda na matrícula a existência de hipoteca sem anotação de levantamento e baixa.”. Colaciona as cláusulas contratuais que determinam a liberação da hipoteca após a quitação e sustenta a ineficácia do gravame perante os adquirentes do imóvel, trazendo aos autos jurisprudência sobre a matéria. Sustenta a aplicação de multa contratual, afirmando que “considerando que o contrato prevê a imposição de multa compensatória de 2% sobre o valor da dívida em caso de inadimplemento por parte do comprador, revela-se razoável a fixação de multa em patamar equivalente em desfavor das rés (...).”. A urgência decorre do risco de que o imóvel sirva à satisfação do crédito hipotecário constituído em favor da instituição financeira ré. Com a inicial vieram procuração e documentos. Pela decisão de ID nº 34183208 foi indeferida a tutela de urgência. Citadas, as corrés Queiroz Galvão Paulista 14 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário S.A. contestaram o feito, arguindo em preliminar a ilegitimidade passiva da segunda pessoa jurídica e, quanto ao mérito, sustentaram a ausência de pretensão resistida, argumentando que não se opõe ao cancelamento da hipoteca e à outorga definitiva da escritura pública ao autor, e requereu a improcedência do pedido de condenação ao pagamento de multa contratual (ID nº34907754). A Caixa Econômica Federal contestou o feito (ID nº 36826710). Sobreveio comunicação de decisão proferida em sede de agravo de instrumento interposto pela parte autora, dando-lhe provimento para “determinar à CEF que promova a baixa imediata da hipoteca que recai sobre o imóvel adquirido pelo agravante” (ID nº 46920675). Pelo despacho de ID nº 46921283 foi determinada a intimação da CEF para comprovação da baixa da hipoteca, bem como determinada a especificação das provas pelas partes. As partes informaram não terem provas a produzir, tendo a CEF informado o cumprimento da decisão proferida em sede de agravo (ID nº 48141581, 48168234, 48336960). O autor e os corréus manifestaram ciência (ID nº 48902307 e 48921121). Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Decido. De início, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva da ré QUEIROZ GALVAO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO S.A, porquanto não figurou no contrato de promessa de compra e venda do imóvel (ID nº 34090812), inexistindo responsabilidade de sua parte pela construção ou implantação do empreendimento imobiliário, tampouco no financiamento da obra junto à CEF, nos termos do referido contrato e da matrícula do imóvel, onde a outra ré figura como única proprietária do bem (ID nº 34090823). A presente ação foi proposta com o escopo de que seja determinada a baixa da hipoteca referente à Unidade Autônoma nº 0113 da Torre 2 – Felicita”, do Empreendimento “Domani Residencial”, empreendimento devidamente registrado na matrícula nº 140.061, do Segundo Oficial de Registro de Imóveis de Campinas/SP, e que CEF adote as providências necessárias para emissão do termo de quitação/liberação de hipoteca, bem como que a requerida Queiroz Galvão promova a outorga da escritura pública definitiva do imóvel à autora. Consoante narrado na inicial, o autor adquiriu o imóvel em tela mediante compromisso de compra e venda celebrado com a ré Queiroz Galvão Paulista 14 Desenvolvimento Imobiliário Ltda., mas a despeito de ter pago o valor avençado, não foi promovido o levantamento da garantia hipotecária estabelecido em favor da Caixa Econômica Federal. Dos documentos apresentados, bem como das alegações do autor e da corré Queiroz Galvão, extrai-se que a negativa pela CEF em liberar a hipoteca que recai sobre o imóvel é ilegítima, pois tenta opor um débito existente entre ela e a construtora, em face de terceiros (o autor), que cumpriu devidamente sua obrigação e agiu de boa-fé. O contrato de mútuo existente entre a CEF e a empresa Queiroz Galvão não pode constituir óbice ao direito do autor à escritura definitiva do imóvel que fora adquirido após a sua integral quitação. Ressalto que a jurisprudência pacífica do STJ é no sentido de que a hipoteca firmada entre a instituição financeira e a empresa construtora, em garantia ao financiamento da obra, não tem efeito relativamente aos adquirentes das unidades habitacionais que compõem o prédio hipotecado, conforme dispõe o verbete nº 308 da súmula do STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Nesse mesmo sentido vem se posicionando o TRF da 3ª Região: AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. IMÓVEL QUITADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 STJ. - O STJ editou a Súmula 308, consolidando o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. - Nestas condições, se o adquirente se desincumbiu de suas obrigações, tem legítima expectativa de obter a liberação da hipoteca que pesa sobre o imóvel, quer tenha sido constituída como garantia direta de seu financiamento, quer tenha sido constituída pela construtora/incorporadora em favor do agente financeiro. - Agravo de instrumento não provido. Agravo interno prejudicado. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5018065-98.2021.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 13/12/2021, DJEN DATA: 16/12/2021). CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SFH. LEGITIMIDADE DA CEF. HIPOTECA CONSTITUÍDA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO POR CONSTRUTORA. INEFICÁCIA DA HIPOTECA SOBRE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL. SÚMULA 308 DO STJ: APLICABILIDADE. 1. O contrato de cessão de crédito avençado entre a CEF e a EMGEA em nada modifica a legitimidade da primeira para figurar no polo passiva da ação cujo objeto é a desconstituição e cancelamento de hipoteca firmada entre a credora hipotecária e a construtora/incorporadora, do qual a nova gestora não participou. Isto porque a hipoteca constituída como garantia de empréstimo de construtora junto à CEF tem acessoriedade com o contrato de financiamento. Precedente do STJ. 2. O autor quitou o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado com a corré Construtora Incon Industrialização da Construção S/A. 3. O fato de a construtora/incorporadora não haver cumprido com suas obrigações perante a CEF não respalda a resistência do agente financeiro em liberar a caução. 4. Ainda que não seja parte na relação jurídica firmada entre o autor e a construtora/incorporadora, age com má-fé objetiva o credor hipotecário que, autorizando a alienação do imóvel hipotecado, permite seu integral pagamento pelo adquirente, não cuidando de adverti-lo quanto ao inadimplemento da dívida da incorporadora. A sanção, nesse caso, é a perda da garantia real, na medida em que o credor, tendo o seu crédito assegurado pela hipoteca, não cumpriu seu dever de mitigar eventuais prejuízos para o adquirente do imóvel onerado. Precedentes. 5. Cumpre anotar que se cuida, aqui, de relações jurídicas distintas, não se admitindo que o ônus real incidente sobre o bem imóvel, advindo de contrato firmado entre instituição financeira e construtora, seja oposto ao autor, que quitou integralmente o preço para aquisição do imóvel conforme Termo de Quitação. 6. Portanto, cumpre à CEF efetuar o cancelamento da hipoteca, independentemente do cumprimento da obrigação da construtora, nos exatos termos determinados pela r. sentença ora recorrida. 7. Apelação desprovida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000480-03.2020.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 02/12/2021, DJEN DATA: 07/12/2021). (Grifou-se). Importante frisar que o REsp 1175089/MG que estava afetado ao do rito dos recursos representativos de controvérsia (Tema 573) foi desafetado em 07/03/2017, tendo em vista que já não se constata divergência jurisprudencial nos Tribunais no tocante à matéria em exame. Portanto, em recente apreciação, o STJ reafirmou os termos da súmula destacada acima. Assim, uma vez quitado o imóvel adquirido pela parte autora, não há como obstar a liberação da hipoteca sobre seu imóvel de forma a constranger a Construtora a saldar sua dívida do financiamento. Cabe, sim, à CEF diligenciar junto à Construtora-financiada para a satisfação dos seus créditos, sem prejuízo ao adquirente de boa-fé. E faz-se necessário enfatizar que, apesar de alegar a corré Queiroz Galvão Paulista 14 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. em sua contestação que não se opõe à outorga da escritura definitiva em favor da autora, evidencia-se que não adotou nenhuma providência no sentido de concretizar a baixa da hipoteca junto à CEF. A ausência de comprovação nesse sentido caracteriza a pretensão resistida, não havendo que se falar em reconhecimento da procedência do pedido no caso. Por fim, entendo inaplicável, ao caso dos autos, a tese fixada no julgamento do Tema 971 pelo STJ (REsp 1.614.721/DF): “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigação de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”. Entendo que a cláusula 8.1 invocada pela parte autora, traz em si uma cláusula penal compensatória, cuja incidência se dá em hipótese de inadimplemento absoluto por parte do adquirente do imóvel, tanto que consiste no pagamento do montante equivalente a 2% (dois por cento) sobre a dívida vencida e não paga. De sua vez, a conduta omissiva da corré Queiroz Galvão Paulista 14 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. de não promover a outorga definita do imóvel em favor da parte autora, é caracterizadora de, no máximo, inadimplemento relativo, uma vez que a obrigação principal, de entrega do imóvel acabado foi integralmente cumprida. Assim, a cláusula invocada não pode ser utilizada como parâmetro para a fixação da indenização em favor da autora, porquanto lhe falta proporcionalidade e adequação à conduta praticada pela ré, que a autora pretende penalizar. E nota-se do contrato que há cláusula penal estabelecida em desfavor da vendedora (cláusula 11.6, itens “a” e “b”), exatamente na hipótese de atraso na conclusão da obra e entrega do imóvel. Assim, não assiste razão à autora ao afirmar que a pena convencional foi fixada apenas em seu desfavor, inexistindo abusividade no caso. Diante do exposto, julgo PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados pela autora, julgando o mérito do feito a teor do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil, para determinar a baixa da hipoteca referente à Unidade Autônoma nº 0113 da Torre 2 – Felicita”, do Empreendimento “Domani Residencial”, empreendimento devidamente registrado na matrícula nº 140.061, do Segundo Oficial de Registro de Imóveis de Campinas/SP, determinando à CEF as providências necessárias à emissão do termo de quitação/liberação de hipoteca, bem como à requerida Queiroz Galvão Paulista 14 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. a outorga da escritura pública definitiva do imóvel em favor da autora. Julgo o feito extinto sem resolução do mérito, quanto à corré QUEIROZ GALVAO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO S.A, por ilegitimidade passiva, a teor do art. 485, inciso VI do CPC. Condeno as rés ao pagamento de honorários advocatícios em benefício da autora, no percentual de 10% do valor atualizado da causa, nos termos art. 85, § 4º, III do CPC (5% para cada). Deixo de condenar a autora ao pagamento de honorários de sucumbência, considerando que sucumbiu de parte mínima do pedido. Custas “ex lege”. Intimem-se. Publique-se. CAMPINAS, 9 de fevereiro de 2022.

10/02/2022, 00:00

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Decorrido prazo de MARCOS JOSE CONSOLIN em 21/05/2026 23:59.

Decorrido prazo de QUEIROZ GALVAO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO S.A. em 21/05/2026 23:59.

Decorrido prazo de VIRTU PAULISTA 14 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL em 21/05/2026 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/04/2026

Publicado Despacho em 29/04/2026.

Expedição de Outros documentos.

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Proferido despacho de mero expediente

Decorrido prazo de 2º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas - SP em 12/02/2026 23:59.

Juntada de certidão

Conclusos para despacho

Mandado devolvido cumprido

Juntada de Petição de diligência

Recebido o Mandado para Cumprimento

Expedição de Mandado.

Todas as movimentações(221)

Todos os documentos(38)