5000258-59.2025.4.03.6003

Órgão

1ª Vara Federal de Três Lagoas

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

DENIS WILLIAN CARDOZO MOREIRA

Advogados

CEZAR LEANDRO GOUVEIA SALES (OAB 411627/SP), VANESSA LUANA GOUVEIA SALES (OAB 336694/SP)

A constituição em mora do devedor se opera por meio de diligência do oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou pelo correio, com aviso de recebimento (§3º-A), com previsão de intimação por edital na hipótese de o fiduciante ou cessionário estiver em local incerto ou inacessível (§4º). No prazo de 15 (quinze), poderá ser purgada a mora, mediante pagamento da prestação vencida e das que se vencerem até a data do pagamento (§1º do art. 26).

Não o fazendo no prazo, a propriedade se consolidará em favor da instituição financeira fiduciária e será averbada a consolidação no registro de imóveis (§1º, art. 26-A), sendo ainda possível ao devedor purgar a mora até antes da efetivação da averbação da consolidação da propriedade imóvel, caso em que o contrato de alienação fiduciária será convalidado (§2º, art. 26-A). Consolidada a propriedade em favor da instituição financeira fiduciária, será realizado leilão público (art. 27, §1º e 2º), de cujas datas, horários e locais deverão ser comunicados o devedor mediante correspondência enviada ao endereço constante do contrato e endereço eletrônico (§2º-A).

A partir da averbação da consolidação da propriedade não é mais possível a purgação da mora. Entretanto, até a data do segundo leilão, o devedor fiduciante poderá exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel pelo valor equivalente à dívida, acrescido dos encargos referentes a seguro, tributos, taxas condominiais, bem como despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, custas e emolumentos (§2º-B, do art. 27).

Efetivada a venda do imóvel no primeiro ou segundo leilão (§5º, art. 27), a dívida será considerada extinta e o credor ficará exonerado da obrigação. Sobre esse tema, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região registra entendimento no sentido de que “o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional.” - (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0000985-26.2013.4.03.6003, Rel.

Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 23/09/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 05/10/2020). Acrescente-se que, após a vigência da Lei 13.465/2017, que introduziu o §2º-B à Lei 9.514/97, a purgação da mora não é mais possível após a consolidação da propriedade fiduciária, sendo admitida somente o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel levado a leilão, mediante pagamento do valor equivalente à dívida, acrescido dos encargos referentes a seguro, tributos, taxas condominiais, bem como despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, custas e emolumentos (§2º-B, do art. 27).

O

C. Superior Tribunal de Justiça possui firme entendimento no sentido de que, com a modificação legislativa promovida pela Lei 13.465/2017 que introduziu o §2º-B à Lei 9514/97, não é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária ao credor fiduciário, ante a vedação da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/66, somente sendo possível o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel por ocasião do leilão no procedimento de execução extrajudicial (REsp n. 1.818.156/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 18/6/2021.) Do mesmo modo, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, este não está obrigado a renegociar o contrato celebrado para oportunizar o pagamento das prestações em atraso, conquanto possa fazê-lo por liberalidade.

No caso em exame, o autor pretende a declaração de nulidade da execução extrajudicial prevista pela Lei 9.514/97, por alegação de falta de notificação pessoal para purgação da mora e por falta de intimação das datas dos leilões. Quanto à notificação exigida pelo §3º do artigo 26 da Lei 9.514/97, consta da matrícula nº 83.229, alusiva ao imóvel alienado fiduciariamente à CEF, a existência de averbação da consolidação da propriedade, constando a informação de que “foram notificados os devedores fiduciantes, e não apresentando quitação da mora, no prazo legal de 15 (quinze) dias, fica consolidada a propriedade em nome da FIDUCIÁRIA:” – id 357504182.

À vista desse contexto probatório, deve prevalecer a presunção relativa de veracidade do ato registral e do conteúdo registrado, que pode posterior e eventualmente ser ilidida se constatada a caracterização de nulidade do procedimento de execução extrajudicial. Por fim, reitera-se que até a data do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos (§2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/97).

Quanto à alegação de falta de notificação das datas dos leilões, registra-se, dede agora, que eventual nulidade resta afastada ante a efetiva ciência do devedor quanto às datas designadas, oportunidade em que poderá exercer o direito de preferência, nos termos do que dispõe o §2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/97. Tampouco houve comprovação do efetivo intento de exercício do direito de preferência e, consequentemente, da ocorrência de prejuízo, não bastando a mera alegação genérica de falta de notificação das datas dos leilões.

Portanto, não restaram atendidos os pressupostos legais para o deferimento da tutela de urgência (art. 300, CPC). 2.1. Inversão ônus da prova – relação de consumo Preliminarmente, registra-se que o Código de Defesa do Consumidor estabelece como direito básico do consumidor “a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências” (inciso VIII do art. 6º).

Quanto à incidência do CDC aos contratos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que “o Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação quando celebrados antes de sua entrada em vigor; e também não é aplicável ao contrato de mútuo habitacional, com vinculação ao FCVS [...]" (AgInt no AREsp n. 1.465.591/MT, Quarta Turma, DJe de 10/9/2019).

Portanto, tratando-se de contrato celebrado na vigência do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), há incidência das normas consumeristas, salvo se a relação contratual estiver vinculada ao Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). Mesmo nos casos de não aplicação das normas protetivas do consumidor, o Código de Processo Civil possibilita a distribuição dinâmica do ônus da prova, alterando-se o regramento da distribuição estática previsto pelo art. 373, quando for constatada a impossibilidade ou a excessiva dificuldade da atividade probatória a cargo de uma das partes, conforme dispõe o §1º desse mesmo artigo.

Nas ações referentes a financiamentos concedidos no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, o entendimento recentemente manifestado pelo Superior Tribunal de Justiça é de que normas protetivas do CDC se aplicam às respectivas demandas, permitindo-se a inversão do ônus probatório, bem como possibilitando atribuir-se o ônus probatório à instituição financeira, ante a evidente discrepância técnica, informacional e econômica entre as partes, nos termos do art. 373, §1º, do CPC. (REsp n. 2.097.352/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/3/2024, DJe de 22/3/2024.) Nesses termos, configurada a relação contratual envolvendo demandante hipossuficiente em face da instituição financeira, bem como presentes os requisitos do art. 373, §1º, do CPC, impõe-se a inversão do ônus probatório em favor da parte autora.

3. Conclusão.

Ante o exposto, INDEFIRO o pleito de tutela provisória de urgência. Defiro em favor da parte autora a inversão do ônus da prova e os benefícios da justiça gratuita. Designo audiência de tentativa de conciliação (art. 334, parágrafo 4º, inciso I, do CPC) para o dia 29/04/2025, às 14:20 horas (MS), a ser realizada pela CERCON (Central Regional de Conciliação), por meio de videoconferência, na plataforma microsoft teams, cujo link será disponibilizado oportunamente.

Cite-se a ré e intime-a da presente decisão e para que junte cópia do processo administrativo com comprovação dos atos de notificação para purgar a mora e quanto às intimações das datas dos leilões. O(s) réu(s) poderá(ão) oferecer contestação, por petição, caso ainda não tenha(m) apresentado, no prazo de 15 (quinze) dias, cujo termo inicial será a data da audiência de conciliação ou de mediação, ou a da última sessão de conciliação, quando qualquer parte não comparecer ou, comparecendo, não houver autocomposição.

Intimem-se. Três Lagoas-MS, data da assinatura eletrônica.