PODER JUDICIÁRIO 11ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000259-10.2026.4.03.6100 AUTOR: FRANCELINO FELIX TEIXEIRA SOUSA ADVOGADO do(a) AUTOR: ARNON GABRIEL DE LIMA AMORIM - ES30733 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
FRANCELINO FELIX TEIXEIRA SOUSA ajuizou ação em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL cujo objeto é a anulação de leilão extrajudicial. Narrou o autor, em síntese, ter celebrado com a Caixa Econômica Federal contrato de alienação fiduciária de imóvel. Por dificuldades financeiras, tornou-se inadimplente, o que levou a ré a iniciar procedimento de execução extrajudicial do bem, designando leilão para o dia 12 de janeiro de 2026.
O procedimento de expropriação conteria irregularidades na medida em que o inadimplemento decorreu de caso fortuito, atribuível à doença ocupacional, o que ensejaria na revisão do contrato pela teoria da imprevisão. Requereu o deferimento de tutela provisória para “determinar a suspensão imediata do leilão extrajudicial designado para o dia 12/01/2026 às 10:00h, bem como de qualquer ato subsequente de alienação ou imissão na posse do imóvel objeto da lide, oficiando-se com urgência o Leiloeiro Oficial para o fiel cumprimento da medida”.
No mérito, requereu a procedência do pedido da ação para “ c.1) confirmar a tutela de urgência anteriormente concedida, tornando definitiva a suspensão dos atos expropriatórios; c.2) reconhecer o adoecimento ocupacional (Síndrome de Burnout/Transtornos Psíquicos) como caso fortuito e fato superveniente que alterou a base objetiva do contrato, com fulcro nos arts. 393 e 478 do Código Civil; c.3) determinar que a requerida disponibilize ao requerente o acesso ao programa "Negociação: Incorporação e/ou Pausa no Pagamento", ou modalidade congênere prevista em seus regulamentos internos, para fins de reequilíbrio da dívida e preservação da moradia, tendo em vista a omissão desse direito em sede administrativa; c.4) ordenar a revisão do débito ou a pausa no pagamento das parcelas, nos termos do programa acima citado, considerando o interesse do requerente em adimplir sua obrigação de forma sustentável; c.5) determinar a revisão ou renegociação do débito, em observância à Função Social do Contrato e ao Princípio da Dignidade da Pessoa Humana, permitindo que o requerente retome os pagamentos em moldes compatíveis com sua atual capacidade financeira e estado de saúde; c.6) anular ou sobrestar os efeitos da consolidação da propriedade até que se esgotem as vias de composição amigável e reequilíbrio contratual”.
É o relatório. Fundamento. Para a concessão da tutela de urgência devem concorrer dois pressupostos legais, consoante dispõe o artigo 300 do Código de Processo Civil de 2015:
1) elementos que evidenciem a probabilidade do direito;
2) perigo de dano, ou, risco ao resultado útil do processo. Execução extrajudicial Os recursos para o financiamento podem ter origem das contas vinculadas do FGTS, do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos - SBPE ou do próprio banco. A origem dos recursos para o financiamento interfere na normatização a ser aplicada ao contrato, assim, de acordo com a fonte, as regras que incidem são diferentes.
Com o advento da Lei n. 9.514, de 20/11/1997, foi instituído o Sistema Financeiro Imobiliário, o qual estabelece a alienação fiduciária de coisa imóvel, e aplica-se a financiamentos imobiliários efetivados com recursos da Caixa Econômica Federal. Referida lei, em seu artigo 26, caput, prevê a consolidação da propriedade em nome do fiduciário em caso de não purgação da mora, dando ensejo, a seguir, à possibilidade de alienação do bem.
Para que não haja a consolidação, é necessário o fiduciante purgar a mora, dentro do prazo a ele concedido; em o fazendo, convalesce o contrato. Não purgando a mora o fiduciante, o Oficial de Registro de Imóveis averbará a consolidação da propriedade em nome do fiduciário na matrícula do imóvel, abrindo-se ao fiduciário a oportunidade de levar o imóvel a público leilão para sua alienação. Os documentos acostados demonstram que todo o procedimento de execução extrajudicial revestiu-se do devido processo legal.
O artigo 26 da Lei n. 9.514/97 estabelece que: Art.
26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (sem negrito no original) Na matrícula do imóvel n. 75.149 (ID 505376725), consta, na Averbação n. 09, ter sido realizada a notificação do devedor, e a consequente consolidação da propriedade, após o decurso de prazo para restabelecimento da normalidade contratual; em regularidade, portanto, com o procedimento previsto na Lei n. 9.514 de 1997.
Da teoria da imprevisão A onerosidade excessiva possui previsão legal no artigo 478, do Código Civil, e é caracterizada por um evento imprevisível que torne a prestação excessivamente onerosa a uma das partes, com extrema vantagem para outra, nos seguintes termos: Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.
Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Para a aplicação do dispositivo, é imprescindível o reconhecimento de eventos novos, extraordinários e objetivos, que não se confundem com infortúnios pessoais ou oscilações financeiras individuais. Nesse sentido, ao contrair um financiamento habitacional de longo prazo, o mutuário assume os riscos provenientes da efetivação do negócio ao longo do tempo.
A jurisprudência é firme no sentido de que dificuldades financeiras decorrentes de desemprego ou doença não se enquadram no conceito de fato superveniente imprevisível capaz de atrair a aplicação do artigo 478 do Código Civil ou do artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor, visto que tais eventos fazem parte da álea econômica ordinária da vida civil: APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO.
SISTEMA SAC. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REDUÇÃO DA RENDA. PEDIDO DE REVISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. MANUTENÇÃO DA
SENTENÇA.
1. Inexistente o cerceamento de defesa por por não ter sido oferecida oportunidade para a produção de prova pericial, uma vez que a demanda envolve apenas questão de direito. Tampouco a falta de audiência, não é causa de nulidade do processo.
2. O pacto em análise não se amolda ao conceito de contrato de adesão, não podendo ser analisado sob o enfoque social, considerando que a entidade financeira não atua com manifestação de vontade, já que não tem autonomia para impor as regras na tomada do mútuo que viessem a lhe favorecer, devendo seguir as regras impostas pela legislação do Sistema Financeiro Imobiliário.
3. Não prospera a pretensão da parte autora em alterar, unilateralmente, a cláusula de reajuste de prestações de SAC, conforme pactuado, para Plano de Equivalência Salarial, uma vez que vige em nosso sistema em matéria contratual, o princípio da autonomia da vontade atrelado ao do pacta sunt servanda. Ademais, a vinculação pelo Plano de Equivalência Salarial é vedada pelo próprio contrato, em sua cláusula sexta, parágrafo sexto.
4. Assim como o Sistema de Amortização Crescente (SACRE), o Sistema de Amortização Constante (SAC) não implica em capitalização de juros e consiste num método em que as parcelas tendem a reduzir ou, no mínimo, a se manter estáveis, o que não causa prejuízo ao mutuário, havendo, inclusive, a redução do saldo devedor com o decréscimo de juros, o que afasta a prática de anatocismo.
5. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei consumerista aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.
6. As alegações do requerente no sentido de que em virtude de problemas financeiros de saúde não mais conseguiu adimplir as prestações do contrato, não possuem o condão de possibilitar a aplicação da Teoria da Imprevisão ao presente caso, afinal, ao assumir as obrigações contidas no financiamento, o mutuário assumiu os riscos provenientes da efetivação do negócio - ainda mais se considerando o prazo do contrato (360 meses).
7. Conforme se infere dos autos, o autor pleiteia a revisão contratual com a Caixa Econômica Federal para renegociação do débito oriundo do financiamento habitacional. No entanto, sem que se tenha concordância expressa da CEF a esse respeito, não se pode impor à instituição financeira o parcelamento de dívida. Precedente desta E. Corte.
8. Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público.
9. Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais.
10. O autor, mesmo depois de intimado para purgar a mora, permaneceu sem realizar o pagamento das prestações, razão pela qual houve a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária, ocorrida em 23 de fevereiro de 2018.
11. O apelante está inadimplente com as prestações contratuais e não nega tal fato, o que determina a incidência da cláusula décima sétima do contrato, a qual estabelece o vencimento antecipado da dívida, independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial, ensejando a execução do contrato, no caso de atraso de 60 (sessenta) dias ou mais no pagamento de qualquer um dos encargos mensais e/ou outras obrigações previstas nesse instrumento.
Referida cláusula não contém qualquer nulidade, uma vez que foi livremente pactuada pelas partes, não havendo que se falar em abusividade a ensejar invocação da Lei do Consumo.
12. Apelação desprovida, com majoração da verba honorária. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003688-76.2018.4.03.6128, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 20/05/2021, DJEN DATA: 25/05/2021) Por fim, não cabe ao Poder Judiciário intervir na autonomia da vontade para compelir a instituição financeira a renegociar a dívida ou alterar a forma de pagamento em razão da doença do devedor.
Decisão
1.
Diante do exposto, indefiro o pedido de antecipação de tutela de “determinar a suspensão imediata do leilão extrajudicial designado para o dia 12/01/2026 às 10:00h, bem como de qualquer ato subsequente de alienação ou imissão na posse do imóvel objeto da lide, oficiando-se com urgência o Leiloeiro Oficial para o fiel cumprimento da medida”.
2. Defiro a gratuidade da justiça.
3. Cite-se. Na contestação a parte ré deverá mencionar se pretende a produção de alguma prova e, em caso positivo, especificá-la e não apenas protestar genericamente por todos os meios de prova.
Intime-se. REGILENA EMY FUKUI BOLOGNESI Juíza Federal
