PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Araraquara Avenida Padre Francisco Sales Colturato, 658, Centro, Araraquara - SP - CEP: 14802-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000259-47.2026.4.03.6120 AUTOR: MATHEUS ALLAN NIGRIN ADVOGADO do(a) AUTOR: GEORGE FERNANDO LOPES VIEIRA - SP356388 REU: AQA VITTA RESIDENCIAL 17 SPE LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: WESLEY CESAR REQUI VIEIRA - SP238737
SENTENÇA
Vistos etc., Trata-se de ação pelo procedimento comum, com pedido de TUTELA DE URGÊNCIA, proposta por MATHEUS ALLAN NIGRIN em face da AQA VITTA RESIDENCIAL 17 SPE e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, visando à declaração de rescisão contratual e condenação das rés de forma solidária na restituição integral dos valores pagos, incluindo valores efetuados a título de juros de obra, bem como na condenação em lucros cessantes e danos morais.
Foram concedidos os benefícios da justiça gratuita e deferida em parte a tutela cautelar (560519795). A CEF infirmou o cumprimento da tutela (574653846 a 574654353). Contestação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL sustentando ilegitimidade passiva em razão de sua posição contratual de mero agente financeiro, a inaplicabilidade do CDC, tendo em vista aplicação própria regida no âmbito do SFH, a ausência de solidariedade com a construtora, assim como a inexistência de responsabilidade e o dever de indenizar (575615567).
A AQA VITTA RESIDENCIAL 17 SPE apresentou contestação alegando, em resumo, a ilegitimidade passiva ante o pedido de cobrança de juros de obra, a falta de interesse processual pela previsão da cláusula de alienação fiduciária, a improcedência dos pedidos pela incidência da alienação fiduciária, a ausência de atraso na entrega da obra, a retenção de 50% dos valores pagos e o não cabimento dos lucros cessantes e da indenização por danos morais (575763284).
A CEF informou não ter mais provas a produzir (582012445). Houve réplica (582679185). A AQA VITTA RESIDENCIAL disse que não tem interesse na produção de outras provas, reiterando os termos da contestação (583284494).
É o relatório. D E C I D O: A parte autora vem a juízo pleitear a declaração de rescisão dos contratos firmados imputando culpa às rés (atraso na entrega da obra), que estas sejam condenadas a restituir os valores pagos, bem como a indenização por danos materiais (lucros cessantes) e morais. Preliminarmente, afasto as preliminares de ilegitimidade passiva e falta de interesse processual arguidas pela ré AQA VITTA RESIDENCIAL, tendo em vista que a requerida figura nos contratos objetos do litígio, além de que, conforme jurisprudência, o contrato de alienação fiduciária firmado entre o autor e a CEF não impede a discussão judicial da responsabilidade da construtora pelo atraso na obra.
Demonstradas, portanto, a necessidade da demanda e a pertinência subjetiva da requerida aludida. Pela mesma razão, afasto a alegação de ilegitimidade da CEF, que celebrou contrato de financiamento com as partes do processo, verificando, assim, sua legitimidade para responder à demanda. DIREITO DO CONSUMIDOR Quanto à aplicação do CDC e a inversão do ônus da prova, nos termos do Tema 1095 do STJ: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (REsp 189.149-8/SP, trânsito em julgado em 04/12/2023).
Tal julgado, porém, não se refere ao contrato entre o demandante e a ré AQA VITTA RESIDENCIAL, que não tem garantia de alienação fiduciária, mas ao contrato firmado com a CEF (com garantia de alienação fiduciária). Com relação ao contrato entre a parte autora e a AQA VITTA RESIDENCIAL, “a par da incidência dos dispositivos da Lei n. 4.591/1964, vale lembrar que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel também está submetido às regras do Código Civil, bem como aos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, notadamente quando se tem por objeto, como no caso, a construção de imóvel residencial.
Sob esse aspecto, cumpre enfatizar que o incorporador/construtor é um fornecedor de produto, à luz do que preconiza o art. 3º do CDC, elucidando o seu § 1º que "produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial". Assim, quando a empresa vende e constrói unidades imobiliárias, assume uma obrigação de dar coisa certa, e isso é da essência do conceito de produto. E, sendo essa obrigação contratada com alguém que ocupa a posição de destinatário final, ao fazer desse imóvel a sua moradia e de sua família, está caracterizada a relação de consumo que torna impositiva a subsunção das partes a esse microssistema protetivo, cujas normas, vale recordar, são de ordem pública” (Resp 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 27/09/2019).
Dito isso, passo à análise do mérito. Ao que consta dos autos, em 14 de junho de 2023, o autor firmou contrato de Promessa de Compra e Venda com a AQA VITTA RESENDIAL 17 SPE para aquisição do apartamento n. 33, situado no Bloco B, Torre 06, do empreendimento Vitta Portal das Árvores (560317981 – pág. 1). Na sequência, em 30/06/2023, o requerente firmou com a CEF CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, FIANÇA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – RECURSOS DO FGTS – PROGRAMA CASA PAULISTA – APOIO AO CRÉDITO HABITACIONAL, contrato n. 8.7877.1731012-8 (560317983).
DA RESCISÃO CONTRATUAL O argumento do autor para a resolução contratual é o atraso da obra. Sobre isso, dispõe o Código Civil: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Quanto ao CONTRATO DE MÚTUO firmado com a CEF, não é possível a resolução contratual porque regida pela Lei 9.514/97, que dispõe: Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (...) Art.
27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (...) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002(Código Civil).(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça pontua que "nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente" (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024).
Logo, os pedidos em relação à CEF não merecem acolhimento. Vale dizer, não cabe rescisão do contrato de mútuo garantido por alienação fiduciária regido pela Lei n. 9.514/97, senão após o procedimento administrativo previsto na mesma Lei. Entretanto, ainda que não haja possibilidade de rescisão, isso não significa que o mutuário esteja condenado permanecer eternamente vinculado à CEF. Isso porque, dada a rescisão do contrato principal (Promessa de Compra e Venda), se não há mais interesse do mutuário na manutenção da relação jurídica, basta que deixe de pagar as parcelas do financiamento, a ensejar a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária.
Assim, “ainda que inexistente a mora do devedor no pagamento das prestações do financiamento habitacional, o pedido de rescisão do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária desinteresse do comprador configura quebra antecipada do contrato, com a possibilidade de aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e entrega ao fiduciante da importância que sobejar” (Resp 2124627/SP, Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe/STJ 17/09/2024).
Quanto ao contrato firmado com a AQA VITTA RESIDENCIAL, a Lei nº 4.591/64, conforme alteração dada pela Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, visando disciplinar a resolução dos contratos por inadimplemento do adquirente, prevê o prazo de tolerância para conclusão da obra, dispondo que: “Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. § 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei. § 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. § 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.
No caso dos autos, consta no Contrato de Compra e Venda (560317981 – pág. 3): - F. DATA PREVISTA PARA OBTENÇÃO DO “HABITE-SE”: 20/07/2025. F.1. O prazo previsto no item “F”, acima, poderá ser prorrogado por até 180 (cento e oitenta) dias, nos termos do que dispõe o artigo 43-A da Lei nº 4.591/64 e item “37” e seguintes das “condições gerais” desse instrumento, sendo que tal prorrogação pela INCORPORADORA não dará causa à resolução do presente instrumento pelo COMPRADOR(A,ES), nem mesmo ao pagamento de qualquer penalidade pela INCORPORADORA.
Extrapolado o prazo ora pactuado pela INCORPORADORA, aplicar-se-á o ajustado no item “G.1”, abaixo. F.2. DA POSSE DA UNIDADE AUTÔNOMA: A posse e chaves da unidade autônoma somente serão entregues pela INCORPORADORA ao COMPRADOR(A,ES), respeitado o prazo prorrogado do item “F.1”, acima, estando tal evento diretamente condicionado à (i) integral quitação pelo COMPRADOR(A,ES) de todas as obrigações constantes do presente instrumento, especialmente o pagamento de todos os valores elencados no item “E”, acima, até a data de seus vencimentos; (ii) realização da vistoria das obras da unidade autônoma; e (iii) realização da Assembleia Geral de Instalação do Empreendimento, na forma constante das condições gerais, especialmente o disposto na cláusula 46 e seguintes.
Verifica-se, portanto, que houve atraso na entrega do “Habite-se” por parte da construtora, pois, considerado o prazo de tolerância de 180 dias, a data final para entrega ocorreria em 16/01/2026 e, conforme juntado nos autos, o “Habite-se” foi assinado somente em abril de 2026 (575763299) depois do ajuizamento desta ação, que ocorreu no mês de março de 2026 . Em contestação, a AQA VITTA reconhece esse fato.
Ademais, o autor anexou nos autos comunicado da própria construtora, datado em 13/01/2026 (três dias antes da data final da entrega), admitindo o atraso (560317984). As alegações de caso fortuito e força maior, como furtos de equipamentos e ferramentas, não têm o condão de afastar a responsabilidade da requerida, já que são casos de fortuito interno, ou seja, circunstâncias inerentes à atividade empresarial desenvolvida pela construtora requerida.
Do mesmo modo, o argumento de que o prazo a ser considerado seria o contido no contrato de financiamento não merece acolhimento, isso porque, em se tratando da entrega de obra no âmbito do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, o Superior Tribunal de Justiça declarou a impossibilidade de vinculação entre os contratos de financiamento e de aquisição de unidades em construção, definindo: Tema Repetitivo 996 As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1.
Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3.
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. (REsp 172.959-3/SP - trânsito em julgado em 27/11/2019).
Por tais razões, o pedido de rescisão do compromisso de compra e venda merece acolhimento pelo inadimplemento contratual verificado pelo atraso na obtenção do HABITE-SE. Dito isso, em relação à quantia a ser devolvida, aplica-se o disposto na Súmula 543 do STJ, in verbis: Na hipótese de rescisão da promessa de compra e venda de imóvel por culpa do vendedor submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Desse modo, constatada a culpa da construtora em relação ao atraso da obra, o autor faz jus à restituição integral e imediata dos valores pagos à requerida AQA VITTA RESIDENCIAL (a serem apurados em liquidação de sentença). No que concerne ao pedido de indenização por danos materiais (lucros cessantes), o autor pleiteia que o valor seja pago à razão de 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato celebrado, por mês de atraso, consoante o Tema 996.
De fato, no Recurso Especial nº 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou que "1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada" (DJe 27/09/2019).
Pouco antes disso, porém, o Superior Tribunal de Justiça havia definido no Tema Repetitivo 970 (REsp 1635428/SC e REsp 1498484/DF - DJE 25/06/2019) que havendo cláusula penal esta não pode ser cumulada com indenização, como segue: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA.
NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp n. 1.635.428/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019.) Assim, é que, extrai-se do voto Recurso Especial nº 1.729.593/SP (Tema 996): O encaminhamento que ora se propõe, contudo, deverá ser compatibilizado, naquilo que lhe for aplicável, com as proposições assentadas pela Segunda Seção, no julgamento dos REsps n. 1.498.484/DF e 1.635.428/SC (Tema 970) e 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971), DJe de 25/6/2019, sob o rito dos recursos repetitivos, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, nos quais foram fixadas as seguintes teses: Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
Tema 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Na oportunidade, ao analisar o Tema 970, conforme explicitou o eminente relator, "havendo cláusula penal no sentido de prefixar em patamar razoável a indenização, não cabe posterior cumulação com lucros cessantes", porquanto, "embora o mais usual seja a previsão de incidência de multa por mês de atraso, é inegável que há casos em que a previsão contratual de multa limita-se a um único montante ou percentual para o período de mora (por exemplo, multa de 2% do preço do imóvel, atualizado pelos mesmos índices contratuais), que pode ser insuficiente à reparação integral do dano (lucros cessantes) daquele que apenas aderiu ao contrato, como orienta o princípio da reparação integral (art. 944 do
CC) e os arts. 389, 395 e 403 do CC". Mutatis mutandis, asseverou o Ministro Luis Felipe Salomão, "o art. 413 do CC, na linha da iterativa jurisprudência do STJ [...], impõe o poder-dever do magistrado de modificar equitativamente, até mesmo de ofício, a cláusula penal avençada para manter a indenização na extensão do dano verificado, no caso em que a obrigação principal tenha se cumprido em parte ou que o montante da penalidade se mostre manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio".
Assim, ainda que apresente o pedido de indenização “a tudo aquilo que ele razoavelmente deixou de lucrar em razão do inadimplemento contratual”, com fundamento no Tema 996, a aplicação deste deve ser compatibilizada com o Tema 970, ou seja, o autor faz jus à indenização conforme prevista na cláusula penal contratual prevista no item G.1, “i”, do quadro-resumo, cujo valor corresponde à multa de 2% (dois por cento) incidente sobre os valores pagos pela parte autora (560317981 – pág. 3).
Desse modo, havendo previsão da respectiva cláusula penal, é esse o valor que deve ser efetivamente pago, não havendo que se falar na quantia de 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato, conforme requerido pelo autor. DOS DANOS MORAIS Quanto ao dano moral postulado, estabelecem os artigos 186 e 187 do Código Civil que "aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito" e que "também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou bons costumes".
O dever de indenizar o lesado, por sua vez, está previsto no artigo 927 do CC, que dispõe que "aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187) causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo" e que "haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem".
Inquestionável, portanto, a possibilidade de indenização extrapatrimonial, sendo requisitos básicos da responsabilidade civil aquiliana continuam a ser ação ou omissão, culpa ou dolo do agente, nexo causal e dano. Em consequência, a prova nas ações de responsabilidade civil deve alcançar esses quatro elementos. No caso, foi efetivamente demonstrado o atraso na obra. Como se observou, a previsão do “Habite-se” e posterior entrega das chaves era em 20/07/2025, com prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, que duraria até 16/01/2026.
Como visto, a construtora apresentou a assinatura do “Habite-se” somente em 02/04/2026 (575763299). Ademais, em 07/04/2026, foram anunciadas providências relativas à instalação da assembleia do condomínio e à comunicação de futura programação de entrega das chaves (575763298). Nesse contexto, o descumprimento da requerida AQA VITTA superou mero dissabor cotidiano. A CEF, por sua vez, como agente executor de política pública habitacional ao firmar o contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com recursos do FGTS celebrado no âmbito do PMCMV, é responsável solidária pela indenização por dano moral.
Nesse sentido: E M E N T A Direito civil e consumidor. Apelação cível. Ação de indenização por danos materiais e morais. Programa Minha Casa Minha Vida. Legitimidade passiva da CEF. Atraso na entrega do imóvel. Responsabilidade solidária. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que reconheceu sua legitimidade passiva e responsabilidade solidária, juntamente com a construtora e incorporadora, por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.
II. Questão em discussão
2. HÁ duas questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária nos contratos firmados no âmbito do PMCMV, em razão de sua atuação como agente executor de política habitacional; e (ii) saber se é devida a indenização por lucros cessantes e danos morais em virtude do atraso na entrega da unidade habitacional.
III. Razões de decidir
3. Constatada a atuação da CEF como agente executor de política pública habitacional, e não apenas como mero agente financeiro, em contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com recursos do FGTS celebrado no âmbito do PMCMV.
4. A cláusula contratual que prevê a possibilidade de substituição da construtora pela CEF, bem como o acompanhamento da execução da obra, evidencia sua corresponsabilidade pelo inadimplemento.
5. A jurisprudência do STJ admite a responsabilidade solidária da CEF nas hipóteses em que não atuou apenas como agente financeiro, mas como participante da política pública de habitação.
6. Atraso superior ao prazo previsto no contrato para entrega da obra, sem justificativa plausível, autoriza a condenação por lucros cessantes (conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 996 dos repetitivos) e danos morais (precedentes desta Corte e de outro Tribunal Regional Federal).
7. Fixação de indenização por lucros cessantes a título de pagamento de aluguéis correspondente a 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, devidos à partir da data contratual limite para conclusão da obra até a efetiva entrega do imóvel, bem como dano moral de R$ 10.000,00, reputado proporcional e razoável diante dos transtornos enfrentados.
8. Incidência do art. 85, § 11, do CPC para majoração dos honorários advocatícios em razão da rejeição do recurso.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responde solidariamente nos contratos firmados no âmbito do PMCMV, quando atua como agente executor da política habitacional.
2. O atraso na entrega de imóvel adquirido no âmbito do PMCMV enseja a condenação por lucros cessantes e danos morais, ainda que a CEF não seja a construtora do empreendimento.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CC, arts. 186, 927, parágrafo único; CPC, arts. 85, §§ 2º e
11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.102.539/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 09.08.2011, DJe 06.02.2012; STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 22.05.2018; STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 25.09.2019. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5006050-71.2019.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 25/06/2025, DJEN DATA: 30/06/2025) E M E N T A DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. DANOS MATERIAIS. DANOS MORAIS. VALOR DA INDENIZAÇÃO. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Ação indenizatória proposta por mutuários em razão de atraso na entrega de imóvel financiado no âmbito do SFH, ausência de área de lazer prometida e precariedade das condições de habitação. Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido, condenando a Caixa Econômica Federal ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais.
II. Questão em discussão
1. HÁ duas questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por atraso na entrega do imóvel e falhas na execução do contrato; e (ii) saber se é devida a indenização por danos morais, bem como se é cabível a redução/majoração do valor arbitrado. Ainda, discute-se (iii) a existência de danos materiais indenizáveis.
III. Razões de decidir
1. A atuação da CEF extrapolou a de mero agente financeiro, assumindo responsabilidade fiscalizatória no contrato habitacional, o que justifica sua legitimidade passiva.
2. O atraso na conclusão da obra e a ausência de condições esperadas de habitabilidade configuram falha na prestação do serviço, ensejando o dever de indenizar por danos morais, cuja ocorrência se presume.
3. O valor fixado em R$ 10.000,00 atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo compatível com casos similares.
4. Inexistência de dever por parte da CEF em indenizar os danos materiais que extrapolam os limites do contrato.
IV. Dispositivo e tese
1. Recursos de apelação da CEF e dos autores desprovidos. Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva em ações relativas a contratos habitacionais em que atua também como fiscalizadora da obra, especialmente quando há uso de recursos do FGTS.
2. O atraso na entrega de imóvel compromete o direito à moradia digna e justifica indenização por dano moral, cuja fixação deve observar critérios de razoabilidade.
3. A responsabilidade da CEF por danos materiais exige demonstração de nexo com obrigações contratuais por ela assumidas.” Jurisprudência relevante citada: RF3, ApCiv nº 5000203-32.2018.4.03.6140; TRF3, ApCiv nº 5000767-96.2022.4.03.6131. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0013595-02.2008.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, julgado em 13/08/2025, DJEN DATA: 15/08/2025).
Assim, resta verificar o valor da indenização, para o que trago a lição de Rui Stoco: “Segundo nosso entendimento a indenização da dor moral há de buscar duplo objetivo: Condenar o agente causador do dano ao pagamento de certa importância em dinheiro, de modo a puni-lo, desestimulando-o da prática futura de atos semelhantes, e, com relação à vítima, compensá-la com uma importância mais ou menos aleatória, pela perda que se mostra irreparável, pela dor e humilhação impostas” (Responsabilidade civil e sua interpretação jurisprudencial, São Paulo, Ed.
Revista dos Tribunais, 1999, 4ª ed., p. 719). Com efeito, o arbitrar do valor da indenização no caso em tela deve sim levar em conta o valor do contrato chegando-se a algo que seja realmente sancionador, mas também pedagógico para o causador do dano. O arbitramento não pode, todavia, ser tal que crie um estímulo para os lesados e para a criação de uma indústria de indenizações. Sob o ponto de vista da vítima, por seu turno, também tenho que se deva verificar a dimensão da dor e humilhação de forma que não seja reparada de forma exagerada e desproporcional à ofensa, prestando-se ao locupletamento indevido.
Sopesado isso, concluo ser razoável fixar a indenização no valor de R$ 10.000,00, que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo compatível com casos similares, conforme jurisprudência do Egrégio Tribunal Regional Federal e o julgado acima referido. Quanto ao pagamento do financiamento, aplicando-se a Lei 9.514/97, o autor somente fará jus ao que sobejar da venda do imóvel, como segue: Art.
27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (...) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Dito isso, importante ressaltar que como os juros da obra são previstos no contrato de financiamento, a restituição desses valores segue a regra da rescisão deste, não integrando a restituição integral pela AQA VITTA RESIDENCIAL.
Desse modo, não há que se falar no acolhimento do pedido de condenação por juros de obra requerido pelo autor, que, como mencionado, seguirá rito próprio previsto na Lei 9.514/97. Ademais, considerados os limites desta ação, a resolução da promessa de compra e venda repercute no contrato de financiamento apenas para impedir que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) insira o nome do autor em bancos de dados restritivos de crédito.
Isso porque, decidido que a alienação fiduciária deverá resolver-se nos estritos termos da Lei 9.514/97, bastando que a parte autora deixe de pagar as parcelas do financiamento, não é razoável que possa ter seu nome negativado por débito decorrente do contrato com a CEF.
Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de rescisão do financiamento firmado com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, mas confirmo a antecipação da tutela e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para: a) decretar a rescisão do CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA para aquisição do apartamento n. 33, Bloco B, Torre 06, do empreendimento Vitta Portal das Árvores, firmado com a ré AQA VITTA RESIDENCIAL 17 SPE; b) condenar a AQA VITTA RESIDENCIAL 17 SPE a devolver ao autor o valor integralmente recebido a ser apurado em liquidação de sentença, devendo os juros de mora a partir da data da citação, além da condenação referente à multa de 2% sobre os valores pagos a essa requerida; c) condenar, por fim, ambas as requeridas e de forma solidária, ao pagamento do valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais.
Sobre os valores devidos, aplica-se o Manual de Cálculos do CJF em vigor na fase de liquidação do julgado. Custas de lei. Considerando a sucumbência recíproca, condeno a parte autora ao pagamento de honorários que fixo em 10% do valor atualizado da causa (art. 85, § 4º, III, CPC). Diante da concessão da justiça gratuita, declaro suspensa a exigibilidade dos honorários devidos pelo autor, incumbindo às rés demonstrar que deixou a existir a situação de insuficiência de recursos, nos termos e prazos do artigo 98, § 3º, CPC.
Quanto à AQA VITTA RESIDENCIAL 17 SPE, condeno-a ao pagamento de honorários que fixo em 10% do valor da condenação equivalente aos valores a serem restituídos e pagos (dano moral). Quanto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, condeno-a ao pagamento de honorários no importe de 10% sobre o valor da condenação (dano moral). Havendo recurso, vista a parte contrária para contrarrazões e remetam-se os autos ao TRF3.
Sentença registrada no sistema.
Publique-se.
Intime-se. Araraquara, data registrada no sistema. VERA CECILIA DE ARANTES FERNANDES COSTA Juíza Federal
