PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Três Lagoas Avenida Antônio Trajano, 852, Centro, Três Lagoas - MS - CEP: 79601-002 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000263-47.2026.4.03.6003 AUTOR: CARLOS HENRIQUE CLAUDINO PEREIRA ADVOGADO do(a) AUTOR: JORDAN TAMEIRAO FERREIRA - BA66318 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
DECISÃO
1. Relatório Trata-se de ação proposta por CARLOS HENRIQUE CLAUDINO PEREIRA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando a desconstituição da consolidação da propriedade fiduciária e dos atos expropriatórios subsequentes, inclusive leilões, relativos a imóvel residencial. Afirma que firmou contrato de alienação fiduciária em garantia e que o imóvel objeto da lide, utilizado como moradia de sua família, foi submetido a procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade em favor da ré.
Relata que tal procedimento foi conduzido de forma irregular, sem observância das garantias legais necessárias à ciência efetiva do devedor, especialmente quanto à intimação para purgação da mora. Narra que não houve intimação pessoal válida, tampouco esgotamento dos meios para sua localização, tendo sido adotada diretamente a intimação por edital, sem a realização de diligências suficientes, como envio de correspondência com aviso de recebimento ou utilização de outras modalidades legais.
Sustenta, ainda, que o edital foi publicado apenas em meio eletrônico, sem observância das exigências legais de divulgação em jornal de grande circulação. Aduz que tais irregularidades comprometem a validade do procedimento de consolidação da propriedade e dos atos expropriatórios subsequentes, por violação ao devido processo legal e às normas da Lei nº 9.514/1997. Argumenta estarem presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência, diante da probabilidade do direito e do perigo de dano, consubstanciado na iminência de realização de leilões do imóvel, designados para datas próximas, com risco de perda definitiva do bem.
Ao final, requer os benefícios da justiça gratuita e o deferimento da tutela de urgência para suspender os efeitos da consolidação da propriedade e quaisquer atos expropriatórios, inclusive leilões.
É o relatório.
2. Fundamentação. 2.1. Tutela de Urgência. O deferimento da tutela provisória de urgência é condicionado à demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, sendo vedada a sua concessão se houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, CPC). A Lei 9.514/97 disciplina o financiamento imobiliário com alienação fiduciária do bem imóvel, destacando-se os principais aspectos relacionados ao inadimplemento contratual.
O art. 26 estabelece que “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”. A constituição em mora do devedor se opera por meio de diligência do oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou pelo correio, com aviso de recebimento (§3º-A), com previsão de intimação por edital na hipótese de o fiduciante ou cessionário estiver em local incerto ou inacessível (§4º).
No prazo de 15 (quinze), poderá ser purgada a mora, mediante pagamento da prestação vencida e das que se vencerem até a data do pagamento (§1º do art. 26). Não o fazendo no prazo, a propriedade se consolidará em favor da instituição financeira fiduciária e será averbada a consolidação no registro de imóveis (§1º, art. 26-A), sendo ainda possível ao devedor purgar a mora até antes da efetivação da averbação da consolidação da propriedade imóvel, caso em que o contrato de alienação fiduciária será convalidado (§2º, art. 26-A).
Consolidada a propriedade em favor da instituição financeira fiduciária, será realizado leilão público (art. 27, §1º e 2º), de cujas datas, horários e locais deverão ser comunicados o devedor mediante correspondência enviada ao endereço constante do contrato e endereço eletrônico (§2º-A). A partir da averbação da consolidação da propriedade não é mais possível a purgação da mora. Entretanto, até a data do segundo leilão, o devedor fiduciante poderá exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel pelo valor equivalente à dívida, acrescido dos encargos referentes a seguro, tributos, taxas condominiais, bem como despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, custas e emolumentos (§2º-B, do art. 27).
Efetivada a venda do imóvel no primeiro ou segundo leilão (§5º, art. 27), a dívida será considerada extinta e o credor ficará exonerado da obrigação. Após a vigência da Lei 13.465/2017, que introduziu o §2º-B à Lei 9.514/97, a purgação da mora não é mais possível após a consolidação da propriedade fiduciária, sendo admitida somente o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel até a data do leilão, mediante pagamento do valor equivalente à dívida, acrescido dos encargos referentes a seguro, tributos, taxas condominiais, bem como despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, custas e emolumentos (§2º-B, do art. 27).
Quanto à modificação legislativa promovida pela Lei 13.465/2017, que introduziu o §2º-B à Lei 9.514/97, o Superior Tribunal de Justiça entende não ser possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária ao credor fiduciário, ante a vedação da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/66, somente possibilitando o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel por ocasião do leilão no procedimento de execução extrajudicial (REsp n. 1.818.156/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 18/6/2021.) Esclareça-se que a incidência do novo regramento estabelecido pela Lei nº 13.465/2017, que alterou a Lei 9.514/97, deve ser aferida com base na data da consolidação da propriedade e não pela data do contrato.
Confira-se: [...]
4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art . 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art . 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.
5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n . 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997"( REsp 1 .649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).
6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13 .465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.
7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 2007941 MG 2022/0176837-0, Data de Julgamento: 14/02/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/02/2023) No tocante à nulidade do procedimento de execução extrajudicial, há entendimento no âmbito do Tribunal Regional Federal da 3ª Região – TRF3 no sentido de que a decretação de nulidade está condicionada à comprovação de efetivo prejuízo resultante de eventuais vícios do procedimento extrajudicial, não sendo suficiente a mera alegação de lesão em abstrato por violação da legislação, de modo que não basta a narrativa da intenção abstrata de exercer o direito, exigindo-se a efetiva condição de fazê-lo a fim de anular o procedimento.
Do mesmo modo, entende-se que, na vigência da Lei 13.465/2017, somente deve ser pessoal a notificação para purgação da mora, salvo se o devedor estiver em local incerto e não sabido, podendo ser por via postal a notificação quanto aos leilões de alienação do imóvel (TRF-3 - ApCiv: 50175633720174036100 SP, Relator.: LUIS CARLOS HIROKI MUTA, Data de Julgamento: 25/05/2023, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 30/05/2023).
Entende-se, ainda, que, anotação na matrícula do imóvel possui fé pública, dela decorrendo a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade em favor credor fiduciário, ante a presunção de veracidade desse ato registral, que somente pode ser ilidida por meio de prova inequívoca (TRF-3 - AI: 50129802920244030000 SP, Relator.: Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, Data de Julgamento: 11/09/2024, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 16/09/2024).
Quanto à intimação das datas dos leilões, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que “No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.” (AgInt no AREsp 2.276.046/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 22/6/2023; AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel .
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 09/03/2021). A intimação quanto às datas dos leilões é feita por meio de correspondência enviada aos endereços do contrato, conforme dispõe o § 2º-A do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, competindo ao devedor fiduciante informar eventual alteração de endereço, podendo ser realizada a intimação por edital, se não localizado o devedor no endereço informado no contrato, competindo ao devedor informar à instituição financeira eventual alteração.
Destaca-se que o parágrafo único do artigo 30 da Lei 9.514/97 estabelece que controvérsias instaladas por meio de ação judicial em relação a estipulações contratuais ou requisitos procedimentais de cobrança e leilão, com exceção da notificação para purga da mora, se reconhecidas, serão resolvidas em perdas e danos. Confira-se o texto legal: Art. 30, parágrafo único: “Arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade no caso de frustração dos leilões, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante, não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo e serão resolvidas em perdas e danos.” No caso em exame, o demandante alega que não foi notificada para purgar a mora e quanto às datas dos leilões.
Entretanto, suas alegações não encontram suporte na prova documental apresentada, não sendo suficiente o arquivo audiovisual apresentado, cujo valor probatório não ultrapassa os efeitos da declaração unilateral. Neste estágio processual, deve prevalecer a presunção de regularidade dos atos realizados no procedimento de execução extrajudicial previsto pela Lei 9.514/97, cuja inobservância poderá ensejar a declaração de nulidade se se referirem à regularidade dos atos anteriores à consolidação da propriedade (parágrafo único do art. 30, da Lei 9.514/97).
À vista desse contexto probatório, não está demonstrada a probabilidade do direito, restando desatendidos os pressupostos legais para o deferimento da tutela de urgência (art. 300, CPC).
3. Conclusão.
Ante o exposto: (i) indefiro o pleito de tutela provisória de urgência; (ii) defiro à parte autora os benefícios da gratuidade da justiça; CITE-SE E INTIME-SE para apresentação de resposta no prazo de 30 (trinta) dias. Com a contestação, a CEF deverá juntar cópia do processo administrativo da execução extrajudicial. Apresentada contestação, abra-se vista à parte contrária para manifestação em 15 (quinze) dias, facultando-se a produção de prova.
Manifestado interesse na conciliação, a ré poderá oferecer contestação, por petição, caso ainda não tenha(m) apresentado, no prazo de 15 (quinze) dias, cujo termo inicial será a data da audiência de conciliação ou de mediação, ou a da última sessão de conciliação, quando qualquer parte não comparecer ou, comparecendo, não houver autocomposição. Se não houver requerimento de outras provas, promova-se conclusão para julgamento, nos termos previstos pelo art. 355 do CPC.
Intimem-se. ROBERTO POLINI Juiz Federal
