PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000271-40.2025.4.03.6106 AUTOR: FILIPE DANIEL ASSIS Advogado do(a) AUTOR: CRISTIANE APARECIDA CURCIO ALVES MORAES DA COSTA - SP398417 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF D E C I S Ã O Trata-se de pedido de tutela de urgência por meio do qual busca a autora a suspensão do leilão, designado para o dia 12/02/2024 e segundo para 19/02/2025, bem como seja determinado à ré que apresente o valor atual das parcelas em aberto, não disponibilizada na via administrativa, para depósito pela autora e continuidade do contrato de financiamento.
Aduz ter firmado na data de 07/04/2015, um instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel com Cláusula de Alienação Fiduciária sobre bem de matrícula nº 161.200, registrada no 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto. Alega que diante de problemas financeiros ficou em mora com a ré, que consolidou a propriedade em seu nome e gerou o início da execução extrajudicial com a designação dos leilões eletrônicos.
Diz que está inadimplente, mas deseja pagar sua dívida, compor um acordo visando a quitação das parcelas em atraso pelo programa VDO, venda direta ao ocupante, o qual reduz 40% do valor da avaliação, entrada de 10% e o restante em 200 parcelas. Sustenta que após a consolidação não consegue resolver a situação pela via administrativa e por isso está requerendo na via judicial. Argumenta que não foi notificado pessoalmente para purgação da mora, nulidade que enseja a sustação dos leilões.
Juntou documentos.
É o relatório do essencial.
Decido. Defiro a gratuidade da Justiça, vez que estão presentes os requisitos do artigo 98 do CPC/2015. Inicialmente observo que os depósitos destinados à suspensão da exigibilidade do crédito e assemelhados independem de autorização judicial e deverão ser realizados diretamente na Caixa Econômica Federal, conforme artigos 254 e seguintes do Provimento nº 0001/2020 da Corregedoria Regional Federal da 3ª.
Região. Trago os dispositivos da Lei nº 9.514/97 (que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências) que tratam sobre a matéria: “Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no da , de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela , de 2023) § 3o-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.
Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.
27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Art.
27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:
I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela , de 2017) § 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico. (Incluído pela , de 2023) §
11. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) §
12. Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)" Trago ainda entendimento jurisprudencial que o momento procedimental para a purgação da mora, nos termos da Lei n° 9.517/97 c.c. Decreto 70/66, não se limita aos 15 dias da data da intimação do devedor para o pagamento integral das parcelas em atraso, mas estende-se até a data da assinatura do auto de arrematação do bem.
Este também é o entendimento deste Juízo, novamente, visando manter o imóvel com quem nele já se encontra em caso de purgação da mora. Neste sentido: “0001857-92.2014.4.03.6104 Classe Ap - APELAÇÃO CÍVEL – 2032705 Relator(a) DESEMBARGADOR FEDERAL PEIXOTO JUNIOR Origem TRIBUNAL - TERCEIRA REGIÃO Órgão julgador SEGUNDA TURMA Data 22/05/2018 Data da publicação 29/05/2018 Fonte da publicação e-DJF3 Judicial 1 DATA:29/05/2018 ..FONTE_REPUBLICACAO: Ementa CONTRATOS.
SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A DATA DE LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO.
I - A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações acarreta a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Inteligência da Lei 9.514/97.
II - Propriedade consolidada em nome da instituição financeira em razão da mora não purgada pelos mutuários.
III - Possibilidade do devedor purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, como dispõe o artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66. Precedentes do STJ.
IV - Mera manifestação de intenções de purgação da mora que não é elemento hábil a suspender os efeitos do ato de consolidação da propriedade. Precedentes da Corte.
V - Recurso desprovido.” O art. 300 do Código de Processo Civil/2015 admite a antecipação dos efeitos da tutela, a requerimento da parte, desde que haja elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. A parte autora adquiriu o imóvel objeto da discussão, que foi alienado fiduciariamente à ré. Compulsando os autos, verifico que o autor não indicou quantas parcelas estão em atraso.
Ainda, embora alegue ter buscado negociar as prestações vencidas com a ré, nenhuma prova disso trouxe com a inicial. A consolidação se deu em 13/08/2024, há mais de cinco meses, como se verifica da matrícula (ID 352021743), o que permite concluir que o autor está em débito por um período superior a cinco meses de parcelas em atraso. Caracterizada a dívida - por confissão da parte autora - e a mora, e portanto, provada a violação de obrigação contratualmente firmada, e considerando que a alegada nulidade formal da alienação depende de prova, é do entendimento deste juízo que o procedimento contratualmente fixado deve prosseguir, já que eventual reconhecimento de sua tese poderá ser ressarcido por perdas e danos.
O que se observa, no presente caso, é que o requerente afirma que está inadimplente com algumas parcelas, conforme petição inicial, não purgou a mora nem efetuou qualquer depósito do valor do débito. Tendo a propriedade do imóvel onde mora a parte autora sido consolidada pela CAIXA, será providenciada a sua venda em hasta pública. Da cópia da matrícula do imóvel (ID 352021743) consta que houve a intimação da fiduciante para purgação da mora, valendo notar que tal averbação conta com presunção de veracidade.
Embora informe(m) que não foi notificado para purgação da mora, a inadimplência é incontroversa, a parte estava ciente da realização dos leilões, tanto que ingressou com a presente ação. Assim, quanto ao pedido de sustação de leilão, considerando que o requerente não efetuou depósito em garantia, indefiro a liminar de sustação do leilão, por falta de ostensividade jurídica da proteção patrimonial invocada.
Dessarte, considerando que não há comprovação de purgação da mora pela parte autora, não tendo efetuado qualquer depósito em garantia, cumprido o art. 93 IX da CF, indefiro o pedido de tutela de urgência. Sem prejuízo, DESIGNO a audiência de conciliação para o dia 17/03/2025, às 15:00h, a ser realizada remotamente pela Central de Conciliação desta Subseção Judiciária, através de videoconferência pela ferramenta Microsoft Teams.
As partes deverão, no prazo de 10 (dez) dias, fornecer e-mail e número de telefone celular da parte (responsável ou preposto) como também do patrono, se for o caso, como condição para a Central de Conciliação enviar o LINK DE ACESSO à sala virtual da audiência de conciliação. O horário deverá ser rigorosamente obedecido pelos interlocutores de maneira a não atrasar o andamento respectivo. Neste horário haverá um conciliador/servidor à disposição para conduzir a audiência sob a supervisão do Juiz Coordenador, razão pela qual é de extrema importância ficar atento à conexão respectiva.
Deverão as partes estar munidas de documento de identificação pessoal quando da realização da audiência de conciliação por videoconferência. Caso alguma das partes não tenha possibilidade/não disponha de recursos tecnológicos para participação na audiência de forma virtual, deverá comunicar no mesmo prazo, para que seja aferida a possibilidade de uso da sala de audiências deste juízo. Dúvidas quanto à audiência de conciliação poderão ser dirimidas pelo e-mail da CECON de São José do Rio Preto: [email protected].
Outrossim, considerando que a alegação da autora de não notificação contrasta com informação contida na matrícula do imóvel - averbação 09 (ID 352021743), e ante a impossibilidade da autora fazer prova de fato negativo, inverto o ônus da prova para que a Caixa junte aos autos a documentação completa do procedimento de expropriação, incluindo a certidão de intimação para purgação da mora e notificação da realização dos leilões para que aqueles fatos que indicaram a ciência da mesma sejam detalhados e possam ser submetidos à escrutínio judicial.
Cite-se. Intimem-se. São José do Rio Preto, datada e assinada digitalmente. Dasser Lettiére Júnior Juiz Federal
