PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5000275-03.2024.4.03.6336 / 1ª Vara Gabinete JEF de Jaú AUTOR: ISIS BEATRIZ PINCELLI Advogados do(a) AUTOR: LUIZ HENRIQUE LEONELLI AGOSTINI - SP237605, RONALDO MARCELO BARBAROSSA - SP203434 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, ECOVITA INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA Advogado do(a) REU: LUIZ FERNANDO MAIA - SP67217 Advogados do(a) REU: ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO - SP152305, ERIKA CHIARATTI MUNHOZ MOYA - SP132648, SADI BONATTO - PR10011 S E N T E N Ç A
I.
RELATÓRIO
Dispensado o relatório, nos termos do art. 38, caput, da Lei nº 9.099/1995, cumulado com o art. 1º da Lei nº 10.259/2001.
II. FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que, versando matéria de direito e de fato, as provas documentais produzidas nos autos revelam-se suficientes para o deslinde da causa. 1.Preliminar – Legitimidade passiva ad causam A parte autora firmou com a ré contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, no âmbito do Programa Casa Verde Amarela (Programa Minha Casa Minha Vida).
Nesse tipo de contrato, a CEF, na qualidade de agente financeiro, destina o valor do mútuo à empresa incorporadora/construtora para aquisição do terreno e construção da unidade habitacional, cujas parcelas são liberadas em conformidade com o programa-físico financeiro das obras. O mutuário (comprador e devedor fiduciante) torna-se devedor da importância utilizada para a consecução da obra. À CEF incumbe as obrigações de disponibilizar o valor do mútuo à empresa incorporadora/construtora, de fiscalizar e de vistoriar a execução da obra, sendo que para a prestação destes serviços será remunerada por meio de “taxa de vistoria”.
A legitimidade para a causa é a pertinência subjetiva temática entre os sujeitos da relação jurídica de direito material deduzida em juízo e aqueles que figuram em um dos polos da relação processual. Com efeito, os documentos juntados aos autos revelam a existência de relação jurídica de direito material entre a parte autora e a CEF, cabendo a este agente financeiro o dever de fiscalizar e vistoriar todas as fases de execução da obra, haja vista que a liberação do valor do mútuo à empresa interveniente construtora depende da conclusão de etapas da construção.
No mesmo sentido, a partir das afirmações deduzidas na inicial, é possível aferir, ao menos em tese, a legitimidade da construtora, uma vez que seria responsável por comunicar a disponibilização do imóvel ocorrida ao agente financeiro. 2.Preliminar – Interesse processual Rejeito, igualmente, a preliminar de ausência de interesse processual, uma vez a pretensão do autor, no caso em tela, nasce com a alegada violação aos termos do contrato celebrado entre as partes.
Ademais, a CEF contestou o mérito do pedido, resistindo à pretensão da autora. Assim, presentes os pressupostos de existência e validade da relação processual, bem como as condições necessárias para o exercício do direito de ação, passo ao exame do mérito da causa.
3. Mérito 3.1 Encargos contratuais – taxa de evolução da obra Para melhor delinear o contorno dos fundamentos fáticos postos em juízo, imprescindível discorrer acerca das alegações da parte autora. A parte autora relatou que, em 02/06/2021, celebrou com a ré contrato de compra e venda de terreno e mútuo, alienação fiduciária em garantia para a aquisição de unidade imobiliária localizada na cidade de Jaú/SP.
Expôs que o imóvel foi entregue em 10/10/2022, contudo, a parte ré continuou a cobrar os valores referentes à “taxa de obra” até janeiro de 2023. Com isso, a fase de amortização do débito teve seu início postergado para fevereiro de 2023. Nesse sentido, aduz que é indevida a cobrança da taxa de obra após a disponibilização do imóvel, pleiteando a devolução dos valores pagos a esse título e a revisão contratual para adequar o início da fase de amortização à efetiva entrega do bem.
O respectivo contrato de financiamento juntado pela autora (id. 314568863), celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (anteriormente nominado de Programa Casa Verde e Amarela), prevê expressamente a cobrança de encargos relativos a juros e atualização monetária durante a fase de construção (cláusula 5.1.2). O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de não haver qualquer ilegalidade na cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel (da chamada “taxa de construção” ou “juros no pé”), nos casos de incorporação imobiliária.
O entendimento, em suma, é de que a cobrança em questão tem natureza compensatória, de remunerar os valores que a instituição financeira disponibiliza ao mutuário, favorecendo o próprio adquirente da unidade habitacional em construção, já que o direcionamento das parcelas à construtora visa precipuamente assegurar o regular andamento do empreendimento. Confira-se: “Juros no pé Um assunto que já gerou muita divergência de entendimento entre os membros das Turmas de direito privado do STJ é a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel – os chamados “juros no pé”.
Em setembro de 2010, a Quarta Turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso especial interposto pela Queiroz Galvão Empreendimentos, por considerar que, “em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel, porquanto, nesse período, não há capital da construtora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido” (REsp 670.117).
Em junho de 2012, esse entendimento foi alterado pela Segunda Seção no julgamento dos embargos de divergência (EREsp 670.117) interpostos pela mesma empresa. Nas razões do recurso, a construtora alegou que havia decisão da Terceira Turma em sentido contrário: “Não é abusiva a cláusula do contrato de compra e venda de imóvel que considera acréscimo no valor das prestações, desde a data da celebração, como condição para o pagamento parcelado” (REsp 379.941).
O Ministro Antonio Carlos Ferreira, que proferiu o voto vencedor na Segunda Seção, citou vários precedentes do Tribunal que concluíram pela legalidade de cláusulas de contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que previam a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves. Ele explicou que, em regra, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção deve ser feito à vista.
Contudo, o incorporador pode oferecer certo prazo ao cliente para o pagamento, por meio do parcelamento do valor total, que pode se estender além do tempo previsto para o término da obra. Para ele, isso representa um favorecimento financeiro ao comprador. “Em tal hipótese, em decorrência dessa convergência de interesses, o incorporador estará antecipando os recursos que são de responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento”, disse (...)” “Consumidores buscam a Justiça para defender seus direitos na compra de imóveis”.
Notícia publicada no “site” do Superior Tribunal de Justiça em 19/05/2013, disponível em http://www.stj.gov.br) No mesmo sentido do que restou decidido, os julgados das Cortes Regionais Federais (destaquei): “ADMINISTRATIVO. MÚTUO BANCÁRIO. FINANCIAMENTO DE APARTAMENTO EM CONSTRUÇÃO. PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE.
1. Em se tratando de financiamento do programa "Minha Casa, Minha Vida", destinado à construção de imóvel, ainda que a cobrança dos encargos mensais, por força do contrato, somente venha a ter início após o "habite-se", é legítima a incidência de juros sobre as parcelas liberadas pelo agente financeiro durante a fase de construção, ou seja, antes mesmo da entrega das chaves.
2. Os denominados "juros no pé" são de caráter compensatório e legitimamente cobrados pela instituição financeira antes da entrega do imóvel em construção, não se afigurando abusivos ou ilegítimos, porquanto sua cobrança é relativa à remuneração devida à instituição financeira a partir do momento em que os recursos ingressaram na sua esfera de disponibilidade do mutuário, viabilizando a construção do imóvel, nos termos contratados.
3. No caso, não se considera, portanto, excessiva, a cláusula contratual que prevê tal cobrança de juros anterior às chaves, até porque ela confere maior transparência à relação contratual e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (CDC, art. 6º, III), abrindo possibilidade de correção de eventuais abusos.
4. Apelação improvida.” (AC 00034255020124058500, Desembargador Federal Marcelo Navarro, TRF5 - Terceira Turma, DJE - Data::23/07/2013 - Página::146.) “Civil. Financiamento de imóvel. Contrato de promessa de compra e venda firmado com construtora. Apelação a atacar sentença que julgou improcedente pedido de revisão contratual cumulada com repetição de indébito, para fins de declaração da ilegalidade da cobrança de juros compensatórios nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, antes da entrega das chaves ao promitente comprador.
1. A jurisprudência tem considerado legítima a cobrança de juros compensatórios, denominados "juros no pé", em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, antes da entrega das chaves ao promitente comprador [EREsp 670.117-PB, rel. originário min. Sidnei Beneti, rel. para acórdão min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 13 de junho de 2012; AgRg no REsp 579.160/DF, min. Maria Isabel Gallotti, DJe de 25 de outubro de 2012; AC 549.065/SE, des.
Edilson Nobre, DJe 08 de novembro de 2012].
2. Caso em que o apelante celebrou, primeiramente, contrato de promessa de compra e venda com a construtora, cujo negócio jurídico consistiu em R$ 92.500,00 (noventa e dois mil e quinhentos reais), com prazo de pagamento estipulado sob as formas de sinal, parcelas mensais, semestrais e habite-se, reajustadas pelo INCC até o habite-se, e a partir do habite-se, reajustados por juros de 1,2% ao mês e IGP-M.
3. Os juros compensatórios encontram seu campo de incidência somente no primeiro contrato firmado entre o apelante e a construtora, não havendo lugar para se falar em cobrança de "juros no pé" embutidos no preço do bem na vigência de contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal [Recursos FGTS - Programa Minha casa, Minha vida], haja vista que os juros decorrentes desse contrato não constituem os chamados "juros no pé", e sim juros normais, incidentes sobre uma operação de mútuo, englobando também vários encargos decorrentes da negociação, com inclusão de juros, atualização monetária das parcelas, taxa incidente sobre o saldo devedor, prêmio de seguro e taxa de administração e, apesar de assinado durante a vigência do primeiro, apresenta objetivo e prazo próprios.
4. Manutenção da sentença que entendeu não ser abusiva a cláusula de cobrança de juros compensatórios incidentes em período anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária.
5. Apelação não provida.” (AC 00033268020124058500, Desembargador Federal Vladimir Carvalho, TRF5 - Segunda Turma, DJE - Data::13/06/2013 - Página::309.) “ADMINISTRATIVO. CEF. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA ANTES DO HABITE-SE. "JUROS NO PÉ". LEGALIDADE
1. Apelação interposta em face de sentença que julgou procedente o pedido de exclusão da cobrança dos juros compensatórios da relação contratual referente ao período da construção do imóvel - antes da entrega das chaves, condenando Caixa Econômica Federal - CEF, e a União Engenharia e Construções Ltda a abater ou devolver os valores pagos indevidamente pelo Autor.
2. Apelação da CEF requerendo, em síntese, a reforma da sentença recorrida, ao argumento de que deve ser respeitado o principio do "Pacta Sunt Servanda".
3. Esta Terceira Turma, em recente julgado, manifestou-se no sentido de que os juros compensatórios, conhecidos também como "juros de pé" não se afiguram abusivos ou ilegítimos. Não se considerando abusiva a cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves. Precedente. Apelação provida.” (AC 00020597320124058500, Desembargador Federal Geraldo Apoliano, TRF5 - Terceira Turma, DJE - Data::04/06/2013 - Página::159.) Entretanto, na hipótese, embora seja devida a cobrança e o pagamento dos juros do mútuo contratado durante toda a fase de construção do empreendimento, necessário observar que a parte autora aduz que houve a cobrança da referida parcela após a disponibilização do imóvel, ocorrida em 10/10/2022.
Neste passo, observa-se que o “Habite-se” do imóvel foi emitido em setembro de 2022 (id. 319743702) e o termo de entrega do imóvel assinado em 10/10/2022 (id. 314568866). No entanto, conforme quadro resumo do contrato trazido pela própria CEF (id. 319743704 – Pág. 2), o término da obra foi registrado apenas em 30/01/2023: A referida anotação demonstra que houve a cobrança dos encargos referentes à fase de construção até janeiro de 2023, conforme afirmado pela autora.
Neste ponto, não se olvida que o prazo para entrega da obra, segundo o previsto no contrato, era até 06/02/2023, tendo o imóvel sido, portanto, disponibilizado de forma antecipada. Entretanto, deve ser reputada indevida a cobrança de juros de obra após o encerramento da fase de construção, consubstanciada pela disponibilização efetiva do imóvel. Nesse sentido é a jurisprudência das Turmas Recursais da 3ª Região: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
RECURSO INOMINADO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. COBRANÇA DE JUROS DE OBRA APÓS A DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL. INÍCIO DA COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL COMO MARCO PARA CESSAÇÃO DOS JUROS. MANUTENÇÃO DA
SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME Recurso inominado interposto pela Caixa Econômica Federal contra sentença que declarou a inexigibilidade dos encargos cobrados da parte autora a título de juros de obra após a disponibilização do imóvel e condenou a instituição financeira ao ressarcimento dos valores indevidamente cobrados entre 17/04/2021 e 09/11/2021.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em determinar a legalidade da cobrança de juros de obra após a disponibilização do imóvel ao comprador, especialmente quando há início da cobrança de taxa condominial, o que indicaria a conclusão da construção e a possibilidade de habitação.
III. RAZÕES DE DECIDIR Os juros de obra são encargos incidentes sobre o financiamento imobiliário durante a construção do imóvel, cessando quando a unidade está disponível para o mutuário, momento em que se iniciam as parcelas do financiamento. O início da cobrança da taxa condominial evidencia que o imóvel já foi disponibilizado para habitação, afastando a justificativa para a continuidade da cobrança dos juros de obra.
A Caixa Econômica Federal não demonstrou a existência de cláusula contratual que justificasse a manutenção da cobrança dos juros após a disponibilização do imóvel. Nos termos do artigo 46 da Lei nº 9.099/1995, combinado com o artigo 1º da Lei nº 10.259/2001, a sentença deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos, os quais são adotados como razões de decidir. (…) (TRF 3ª Região, 8ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL - 5004056-14.2024.4.03.6310, Rel.
JUIZ FEDERAL RICARDO GERALDO REZENDE SILVEIRA, julgado em 27/03/2025, DJEN DATA: 02/04/2025) INEXIGIBILIDADE JUROS DE OBRA PAGOS APÓS A ENTREGA DA OBRA – TAXA DE CONSTRUÇÃO -
SENTENÇA
DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – RECURSO DE AMBAS AS PARTES A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO PARA EXCLUIR DANOS MORAIS E DEVOLUÇÃO EM DOBRO DA TAXA INDEVIDAMENTE COBRADA. (TRF 3ª Região, 4ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL - 5064152-56.2023.4.03.6301, Rel. Juiz Federal FLAVIA PELLEGRINO SOARES MILLANI, julgado em 08/11/2024, DJEN DATA: 21/11/2024) Dessa forma, verifica-se que assiste razão à parte autora, pois, encerrada concretamente a fase de construção e entregue o imóvel em 10/10/2022, deveria ter sido iniciada a fase de amortização do contrato de financiamento.
Contudo, foram-lhe cobrados os valores relativos à fase de construção até janeiro de 2023, no que se inclui a “taxa de obra”. Dessarte, a parte autora faz jus à restituição do valor de R$ 1.616,82 pago a título de “taxa de construção”, entre 10/10/2022 e 30/01/2023. Considerando a aplicabilidade das disposições do CDC ao presente caso, a responsabilidade sobre o ressarcimento das parcelas deverá recair sobre ambas as rés, conforme art. 7º, parágrafo único do CDC, sem prejuízo da ação de regresso por aquele que efetivamente arcar com a reparação em face do fornecedor efetivamente responsável pela conduta danosa.
Com relação ao pedido de revisão do contrato, este deve ser deferido também, tendo em vista que o encerramento antecipado da fase de construção repercute no início mais cedo da fase de amortização e, com isso, pode ter reflexos no valor das prestações.
III.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, nos termos do artigo 487, inciso I do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, para: a) condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e a ECOVITA INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA solidariamente à reparação por danos materiais, no valor de R$ 1.616,82 (mil seiscentos e dezesseis reais e oitenta e dois centavos), consistentes na restituição dos encargos mensais pagos pela parte autora a título de “taxa de construção” ou “taxa de evolução da obra”, entre 10/10/2022 e 31/01/2023. b) condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) à obrigação de fazer consistente na revisão do contrato nº 8.7877.1136109-0, considerando o início da fase de amortização em 10/10/2022.
Sobre os valores da condenação incidirão juros de mora, conforme a taxa legal descrita no art. 406 do CC, desde a citação da parte ré, nos termos do art. 397 do CC e art. 240 do CPC; e correção monetária desde a citação, conforme o art. 389 do Código Civil, observando-se o Manual Atualizado de Cálculos do CJF. Neste grau de jurisdição, sem custas ou honorários advocatícios (art. 55 da Lei nº 9.099/1995 c/c art. 1º da Lei nº 10.259/2001).
Havendo interposição de recurso, intime-se a parte contrária para contrarrazões no prazo legal e, após, com ou sem apresentação destas, remetam-se os autos à Turma Recursal, com as formalidades de praxe. Caso contrário, certifique-se o trânsito em julgado e intime-se a parte autora para que, no prazo de 15 (quinze) dias, inicie a execução do julgado. Sentença publicada e registrada eletronicamente.
Intimem-se. Jahu/SP, datada e assinada eletronicamente.
