5000280-48.2024.4.03.6102

Caso haja interessados, o que ultrapassar a dívida e demais despesas será restituído e considerada extinta a dívida. Pugna pela improcedência da ação. Decisão de ID 316101323 indeferiu a liminar buscada pela autoria, e concedeu-lhe os benefícios da justiça gratuita. Tendo em vista que ambas as partes manifestaram expresso desinteresse na conciliação, foi cancelada a audiência designada para tentativa de conciliação (ID 322924555).

Vieram-me os autos conclusos para que a Sentença fosse prolatada.

É o relatório.

DECIDO. Inicialmente assenta-se que o contrato efetuado entre as partes se deu sob a égide da Lei 9.514/97, que dispôs sobre o Sistema Financeiro Imobiliário, sendo o imóvel em questão dado em garantia em forma de alienação fiduciária. Assim, em caso de inadimplemento, o oficial do RI averba a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, após as devidas notificações e o pagamento do ITBI pela Caixa Econômica Federal.

Subordinada, entrementes, a efetiva venda do imóvel através de leilão, até quando é oportunizada ao devedor reverter o quadro, mediante o pagamento do débito contratual, acrescido das despesas tidas pela instituição credora, até o momento. Conheço diretamente do pedido, nos termos do art. 335 do CPC, tendo em vista que a lide funda-se exclusivamente sobre matéria de direito, e o faço para desacolher a pretensão.

I- Realçamos não se duvidar que as contratações da espécie se submetem aos comandos do art. 3º § 2º da Lei de Defesa do Consumidor, na medida em que versam atividade de crédito fornecida no mercado de consumo, qualificando-se os tomadores como adquirentes finais, pois contraem operação que substancia modalidade de prestação de serviço de crédito, utilizando os recursos daí advindos para lograr concluir seus negócios, sejam eles particulares ou empresariais, sendo, portanto, consumidores (Dip. cit: art. 2º).

A requerida é uma prestadora deste serviço (Disp. cit: art. 3º), pois desenvolve nítida atividade concessiva de crédito no mercado de consumo, percebendo remuneração, assente que a mesma não se qualifica como de índole laboral (Dip. e disp. cit: § 2º). De sorte que as múltiplas objeções que poderiam ser opostas a esta conclusão, na seara doutrinária, cedem passo diante da positivação levada a efeito pelo ordenamento legal vigente, através das disposições ora indicadas, de caráter cogente, em face do princípio da legalidade esculpido no art. 5º, inciso II de nossa Constituição Federal, além dos ponderáveis argumentos doutrinários e pretorianos (RTRF/3ª Região 41/177), identificando nos ajustes bancários a presença da relação de consumo.

Nesse sentido, decidiu o Pretório Excelso na ADI nº 2591, da relatoria do ilustre Ministro Carlos Velloso. Ademais, o Colendo Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 297, in verbis: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”. No entanto, nesses contratos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário, a aplicação do referido diploma legal não se faz de forma absoluta, devendo ser condicionada à efetiva comprovação da existência de abusividade das cláusulas contratuais ou de excessiva onerosidade da obrigação pactuada, além de observadas as regras relativas ao sistema financeiro nacional, ao qual estão submetidas as instituições financeiras de um modo geral.

No SFI, sendo o imóvel em questão dado em garantia em forma de alienação fiduciária, em caso de inadimplemento, consolida-se a propriedade em favor da credora fiduciária, após as devidas notificações e o pagamento do ITBI pela Caixa Econômica Federal, se inerte o devedor até referida ocasião. Passemos à análise do mérito propriamente dito.

II- Com efeito, é necessário registrar que a Lei nº 9.514/97 prevê a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e posterior leilão extrajudicial em caso de inadimplência das prestações e diante da não purgação da mora após a notificação do oficial do competente Registro de Imóveis, a requerimento do fiduciário, disposição esta que não macula as garantias constitucionais inerentes à inafastabilidade da jurisdição, à amplitude da defesa e ao contraditório.

Até porque, a teor do que dispõe os art’s. 22 e 23, e respectivos parágrafos, a alienação fiduciária é negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel da coisa imóvel, podendo ser realizada entre pessoas físicas e/ou jurídicas, não se restringindo às entidades operadoras do Sistema de Financiamento imobiliário (SFI), criado pelo mesmo diploma legal.

Pelo registro da avença no competente Registro de Imóveis é constituída a propriedade fiduciária, operando-se o desdobramento da posse em direta, acometida ao fiduciante, e a indireta, ao fiduciário, sendo que com o pagamento da dívida e seus encargos, resolvida fica a aludida forma de propriedade (dip.cit.: art. 28). Em não sendo paga a dívida e uma vez operado o seu vencimento e a constituição do fiduciante em mora, trata a norma legal em questão da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (art. 26 e §§), que deverá promover o público leilão para alienação do imóvel nos trinta dias seguintes (art. 27 e §§).

Destarte, o que ocorre é apenas a consolidação da propriedade resolúvel em favor do fiduciário, que deverá promover sua alienação em leilão público no termo legal aprazado, entregando ao fiduciante a importância que sobejar, após a dedução das dívidas e das despesas e encargos indicados no mencionado preceptivo legal (§ 4º), ficando extinto o débito se a importância alcançada no segundo leilão não o ultrapassar (§ 5º).

A consolidação da propriedade em nome do fiduciário, como visto, é levada a efeito consoante providências que a norma legal acomete ao Oficial do Registro de Imóveis, a quem aquele deverá requerer a intimação do fiduciante para satisfazer o débito vencido e acréscimos, no prazo de quinze dias (art. 26, § 1º). Intimado o fiduciante e decorrida a quinzena legal, sem a purgação da mora, o oficial averbará a consolidação da propriedade em nome do fiduciário à vista da prova de pagamento do imposto de transmissão inter vivos (§ 8º).

Portanto, é o ajuste anterior que deve ser potencializado, o momento no qual o interessado, livremente, concorda em constituir uma propriedade resolúvel, subordinada a condição futura e que somente a este cabe evitar. Logo, a consolidação não implica transferência do domínio, o qual já fora afetado em momento anterior, substanciando a averbação tão somente a formalização de uma situação para a qual apenas o devedor contribuiu.

Não obstante, eventuais discussões a respeito poderão ser judicializadas por aqueles que se sentirem prejudicados com a providência, caso da autoria nestes autos. Com efeito, assentada a higidez da cobrança, caberia ao devedor-fiduciante agir logo após a intimação para purgação da mora e, assim, evitar que a propriedade se consolidasse em favor do credor fiduciário, efetivando o pagamento das parcelas em atraso, pois tem deveres a cumprir, não sendo lícito ficar comodamente em mora e provocando discussões infundadas, como que para eternizar-se na posse do imóvel cujo domínio já está transferido.

Acresça-se, ademais, que a matéria já foi amplamente apreciada pelas Cortes Regionais Federais, assim como pelo

C. STJ, restando pacificada a constitucionalidade das disposições contidas na Lei nº 9.514/97, que autorizam a referida consolidação. Além disso, ainda que aplicável a Lei de Defesa do Consumidor, este não respalda o inadimplente, ou mesmo impõe revisão da avença sem a demonstração que, de fato, houve abuso ou mesmo desequilíbrio contratual.

III – In casu, a inadimplência é incontroversa. A autoria sequer questiona na petição inicial a ausência de procedimento previsto em lei. E, embora em réplica alegue que as notificações levadas a cabo pelo oficial do competente Registro de Imóveis tenham sido direcionadas a endereço diverso daquele do autor, mencionando para tanto os IDs 315040739 e 315042269, vê-se que eles coincidem com o endereço do comprovante de residência juntado aos autos pela própria autoria no ID 314481730 (Av.

Dr. Fernando Mendes Garcia, 2720, com anotação à mão de “5C-14” – de Bloco C, Torre 5, Apartamento 14). Assim, a par da reconhecida inadimplência e da ciência inequívoca do procedimento extrajudicial, e não negando a mora, caberia ao devedor purgá-la, ou ao menos depositar, em juízo, o valor integral do débito. Sendo assim, ao contrário do que argumenta, não foi a CEF quem deixou de se pautar pela boa-fé no trato de suas relações contratuais, restando evidenciado, de reverso, que foi o autor quem inadimpliu as parcelas mensais, assim como, ciente da tramitação do procedimento de notificação e da realização dos leilões, não atuou para purgar a mora.

Ausente prova dos fatos constitutivos do direito da autoria, a pretensão é de ser desacolhida.

IV - ISTO POSTO, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, nos termos da fundamentação. DECLARO EXTINTO o processo com resolução de mérito (art. 487, I do CPC). Custas na forma da lei. Os honorários advocatícios em favor da CEF considerado o trabalho desenvolvido e a teor do que dispõe o art. 85, parágrafos 2º, 3º, 4º, III, do CPC-15 são fixados em 10% sobre o valor da causa, atualizados nos moldes da Resolução nº 267/2013 do Conselho da Justiça Federal.

Sua execução, todavia, deverá ficar suspensa tendo em conta os benefícios da gratuidade da justiça concedidos no ID 316101323, fine. P.R.I. Ribeirão Preto, 23 de julho de 2024. lccarval

Órgão

7ª Vara Federal de Ribeirão Preto

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

EUSTAQUIO CORREA DA MOTA

Advogado

CRISTINA BEATRIZ MATIAS DA SILVA (OAB 430021/SP)

Órgão

7ª Vara Federal de Ribeirão Preto

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

EUSTAQUIO CORREA DA MOTA

Advogado

CRISTINA BEATRIZ MATIAS DA SILVA (OAB 430021/SP)

Órgão

7ª Vara Federal de Ribeirão Preto

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

EUSTAQUIO CORREA DA MOTA

Advogado

CRISTINA BEATRIZ MATIAS DA SILVA (OAB 430021/SP)

Órgão

7ª Vara Federal de Ribeirão Preto

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

EUSTAQUIO CORREA DA MOTA

Advogado

CRISTINA BEATRIZ MATIAS DA SILVA (OAB 430021/SP)