PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Gabinete JEF de Mauá Rua Campos Sales, 160, Vila Bocaina, Mauá - SP - CEP: 09310-040 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5000282-03.2026.4.03.6343 AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL CAMPO BELLO ADVOGADO do(a) AUTOR: LILIAM APARECIDA DOURADO - SP174430 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
Vistos em Inspeção. Trata-se de ação de execução de título extrajudicial proposta pelo CONDOMINIO RESIDENCIAL CAMPO BELLO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, exigindo o pagamento das parcelas condominiais do apartamento 22, bloco 8, situado na Estrada Mauá – Adutora Rio Claro, 1651, vencidas no período de 10/01/2025 a 10/01/2026, no valor de R$ 5.869,84, além das que vencerem no curso do processo. Em r. decisão proferida em 10/02/2026 (id 556798823), determinou-se o prosseguimento do feito como ação de cobrança e a citação da ré.
Contestação apresentada pela CEF no id 569375487, na qual alega, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ao argumento de que não fora imitido na posse do bem. Quanto ao mérito, sustenta a ausência de responsabilidade pelo débito sob a tese de que a obrigação condominial deve recair sobre o arrendatário, que detém a relação jurídica material com o imóvel, invocando a aplicação do Tema Repetitivo 886 do STJ e o disposto no art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil.
É o breve relatório.
Fundamento e decido. A CEF argui sua ilegitimidade passiva sustentando que a responsabilidade pelas taxas condominiais recai exclusivamente sobre o arrendatário, efetivo possuidor direto do imóvel. O Programa de Arrendamento Residencial (PAR), regido pela Lei nº 10.188/2001, visa concretizar o direito social à moradia (art. 6º, CF) para a população de baixa renda. A Caixa Econômica Federal atua como operadora e gestora do fundo financeiro (FAR), sendo remunerada para adquirir, gerir e definir os critérios técnicos de arrendamento dos imóveis.
Diferentemente da alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97), onde o credor fiduciário é isento de taxas condominiais antes da consolidação da propriedade (art. 27, § 8º), o PAR não possui previsão legal análoga. Na qualidade de proprietária resolúvel do imóvel e gestora de fundo sem personalidade jurídica própria, a CEF detém pertinência subjetiva para figurar no polo passivo, ressalvado seu eventual direito de regresso contra o arrendatário.
Por tais razões, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva. No que tange à alegação de ilegitimidade baseada na ausência de relação jurídica material com o imóvel, observa-se que tal argumento se confunde com o próprio mérito da demanda - qual seja, a definição da responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais no caso concreto. Assim, referida tese será analisada em conjunto com o mérito da causa.
No mérito, tem-se que o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CAMPO BELLO pretende a cobrança em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL relativa às parcelas condominiais vencidas entre 10/01/2025 a 10/01/2026, cabendo ao Condomínio, representado pelo Administrador ou Síndico, efetuar a cobrança em comento (art. 75, XI, CPC/2015), vez que provido de capacidade judiciária. Acerca da responsabilidade pelo pagamento, dispõe o art. 1.345 do NCC: O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Vale destacar que as despesas de condomínio têm natureza propter rem, nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. CEF. TAXA CONDOMINIAL. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. - É sabido que a taxa de condomínio é obrigação propter rem, ou seja, que acompanha o imóvel, passando o adquirente a responder pelo seu pagamento, independentemente de o imóvel ter sido objeto de arrematação, ou de ter havido efetiva imissão de posse. (...) (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5028740-52.2023.4.03.0000, Rel.
Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 23/10/2024, DJEN DATA: 28/10/2024) Se as taxas anteriores à transmissão do imóvel são de responsabilidade do adquirente, em razão do caráter propter rem da taxa de condomínio, com muito mais razão as despesas posteriores, sendo certo que a CEF é proprietária do imóvel, como se lê da certidão da matrícula do bem, assentado assim, de forma inequívoca, que a Caixa é a proprietária do imóvel, dada a presunção iuris tantum decorrente da anotação no Registro de Imóveis (arts. 1.245 a 1.247 do CC), frisando que, havendo discordância, qualquer interessado pode reclamar a retificação ou anulação do registro (art. 1.247 CC).
Conforme certidão de matrícula do bem sob número 42.864 (id 555991257), relativo ao apartamento 22, Bloco 08, situado na Estrada Mauá – Adutora Rio Claro, número 1.651, a Caixa Econômica Federal é a proprietária do imóvel, havendo, em 10/01/2003, averbação de que o imóvel integraria o patrimônio do PAR – Programa de Arrendamento Residencial, mantida a propriedade fiduciária do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal.
No que tange à alegação de que o imóvel integra o Programa de Arrendamento Residencial – PAR, e por este motivo a CEF ostenta apenas a qualidade de agente gestor do programa de arrendamento residencial, não prospera, já que na qualidade de proprietária/credora fiduciária é responsável pelas cotas condominiais, sem prejuízo de eventual ação de regresso contra o devedor fiduciante, nos termos do julgado que segue: “EXECUÇÃO FISCAL.
RECURSO DE APELAÇÃO DO MUNICÍPIO. IPTU. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. FAR. PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. PAGAMENTO DE IPTU. RESPONSABILIDADE. IMUNIDADE TRIBUTÁRIA. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO.
1. Para a operacionalização do Programa de Arrendamento Residencial - PAR, a Caixa Econômica Federal (CEF) criou um fundo financeiro privado (Fundo de Arrendamento Residencial - FAR) com o fim exclusivo de segregação patrimonial e contábil, constituído por bens e direitos adquiridos pela própria CEF e recursos da integralização de cotas (artigo 2º da Lei nº 10.188/2001).
2. Conforme reiteradas decisões proferidas por esta E. Corte, nos termos da Lei nº 10.188/2001, os bens e direitos que integram o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), criado para operacionalização do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), não integram o ativo da Caixa Econômica Federal - CEF, mas os imóveis são por ela mantidos sob propriedade fiduciária e, portanto, enquanto não alienados a terceiro, são de sua responsabilidade os respectivos pagamentos do IPTU.
3. Os imóveis tributados pertencem ao patrimônio do FAR e são mantidos sob a propriedade fiduciária da CEF e não sendo de propriedade da União, o que afasta a imunidade recíproca. O FAR tem obrigações e direitos próprios, pelos quais responde com seu patrimônio, sendo que os cotistas respondem apenas pela integralização do capital subscrito. Por ser a gestora do fundo, a CEF é parte legítima para figurar na lide.
4. Da mesma forma, verifica-se legítima a cobrança de taxas. Ainda que houvesse a imunidade recíproca, o que não é o caso dos autos, esta não alcançaria as taxas (RE 613287 AgR/SR, Relator Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, j. 02.08.2011, v.u., DJE 19.08.2011).
5. Recurso de apelação provido. (TRF 3ª Região, TERCEIRA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 2167282 - 0004802-04.2015.4.03.6141, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO CEDENHO, julgado em 18/08/2016, e-DJF3 Judicial 1 DATA:26/08/2016)” – Grifei e negritei Como o ônus de contribuir para as despesas do condomínio é do proprietário (art. 1315 CC), diante da prova dos autos, há de se reconhecer que cabe à CEF arcar com a cobrança efetuada, mesmo porque não impugnou os valores, sem prejuízo de eventual ação regressiva em face de eventual possuidor do bem.
3.
DISPOSITIVO
Do exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO formulado pela parte autora, resolvendo o mérito da demanda, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, para condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ao pagamento das despesas condominiais em atraso, relativas ao imóvel registrado sob a Matrícula n. 42.864, Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Mauá (id 555991257), no valor de R$ 5.869,84, atualizado até 02/2026, relativas às despesas condominiais vencidas no período de 10/01/2025 a 10/01/2026, além das que vencerem no curso do processo, acrescidos de correção monetária e juros de mora a ser calculado nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal.
Sem honorários e custas (art. 55 da Lei n. 9.099/1995). Em caso de interposição de recurso, dê-se regular processamento, intimando-se o representante judicial da parte contrária, a fim de que no prazo de 10 dias ofereça resposta escrita (contrarrazões), nos termos do art. 42, § 2º, da Lei n. 9.099/1995. Decorrido o prazo, distribua-se o feito a uma das Turmas Recursais do Juizado Especial Federal da 3ª Região.
Transitada em julgado, intime-se a parte autora a informar o valor atualizado do débito nos termos desta sentença. Sentença registrada eletronicamente.
Publique-se. Intimem-se. Mauá, data da assinatura eletrônica. ELIANE MITSUKO SATO Juíza Federal
