PODER JUDICIÁRIO 5ª Vara Gabinete JEF de São Paulo Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5000286-90.2026.4.03.6100 AUTOR: CTZ GARANTIDORA SERVICOS DE COBRANCA LTDA ADVOGADO do(a) AUTOR: PEDRO HENRIQUE FLEIDER WOLANSKI - SP382616 ADVOGADO do(a) AUTOR: GIULIA DE CAMILLIS MUGNAINI - SP528886 REU: KAREN AMANDA DA SILVA CRUZ, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
Relatório dispensado na forma da lei.
Decido. No presente caso inicialmente deve ser analisada a legitimidade passiva da CEF. Verifico que a CEF não é a responsável pelo pagamento das cotas condominiais, uma vez que é mera credora fiduciária do imóvel, que se encontra ocupado por terceiros (o corréu), eis que ainda não houve a consolidação da propriedade em seu favor. Dessa forma, até que ocorra a efetiva imissão na posse do imóvel, a responsabilidade pelo pagamento é dos devedores fiduciantes.
O art. 23 da Lei nº 9.514/1997 dispõe que: "Art.
23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel." O parágrafo 8º do mesmo artigo, por sua vez, regulamenta a responsabilidade pelos encargos relativos ao imóvel objeto da alienação fiduciária, dispondo que: "Art. 27 (...) § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)" VÊ-se, portanto, que muito embora as despesas condominiais sejam típicas obrigações propter rem (em razão da coisa), que acompanham o bem imóvel independentemente de seu possuidor, a legislação específica – Lei nº 9514/97, em seu artigo 27, §8º, acima transcrito, atribui expressamente ao devedor fiduciante a responsabilidade pelos encargos condominiais relativos ao imóvel até a data em que o fiduciário, a CEF, no caso, venha a ser imitida na posse.
No caso concreto, verifico que desde a entrega das chaves (imissão da posse) a responsabilidade pelas taxas condominiais é do promitente comprador. Nesse sentido: STJ Tema Repetitivo 886: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
Assim, deve ser reconhecida a ilegitimidade passiva da CEF, com a exclusão do polo passivo da presente ação. Considerando a incompetência absoluta da Justiça Federal para processar e julgar a relação jurídica remanescente, entre o condomínio e os demais corréus, os autos devem ser remetidos a uma das Varas Cíveis da Justiça Estadual da Comarca de São Paulo/SP.
Diante do exposto, JULGO EXTINTO O PROCESSO, sem resolução do mérito, a teor do artigo 267, inciso VI do Código de Processo Civil, no que tange à Caixa Econômica Federal. Transitada em julgado, exclua-se a CEF do pólo passivo e remetam-se todas as peças que acompanham a inicial, com urgência, bem como as que se encontram em arquivo digitalizado, após a devida impressão, ao Juízo Estadual Distribuidor desta Comarca.
Sem custas e honorários advocatícios. P.R.I. SÃO PAULO, data da assinatura digital. ELIANA RITA MAIA DI PIERRO Juíza Federal Substituta
