5000292-23.2024.4.03.6115

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000292-23.2024.4.03.6115 RELATOR: Gab.

02 - DES. FED. RENATO BECHO

APELANTE: EDISON BEZERRA FILHO Advogados do(a)

APELANTE: ANDREZA BRANDAO DOS REIS - SP429178-A, RENATA CLARO SAGGIORO - SP275041-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL PROCURADOR: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)

APELADO: EMERSON NORIHIKO FUKUSHIMA - PR22759-A OUTROS PARTICIPANTES:

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000292-23.2024.4.03.6115 RELATOR: Gab.

02 - DES. FED. RENATO BECHO APELANTE: EDISON BEZERRA FILHO Advogados do(a) APELANTE: ANDREZA BRANDAO DOS REIS - SP429178-A, RENATA CLARO SAGGIORO - SP275041-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL PROCURADOR: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: EMERSON NORIHIKO FUKUSHIMA - PR22759-A R E L A T Ó R I O O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR: Trata-se de recurso de recurso de apelação de EDISON BEZERRA FILHO, contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados nos autos da ação que buscava a anulação da consolidação da propriedade de imóvel financiado pela CEF, nos termos do contrato n. 8.7877.0807797-1, contendo cláusula de alienação fiduciária.

A sentença ainda condenou o apelante ao pagamento de honorários advocatícios em 10% do valor atualizado da causa, que restaram suspensos pela concessão da gratuidade de justiça. Informa que buscou a CEF para tentar renegociar o débito, mas não conseguiu uma resposta positiva da instituição. Em suas razões recursais reconhece a inadimplência, mas sustenta que não foi pessoalmente notificado acerca dos leilões designados para a venda bem, o que impossibilitou a purga da mora e o exercício do direito de preferência.

Pretende o reconhecimento da nulidade e o cancelamento do leilão extrajudicial realizado. Contrarrazões da CEF nos termos do Id. 298340793.

É o relatório.

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000292-23.2024.4.03.6115 RELATOR: Gab.

02 - DES. FED. RENATO BECHO APELANTE: EDISON BEZERRA FILHO Advogados do(a) APELANTE: ANDREZA BRANDAO DOS REIS - SP429178-A, RENATA CLARO SAGGIORO - SP275041-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL PROCURADOR: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: EMERSON NORIHIKO FUKUSHIMA - PR22759-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR: Trata-se de controvérsia acerca da nulidade de leilão extrajudicial sob a alegação de ausência de notificação pessoal para a venda do bem, que teria resultado na impossibilidade de purgação da mora e do exercício do direito de preferência.

Da ausência de notificação do devedor A obrigação de notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões se deu por meio da inclusão do § 2º-A, ao artigo 27, da Lei n. 9.514/97, por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, o mesmo ocorrendo acerca do direito de preferência, cuja previsão está no § 2º-B do mesmo dispositivo legal. De acordo com o referido dispositivo (art. 27, §2º-A, Lei nº 9.514/97), fica claro que a imprescindibilidade da ciência do devedor acerca das hastas extrajudiciais tem por finalidade possibilitar ao devedor fiduciante exercer o direito de preferência previsto no §2º-B do mesmo artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

Não se ignora a jurisprudência do c. STJ, no sentido de haver a necessidade de notificação do devedor no tocante a alienação em hasta extrajudicial, em contratos de alienação fiduciária, ainda que regidos pela Lei nº 9.514/97, em sua redação original, a qual possibilitava a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação (AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.17).

Entretanto, necessário considerar alguns aspectos acerca da notificação do devedor. A notificação do devedor corresponde ao ato pelo qual este toma ciência das datas dos leilões. Contudo, tanto a jurisprudência quanto a doutrina são assentes no sentido de que a forma do ato não pode se sobrepor ao conteúdo deste quando, ainda que de outro modo, a finalidade do ato for alcançada. Ou seja, se a parte tiver conhecimento das datas dos leilões, ainda que por outro meio que não seja pela notificação pessoal, com a antecedência necessária que viabilize o exercício do direito de preferência previsto no §2º, do art. 27 da Lei nº 9514/97, deve ser reconhecido que a finalidade do ato foi alcançada, pois nenhum prejuízo foi suportado pelo devedor fiduciante.

Nesse sentido é o entendimento desta E. Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA E ALIENAÇÃO. PROCEDIMENTO DA LEI Nº 9.514/97. LEGALIDADE. CONSTITUCIONALIDADE. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO MUTUÁRIO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO LEVADA A CABO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. VALIDADE. LEILÃO DO IMÓVEL APÓS A CONSOLIDAÇÃO. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR.

AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS AO AGRAVANTE. PURGAÇÃO DA MORA OU DIREITO DE PREFERÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS 12/07/2017. APLICABILIDADE APENAS DO DIREITO DE PREFERÊNCIA.

DECISÃO

AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Trata-se de recurso em que se discutem procedimentos de consolidação de propriedade imobiliária e sua alienação, com fundamento em contrato de alienação fiduciária, celebrado segundo as regras da Lei nº 9.514/97.

2. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente.

3. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que seja observado procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º da Lei nº 9.514/97, que estabelece que os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias.

4. No caso concreto, verifico que consta da matrícula do imóvel - documento que goza de boa-fé e não foi infirmado pelo agravante - que "os fiduciantes GILMAR MARQUES DE SOUZA, e seu cônjuge, DENISE PEREIRA MARINHO DE SOUZA, também já qualificados, foram intimados para satisfazerem, no prazo de quinze dias, as prestações vencidas e as que vencessem até a data do pagamento, assim como os demais encargos, sem que tenham purgado a mora".

5. Não se verifica nenhuma mácula que torne inválida a consolidação da propriedade imobiliária, levada a cabo pela instituição financeira credora.

6. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, sobre a realização da venda a terceiros.

7. A inclusão do § 2º-A, ao artigo 27, da Lei n. 9.514/97, que passou a determinar a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017.

8. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, anteriormente à alteração legislativa, já era no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.17).

9. No caso dos autos, muito embora a agravada nada tenha comprovado na contestação apresentada na origem, verifico que o imóvel em debate não foi arrematado nos dois leilões realizados. Nestas condições, ainda que não tenha sido comprovada a notificação quanto aos leilões realizados, verifico que eventual irregularidade no procedimento de execução extrajudicial não acarretou prejuízos ao agravante. (...)

14. No caso em análise, verifico que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira foi averbada na matrícula do imóvel em 09.08.2021, ou seja, depois da vigência do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, resguardado, portanto, aos mutuários apenas o direito de preferência.

15. Nestas condições, não há que se falar no pagamento do valor do débito, tampouco em "reabrir o contrato firmado entre as partes, bem como prosseguir com o devido pagamento" como pretende o agravante, tendo em vista que os elementos carreados aos autos revelam a possibilidade de exercer apenas o direito de preferência, nos termos do artigo 27, § 2º-B da Lei nº 9.514/97.

16. Agravo desprovido. (AI 5014759-87.2022.4.03.0000, Re. Des. Fed. WILSON ZAUHY, DJEN 07/11/2022)(grifei) Portanto, conforme exposto, se a finalidade do ato de notificação do devedor foi suprida por outro meio, deve ser afastado o argumento de irregularidade apresentado, pois traçando um paralelo ao Código de Processo Civil, tanto a jurisprudência quanto a doutrina são firmes no sentido de que a forma do ato não pode se sobrepor ao seu conteúdo quando, ainda que de outro modo, seu objetivo for alcançado.

Nesse sentido, registro que a ação foi distribuída em 28.02.2024, exatamente no dia anterior àquele informado pelo apelante como sendo a data de realização do 1º leilão, 29.02.2024. Esse fato demonstra a ciência inequivoca do apelante sobre a realização das hastas, bem como a ausência de prejuízo, já que, ao invés de ajuizar a ação, poderia ter purgado a mora e exercido o direito de preferencia invocado.

Assim, a alegação de ausência de notificação pessoal do leilão não gera a nulidade do procedimento extrajudicial de forma automática, carecendo o devedor de fazer prova inequívoca que a ausência da intimação pessoal (acerca da hasta extrajudicial) causou prejuízo, bem como que intencionava purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. Da análise do caso concreto, depreende-se que o apelante tinha total ciência dos trâmites da execução extrajudicial e que, em nenhum momento, praticou algum ato concreto no sentido de purgar a mora ou consignar em juízo valores suficientes.

É basilar concluir que estava consciente dos riscos de perder a propriedade do imóvel. Dessa forma, incabível a alegação da nulidade do leilão extrajudicial realizado, ante a ausência de intimação do devedor fiduciante acerca das datas de leilão para que pudesse exercer o seu direito de purgar a mora nos termos do Decreto-Lei 70/66, já que o interesse pela purgação não foi demonstrado em nenhum momento da marcha processual.

Dessa forma, imperiosa a manutenção da sentença, nos moldes em que proferida. No que tange à verba honorária, em razão do desprovimento do recurso interposto, majoro em 2% os honorários advocatícios fixados na sentença em desfavor da parte autora, em observância ao disposto no art. 85, § 11 do CPC. Suspensa sua exigibilidade em face da concessão do benefício da justiça gratuita.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, com majoração da verba honorária. É como voto. E M E N T A DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. DIREITO DE PREFERÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame Apelação cível interposta contra sentença que rejeitou o pedido de nulidade de leilão extrajudicial sob a alegação de ausência de notificação pessoal do devedor para a venda do bem, impedindo a purgação da mora e o exercício do direito de preferência.

II. Questão em discussão A controvérsia reside em determinar se a ausência de notificação pessoal do devedor acerca do leilão extrajudicial configura nulidade do procedimento, especialmente diante da possibilidade de suprimento da ciência por outros meios e da inexistência de prejuízo comprovado.

III. Razões de decidir O art. 27, § 2º-A, da Lei n. 9.514/97 exige a notificação do devedor sobre datas, horários e locais dos leilões, viabilizando o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do mesmo artigo. É necessária a notificação do devedor sobre a hasta extrajudicial (AREsp n. 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJ 22.03.17), mas se admite que a finalidade do ato seja suprida caso o devedor tenha obtido ciência inequívoca do leilão por outros meios.

No caso concreto, verifica-se que o recorrente ajuizou ação exatamente no dia anterior à data do primeiro leilão, evidenciando sua ciência prévia do evento e afastando eventual prejuízo. A nulidade do leilão extrajudicial não pode ser declarada automaticamente, sendo necessária a comprovação do efetivo prejuízo decorrente da ausência de notificação e da intenção de purgar a mora antes da assinatura do auto de arrematação, o que não foi demonstrado.

A majoração dos honorários advocatícios é devida em razão do desprovimento do recurso, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, ficando suspensa sua exigibilidade ante a concessão do benefício da justiça gratuita.

IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A nulidade do leilão extrajudicial por ausência de notificação pessoal do devedor exige a comprovação do efetivo prejuízo.

2. A ciência inequívoca do leilão por outros meios suprime a necessidade de notificação formal.

3. O direito de preferência não é violado quando o devedor tem ciência prévia do leilão e não manifesta interesse na purgação da mora.” Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/97, art. 27, §§ 2º-A e 2º-B; CPC, art. 85, §

11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJ 22.03.17; TRF3, AI 5014759-87.2022.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy, DJEN 07/11/2022.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. RENATO BECHO Desembargador Federal

Seção Judiciária de São Paulo 15ª Subseção Judiciária - São Carlos PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000292-23.2024.4.03.6115

AUTOR: EDISON BEZERRA FILHO Advogados do(a)

AUTOR: ANDREZA BRANDAO DOS REIS - SP429178, RENATA CLARO SAGGIORO - SP275041 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A 5000292-23.2024.4.03.6115

SENTENÇA

TIPO A

Vistos. Trata-se de ação de rito comum, com pedido de antecipação de tutela, proposta pelo autor em face da ré, acima designados, na qual a parte autora pede suspensão do leilão extrajudicial designado para o dia 29/02/2024, em razão de irregularidades no procedimento. Alega, em síntese, ausência de sua intimação quanto à consolidação da propriedade e acerca das datas designadas para leilão, o que, em consequência, lhe impediria de exercer o direito de preferência previsto na Lei nº 9.514/97.

Sustenta que o imóvel foi avaliado em valores inferiores aos de mercado. Requer a gratuidade. Indeferida a tutela antecipada e deferida a gratuidade da justiça (ID 316202217). A Caixa Econômica Federal apresentou contestação, informando a arrematação do imóvel e requerendo a improcedência do pedido (ID 319251616). Informada a decisão proferida nos autos do agravo de instrumento nº 5005849-03.2024.4.03.0000, que indeferiu a concessão de efeito suspensivo (ID 323027875).

Em réplica, a parte autora reiterou os termos da inicial, além de dizer que os documentos juntados pela ré não comprovam a regularidade do procedimento extrajudicial (ID 323036192). É O

RELATÓRIO. FUNDAMENTO. CONSIGNAÇÃO – MORA – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE De início, consigno que não se aplicam aos presentes autos as disposições da Lei nº 14.711/2023, pois assinados os contratos em 2020. Em prosseguimento, no caso em apreço, a parte autora admite a inadimplência que provocou a consolidação da propriedade no domínio da Caixa Econômica Federal em decorrência da alienação fiduciária em garantia do imóvel objeto do financiamento habitacional.

A rigor, na letra do disposto no artigo 26, §§ 1º e 7º, da Lei nº 9.514/97, o contrato extingue-se com a consolidação da propriedade na pessoa do fiduciário, isto é, após o prazo de 15 dias contados da notificação para o devedor purgar a mora. A partir de então, não prevê a lei outra oportunidade para o devedor purgar a mora, ante a extinção do contrato. Veja-se o teor do disposto no artigo 26 da Lei nº 9.514/97, na redação anterior à Lei nº 14.711/2023: Lei nº 9.514/97 (redação anterior à Lei nº 14.711/2023) Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão intervivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação da Lei nº 10.931/2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.

27. (Incluído pela Lei nº 10.931/2004) Sucede que, no caso presente, a parte autora, após a consolidação da propriedade, propôs a presente ação sem qualquer referência à purgação da mora. Assim, não há elementos suficientes para aferir que tenha intenção e possibilidade efetiva de manter o cumprimento do contrato. Demais disso, a consolidação da propriedade foi efetivada e averbada na matrícula com referência à intimação necessária para tanto (ID 316112662 – av. 7), sendo ônus do autor comprovar que tal anotação não corresponde aos fatos.

Não houve alegação de resistência do cartório em oferecer as provas necessárias. Consolidada a propriedade, a CEF comprovou, de forma suficiente, ter levado a efeito as intimações necessárias ao exercício do direito de preferência (ID 319251621), de modo que nada há que macule o procedimento de alienação, inclusive porque a parte autora distribuiu a ação anteriormente aos leilões, fazendo referência às datas das hastas, o que faz prova inequívoca da ciência prévia, para fins de exercício do direito de preferência.

DISPOSITIVO.

Posto isso, resolvo o mérito com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil e julgo IMPROCEDENTE o pedido de anulação da consolidação da propriedade no domínio da Caixa Econômica Federal e, por conseguinte, da arrematação. Condeno a parte autora a pagar ao advogado da parte ré honorários advocatícios de sucumbência de 10% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Considerando a gratuidade concedida, fica suspensa a exigibilidade dos honorários na forma legal. Comunique-se a prolação desta sentença nos autos do agravo de instrumento nº 5005849-03.2024.4.03.0000 (ID 323027875). Sem custas, diante da gratuidade deferida.

Publique-se. Intimem-se.

Cumpra-se. São Carlos, data da assinatura eletrônica. Alexandre Carneio Lima Juiz Federal