PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5000292-64.2026.4.03.0000 RELATOR: LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES AGRAVANTE: MAYCON DOUGLAS LEITE SILVA ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: BRUNO FERNANDO BARBOSA TASSO DALESSIO - SP344917-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
DECISÃO
Trata-se de agravo de instrumento interposto por MAYCON DOUGLAS LEITE SILVA contra a r. decisão que, nos autos da ação anulatória, indeferiu o pedido de concessão de tutela antecipada que visava a suspensão do procedimento de execução extrajudicial relativo ao contrato de financiamento imobiliário e dos leilões designados. A parte agravante alega que passou por problemas financeiros decorrentes de desemprego, vindo a se tornar inadimplente de algumas parcelas do financiamento.
Assevera que após seu restabelecimento financeiro não foi possível resolver a questão com o credor fiduciário, sob justificativa de que a propriedade já se encontrava consolidada em favor da CEF. Ademais, aduz a nulidade do procedimento em referência em decorrência da ausência de intimação das datas e horários dos leilões. Afirma, ainda, a necessidade de reavaliação do imóvel, a fim de se evitar a ocorrência de preço vil e a consumação de um prejuízo indevido aos agravantes em caso de arrematação, adequando-se ao valor de mercado.
Ao final, pleiteia concessão de efeito suspensivo, conhecimento e provimento do recurso. Os benefícios da gratuidade de justiça foram deferidos pelo Juízo a quo. Sem contraminuta.
É o relatório.
Decido. Nos termos do art. 294 do CPC, a tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência. Especificamente em relação à tutela de urgência de natureza satisfativa, de acordo com o disposto no artigo 300 do CPC, o juiz poderá concedê-la desde que evidenciada a probabilidade do direito alegado e a presença do fundado perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Neste juízo de cognição sumária, não vislumbro a probabilidade do direito das alegações da parte agravante, tampouco a presença do fundado perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, requisitos indispensáveis à concessão do efeito suspensivo e/ou a antecipação dos efeitos da tutela recursal.
Trata-se na origem de ação anulatória na qual se busca a anulação do procedimento de execução extrajudicial (Autos sob nº 5035172-52.2025.4.03.6100, em tramitação na 2ª Vara Cível Federal da Subseção Judiciária de São Paulo - SP). A controvérsia recursal limita-se às alegações de ausência de notificação das datas e horários dos leilões e avaliação do imóvel por preço vil. Observa-se que a parte agravante ajuizou a demanda originária em 19/11/2025 (Id. 468756763 do feito de origem) objetivando a suspensão dos leilões designados para 02/12/2025 e 09/12/2025 (informação dos autos principais), do qual se pode presumir que possuía ciência inequívoca da realização dos leilões extrajudiciais, portanto, em tempo hábil ao exercício do direito de preferência na aquisição do bem.
Essa a orientação do E. STJ para casos em que os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, indica a inexistência de prejuízo. Em outras palavras, a ausência de intimação pessoal acerca do leilão, não trouxe nenhum prejuízo para o recorrente, o que impede a anulação desse ato ou da arrematação eventualmente levada a efeito. (Precedentes: AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, DJe 28/3/2019; AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, DJe 9/12/2019) Na mesma esteira de entendimento já decidiu a Primeira Turma desta E. Corte, como se depreende da seguinte ementa: SFH. CONTRATO PARA COMPRA E VENDA DE UNIDADE CONCLUÍDA, MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV.
INADIMPLEMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/97 E DECRETO-LEI Nº 70/66. CONSTITUCIONALIDADE. LEI Nº 13.465/17. MARCO TEMPORAL. DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO. PROCEDIMENTOS. OBSERVÂNCIA. APELAÇÃO IMPROVIDA. (...)
8. A plena ciência do autor quanto à designação das datas do 1º e do 2º leilões públicos comprova que este teve acesso a todas as informações necessárias -- e em tempo hábil -- ao exercício do seu direito de purgar a mora.
9. O pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração, pelo devedor, de que foi frustrada a sua intenção de quitar a dívida ou de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional, o que não ocorreu na espécie.
10. Apelação improvida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002368-97.2023.4.03.6133, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 26/09/2024, DJEN DATA: 01/10/2024) No tocante ao momento de purgação da mora - questão relacionada ao pleito recursal, convém fazer os seguintes esclarecimentos para elucidação do caso. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97, pois o adquirente do imóvel ao celebrar contrato de financiamento, com garantia por alienação fiduciária, transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário, que passa a ser o possuidor indireto da coisa até o pagamento integral do débito.
Na hipótese de o devedor fiduciante honrar integralmente o financiamento, se opera a condição resolutiva da alienação fiduciária e o devedor recupera a propriedade plena do imóvel. Por sua vez, havendo inadimplência por parte do devedor fiduciante, haverá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário com a possibilidade de superveniente leilão público para a alienação do imóvel. O procedimento para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e posterior alienação do imóvel está prevista na Lei nº 9.514/97, nos artigos 22, 23, 26 e 27, precipuamente.
Da leitura dos dispositivos mencionados depreende-se que, para que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário seja válida, o devedor deve ser notificado pessoalmente para purgar a mora pelo oficial do cartório de registro de imóveis, no prazo de quinze dias. Por sua vez, as diretrizes para a purgação da mora estão previstas no artigo 39, da Lei 9.514/97, que indica que devem ser aplicadas as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto Lei nº 70/66.
De acordo com o artigo 34 do mencionado DL 70/66, é lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito. Eis as disposições do artigo 34 do DL 70/66: Art.
34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acordo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos:
I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário;
II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação. Neste momento, é necessário mencionar que as alterações da Lei 9.514/97, em decorrência da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, trouxeram grande discussão acerca da aplicabilidade dessas inovações aos contratos firmados antes do início da sua vigência.
De acordo com o entendimento que vinha sendo adotado por esta Primeira Turma, nos casos em que a consolidação da propriedade, em nome do credor fiduciário, ocorreu antes das alterações de 2017, o devedor poderia purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação na forma prevista no artigo 34 do Decreto-lei nº 70/66 e por força das disposições constantes no artigo 39 da Lei nº 9.514/97. No entanto, se a propriedade foi consolidada após a publicação da Lei 13.465/2017, o devedor não pode mais purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, cabendo-lhe apenas exercer o direito de preferência para a aquisição do imóvel mediante o pagamento do preço correspondente ao valor do débito, na forma do artigo 27, §2º B, da Lei 9.514/97, incluído pela Lei 13.465/2017: "Art.
27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da datado registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a datada realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos." Contudo, isso difere do entendimento adotado por ocasião do julgamento do Agravo de Instrumento n. 5014383-67.2023.4.03.0000, de Relatoria do Desembargador Federal Nelton dos Santos, quanto à inaplicabilidade da inovação legislativa nos contratos firmados na vigência da Lei nº 9.514/97, que ora transcrevo para melhor elucidação: "Com efeito, o artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal estabelece que "a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada".
In casu, o contrato configura ato jurídico perfeito, porquanto aperfeiçoado na vigência da Lei n. 9.514/1997 e antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o que se deu em 12 de julho de 2017. Ora, o direito de purgar a mora é de natureza substancial ou material, possuindo justamente tal natureza as regras que o consagram. Uma vez purgada a mora, desaparece o débito e mantém-se o vínculo contratual.
Fosse uma norma relativa ao procedimento, ou seja, atinente às regras do rito tendente à consolidação da propriedade ou à alienação do imóvel, aí, sim, teria procedência o entendimento que dá pela aplicabilidade da lei nova, na perspectiva, por todos conhecida, de que as regras de processo aplicam-se imediatamente, alcançando os feitos em curso. Frise-se, porém, que não é essa a hipótese de que se cuida, pois a purgação da mora produz efeitos na relação jurídica de direito material.
Nesse sentido, a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é firme no sentido de que, por respeito à segurança jurídica, a lei nova não alcança os contratos celebrados anteriormente. Veja-se: (...) Tornando ao caso dos autos, não se pode tomar como ato jurídico perfeito a consolidação da propriedade, isoladamente, em detrimento do contrato. A consolidação da propriedade é apenas um dos efeitos que podem resultar do contrato.
A proteção da segurança jurídica é maior, abrange o ato negocial por inteiro. Deveras, ao firmarem um contrato, as partes fazem-no à luz do direito então vigente, analisando todas as possibilidades e avaliando os pontos favoráveis e desfavoráveis. Dentre eles se situa, claramente, o direito à purgação da mora como forma de manter o vínculo contratual. Assim, se, quando da celebração do contrato, o ordenamento vigente assegurava ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, não é possível ou mesmo razoável que, posteriormente, uma lei nova incida e reduza-lhe o tempo para o exercício daquele direito; e assim o é porque, em cenário jurídico diverso - e, no caso, também adverso -, talvez a parte ora agravada nem mesmo firmasse o contrato.
Acrescente-se que, a prevalecer o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, corre-se o risco de, em alguns casos, suprimir-se por completo o direito à purgação da mora. Sim, pois segundo aquela
C. 3ª Turma, se a consolidação da propriedade ocorrer já na vigência da lei nova, restará ao devedor fiduciário apenas a possibilidade de exercer o direito de preferência, ou seja, pode ocorrer que o prazo para a purgação da mora, que se estenderia até a data da assinatura do auto de arrematação, esgote-se antes mesmo da consolidação - por força do § 1º do artigo 26 da Lei n. 9.514/1997 - e, talvez, até mesmo antes da entrada em vigor da nova lei, em claro e indevido caráter retroativo.
Para evitar-se a irretroatividade da lei, a única solução aceitável dentro do espectro constitucional, data venia, é a de aplicar-se a lei vigente ao tempo da celebração do contrato, de sorte que, se tal fato deu-se antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o devedor fiduciário tem direito a purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação; e se tal direito foi-lhe negado, há de ser-lhe assegurado pelo Poder Judiciário." Dito isso, embora viesse decidindo no sentido anterior, na linha do novo entendimento e em respeito ao princípio da colegialidade, passo à análise do caso em que a agravante (devedora fiduciante) visa alcançar a anulação dos atos de expropriação do imóvel em decorrência das alegações de ausências de notificações do devedor fiduciante para purgar a mora e das datas dos leilões.
Da análise dos autos, depreende-se que a parte recorrente firmou contrato por instrumento particular de compra e venda de imóvel na data de 17/09/2021, alienando-o fiduciariamente em favor da Caixa Econômica Federal (Id. 468756781 dos autos originários). Constatada a inadimplência dos devedores, a credora fiduciária deu início ao procedimento para a consolidação da propriedade do imóvel. Nesse contexto, tendo em vista a celebração do instrumento particular em 17/09/2021, na vigência da Lei n. 13.465/2017, a medida de purgação de mora até a lavratura do auto de arrematação revela-se indevida.
Neste sentido, seguem precedentes da Primeira Turma desta Corte Regional Federal: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL EM GARANTIA. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI 16.465/2017. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE ATÉ A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELA CEF. EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. AGRAVO DESPROVIDO.
1. O Superior Tribunal de Justiça, por sua 3ª Turma, firmara entendimento no sentido de "ser possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei n. 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário (....) até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/66" (AgInt no AREsp n. 1.286.812/SP, rel.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. em 10/12/2018, DJe de 14/12/2018).
2. Posteriormente, com a edição da Lei nº 13.465/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/2017, ficou assegurado o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade em nome do banco fiduciante e até a data do segundo leilão. Logo, a purgação da mora passou a ser viável apenas até a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.
3. No caso em apreço, verifica-se que o contrato foi firmado com a Caixa Econômica Federal em 07.06.2018, quando já em vigor a Lei n. 13.465/2017, de modo que, em razão do inadimplemento, o imóvel foi consolidado em favor da CEF em 23.01.2023, a partir de quando não mais se admite a purgação da mora, mas somente o exercício do direito de preferência na aquisição do bem.
4. Ao firmarem um contrato, as partes fazem-no à luz do direito então vigente, analisando todas as possibilidades e avaliando os pontos favoráveis e desfavoráveis. Conquanto o agravante alegue a ocorrência de vícios no procedimento, não fez prova, até o momento, de suas alegações, o que depende de ampla dilação probatória no feito de origem, inexistindo razão, portanto, para a suspensão da execução extrajudicial.
5. Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016929-95.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 14/12/2023, DJEN DATA: 19/12/2023) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS NÃO COMPROVADOS.
RECURSO DESPROVIDO.
1. Caracterizada inadimplência em contrato de financiamento regido pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com garantia de alienação fiduciária do imóvel, regido pela Lei 9.514/1997, tem o devedor fiduciante o direito de purgar a mora, sob pena de consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário e alienação extrajudicial do bem, consolidada a jurisprudência da Suprema Corte no sentido da constitucionalidade de tal procedimento extrajudicial, conforme julgamento do RE 860.631, em 26/10/2023, que fixou a tese vinculante de que "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".
2. Na redação originária da Lei 9.514/1997 a purgação da mora pelo devedor fiduciante era possível mesmo após consolidação da propriedade, desde que exercido o direito até a assinatura do auto de arrematação. Com a edição da Lei 13.465/2017, que alterou a Lei 9.514/1997, a purgação da mora e convalescença do contrato de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário somente é admissível se for anterior à averbação da consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário.
Se posterior, resta ao devedor fiduciante apenas o direito de exercer direito de preferência na aquisição do imóvel pela totalidade do saldo devedor (valor remanescente do débito financiado acrescido dos encargos e despesas previstos na Lei 9.514/1997).
3. Na hipótese de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ainda na vigência da redação originária da Lei 9.514/1997, embora firmados precedentes a favor da purgação da mora até assinatura do auto de arrematação, o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, a partir da Lei 13.465/2017, a consolidação da propriedade não mais permite purgação da mora, podendo o devedor fiduciante apenas exercer direito de preferência na aquisição do imóvel em leilão extrajudicial.
5. No que concerne a vícios do procedimento extrajudicial, o devedor fiduciante deve provar o prejuízo sofrido, consistente em supressão de oportunidade para exercer direito, que poderia e intentava efetivamente exercer para afastar a inadimplência e retomar o curso regular do financiamento, não sendo bastante, pois, mera alegação de lesão em abstrato por violação da legislação. A formulação de razões recursais genéricas quanto a eventuais nulidades e ilegalidades do procedimento, focando mais, nitidamente, no aspecto do dano decorrente da perda do imóvel, não autoriza tutela recursal de urgência.
6. Ademais, não basta eventualmente afirmar intento de purgar mora ou exercer direito de preferência, pois, além de provar objetivamente as condições econômicas para tanto, é essencial, anteriormente, demonstrar que a pretensão ainda pode ser exercida segundo a legislação. Não existe, portanto, direito de purgar mora e exercer direito de preferência fora dos limites e parâmetros legais, a qualquer tempo ou de qualquer modo, segundo a conveniência ou possibilidade de uma das partes da relação contratual, ainda que se afirme o direito à moradia e outros correlatados, os quais não prevalecem como absolutos em detrimento de princípios do ordenamento jurídico, como são os da segurança jurídica, legalidade, autonomia e liberdade contratual, entre outros.
7. Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5021814-55.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIS CARLOS HIROKI MUTA, julgado em 14/11/2023, DJEN DATA: 21/11/2023) Desta feita, já consolidada a propriedade do bem em favor da Caixa Econômica Federal, cabe apenas à recorrente o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel até a data da realização do segundo leilão.
Vale destacar, por oportuno, que a agravante em nenhum momento demonstrou a sua real intenção de quitar o débito, restringindo-se em apresentar pleito vazio de fundamento para alcançar a suspensão dos leilões designados e de seus efeitos. A mera pretensão de adimplemento da dívida, desacompanhado do depósito do valor devido, não pode servir de fundamento para a anulação do procedimento de execução extrajudicial, sob pena de impor ao credor ônus a que não deu causa.
Por sua vez, não se pode cogitar que o bem tenha sido subavaliado, uma vez que o imóvel à época da contratação foi avaliado em R$ 180.000,00 para a venda em leilão público (letra B6 do quadro resumo da avença - Id. 468756781), sendo encaminhado a leilão por R$ 189.657,49 (1º leilão) e R$ 137.899.92 (2º leilão) - segundo informado pela parte autora, ora agravante, em sua petição inicial (Id 468756763 do feito de origem).
No caso, não há que se falar em leilão por preço vil, nos termos dos artigos 24, VI e 27 e §§, ambos da Lei nº 9.514/97 e do art. 891, parágrafo único do CPC (preço inferior a 50% do valor da avaliação). A propósito, já decidiu esta Corte: APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE VÍCIOS.
RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público.
3. Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais.
4. Sendo assim, somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a data de realização do último leilão.
5. No presente caso, não restou demonstrado quaisquer vícios na notificação pessoal da parte apelante para purgar a mora, visto que foi intimada pessoalmente por intermédio do Oficial do Cartório de Registros de Imóveis.
6. Destarte, em se tratando de alienação fiduciária, como é o caso dos autos, em homenagem ao princípio tempus regit actum, considero plausível assegurar ao devedor a possibilidade de purgação da mora, apenas aqueles que manifestaram sua vontade em purgar a mora até a data de vigência da nova lei, ou seja, aos executados que pleitearam a possibilidade de purgação da mora perante a instituição financeira ou perante o Judiciário até a data de 11/07/2017.
7. No vertente recurso, a parte apelante pretende o direito a purgação da mora e subsistência do contrato objeto da ação bem como o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade, não havendo pleito para a purgação da mora na forma acima explicitada, mas apenas depósito judicial do valor das parcelas vencidas do contrato.
8. O valor de venda pela CEF foi de R$ 176.000,00, conforme Edital Nº 3081/0222 (ID 274714159 - pág. 2), observo no contrato que o bem estava avaliado em R$ 122.500,00 (letra C do contrato) para fins de venda em leilão público, de modo que não pode se cogitar que o bem tenha sido subavaliado.
9. Portanto, não há que se falar em leilão por preço vil, nos termos do art. 891, parágrafo único do CPC (preço inferior a 50% do valor da avaliação).
10. Apelação não provida, com majoração da verba honorária. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000690-63.2022.4.03.6139, Rel. Desembargador Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 23/05/2024, DJEN DATA: 03/06/2024) - destaquei DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO. PREÇO
VIL. NULIDADE. INOCORRÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de apelação interposta pela parte autora pleiteando a anulação do procedimento extrajudicial de alienação fiduciária de imóvel ou, subsidiariamente, indenização por perdas e danos, sob o argumento de venda por preço vil e nulidade por ausência de intimação e descumprimento de prazos legais.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em saber se: (i) houve nulidade na consolidação da propriedade e nos leilões subsequentes por ausência de intimação e inobservância dos prazos legais; (ii) houve venda do imóvel por preço vil; (iii) há direito à prestação de contas ou restituição de valores em razão da alienação.
III. Razões de decidir
3. Constatada a regularidade do procedimento extrajudicial, com comprovação da intimação da devedora para purgação da mora, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, e posterior consolidação da propriedade em nome do credor.
4. Demonstrada a tentativa de intimação quanto aos leilões realizados, com ARs negativos por ausência, sendo que a apelante tinha ciência inequívoca das datas dos leilões desde antes de sua realização.
5. A alegada não observância do prazo de 60 dias entre a consolidação e os leilões não acarreta nulidade, tratando-se de mera irregularidade que não prejudica o devedor.
6. A venda do imóvel por valor inferior ao de mercado não implica, por si só, em nulidade do leilão, especialmente quando observadas as disposições legais da Lei 9.514/97, em especial o art. 27, §§ 2º e 5º.
7. A consolidação da propriedade exime o credor da obrigação de restituir valores ao devedor, conforme jurisprudência do STJ.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso improvido. Tese de julgamento: “1. A intimação do devedor para purgação da mora e a ciência inequívoca sobre as datas dos leilões afastam a alegação de nulidade do procedimento extrajudicial.
2. A não observância do prazo de 60 dias entre a consolidação da propriedade e o leilão não invalida o procedimento.
3. Não configurado preço vil na arrematação, observados os parâmetros legais da Lei 9.514/97.” Dispositivos relevantes citados: Lei 9.514/97, arts. 24, 26 e 27; CF/1988, art. 5º, LIV; CC, art. 421. Jurisprudência relevante citada: REsp n. 1.792.003/SP, relator Ministro Ricardo Villas BôasCueva, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 21/6/2021. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5006057-05.2019.4.03.6000, Rel.
Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 10/06/2025, DJEN DATA: 13/06/2025) - destaquei Acerca da questão, bem decidiu o Juízo a quo (decisão agravada - Id. 479173881): "(...) No tocante à alegação de que o bem foi levado a leilão por preço inferior ao mercado, tese que a parte autora aponta como causa de nulidade do procedimento expropriatório, consigno que o art. 891, parágrafo único, do CPC, dispõe que: "Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação".
Não obstante o valor mínimo supracitado tenha caráter subsidiário, entendo que cabe ao juiz avaliar, em cada caso concreto, se o valor do lance pode ser aceito ou se trata de arrematação por preço vilipendiado. É sabido que em leilões dificilmente o bem é arrematado pelo seu preço de mercado, uma vez que tal arrematação importa em comprometimentos diferenciados em relação às aquisições feitas diretamente.
In casu, o valor do imóvel para fins de venda em leilão era de R$ 180.000,00, no contrato de financiamento de Id 468756781, já a avaliação da CEF estabeleceu o valor de R$ 182.000,00, sendo, por fim, encaminhado a leilão por R$ 189.657,49 (1º leilão) e R$ 137.899.92 (2º leilão) - Id 468756763 (pág. 3), não se enquadrando, portanto, no conceito de preço vil atribuído pela lei." Por fim, concluiu o Nobre Magistrado: "...
No caso dos autos, ao menos nesta análise de cognição sumária, não restou demonstrada a alienação por preço vil, uma vez que houve observância da CEF às cláusulas contratuais e também à legislação vigente, inexistindo exigência legal no sentido de que o valor do imóvel para fins de leilão deva seguir o valor de mercado." (Id. 479173881).
Diante do exposto, indefiro o pedido de atribuição efeito suspensivo ao recurso. Comunique-se ao MM. Juízo a quo e ao leiloeiro. Intimem-se, sendo a parte agravada para resposta, no prazo legal, nos termos do artigo 1.019, inciso II, do Código de Processo Civil. Após, voltem conclusos. São Paulo, 19 de janeiro de 2025. COTRIM GUIMARÃES Desembargador Federal
