PODER JUDICIÁRIO 6ª Vara Gabinete JEF de São Paulo Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5000294-67.2026.4.03.6100 AUTOR: CTZ GARANTIDORA SERVICOS DE COBRANCA LTDA ADVOGADO do(a) AUTOR: GIULIA DE CAMILLIS MUGNAINI - SP528886 ADVOGADO do(a) AUTOR: PEDRO HENRIQUE FLEIDER WOLANSKI - SP382616 REU: BRUNO REIS AURELIANO, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
Reforço, inicialmente, que o presente feito foi processado como ação de cobrança, diante do determinado no id 576082174. Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei 9.099/95. Trata-se de ação ajuizada por CTZ GARANTIDORA SERVICOS DE COBRANCA LTDA em face de CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF e BRUNO REIS AURELIANO visando ao pagamento de encargos condominiais. FUNDAMENTO E
DECIDO. Sem preliminares, passo ao exame do mérito. Com efeito, a obrigação de o condômino pagar as despesas condominiais é propter rem, vale dizer, existe tão-somente em razão do direito real de propriedade. Desta forma, sendo um tipo de obrigação ambulatória, acompanha o direito real sempre que houver transferência de seu titular, causa mortis ou inter vivos, vinculando ao pagamento das prestações dele decorrentes os titulares subsequentes do direito real.
Destarte, o nascimento da obrigação propter rem prescinde da verificação da vontade de seu titular, porquanto decorre exclusivamente do direito real de propriedade, no caso do pagamento das despesas condominiais. Segundo Maria Helena Diniz: “A Obrigação propter rem passa a existir quando o titular do direito real é obrigado, devido à sua condição, a satisfazer certa prestação. É uma espécie jurídica que fica entre o direito real e o direito pessoal, consistindo nos direitos e deveres de natureza real que emanam do domínio.
Tais obrigações só existem em razão da detenção ou propriedade da coisa. (...) Infere-se daí que essa obrigação provém sempre de um direito real, impondo-se ao seu titular de tal forma que, se o direito que lhe deu origem for transmitido, por meio de cessão de crédito, de sub-rogação, de sucessão por morte etc., a obrigação o seguirá, acompanhando-o em suas mutações subjetivas; logo, o adquirente do direito real terá de assumi-la obrigatoriamente, devendo satisfazer a obrigação em favor de outrem.” (in Curso de Direito Civil Brasileiro, 2º volume, Teoria Geral das Obrigações, 18ª edição, Editora Saraiva, 2003, p. 11).
Assim, o pagamento das despesas condominiais decorre do próprio direito de propriedade e visa à manutenção do equilíbrio da comunidade que o adquirente passou a integrar. Aliás, dispõe o art. 1.345 do Código Civil: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Frise-se, ademais, que o art. 4º da Lei 4.591/1964, alterado pela Lei 7.182/1984, que cuida dos condomínios em edificações, condicionando a transferência da unidade condominial à comprovação da quitação das obrigações a cargo do alienante, não lhe retirou a natureza de obrigação propter rem, isto é, continua a existir em decorrência do direito real de propriedade sobre a unidade condominial, acompanhando-o em todas as alterações subjetivas.
Ressalte-se, ainda, que a aquisição do imóvel se deu em decorrência da arrematação do imóvel em execução extrajudicial, nos termos do art. 70/66 e a arrematante dispõe de ação regressiva para a cobrança de tais débitos a ser dirigida contra o antigo proprietário. É indiferente, ademais, o fato de eventual terceiro ser possuidor do imóvel no período relativo aos encargos condominiais cobrados no processo, uma vez que é o proprietário do imóvel que deve arcar com as despesas condominiais, as quais decorrem exatamente deste direito real.
No caso, verifica-se que, no id 536550355, houve apresentação de termo de acordo firmado entre a parte autora e o corréu Bruno Reis Aureliano. Entendo, por conseguinte, que o pleito formulado deve ser rejeitado em relação à Caixa Econômica Federal, sob pena de se incorrer em duplicidade de pagamento e, até mesmo, enriquecimento sem causa. Desse modo, concluo que a controvérsia apresentada na exordial foi regularmente solucionada.
Diante do exposto, HOMOLOGO o acordo celebrado entre CTZ GARANTIDORA SERVICOS DE COBRANCA LTDA e BRUNO REIS AURELIANO, com fundamento no art. 487, inciso III, "b", do Código de Processo Civil. Desnecessária a suspensão do feito, visto que a existência de título alberga a adoção de medidas executivas pelo demandante na hipótese de eventual descumprimento do transacionado. Em relação à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, JULGO IMPROCEDENTE o pedido autoral, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.
Sem custas e honorários, nos termos do art. 55, da Lei nº 9.099/95. Remetam-se os autos ao Setor de Execução. Sentença registrada eletronicamente.
Publique-se e intimem-se. São Paulo, data da assinatura digital. UBIRAJARA RESENDE COSTA Juiz Federal Substituto
