5000299-02.2025.4.03.6108

Órgão

3ª Vara Federal de Bauru

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

RENATA DE ALMEIDA ARAUJO

Advogado

ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO (OAB 71225/DF)

Órgão

3ª Vara Federal de Bauru

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

RENATA DE ALMEIDA ARAUJO

Advogado

ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO (OAB 71225/DF)

Órgão

3ª Vara Federal de Bauru

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

RENATA DE ALMEIDA ARAUJO

Advogado

ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO (OAB 71225/DF)

Também deverá a CEF informar se possui interesse na designação de audiência de tentativa de conciliação. Int. Em seguida, conclusos. Bauru, na data da assinatura eletrônica.

Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1ºdo art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) ...

Art.

27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º (Revogado). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9º O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) § 11 Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 12 Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Na hipótese dos autos, apesar da alegação de ausência de notificação para a purgação da mora, Id 354222410 - Pág. 5, constata-se, na matrícula n.º 129.341, do imóvel, que houve “decurso do prazo legal sem a purgação do débito, referente à alienação fiduciária, objeto do R.4 desta matrícula, conforme comprova o processo de intimação da devedora fiduciante, em cumprimento aos §§1º e 4º, do artigo 26, e §1º, do artigo 26-A, da citada Lei 9.514/97, em desfavor de Renata de Almeida Araujo, já qualificada.” (Id 354222415 - Pág. 4, Av. 5/129.341).

Assim, as alegações da autora não têm o condão de abalar a presunção de legitimidade e de veracidade dos atos administrativos, sendo que, aparentemente, pelos documentos juntados com a inicial, os dispositivos legais foram observados. No que se refere à afirmada ilegalidade das designações de leilão num intervalo de sete dias, temos que o §1º, do art. 27, da Lei n.º 9.514/97, tem a seguinte redação: Art.

27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. g.n.

Como se vê, o segundo leilão não será após quinze dias, mas sim "nos quinze dias seguintes" ao primeiro, ou seja, deverá ser realizado no intervalo de quinze dias contados do primeiro leilão, do que se extrai que o intervalo de sete dias, aqui impugnado, está absolutamente dentro do prazo estipulado em lei. Nesse sentido, trago posicionamento do e. TRF3: O parágrafo terceiro da cláusula vigésima sétima (Id 90031711 - Pág.

10) por sua vez estabelece que o segundo leilão será realizado dentro de 15 dias contados da data do primeiro público leilão, sendo que no caso dos autos a CEF obedeceu a estes critérios, considerando que o primeiro leilão foi realizado em 28/02/2019 e o segundo em 15/03/2019. APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5008231-52.2018.4.03.6119 RELATOR: Gab.

03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA APELANTE: NILSON PIRES DA SILVA, ADRIANA COSTA DA SILVA. APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL Desse modo, em que pese a sensibilidade pela situação vivenciada pelo polo autor, não é possível a suspensão da hasta pública com base nos argumentos supramencionados. Desse modo, cabe à parte autora tão-somente exercitar o direito de preferência, até o segundo leilão designado, de adquirir o imóvel pelo preço da dívida, somado a encargos e despesas, nos termos do acima transcrito art. 27, §2º-B, não sendo possível a retomada do contrato de financiamento.

Ademais, a autora não demonstra a sua intenção de exercer esse direito de preferência, fazendo depósito nos autos de valores necessários para nova aquisição do imóvel, consoante transcrito art. 27, §2º-B. Saliente-se que, desde 12/07/2017, com a vigência da Lei n.º 13.465/2017 que alterou a citada Lei n.º 9.514/97, não existe mais a possibilidade de se purgar a mora até a assinatura de eventual auto de arrematação (aplicação do art. 34 do DL 70/66).

A partir daquela data, a purgação da mora, para fins de manutenção do contrato e da posse do imóvel, somente pode ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, juntamente com o pagamento das despesas relativas ao procedimento (art. 26-A, §2º, Lei 9.514/97). Logo, não possui mais a parte autora o direito de purgar a mora, como aqui deseja, para fins de retomada do contrato de mútuo com alienação fiduciária (firmado, aliás, após aquela alteração legislativa, em 28/12/2018), visto que a consolidação da propriedade em favor da CEF já foi averbada em 19/11/2024 (Id. 354222415 - Pág. 4).

Consequentemente, conforme salientado, somente lhe resta a possibilidade de exercer o direito de preferência para aquisição do imóvel. E, para tanto, o depósito judicial do montante necessário, por normativa própria da Justiça Federal, dispensa autorização judicial. Acrescente-se que, consoante firme jurisprudência do E. TRF 3ª Região, “é de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração cabal pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de exercer o direito de preferência, de quitar a dívida ou de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5007234-80.2019.4.03.6104, Rel.

Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 10/03/2022, DJEN DATA: 15/03/2022, destaque nosso). Desse modo, uma vez que a parte autora não demonstrou seu interesse em exercer o direito de preferência e tendo plena ciência das datas dos leilões para, querendo, exercer esse direito de forma extrajudicial, entendo não ser possível o deferimento da tutela de urgência conforme pleiteado. Por fim, cumpre destacar que se encontra pacificada na jurisprudência a constitucionalidade do procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel estabelecido na Lei n.º 9.514/97, pois, em sede do Tema 982 de Repercussão Geral, RE 860.631, o E.

STF fixou a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal". No mesmo sentido (negrito nosso): "CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97.

INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa.

3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.

4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF.

5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório.

8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor.

9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

10. Apelação não provida." (ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Federal Helio Nogueira, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 de 14/04/2020)

Ante o exposto, indefiro a tutela de urgência pleiteada. Em prosseguimento, traga a parte autora a cópia do contrato firmado com a CEF, conforme afirmado no item 3.1, do Id 354222410 - Pág. 4, demonstrando, assim, estar atrelado ao Programa Minha Casa Minha Vida, destinado a cidadãos de baixa renda, para fins de apreciação do pedido de gratuidade. Por último, cite-se e intime-se a Caixa Econômica Federal desta decisão, devendo a ré juntar cópia do processo extrajudicial de consolidação da propriedade e do leilão do imóvel a demonstrar como ocorreram as notificações para as datas dos leilões e purgação da mora.

Também deverá a CEF informar se possui interesse na designação de audiência de tentativa de conciliação. Para maior celeridade, cópia desta decisão servirá de mandado de intimação e citação da CEF.

Cumpra-se com urgência. P.R.I. Bauru/SP, data da assinatura eletrônica. Maria Catarina de Souza Martins Fazzio Juíza Federal Substituta