5000301-87.2025.4.03.6102

Órgão

Gab. 45 - DES. FED. ANTONIO MORIMOTO

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatário

GILSON GRACIANO DE SOUZA

Advogados

FLAVIA CARLA DE OLIVEIRA (OAB 467129/SP), LAILA OLIVEIRA DE LIMA (OAB 484724/SP)

Órgão

Gab. 45 - DES. FED. ANTONIO MORIMOTO

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatário

GILSON GRACIANO DE SOUZA

Advogados

FLAVIA CARLA DE OLIVEIRA (OAB 467129/SP), LAILA OLIVEIRA DE LIMA (OAB 484724/SP)

Órgão

6ª Vara Federal de Ribeirão Preto

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

GILSON GRACIANO DE SOUZA

Advogados

FLAVIA CARLA DE OLIVEIRA (OAB 467129/SP), LAILA OLIVEIRA DE LIMA (OAB 484724/SP)

Inconformada, a parte autora interpôs apelação (ID 332282254), sustentando, em síntese, a nulidade do procedimento de intimação para purgação da mora, por ausência de intimação pessoal válida no endereço correto, o que teria contaminado a consolidação da propriedade e os leilões subsequentes. Requereu a reforma da sentença, com o reconhecimento da nulidade dos atos expropriatórios e a restituição das partes ao status quo ante, além da manutenção do benefício da gratuidade da justiça.

Com contrarrazões (ID 332282256), subiram os autos a esta Egrégia Corte.

É o relatório. amg

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): O procedimento de execução extrajudicial está previsto na Lei nº 9.514/97. Havendo atraso no pagamento por parte do mutuário, o credor promoverá a notificação extrajudicial do devedor para constituição em mora. A notificação é feita para possibilitar ao devedor purgar a mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas. “Art. 26 (...) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.” Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, devem ser observados os requisitos formais do artigo 26, §§ 1º a 4º.

Transcorrido o prazo para purgação, o oficial do Registro de Imóveis certificará isso e averbará na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do fiduciário. “Art.

26. (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.” O Cartório do Registro de Imóveis, através do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem à averbação.

A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum, e poderá ser ilidida durante a instrução do processo de origem em regular procedimento observando o contraditório. Assim, a averbação da consolidação da propriedade na matrícula pressupõe a anterior intimação do devedor para purgar a mora realizada pelo próprio CRI e o decurso do prazo sem pagamento. Constam nos autos certidão de intimação por edital, realizada nos dias 12, 13 e 16 de setembro de 2024, bem como a matrícula do imóvel, da qual se extrai que o devedor foi notificado para purgar a mora e deixou transcorrer o prazo legal sem o pagamento, o que ensejou a consolidação da propriedade em favor do banco em 21/11/2024 (ID 332281705 – Pág.

4 – Av.11/112.301), informação que goza de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei nº 8.935/94. Observo que o Oficial Cartorário utilizou os seguintes endereços para intimar o devedor a fim de purgar a mora: (a) Rua Colômbia, lote 06, Vila Mariana, Ribeirão Preto; (b) Rua Paulino Corrêa, nº 30, Planalto Verde, Ribeirão Preto; e (c) Avenida América do Sul, nº 1259, s/n, Vila Mariana, Ribeirão Preto, conforme requerimento constante do procedimento de execução extrajudicial (ID 332281723 – Pág. 3).

Compulsando os autos, verifico que, no contrato de financiamento (ID 332281712), consta que o apartamento em questão corresponde a “imóvel havido conforme matrícula 112.301 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP, que assim se descreve: um terreno residencial, sito na rua Colômbia, Lote nº 06, Quadra nº 23, Vila Carvalho, em Ribeirão Preto/SP”, assim também cadastrado na Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto (ID 332281712 – Pág. 16).

Ademais, o R.08/112.301 da matrícula indica que, em 18/04/2014, data da venda do mencionado bem, o autor residia na rua Paulino Correa, nº 30, Planalto Verde, Ribeirão Preto/SP, assim como na qualificação do comprador no contrato (ID 332281712 – Pág.

1 – item A2), justificando-se a realização de diligências em ambos os endereços indicados como possíveis domicílios do devedor. No caso, conforme se afere da documentação fornecida pelo 1º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP, foram realizadas as seguintes diligências (ID 332281723 – Págs. 13/14): “Certifico que efetuei diligência neste município, na rua Paulino Correa, nº 30, Planalto Verde, no dia 18/07/2024 às 17h45, a fim de notificar o devedor fiduciante, Gilson Graciano de Souza, oportunidade em que não fui atendido, e foi deixado o aviso de comparecimento a esta unidade de serviço.

Certifico mais que, na mesma visita, um vizinho, que não se identificou, tendo como características pele branca, cabelos e olhos pretos, aproximadamente 1,75m de altura e 28 anos, veio até mim e informou que no imóvel reside apenas uma mulher e uma criança, não passando maiores esclarecimentos. Certifico mais que o vizinho estava sentado em uma mureta ao lado do imóvel, e não identificou o imóvel em que reside.

Certifico ainda que efetuei diligência neste município, na avenida América do Sul nº 1259, Vila Mariana, nos dias 08/08/2024 às 17h25 e 09/08/2024 às 13h00, oportunidades em que foi observado que o local se trata de um ponto comercial. Certifico mais que na primeira visita o local estava fechado, oportunidade em que foi deixado o aviso de comparecimento a esta unidade de serviço. Certifico mais que na segunda visita fui atendido pelo representante da empresa, Igor, tendo como características pele branca, cabelos e olhos pretos, aproximadamente 1,80m de altura e 30 anos, o qual informou que o devedor não se encontra mais na empresa há uns 10 anos, não passando maiores esclarecimentos.

Certifico ainda que efetuei diligência neste município, na rua Colômbia, lote 06 da quadra 23, no dia 08/08/2024 às 17h40, oportunidade em que observei que o local já possui uma construção, que recebeu o nº 777 daquela rua, bem como possuía um imóvel nos fundos. Certifico mais que, na mesma visita, conversei com a moradora da casa da frente, Bruna, tendo como características pele afrodescendentes, cabelos e olhos pretos, aproximadamente 1,70m de altura e 35 anos, a qual informou que não conhece o devedor e que na casa dos fundos quem reside é sua mãe, não passando maiores esclarecimentos.

Certifico mais que perguntando para outras pessoas que estavam na rua, ninguém conhece o devedor fiduciante. Eu, Ronaldo Santana de Oliveira, escrevente, subscrevo e assino. Certifico ainda que o devedor não compareceu a esta unidade de registro para tomar ciência da notificação, estando em lugar ignorado. Ribeirão Preto, 21 de agosto de 2024. Eu, Joseane Soares Forgia Carroni, escrevente, digitei e imprimi.

DECISÃO

Intime-se o(a) credor(a) para requerer, ante a certidão acima, o que entender de direito, devendo ser observado o prazo de 20 dias úteis, conforme art. 9º, § 1º c.c. art. 205 da lei nº 6.015/1973. Ribeirão Preto, 21 de agosto de 2024.” Ademais, segundo informações fornecidas aos oficiais dos respectivos cartórios, o autor encontra-se em local ignorado, ensejando a intimação por edital, nos termos do §3º do artigo 26 da Lei nº 9.514/1997, nos seguintes termos: “Art.

26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023).” Embora, pela petição inicial e apelação, a parte autora informe que “sempre residiu à Rua Salma Antônio João, n° 110, CEP 14390-000, no município de Santo Antônio da Alegria – SP”, onde, segundo ela, deveria ter ocorrido a intimação para purgar a mora, uma vez que “não residia ou mantinha vínculo” com os endereços onde se tentaram as diligências (ID 332282254 – Pág. 5), o apelante não fez prova de que informou a mudança de endereço à credora fiduciária.

A ausência de comprovação de que a parte autora tenha informado a mudança de endereço à ré gera dúvidas quanto à alegação de irregularidade na notificação, sobretudo tendo em vista que a demanda foi ajuizada antes das datas designadas para o leilão do imóvel. Verifico, ainda, que a própria parte apelante admite nos autos o inadimplemento e ajuizou a ação de origem em 22/01/2025 já informando, na petição inicial (ID 332281701), a designação dos leilões e respectivas datas (24/02/2025 e 06/03/2025), configurando ciência inequívoca.

Da mesma forma, devem prosseguir os eventuais atos posteriores de expropriação do imóvel. Da verba honorária Em razão da sucumbência recursal, foi instituída no artigo 85, §11, do CPC/2015, como um desestímulo à interposição de recursos protelatórios, a majoração dos honorários de sucumbência em razão do trabalho adicional exigido do advogado da parte contrária, não podendo a verba honorária de sucumbência, na sua totalidade, ultrapassar os limites estabelecidos na lei.

Assim, desprovido o apelo interposto, os honorários fixados na sentença devem, no caso, ser majorados em 2%, observada a gratuidade de justiça concedida. Conclusão

Ante o exposto, nego provimento à apelação, devendo ser observados os honorários advocatícios nos termos da fundamentação. Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC. É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME Apelação interposta em ação anulatória de leilão extrajudicial ajuizada por mutuário em face da Caixa Econômica Federal, na qual se pleiteia a declaração de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais, sob alegação de ausência de intimação pessoal válida para purgação da mora e de inobservância do prazo legal entre os leilões, bem como indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO HÁ duas questões em discussão: (i) definir se houve nulidade no procedimento de intimação do devedor para purgação da mora, apta a invalidar a consolidação da propriedade fiduciária e os leilões extrajudiciais; (ii) estabelecer se estão configurados danos morais indenizáveis em razão do procedimento de execução extrajudicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97 exige a intimação do devedor para purgação da mora, a qual pode ocorrer por edital quando certificado pelo serventuário que o devedor se encontra em local ignorado, incerto ou inacessível. Os atos praticados pelo Oficial do Registro de Imóveis gozam de presunção de legitimidade e fé pública, presunção esta que somente pode ser afastada mediante prova inequívoca em sentido contrário.

As diligências realizadas pelo cartório nos endereços constantes do contrato e da matrícula do imóvel revelam a observância dos requisitos legais para a intimação pessoal, legitimando, diante do insucesso, a intimação por edital. A ausência de comprovação de que o devedor comunicou formalmente à credora a mudança de endereço afasta a alegação de nulidade da notificação para purgação da mora. A ciência inequívoca do devedor acerca da existência dos leilões, demonstrada pelo ajuizamento da ação antes das datas designadas, afasta eventual prejuízo e reforça a regularidade do procedimento expropriatório.

O inadimplemento do contrato é incontroverso, e a consolidação da propriedade fiduciária observou os requisitos formais do art. 26 da Lei nº 9.514/97. A regularidade do procedimento afasta a configuração de ato ilícito, inexistindo fundamento para indenização por danos morais. O desprovimento do recurso autoriza a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a gratuidade da justiça.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: É válida a intimação por edital para purgação da mora quando esgotadas as diligências nos endereços constantes do contrato e da matrícula do imóvel e certificado que o devedor se encontra em local ignorado. A ausência de comunicação formal de mudança de endereço pelo devedor afasta a alegação de nulidade da notificação no procedimento de execução extrajudicial.

Inexistindo irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e nos leilões extrajudiciais, não há falar em indenização por danos morais. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, art. 26, §§ 1º, 4º e 7º; Lei nº 6.015/1973, art. 205; Lei nº 8.935/1994, art. 3º; CPC/2015, arts. 85, § 11, e 1.026, § 2º.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ANTONIO MORIMOTO Relator do Acórdão

Outrossim, ao juiz, como destinatário das provas, cabe decidir acerca da necessidade ou não de sua produção, nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil. Ademais, consoante entendimento do STJ, “o magistrado não está obrigado a responder a todas as alegações das partes nem a rebater um a um todos seus argumentos, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão” (AREsp n. 2.432.509/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 17/10/2023).

Ressalto que não se pode confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional. Nesse sentido: REsp 1.129.367/PR, relatora Ministra Diva Malerbi (Desembargadora Federal Convocada/TRF 3ª Região), Segunda Turma, DJe de 17/6/2016; REsp 1.078.082/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 2/6/2016; AgRg no REsp 1.579.573/RN, relator.

Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 9/5/2016; REsp 1.583.522/SP, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, DJe de 22/4/2016. Do mérito Cinge-se a controvérsia objetivando provimento jurisdicional que cancele a consolidação da propriedade de imóvel alienado fiduciariamente em favor da ré. Trata a presente demanda do imóvel nº 144440691412-8, teve a propriedade consolidada em favor da CAIXA, em 21/11/2024, e ingressou no estoque da CAIXA, em 09/12/2024.

O bem encontra-se incluído no 1º Leilão Público Edital Único 0105/0224 – CPA/RE, item 559, que ocorrerá em 24/02/2025, edital, publicação e notificações anexos (ids. 358197327 a 358197867). O alienante foi devidamente cientificado das datas dos leilões em 28/01/2025 (id. 358197328), que se realizaram no dia 24/02/2025, às 10:00 (horário de Brasília), e os lotes remanescentes, serão ofertados no 2° Leilão Público no dia 06/03/2025, às 10:00, sendo informado de que o valor da dívida atualizada para pagamento até a data da realização do leilão é de R$ 161.353,83.

Houve a notificação extrajudicial enviada para o correio eletrônico do alienante (id. 358197333 e 358197335). Foi publicado o edital (id. 358197337, 358197338) pelo oficial de registro de imóveis. HÁ a escritura pública de consolidação da propriedade (id. 358197342). Laudo de avaliação (id. 358197346). Documento comprobatório do recolhimento do ITBI (id. 358197860). Certidão em que ficou comprovado que “o devedor fiduciante Gilson Graciano de Souza FOI NOTIFICADO via edital, nos dias 12, 13 e 16 de setembro de 2024.

Certifico mais que o prazo para pagamento do débito de responsabilidade do fiduciante (15 dias úteis) e das demais despesas a que deu causa expirou em 07 de outubro de 2024. Ribeirão Preto, 08 de outubro de 2024” (id. 358197860). Demonstrativo de alienação do bem (id. 358197862 e 358197867). É incontroverso o fato do inadimplemento do mutuário (artigo 374, III, CPC), consoante se depreende da inicial.

Ademais, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (tema 1095):

1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022).

Nesse tipo de contratação, a instituição financeira tem a posse indireta, ficando o devedor com a posse direta sobre o bem imóvel, nos termos do parágrafo único do artigo 23 da Lei nº 9.514/97. Nos termos do § 1º do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, incluído pela Lei n. 14.620/2023, "com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel".

Com o procedimento para a retomada do bem com a consolidação da propriedade, resolve-se o contrato que fundamentava a posse direta do imóvel pelo devedor fiduciante, de modo que desaparece a causa ou o fundamento jurídico que justificava o exercício da posse direta, passando o devedor a exercer posse ilegítima sobre o bem, o que caracteriza esbulho possessório e atribui ao credor fiduciário o direito à reintegração de posse.

Tratando-se de propriedade resolúvel, a propriedade fiduciária está subordinada a uma condição resolutiva, qual seja, o adimplemento ou inadimplemento da obrigação garantida. Assim, implementada a condição por meio do adimplemento, extingue-se o contrato, com a reversão da propriedade plena ao fiduciante; por outro lado, ocorrendo o inadimplemento sem a purgação da mora, extingue-se o contrato, com a consequente transferência da propriedade plena ao fiduciário, mediante consolidação.

Em caso de falta de pagamento das prestações, a propriedade consolida-se em nome do fiduciário, não se afigurando arbitrária a alienação do mesmo em leilão. Da purgação da mora De se anotar que o Superior Tribunal de Justiça recentemente (09/08/2023) fixou a seguinte tese ao julgar o Tema 1.132 “Para a comprovação da mora nos contratos garantidos por alienação fiduciária, é suficiente o envio de notificação extrajudicial ao devedor no endereço indicado no instrumento contratual, dispensando-se a prova do recebimento, quer seja pelo próprio destinatário, quer por terceiros”.

Registre-se que o próprio artigo 26 estatui a intimação por oficial do registro de imóvel: Art. 26 (...) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Nesse sentido, veja a redação do § 3º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, que foi recentemente alterado: Art. 26 (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Ademais, vale acrescentar que o artigo o artigo 27 e §§ da Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, assim prescreve: Art.

27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) - grifo nosso § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997.

Precedentes. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).

Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997.

Precedentes.

4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).

6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.

7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.) Precedentes: REsp n. 1.818.156/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 18/6/2021; REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020.

Esse, inclusive, é o entendimento pacífico no âmbito do E. Tribunal Regional Federal da 3º Região: PROCESSO CIVIL. DIREITO PRIVADO. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. CONTRATO FIRMADO ANTES DO ADVENTO DA LEI Nº 13.465/2017. PURGAÇÃO DA MORA. NÃO REALIZADA OPORTUNAMENTE. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. No tocante a possibilidade de purgação da mora, nos casos em que a consolidação ocorreu antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, a referida purgação pode se dar até a assinatura do auto de arrematação.

Nos casos em que o contrato é regido pela inovação legislativa (Lei nº 13.465/2017), a purgação da mora deve ocorrer no prazo de 15 (quinze) dias da intimação do devedor, realizada a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97). A própria lei dilata a possibilidade de purgação da mora, após o advento da Lei nº 13.465/2017, para que seja realizada até a data da averbação da consolidação da propriedade, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97.

A purgação da mora após o advento da Lei nº 13.465/2017 deve ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade Não consta dos autos qualquer informação de que o devedor tenha efetivamente purgado a mora (valor integral da dívida) no prazo que lhe foi assegurado legalmente, seja na esfera judicial ou extrajudicial. Nesta fase processual só seria cabível o reconhecimento ao direito de purgação da mora se ela já tivesse sido efetivamente realizada até a data prevista legalmente.

No que tange à verba honorária, em razão do desprovimento do recurso interposto, majoro em 2% os honorários advocatícios fixados na sentença em desfavor da parte autora, em observância ao disposto no art. 85, § 11 do CPC. Suspensa sua exigibilidade em face da concessão do benefício da justiça gratuita. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003794-53.2017.4.03.6102, Rel.

Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, julgado em 11/09/2024, DJEN DATA: 16/09/2024) Precedentes: TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0002955-90.2016.4.03.6121, Rel. Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, julgado em 29/08/2024, DJEN DATA: 04/09/2024; TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000454-60.2020.4.03.6114, Rel. Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, julgado em 29/08/2024, DJEN DATA: 04/09/2024; TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5004583-43.2018.4.03.6126, Rel.

Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 15/08/2024, DJEN DATA: 22/08/2024; TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5012167-36.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 30/07/2024, DJEN DATA: 01/08/2024; TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002493-75.2022.4.03.6141, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 24/07/2024, DJEN DATA: 30/07/2024; TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5006940-31.2024.4.03.0000, Rel.

Desembargador Federal VERA CECILIA DE ARANTES FERNANDES COSTA, julgado em 24/07/2024, DJEN DATA: 26/07/2024. De fato, existia a possibilidade de o mutuário, purgando a mora, impedir a arrematação do imóvel em leilão público, mesmo após a consolidação da propriedade, em razão da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/66, conforme já decidiu o

C. Superior Tribunal de Justiça no RESP nº 1.462.210/RS (Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014). Ocorre que, com as alterações trazidas pela Lei 13.465/2017, a purgação da mora, com o pagamento apenas das parcelas vencidas, é possível somente até o momento anterior à consolidação da propriedade. Após, é assegurado ao mutuário tão somente o exercício do direito de preferência, com o pagamento do saldo devedor.

Nos termos do art. 26-A, § 2º é assegurando ao devedor o direito de pagar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Depois disso, remanescerá apenas direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel com o pagamento de preço correspondente, nos termos do art. 27, § 2º-B da referida Lei. A legislação aplicável à purgação da mora é aquela vigente à época do contrato, e a jurisprudência firmada do STF entende que normas que alterem os direitos contratuais materiais, como a Lei nº 13.465/2017, não retroagem para alcançar contratos firmados sob a Lei nº 9.514/97, antes de suas alterações.

Da necessidade de intimação do leilão Quanto a necessidade de comunicação das datas e horários dos leilões, dada pelo §2º-A do artigo 27 da Lei n. 9.514/97, esta providência somente foi introduzida pela Lei n. 13.465 de 11/07/2017, ao passo que a consolidação e os leilões ocorreram em momento anterior. Segundo o STJ, “A necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão não era exigida antes da Lei n.13.465/2017, conforme precedentes do STJ, não havendo nulidade no caso concreto” (REsp n. 1.894.235/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 3/4/2025).

Da arrematação do imóvel a preço vil A execução extrajudicial de imóvel dado em alienação fiduciária tem regramento próprio estabelecido na Lei nº 9.514/1997, que, antes das modificações perpetradas pela Lei nº 14.711/2023, previa que o contrato que serve de título ao negócio fiduciário deveria conter o valor do principal da dívida e a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão (art. 24, I e VI).

Os procedimentos para a realização do respectivo leilão estão estabelecidos no art. 27 da mencionada lei, que, na redação vigente à época dos fatos que deram ensejo ao ajuizamento da presente demanda, assim dispunha: "Art.

27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais" Antes da recente mudança legislativa, portanto, para fins de estabelecer o preço mínimo da arrematação em segundo leilão, o texto legal fazia referência apenas ao valor da dívida, somado a outras despesas relacionadas com o imóvel dado em garantia, o que gerou enorme controvérsia, tanto na doutrina quanto na jurisprudência dos tribunais, acerca da possibilidade da adoção de normas contidas em outros diplomas legais, a exemplo daquela contida no art. 891, caput e parágrafo único, do CPC/2015, que impede a alienação de bens em hasta pública a preço vil.

Aliás, um dos propósitos da inovação legislativa foi justamente encerrar a controvérsia que havia a respeito do tema, objetivo que foi alcançado com a nova redação conferida ao § 2º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997: "§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem." A partir da vigência da Lei nº 14.711/2023, não há mais dúvidas de que, em segundo leilão, não pode ser aceito lance inferior à metade do valor de avaliação do bem, ainda que superior ao valor da dívida (acrescido das demais despesas), à semelhança da disposição contida no art. 891 do CPC/2015: Art. 891.

Não será aceito lance que ofereça preço vil. Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. O imóvel da parte Autora foi avaliado em R$ 610.000,00 (id. 358197346), não se podendo falar em preço vil. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou-se no sentido de que preço vil é o lance inferior a 50% do valor da avaliação dos bens.

Tal entendimento prevalece mesmo na arrematação do imóvel em segundo leilão ou por venda direta. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes. (AgInt nos EDcl no REsp 1.931.921/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/11/2021, DJe de 25/11/2021) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ARREMATAÇÃO POR PREÇO

VIL. VENDA DO IMÓVEL PARA TERCEIRO NO CURSO DA AÇÃO. PRETENSO LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. INOCORRÊNCIA. MANIPULAÇÃO DO RESULTADO DO PROCESSO PELA PARTE REVEL. NULIDADE DE ALGIBEIRA. PREÇO

VIL. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL POR 25% DO VALOR DO IMÓVEL. ABUSIVIDADE. PRECEDENTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO." (AgInt no REsp 1.892.965/ES, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 23/3/2023) Não configurado preço vil na avaliação do imóvel objeto da lide. Dos danos morais Consoante abalizado magistério jurisprudencial: O objeto do dano material correspondente à lesão sofrida em bens tangíveis, intangíveis, móveis, imóveis, fungíveis e infungíveis, de modo que o ressarcimento é mensurado, em moeda, pela extensão do prejuízo (normalmente aferido pelo preço de mercado dos bens e direitos afetados), com o objetivo de recompor a perda sofrida.

JÁ o objeto do dano moral (ou extrapatrimonial) diz respeito à lesão no âmbito da integridade psíquica, da intimidade, da privacidade, da imagem ou da personalidade (p. ex., dor, honra, tranquilidade, afetividade, solidariedade, prestígio, boa reputação e crenças religiosas), causada por um ato ou fato ou por seus desdobramentos, de modo que sua extensão é a proporção do injusto sofrimento, aborrecimento ou constrangimento; embora a lesão moral possa ser reparada por diversos meios (p. ex., nos moldes do art. 5º, V, da Constituição), a indenização financeira tem sido utilizada com o objetivo dúplice de repor o dano sofrido e de submeter (ordinária e sistematicamente) o responsável aos deveres fundamentais do Estado de Direito. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5017492-30.2020.4.03.6100, Rel.

DESEMBARGADOR FEDERAL JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 31/01/2025, DJEN DATA: 05/02/2025) O conjunto probatório demonstra que não houve qualquer irregularidade praticada pela CEF, motivo pelo qual não há que falar em danos morais.

DISPOSITIVO

Pelo exposto, confirmo a tutela provisória anteriormente concedida, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento de custas, despesas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico, consoante dispõem os artigos 82, 84 e 86 do Código de Processo Civil, suspendendo, todavia, a exigibilidade nos termos do artigo 98, § 3º, do referido diploma processual.

Os embargos de declaração possuem caráter restrito e somente são cabíveis nas hipóteses do art. 1.022 do CPC/2015, para sanar omissão, contradição, obscuridade ou corrigir erro material. Por serem recurso de fundamentação vinculada, os embargos de declaração são cabíveis apenas para sanar vícios específicos, não se prestando à reconsideração, ao reexame do mérito ou ao inconformismo com o resultado do julgamento (EDcl no AgInt no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.390.431/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025).

A ausência de indicação, nas razões dos embargos declaratórios, da presença de quaisquer dos supramencionados vícios implica o não conhecimento dos embargos de declaração por descumprimento dos requisitos legais. Nesse sentido é a jurisprudência: EDcl no AgRg no AREsp n. 181.826/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1º/10/2015, DJe 21/10/2015; AgRg nos EDcl no Ag n. 1.058.760/RJ, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 19/5/2009, DJe 1º/6/2009 e EDcl nos EDcl nos EDcl no ARE no RE nos EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp n. 114.352/RJ, relator Ministro Gilson Dipp, Corte Especial, julgado em 1º/7/2014, DJe 5/8/2014.

Ademais, eventual irresignação da parte embargante revela, na verdade, a intenção de rediscutir o mérito da controvérsia, o que não se coaduna com a via estreita dos embargos declaratórios (EDcl no AgInt no AREsp n. 2.697.306/PR, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado Tjrs), Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025). Anoto que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios (inclusive voltados à mera rediscussão do julgado) poderá dar ensejo à aplicação da multa prevista no artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Caso interposto recurso de apelação, dê-se vista à parte recorrida para contrarrazões. Após, independentemente de juízo de admissibilidade, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal Regional Federal da 3º Região, nos termos do artigo 1.010, § 3º, do Código de Processo Civil, tomando-se as providências necessárias. Ausente recurso, certifique-se o trânsito em julgado. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se. Ribeirão Preto, data da assinatura eletrônica. JONATHAS CELINO PAIOLA Juiz Federal Substituto

Órgão

6ª Vara Federal de Ribeirão Preto

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

GILSON GRACIANO DE SOUZA

Advogado

FLAVIA CARLA DE OLIVEIRA (OAB 467129/SP)

Órgão

6ª Vara Federal de Ribeirão Preto

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

GILSON GRACIANO DE SOUZA

Advogado

FLAVIA CARLA DE OLIVEIRA (OAB 467129/SP)