PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000301-97.2024.4.03.6110
AUTOR: ABNER PELEGRIN SANTOS Advogado do(a)
AUTOR: LEONARDO DERIO MARTINS - SP460679 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, DEONIZIA KIRATCH
DECISÃO
SOBRE O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA
1. Recebo a competência. Defiro à parte autora os benefícios da assistência judiciária gratuita, como requeridos, haja vista o teor dos comprovantes de pagamento anexados aos autos, que demonstram o comprometimento da renda do demandante com despesas diversas. Anote-se.
2. ABNER PELEGRIN SANTOS ajuizou a presente demanda, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com pedido de concessão de tutela de urgência, para o fim de impedir a demandada de alienar a terceiros imóvel objeto de contrato de mútuo entre as partes firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, bem como de reconhecer o direito do demandante de purgar a mora mesmo após o registro da consolidação da propriedade, levando em conta que este pagamento se faz possível até antes da expedição de auto de arrematação.
Dogmatiza, em síntese, que em 19.06.2015 firmou com a requerida o “CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL FGTS/PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – CCFGTS/PMCMV – SFH” n. 8444409003990, destinado ao financiamento para a aquisição do imóvel objeto da matrícula n. 4.573 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Mairinque/SP.
Alega que, em decorrência de problemas financeiros, deixou de efetuar os pagamentos de algumas parcelas, vindo a ser surpreendido pela notícia de que o imóvel seria leiloado. Assevera que nunca recebeu notificação da demanda promovida pela ré, que levou o imóvel a leilão, por preço vil correspondente a uma avaliação desatualizada, sem proporcionar ao autor a oportunidade de purgar a mora, configurando uma evidente violação a um elemento essencial do procedimento expropriatório, a saber, a intimação do devedor.
Requer a concessão de tutela de urgência “a fim de que seja declarada a suspensão/nulidade do leilão extrajudicial eletrônico e de seu procedimento em hasta pública, decretando que a leiloeira retire imediatamente de seu site o anúncio do imóvel e que qualquer possível arrematação ali realizada seja nula de pleno direito, em decorrência do procedimento eivado de nulidades” (item “IV.a” da inicial – ID 312748401).
Juntou documentos. Relatei.
Decido.
3. Não estou convencido, pelos documentos acostados à inicial, da verossimilhança das alegações da parte demandante. A parte autora firmou com a Caixa Econômica Federal “CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL FGTS/PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – CCFGTS/PMCMV – SFH” n. 8444409003990, destinado ao financiamento para a aquisição do imóvel objeto da matrícula n. 4.573 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Mairinque/SP, com pagamento do financiamento acordado em 360 (trezentas e sessenta) prestações.
Observo que o acordo de mútuo envolvendo as partes contém cláusula de alienação fiduciária em garantia (cláusula 13), de forma que a propriedade do imóvel dado em garantia ao financiamento, até a quitação da avença, é da CEF, restando o demandante na condição de possuidor direto. Em tal modalidade de financiamento imobiliário, o imóvel, enquanto não quitado o contrato de mútuo, não pertence ao mutuário, mas sim ao credor fiduciário, que pode, sem incorrer em qualquer violação a preceitos constitucionais, nos termos e forma previstos na Lei nº 9.514/97, consolidar a propriedade em seu nome na hipótese de inadimplemento contratual pelo mutuário.
O demandante confessa o inadimplemento contratual, sendo que as razões trazidas para justificá-lo (queda de renda), não têm o condão de afastar os seus efeitos, visto que, em contratos de tal natureza, em que o prazo para quitação atravessa décadas, a possibilidade de perda de renda do mutuário não pode ser considerado fato imprevisível. Não há, nos autos, planilha demonstrando a evolução da dívida, o que impossibilita a verificação acerca do cumprimento das cláusulas avençadas, não havendo, também, qualquer indício de descumprimento, pela demandada, das exigências relativas à consolidação da propriedade previstas na Lei nº 9.514/97, sendo certo que o documento ID 312749849 (certidão de matrícula do imóvel emitida em 25.08.2023) goza de fé pública e informa que a consolidação da propriedade do imóvel relativo ao contrato inadimplido foi realizada nos termos do § 7º do artigo 26 da Lei n. 9.514/97, ou seja, observou a obrigatoriedade de intimação dos devedores para purgação da mora.
Note-se que a finalidade social do sistema financeiro da habitação exige a recuperação dos créditos imobiliários, a fim de que não cesse a possibilidade de dele usufruírem aqueles que deles necessitam, e a Lei n. 9.514/94 tem por escopo, justamente, propiciar agilidade à recuperação de tais créditos. Dessa forma, somente o depósito judicial do valor devido – cuja demonstração, friso, depende da juntada aos autos da planilha de evolução da dívida - afastaria os efeitos da inadimplência, e isto não foi feito no presente caso.
Em suma, a prova colacionada ao feito não demonstra, com a segurança necessária, a existência de justificativa para o inadimplemento verificado e a inobservância do procedimento descrito no artigo 26 da Lei nº 9.514/1997. Nada leva a crer que teria ocorrido “omissão” da parte demandada, quanto à verificação do exato procedimento para purgação da mora (=se cumpridos todos os requisitos legais, acima tratados), certo que as provas aqui apresentadas não atestam, com segurança, a falta de diligência da CEF, motivo pelo qual esta deve ser citada para apresentar sua defesa e, caso não comprove ter cumprido as formalidades necessárias destinadas ao reconhecimento da mora pela parte autora, este juízo poderá reapreciar a questão.
Friso que não cabe ao Poder Judiciário afastar os efeitos jurídicos oriundos do contrato de mútuo em questão sem prova do descumprimento de cláusulas contratuais pela credora ou enquanto não forem elas reputadas ilegais e judicialmente anuladas. Assim, salvo nas hipóteses estabelecidas em lei ou diante de ilegalidade demonstrada, não cabe ao Poder Judiciário interferir nos contratos privados, sob risco de violar o princípio pacta sunt servanda, cabendo observar que os contratantes devem se submeter às cláusulas contratuais que pactuaram, enquanto estas não forem consideradas ilegais ou nulas.
No que diz respeito à purgação da mora, a redação original do art. 39, inciso II, da lei nº 9.514/97 previa expressamente e aplicação subsidiária dos artigos 29 a 41 do DL 70/66 às operações de alienação fiduciária compreendidas no SFH, sendo certo que o artigo 34 do Decreto-Lei em comento assim preconizava: “Art
34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acôrdo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos:
I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário;
II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação. No entanto, a Lei n. 13.465/2017, alterando a redação do art. 39, II, da lei nº 9.514/97, restringiu a aplicação subsidiária dos artigos 29 a 41 do DL 70/66 às operações de alienação fiduciária compreendidas no SFH às hipóteses de créditos garantidos por hipoteca, nos seguintes termos: Art.
39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
I - não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH;
II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) Assim, exceto nos casos de garantia hipotecária, a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação é possível nos casos em que o procedimento de consolidação de propriedade em nome do credor tem início antes da vigência da Lei n. 13.465/17 (até 11/07/2017) e, consequentemente, nos casos em que a consolidação ocorre após a vigência da Lei n. 13.465/17, a purgação da mora é permitida no prazo de 15 dias contados da constituição em mora (art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/97) ou até a averbação da consolidação da propriedade (art. 26-A, § 1º, da mesma Lei).
O demandante, ao que se depreende das provas até agora produzidas nos autos, foi intimado para purgar a mora, porém deixou transcorrer "in albis" o prazo estabelecido para tal fim, de forma a consolidação da propriedade do imóvel em nome da demandada foi averbada no Oficial de Registro de Imóveis de Mairinque em 30.05.2023. Tendo em vista que a consolidação ocorreu após a alteração promovida pela Lei n. 13.465/2017, inviável a purgação da mora, restando ao demandante exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel até a data da realização do segundo leilão conforme prevê o art. 27, § 2º-B, da lei nº 9.514/97.
Acerca da alegação de preço vil, observo não ser viável a realização de avaliação do imóvel neste momento processual, tendo em vista que, a teor do disposto no artigo 300, caput, do Novo Código de Processo Civil, os efeitos do provimento jurisdicional pretendido na inicial poderão ser antecipados se a alegação do autor representar probabilidade do direito e restar verificado o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, requisitos não atendidos, pelas razões que passo a explanar.
O questionamento acerca do preço vil tem sido dirimido pela corrente jurisprudencial dominante no sentido de que o preço final deve ser superior à metade do valor de avaliação do imóvel, sob pena de anulação do procedimento de execução extrajudicial ou de condenação do exequente ao pagamento de indenização. Tal entendimento deriva do que estabelece o artigo 891 do Código de Processo Civil, aplicado subsidiariamente à hipótese, cuja redação é a seguinte: Art. 891.
Não será aceito lance que ofereça preço vil. Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. Nesse sentido: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO LEGAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. EXECUÇÃO DECRETO-LEI 70/66. HIPOTECA. ADJUDICAÇÃO PELO EXECUTANTE.
PREÇO
VIL. AGRAVO NÃO PROVIDO. [...]
IV - Outra hipótese, muito embora corriqueira, que também não está prevista no Decreto-lei 70/66, diz respeito àquela em que, diante da ausência de terceiros interessados no imóvel, o próprio credor pretende oferecer lance para arrematar o imóvel. Nestas condições, é justificada a aplicação subsidiária do CPC. O exequente poderá requerer a adjudicação do imóvel desde que o faça por preço não inferior à avaliação do imóvel, inteligência do artigo 685-A do CPC/73, correspondente ao artigo 876 do novo CPC.
V - Entendimento diverso poderia implicar em verdadeiro enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 884 do CC, já que o que justifica o aumento do patrimônio da instituição financeira é o crédito da relação obrigacional. Este por sua vez é composto pelo capital investido, limitado ao valor do imóvel financiado, e pelos juros que são a própria remuneração paga pelo mutuário em função do tempo necessário à amortização do capital.
VI - Ao adjudicar o imóvel, a instituição financeira deixa de ser mera credora feneratícia e hipotecária, passando a ter a propriedade do imóvel que poderá ser objeto de novo financiamento ou alienação pela totalidade de seu valor. Os riscos da atividade empresarial no ramo imobiliário não justificam que as instituições financeiras possam se enriquecer sem fundamento e às custas do patrimônio dos mutuários, que devem responder apenas pela extensão da dívida a que se obrigaram.
VII - No extremo oposto, tampouco se cogita que o mutuário devedor possa enriquecer-se ilicitamente, usufruindo do imóvel sem custos, já que quando não responde propriamente pelas parcelas mensais que compõem a dívida, pode responder pela taxa mensal de ocupação a que alude o artigo 38 do Decreto-lei 70/66.
VIII - Ainda a respeito da adjudicação pelo exequente, a exemplo do que ocorre quando o imóvel é adquirido por terceiros, se a dívida for inferior ao valor de imóvel, o devedor deverá receber do exequente a diferença entre ambas. Na situação oposta, se a dívida é superior ao valor do imóvel, a execução terá prosseguimento regular pelo saldo remanescente (artigo 685-A, § 1º do CPC/73, artigo 876, §§ 4º, I e II do no CPC).
IX - Se a adjudicação do imóvel pelo executante se deu por valor inferior à da avaliação do imóvel, a execução poderá ser anulada, ou o credor condenado a pagar ao devedor o valor que excede seu crédito até o valor da avaliação do imóvel. Condenação nesse sentido não prejudica a compensação de taxa de ocupação do imóvel referente ao período posterior à adjudicação e anterior à imissão na posse.
X - A adjudicação pela exequente por valor inferior ao da avaliação, só seria justificável se demonstrado que houve a desvalorização do imóvel, por fatores intrínsecos ao mesmo, por fatores externos ou por plausíveis razões de mercado, o que não pode ser pressuposto, mas demonstrado pela executante. [...].” (TRF3, Primeira Turma, Apelação Cível n. 0009665-58.2003.4.03.6000, Rel. Desembargador Federal Valdeci Dos Santos, j. 07/05/2019, e-DJF 22/05/2019).
Tendo em vista o explanado, é certo que os documentos carreados aos autos não são suficientes à demonstração de que a alienação foi realizada por preço vil, situação que prejudica o reconhecimento da probabilidade do direito alegado. Conforme documento ID 312749850, o imóvel foi levado a primeiro leilão, em 31.01.2024, pelo preço de R$ 257.000,00 e, na data da assinatura do contrato, o financiamento concedido correspondeu a R$ 79.217,00, restando também avençado que, para efeito de venda em público leilão, o valor do imóvel corresponderia a R$ 190.000,00.
Ademais, em relação à alienação fiduciária em garantia, não há que se falar em alienação por preço vil após a consolidação da propriedade, uma vez que incide disposição específica, ou seja, o § 2º do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, que estipula expressamente que “no segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais”.
Desta feita, ao menos em análise perfunctória compatível com o atual momento processual, há grande possibilidade de ser o valor da venda superior ao valor da dívida, o que afasta a alegação de preço vil. Por fim, note-se que a finalidade social do Sistema Financeiro da Habitação exige a recuperação dos créditos imobiliários, a fim de que não cesse a possibilidade de dele usufruírem aqueles que deles necessitam, e a Lei n. 9.514/94 tem por escopo, justamente, propiciar agilidade à recuperação de tais créditos.
Em suma, a prova colacionada ao feito não demonstra, com a segurança necessária, a existência de justificativa para o inadimplemento verificado e as ilegalidades apontadas, razão pela qual, ausentes elementos evidenciando a probabilidade do direito alegado, imperativo o indeferimento da medida urgente requerida pela demandante, sem prejuízo de posterior reanálise, em momento oportuno, caso no tramitar da demanda não comprove a CEF ter cumprido as formalidades necessárias destinadas ao reconhecimento da mora pela parte autora.
4. Assim, ausentes os requisitos legais, INDEFIRO o pedido de concessão de tutela de urgência, sem prejuízo de reanálise no momento oportuno.
5. Esclareça o demandante, no prazo de quinze (15) dias, a inclusão do leiloeiro no polo passivo, tendo em vista a inexistência de pretensão fundamentada na prática, pelo referido profissional, de atos desbordando dos limites de mera realização do leilão ou na ilegalidade da sua atuação.
6. CITE-SE a CEF para os atos e termos da ação proposta servindo esta de mandado para a citação e intimação.
7.
Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.
