5000302-18.2024.4.03.6002

6. No caso dos autos, que versa sobre a suposta ausência de notificação para purgação da mora em procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário, tem-se exclusivamente matéria de direito, daí por que desnecessária a produção de prova oral/testemunhal para o deslinde do feito, cuja questão principal é passível de ser demonstrada mediante prova documental.

Precedente da 1ª Turma desta Corte.

7. Notificação pessoal do devedor fiduciante regularmente realizada e certificada por oficial do Registro de Imóveis, dotado de fé pública.

8. Tendo o contrato sido celebrado na vigência da Lei nº 13.465/2017, é aplicável o art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997, que limita a possibilidade de purgação da mora até o momento da consolidação da propriedade em nome do credor.

9. Após a consolidação, resta ao devedor fiduciante apenas o exercício do direito de preferência na forma legal, não sendo possível reverter a consolidação por meio de simples alegações de intenção de adimplemento.

10. À luz do disposto nos §§2º e 11º do art. 85 do NCPC, devem ser majorados em 1% os honorários fixados anteriormente, observado o disposto no art. 98, §3º, do NCPC.

IV. Dispositivo e tese

11. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. Válida a notificação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora realizada e certificada por Oficial de registro de imóveis, dotado de fé pública;

2. Celebrado o contrato de alienação fiduciária na vigência da Lei nº 13.465/2017, não é mais admissível a purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do credor, sendo assegurado ao devedor apenas o direito de preferência até a realização do segundo leilão.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CPC, artigos 355, 370 e 85, §§ 2º e 11; Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 26, §1º e §7º, 27, §2º-B; Decreto-Lei nº 70/1966, art.

34. Jurisprudência relevante citada: TRF3, ApCiv nº 5011984-40.2019.4.03.6100, Rel. Des. Federal Hélio Egydio de Matos Nogueira, 1ª Turma, j. 25/06/2020; TRF3, AI nº 5016929-95.2023.4.03.0000, 1ª Turma, Rel. Des. Nelton Santos, j. 14.12.2023; AI nº 5021814-55.2023.4.03.0000, Rel. Des. Hiroki Muta, 1ª Turma, j. 14.11.2023; AgInt no AREsp nº 370.579/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 3ª Turma, j. 23/06/2016.

Embargos de declaração opostos pela parte recorrente que foram rejeitados pela Turma Julgadora. Alega a parte recorrente, em seu recurso especial, violação a dispositivos legais, notadamente o artigo 1.022, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que não foram enfrentados todos argumentos deduzidos capazes de infirmar a decisão recorrida, mesmo após a oposição de embargos de declaração. Afirma, ainda, ofensa ao artigo 26, §1º, da Lei n. 9.514/97, uma vez que não houve a devida notificação/intimação para purgação da mora.

Decido. O recurso não merece admissão. De início, não cabe o recurso por violação ao art. 1.022 do CPC, porquanto o acórdão recorrido enfrentou, de maneira fundamentada, o cerne da controvérsia submetida ao Judiciário, consistindo em resposta jurisdicional plena e suficiente à solução do conflito e à pretensão das partes. O acórdão que julgou os embargos de declaração, por sua vez, reconheceu que as teses e fundamentos necessários à solução jurídica foram apreciados pelo acordão.

Trata-se, portanto, de mera tentativa de rediscussão de matéria exaustivamente apreciada, porém não se confunde omissão ou contradição com simples julgamento desfavorável à parte. De outra parte, a pretexto de alegar violações à lei federal, a parte recorrente pretende rediscutir a justiça da decisão, em seu contexto fático-probatório. Após análise dos elementos contidos nos autos, a Turma julgadora entendeu pela regularidade das notificações e/ou intimações para purgação da mora, nos seguintes termos (ID. 329468056): Da análise dos autos, depreende-se que a parte apelante firmou contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH - Sistema Financeiro da Habitação na data de 20/10/2021, alienando fiduciariamente o imóvel em favor da Caixa Econômica Federal (Contrato - Id. 323413180).

Constatada a inadimplência dos devedores, a credora fiduciária deu início ao procedimento para a consolidação da propriedade do imóvel. Ao contrário do alegado, consta na certidão do Oficial de Registro de Imóveis que o recorrente recebeu a notificação para purgar a mora e recusou-se a assinar (Id. 323413145) e, diante do decurso do prazo de quinze dias sem manifestação, ocorreu a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal - CEF na data 23/11/2023 (certidão Id. 323413145 - fl. 07 e matrícula Id. 323413233 - fl. 07, respectivamente).

Convém salientar que as certidões e anotações emitidas pelo Oficial do registro de imóveis são dotadas de fé pública, cuja presunção de legitimidade não foi desconstituída pela parte autora, ora recorrente. (...) Em conclusão, verifico que o procedimento de execução extrajudicial do bem em discussão nos autos levada a efeito pela Caixa Econômica Federal - CEF observou as formalidades legais, nada havendo que ser modificado.

A propósito, bem bem decidiu o Juízo a quo: "O procedimento de execução extrajudicial e consolidação da propriedade fiduciária está previsto na Lei nº 9.514/97, com as alterações advindas da Lei 13.465/2017, tendo sido observadas todas as formalidades legais no caso concreto." (Id. 323413241). Por fim, vale destacar que a recorrente em nenhum momento demonstrou a sua real intenção de quitar o débito, restringindo-se em apresentar pleito vazio de fundamento para alcançar o êxito de sua pretensão.

A mera alegação de que pretende adimplir sua dívida, desacompanhado do depósito do valor devido, não pode servir de fundamento para a suspensão do procedimento de execução extrajudicial, sob pena de impor ao credor ônus a que não deu causa. Revisitar referidas conclusões pressupõe revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, função própria das instâncias ordinárias. Sua arguição, em sede de recurso especial, encontra impedimento na Súmula 7 do STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial".

Nessa linha: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NOTIFICAÇÃO ENVIADA PARA O ENDEREÇO DO CONTRATO. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ.

1. A questão consiste em saber se houve nulidade no procedimento de leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal da devedora fiduciária, impedindo-a de exercer o direito de preferência. Hipótese em que o contrato de financiamento imobiliário foi firmado em 5/4/2011.

2. O preceito contido no § 2º-A do art. 27 da Lei n. 9.514/1997, com a redação conferida pela Lei n. 13.465/2017, dispõe expressamente que a comunicação ao devedor deve ser realizada "mediante correspondência endereçada aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", razão pela qual não se exige a intimação pessoal.

3. No caso dos autos, trata-se de contrato firmado antes de 12/7/2017, quando entrou em vigor a Lei n. 13.465/2017, não sendo necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais lhe pertencia.

4. Ademais, o Tribunal de origem, considerando a particularidade do caso concreto, concluiu pela regularidade do procedimento da intimação tanto para purgação da mora quanto para a data da realização do leilão. Desse modo, elidir a conclusão da Corte a quo, com o fim de acolher a pretensão da recorrente de nulidade do procedimento em razão da ausência de intimação dos leilões, demandaria a análise do conteúdo fático-probatório dos autos, o que se mostra inviável em recurso especial, consoante a Súmula n. 7/STJ.

Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 2383447 / PR AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2023/0195327-7; Relator Ministro HUMBERTO MARTINS; TERCEIRA TURMA; JULGADO EM 14/04/2025; DJEN 23/04/2025) (destaquei) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DE BEM IMÓVEL.

PURGAÇÃO DA MORA. INTIMAÇÃO. VALIDADE. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO.

DECISÃO

MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.

2. Além de cumprirem o procedimento previsto na Lei n. 9.514/1997, as partes, nas relações contratuais, têm deveres, exigindo-se do devedor, até a extinção da obrigação, manter seu endereço atualizado. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

3. É inadmissível o recurso especial quando não infirmadas, especificamente, as premissas que orientaram o entendimento firmado pelo tribunal de origem. Incidência da Súmula n. 284 do STF.

4. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

5. A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.

6. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no AREsp 1968086 / PR AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2021/0240975-7; Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA; QUARTA TURMA; JULGADO EM 10/06/2024; DJe 12/06/2024) (destaquei) Por conseguinte, não restaram demonstradas as hipóteses exigidas constitucionalmente, para que o colendo Superior Tribunal de Justiça seja chamado a exercer as suas elevadas funções de preservação da inteireza positiva da legislação federal, tornando-se prejudicada a formulação de juízo positivo de admissibilidade.

Em face do exposto, não admito o recurso especial. Int.

Órgão

Gab. 03 - DES. FED. COTRIM GUIMARÃES

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatário

RICARDO MIGUEL DA SILVA

Advogados

HEVANCLEY RICARDO DA SILVA (OAB 18336/MS), CLAUDEMIR LIUTI JUNIOR (OAB 10636/MS)

Órgão

1ª Vara Federal de Dourados

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

RICARDO MIGUEL DA SILVA

Advogados

CLAUDEMIR LIUTI JUNIOR (OAB 10636/MS), HEVANCLEY RICARDO DA SILVA (OAB 18336/MS)

Assevera a existência de vício insanável no procedimento de execução extrajudicial em decorrência da ausência de intimação para purgar a mora. Aduz que o fato de ter deixado de pagar as parcelas não pode ser fundamento para convalidar o vício de notificação, devendo ser respeitado o procedimento que prevê o artigo 26 da Lei n.º 9.514/97. Ademais, afirma que a notificação foi entregue a pessoa diversa, até mesmo diante da ausência de assinatura de recebimento, de modo a caracterizar a inexistência de notificação válida e, por conseguinte, o afastamento da mora frente ao que determina a legislação de regência.

Ao final, requer o recebido do recurso em ambos os efeitos, bem como seu provimento para anular a r. sentença diante do cerceamento de defesa ou, subsidiariamente, ser reformada nos termos da argumentação anteriormente desenvolvida. Sem apresentação das contrarrazões, os autos foram enviados à esta Corte Regional Federal. Os benefícios da justiça gratuita foram concedidos pelo juízo originário.

É o relatório.

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000302-18.2024.4.03.6002 RELATOR: Gab.

03 - DES. FED. COTRIM GUIMARÃES APELANTE: RICARDO MIGUEL DA SILVA Advogado do(a) APELANTE: CLAUDEMIR LIUTI JUNIOR - MS10636-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: V O T O A r. sentença não merece reparos. Recebo a apelação em ambos os efeitos. Inicialmente, o art. 355 do CPC permite ao juiz julgar antecipadamente a causa quando não houver necessidade de produção de outras provas. Além disso, o artigo 370 do CPC confere ao magistrado a possibilidade de indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias, bem como determinar a realização das provas necessárias à instrução do processo, independente de requerimento, caso se mostrem efetivamente necessárias ao deslinde da questão.

No caso dos autos, que versa sobre a suposta ausência de notificação para purgação da mora em procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário, tem-se exclusivamente matéria de direito, daí por que desnecessária a produção de prova oral/testemunhal para o deslinde do feito, cuja questão principal é passível de ser demonstrada mediante prova documental.

A propósito, a Primeira Turma desta E. Corte já se pronunciou: CONSTITUCIONAL. CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL E TESTEMUNHAL. AUSÊNCIA DE NULIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. VALIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REGULARIDADE DA EVOLUÇÃO DO DÉBITO. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO EM FAVOR DO CREDOR. INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL.

RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), mediante constituição de alienação fiduciária de coisa imóvel, na forma da Lei nº 9.514/1997.

2. Não há que se falar em nulidade da sentença, pois o indeferimento de prova impertinente não constitui cerceamento de defesa. O magistrado entendeu inoportuna a produção de prova testemunhal face à sua prescindibilidade para o fim de comprovar suposta irregularidade na intimação do Autor para purgação da mora.

3. Inexiste necessidade de realização de perícia contábil, pois a matéria em discussão é eminentemente de direito e não apresenta complexidade que reclame exame por expert. Ademais, nos contratos que adotam o sistema de amortização constante Sistema de Amortização Constante (SAC), é desnecessária a realização de prova pericial. Precedentes.

4. É assente na jurisprudência que, nos contratos firmados pelo SAC, não se configura a capitalização de juros.

5. A propriedade do imóvel consolidou-se em favor da Caixa Econômica Federal (CEF), na forma regulada pelo artigo 26, § 1º, da Lei n. 9.514/1997. Consolidado o registro, não é possível que se impeça a credora fiduciária de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro.

6. A garantia do devido processo legal, consagrada no artigo 5º, LIV, da Constituição Federal de 1988, não deve ser entendida como exigência de processo judicial. Por outro lado, o devedor fiduciante não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário, caso em que eventual procedência do alegado resolver-se-ia em perdas e danos.

7. Não se exclui a possibilidade de medida judicial que obste a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, desde que haja indicação precisa, acompanhada de suporte probatório, do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo mediante contracautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor exigido, o que não ocorre no caso dos autos.

8. A providência da notificação pessoal, prevista no artigo 26 e parágrafos, da Lei 9.514/1997, tem a finalidade de possibilitar ao devedor a purgação da mora. O devedor, ao menos com a propositura da ação originária, demonstra inequívoco conhecimento do débito, não se podendo dizer que a finalidade de tais diligências não foi atingida, não caracterizando qualquer prejuízo à parte, fato que elide a decretação de eventual nulidade.

9. Tendo a ciência inequívoca do procedimento extrajudicial, e não negando a mora, caberia ao Apelante purgá-la, ou ao menos depositar, em juízo, o valor do débito. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e da Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região.

10. Honorários advocatícios de sucumbência majorados para 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

11. Recurso de apelação não provido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5011984-40.2019.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 25/06/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 30/06/2020) - destaquei Portanto, não restou configurado o alegado error in procedendo, uma vez que não se verifica falha cometida pelo juiz de origem relativo ao direito processual.

A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97, pois o adquirente do imóvel ao celebrar contrato de financiamento, com garantia por alienação fiduciária, transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário, que passa a ser o possuidor indireto da coisa até o pagamento integral do débito. Na hipótese de o devedor fiduciante honrar integralmente o financiamento, se opera a condição resolutiva da alienação fiduciária e o devedor recupera a propriedade plena do imóvel.

Por sua vez, havendo inadimplência por parte do devedor fiduciante, haverá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário com a possibilidade de superveniente leilão público para a alienação do imóvel. O procedimento para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e posterior alienação do imóvel está prevista na Lei nº 9.514/97, in verbis: Art.

22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art.

23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.” (...) Art.

27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais." Da leitura dos dispositivos supratranscritos depreende-se que, para que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário seja válida, o devedor deve ser notificado pessoalmente para purgar a mora pelo oficial do cartório de registro de imóveis, no prazo de quinze dias.

Por sua vez, as diretrizes para a purgação da mora estão previstas no artigo 39, da Lei 9.514/97, que indica que devem ser aplicadas as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto Lei nº 70/66. De acordo com o artigo 34 do mencionado DL 70/66, é lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito. Eis as disposições do artigo 34 do DL 70/66: Art.

34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acordo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos:

I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário;

II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação. Neste momento, é necessário mencionar que as alterações da Lei 9.514/97, em decorrência da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, trouxeram grande discussão acerca da aplicabilidade dessas inovações aos contratos firmados antes do início da sua vigência.

De acordo com o entendimento que vinha sendo adotado por esta Primeira Turma, nos casos em que a consolidação da propriedade, em nome do credor fiduciário, ocorreu antes das alterações de 2017, o devedor poderia purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação na forma prevista no artigo 34 do Decreto-lei nº 70/66 e por força das disposições constantes no artigo 39 da Lei nº 9.514/97. No entanto, se a propriedade foi consolidada após a publicação da Lei 13.465/2017, o devedor não pode mais purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, cabendo-lhe apenas exercer o direito de preferência para a aquisição do imóvel mediante o pagamento do preço correspondente ao valor do débito, na forma do artigo 27, §2º B, da Lei 9.514/97, incluído pela Lei 13.465/2017: "Art.

27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da datado registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a datada realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos." Contudo, isso difere do entendimento adotado por ocasião do julgamento do Agravo de Instrumento n. 5014383-67.2023.4.03.0000, de Relatoria do Desembargador Federal Nelton dos Santos, quanto à inaplicabilidade da inovação legislativa nos contratos firmados na vigência da Lei nº 9.514/97, que ora transcrevo para melhor elucidação: “Com efeito, o artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal estabelece que “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada”.

In casu, o contrato configura ato jurídico perfeito, porquanto aperfeiçoado na vigência da Lei n. 9.514/1997 e antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o que se deu em 12 de julho de 2017. Ora, o direito de purgar a mora é de natureza substancial ou material, possuindo justamente tal natureza as regras que o consagram. Uma vez purgada a mora, desaparece o débito e mantém-se o vínculo contratual.

Fosse uma norma relativa ao procedimento, ou seja, atinente às regras do rito tendente à consolidação da propriedade ou à alienação do imóvel, aí, sim, teria procedência o entendimento que dá pela aplicabilidade da lei nova, na perspectiva, por todos conhecida, de que as regras de processo aplicam-se imediatamente, alcançando os feitos em curso. Frise-se, porém, que não é essa a hipótese de que se cuida, pois a purgação da mora produz efeitos na relação jurídica de direito material.

Nesse sentido, a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é firme no sentido de que, por respeito à segurança jurídica, a lei nova não alcança os contratos celebrados anteriormente. Veja-se: (...) Tornando ao caso dos autos, não se pode tomar como ato jurídico perfeito a consolidação da propriedade, isoladamente, em detrimento do contrato. A consolidação da propriedade é apenas um dos efeitos que podem resultar do contrato.

A proteção da segurança jurídica é maior, abrange o ato negocial por inteiro. Deveras, ao firmarem um contrato, as partes fazem-no à luz do direito então vigente, analisando todas as possibilidades e avaliando os pontos favoráveis e desfavoráveis. Dentre eles se situa, claramente, o direito à purgação da mora como forma de manter o vínculo contratual. Assim, se, quando da celebração do contrato, o ordenamento vigente assegurava ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, não é possível ou mesmo razoável que, posteriormente, uma lei nova incida e reduza-lhe o tempo para o exercício daquele direito; e assim o é porque, em cenário jurídico diverso – e, no caso, também adverso –, talvez a parte ora agravada nem mesmo firmasse o contrato.

Acrescente-se que, a prevalecer o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, corre-se o risco de, em alguns casos, suprimir-se por completo o direito à purgação da mora. Sim, pois segundo aquela

C. 3ª Turma, se a consolidação da propriedade ocorrer já na vigência da lei nova, restará ao devedor fiduciário apenas a possibilidade de exercer o direito de preferência, ou seja, pode ocorrer que o prazo para a purgação da mora, que se estenderia até a data da assinatura do auto de arrematação, esgote-se antes mesmo da consolidação – por força do § 1º do artigo 26 da Lei n. 9.514/1997 – e, talvez, até mesmo antes da entrada em vigor da nova lei, em claro e indevido caráter retroativo.

Para evitar-se a irretroatividade da lei, a única solução aceitável dentro do espectro constitucional, data venia, é a de aplicar-se a lei vigente ao tempo da celebração do contrato, de sorte que, se tal fato deu-se antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o devedor fiduciário tem direito a purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação; e se tal direito foi-lhe negado, há de ser-lhe assegurado pelo Poder Judiciário.” Dito isso, embora viesse decidindo no sentido anterior, na linha do novo entendimento e em respeito ao princípio da colegialidade, passo à análise do caso em que a recorrente (devedora fiduciante) visa alcançar a suspensão dos atos de expropriação do imóvel em decorrência da ausência de sua notificação pessoal para purgar a mora.

Da análise dos autos, depreende-se que a parte apelante firmou contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH - Sistema Financeiro da Habitação na data de 20/10/2021, alienando fiduciariamente o imóvel em favor da Caixa Econômica Federal (Contrato - Id. 323413180). Constatada a inadimplência dos devedores, a credora fiduciária deu início ao procedimento para a consolidação da propriedade do imóvel.

Ao contrário do alegado, consta na certidão do Oficial de Registro de Imóveis que o recorrente recebeu a notificação para purgar a mora e recusou-se a assinar (Id. 323413145) e, diante do decurso do prazo de quinze dias sem manifestação, ocorreu a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal - CEF na data 23/11/2023 (certidão Id. 323413145 - fl. 07 e matrícula Id. 323413233 - fl. 07, respectivamente).

Convém salientar que as certidões e anotações emitidas pelo Oficial do registro de imóveis são dotadas de fé pública, cuja presunção de legitimidade não foi desconstituída pela parte autora, ora recorrente. Nesse contexto, tendo em vista a celebração do instrumento particular em 20/10/2021, na vigência da Lei n. 13.465/2017, a medida de purgação de mora até a lavratura do auto de arrematação revela-se indevida, cabendo à parte apelante apenas o exercício do direito de preferência para a aquisição do imóvel mediante o pagamento do preço correspondente ao valor do débito, na forma do artigo 27, §2º B, da Lei 9.514/97.

Neste sentido, seguem precedentes da Primeira Turma desta Corte Regional Federal: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL EM GARANTIA. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI 16.465/2017. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE ATÉ A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELA CEF. EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. AGRAVO DESPROVIDO.

1. O Superior Tribunal de Justiça, por sua 3ª Turma, firmara entendimento no sentido de “ser possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei n. 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário (....) até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/66” (AgInt no AREsp n. 1.286.812/SP, rel.

Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. em 10/12/2018, DJe de 14/12/2018).

2. Posteriormente, com a edição da Lei nº 13.465/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/2017, ficou assegurado o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade em nome do banco fiduciante e até a data do segundo leilão. Logo, a purgação da mora passou a ser viável apenas até a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

3. No caso em apreço, verifica-se que o contrato foi firmado com a Caixa Econômica Federal em 07.06.2018, quando já em vigor a Lei n. 13.465/2017, de modo que, em razão do inadimplemento, o imóvel foi consolidado em favor da CEF em 23.01.2023, a partir de quando não mais se admite a purgação da mora, mas somente o exercício do direito de preferência na aquisição do bem.

4. Ao firmarem um contrato, as partes fazem-no à luz do direito então vigente, analisando todas as possibilidades e avaliando os pontos favoráveis e desfavoráveis. Conquanto o agravante alegue a ocorrência de vícios no procedimento, não fez prova, até o momento, de suas alegações, o que depende de ampla dilação probatória no feito de origem, inexistindo razão, portanto, para a suspensão da execução extrajudicial.

5. Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016929-95.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 14/12/2023, DJEN DATA: 19/12/2023) - destaquei DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS NÃO COMPROVADOS.

RECURSO DESPROVIDO.

1. Caracterizada inadimplência em contrato de financiamento regido pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com garantia de alienação fiduciária do imóvel, regido pela Lei 9.514/1997, tem o devedor fiduciante o direito de purgar a mora, sob pena de consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário e alienação extrajudicial do bem, consolidada a jurisprudência da Suprema Corte no sentido da constitucionalidade de tal procedimento extrajudicial, conforme julgamento do RE 860.631, em 26/10/2023, que fixou a tese vinculante de que "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".

2. Na redação originária da Lei 9.514/1997 a purgação da mora pelo devedor fiduciante era possível mesmo após consolidação da propriedade, desde que exercido o direito até a assinatura do auto de arrematação. Com a edição da Lei 13.465/2017, que alterou a Lei 9.514/1997, a purgação da mora e convalescença do contrato de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário somente é admissível se for anterior à averbação da consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário.

Se posterior, resta ao devedor fiduciante apenas o direito de exercer direito de preferência na aquisição do imóvel pela totalidade do saldo devedor (valor remanescente do débito financiado acrescido dos encargos e despesas previstos na Lei 9.514/1997).

3. Na hipótese de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ainda na vigência da redação originária da Lei 9.514/1997, embora firmados precedentes a favor da purgação da mora até assinatura do auto de arrematação, o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, a partir da Lei 13.465/2017, a consolidação da propriedade não mais permite purgação da mora, podendo o devedor fiduciante apenas exercer direito de preferência na aquisição do imóvel em leilão extrajudicial.

5. No que concerne a vícios do procedimento extrajudicial, o devedor fiduciante deve provar o prejuízo sofrido, consistente em supressão de oportunidade para exercer direito, que poderia e intentava efetivamente exercer para afastar a inadimplência e retomar o curso regular do financiamento, não sendo bastante, pois, mera alegação de lesão em abstrato por violação da legislação. A formulação de razões recursais genéricas quanto a eventuais nulidades e ilegalidades do procedimento, focando mais, nitidamente, no aspecto do dano decorrente da perda do imóvel, não autoriza tutela recursal de urgência.

6. Ademais, não basta eventualmente afirmar intento de purgar mora ou exercer direito de preferência, pois, além de provar objetivamente as condições econômicas para tanto, é essencial, anteriormente, demonstrar que a pretensão ainda pode ser exercida segundo a legislação. Não existe, portanto, direito de purgar mora e exercer direito de preferência fora dos limites e parâmetros legais, a qualquer tempo ou de qualquer modo, segundo a conveniência ou possibilidade de uma das partes da relação contratual, ainda que se afirme o direito à moradia e outros correlatados, os quais não prevalecem como absolutos em detrimento de princípios do ordenamento jurídico, como são os da segurança jurídica, legalidade, autonomia e liberdade contratual, entre outros.

7. Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5021814-55.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIS CARLOS HIROKI MUTA, julgado em 14/11/2023, DJEN DATA: 21/11/2023) - destaquei Desta feita, já consolidada a propriedade do bem em favor da Caixa Econômica Federal, consoante mencionado anteriormente, caberia apenas à parte recorrente o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel até a data da realização do segundo leilão.

Em conclusão, verifico que o procedimento de execução extrajudicial do bem em discussão nos autos levada a efeito pela Caixa Econômica Federal - CEF observou as formalidades legais, nada havendo que ser modificado. A propósito, bem bem decidiu o Juízo a quo: "O procedimento de execução extrajudicial e consolidação da propriedade fiduciária está previsto na Lei nº 9.514/97, com as alterações advindas da Lei 13.465/2017, tendo sido observadas todas as formalidades legais no caso concreto." (Id. 323413241).

Por fim, vale destacar que a recorrente em nenhum momento demonstrou a sua real intenção de quitar o débito, restringindo-se em apresentar pleito vazio de fundamento para alcançar o êxito de sua pretensão. A mera alegação de que pretende adimplir sua dívida, desacompanhado do depósito do valor devido, não pode servir de fundamento para a suspensão do procedimento de execução extrajudicial, sob pena de impor ao credor ônus a que não deu causa.

Por derradeiro, nos termos do § 11º do art. 85 do CPC/15, a majoração dos honorários é uma imposição na hipótese de se negar provimento ou rejeitar recurso interposto de decisão que já havia fixado honorários advocatícios sucumbenciais, respeitando-se os limites do § 2º do art. 85 do CPC. Sobre o tema cabe destacar manifestação do

C. STJ: [...]

3. O § 11 do art. 85 Código de Processo Civil de 2015 tem dupla funcionalidade, devendo atender à justa remuneração do patrono pelo trabalho adicional na fase recursal e inibir recursos provenientes de decisões condenatórias antecedentes. (AgInt no AREsp 370.579/RJ, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2016, DJe 30/06/2016) Assim, à luz do disposto nos §§2º e 11º do art. 85 do NCPC, devem ser majorados em 1% os honorários fixados anteriormente, observado o disposto no art. 98, §3º, do NCPC.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso de apelação. É como voto. E M E N T A DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta por devedor fiduciante contra sentença que indeferiu pedido de suspensão dos atos expropriatórios incidentes sobre imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária firmado com a Caixa Econômica Federal em 20/10/2021, sob alegação de ausência de notificação pessoal para purgar a mora.

2. Verificada a inadimplência contratual, a credora iniciou procedimento de consolidação da propriedade. Conforme certidão cartorária, a notificação foi pessoalmente realizada, tendo a parte apelante recusado o recebimento. Em 23/11/2023, foi consolidada a propriedade em favor da credora.

II. Questão em discussão

3. A questão em discussão consiste em saber: (i) se houve falha na intimação para purgar a mora realizada no procedimento de execução extrajudicial levado à efeito pela Caixa Econômica Federal - CEF; e (ii) se é admissível a purgação da mora após a consolidação, à luz das alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017.

III. Razões de decidir

5. O art. 355 do CPC permite ao juiz julgar antecipadamente a causa quando não houver necessidade de produção de outras provas, além do que o artigo 370 do CPC confere ao magistrado a possibilidade de indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias, bem como determinar a realização das provas necessárias à instrução do processo, independente de requerimento, caso se mostrem efetivamente necessárias ao deslinde da questão.

6. No caso dos autos, que versa sobre a suposta ausência de notificação para purgação da mora em procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário, tem-se exclusivamente matéria de direito, daí por que desnecessária a produção de prova oral/testemunhal para o deslinde do feito, cuja questão principal é passível de ser demonstrada mediante prova documental.

Precedente da 1ª Turma desta Corte.

7. Notificação pessoal do devedor fiduciante regularmente realizada e certificada por oficial do Registro de Imóveis, dotado de fé pública.

8. Tendo o contrato sido celebrado na vigência da Lei nº 13.465/2017, é aplicável o art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997, que limita a possibilidade de purgação da mora até o momento da consolidação da propriedade em nome do credor.

9. Após a consolidação, resta ao devedor fiduciante apenas o exercício do direito de preferência na forma legal, não sendo possível reverter a consolidação por meio de simples alegações de intenção de adimplemento.

10. À luz do disposto nos §§2º e 11º do art. 85 do NCPC, devem ser majorados em 1% os honorários fixados anteriormente, observado o disposto no art. 98, §3º, do NCPC.

IV. Dispositivo e tese

11. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. Válida a notificação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora realizada e certificada por Oficial de registro de imóveis, dotado de fé pública;

2. Celebrado o contrato de alienação fiduciária na vigência da Lei nº 13.465/2017, não é mais admissível a purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do credor, sendo assegurado ao devedor apenas o direito de preferência até a realização do segundo leilão.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CPC, artigos 355, 370 e 85, §§ 2º e 11; Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 26, §1º e §7º, 27, §2º-B; Decreto-Lei nº 70/1966, art.

34. Jurisprudência relevante citada: TRF3, ApCiv nº 5011984-40.2019.4.03.6100, Rel. Des. Federal Hélio Egydio de Matos Nogueira, 1ª Turma, j. 25/06/2020; TRF3, AI nº 5016929-95.2023.4.03.0000, 1ª Turma, Rel. Des. Nelton Santos, j. 14.12.2023; AI nº 5021814-55.2023.4.03.0000, Rel. Des. Hiroki Muta, 1ª Turma, j. 14.11.2023; AgInt no AREsp nº 370.579/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 3ª Turma, j. 23/06/2016.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. COTRIM GUIMARÃES Desembargador Federal

Para mais informações sobre a sessão e a ferramenta eletrônica utilizada, entre em contato pelo e-mail da subsecretaria processante, disponível no site do Tribunal.

Ademais, ao deixar de efetuar o pagamento das parcelas, o autor assumiu o risco das possíveis consequências do seu inadimplemento, dentre as quais a consolidação da propriedade e a realização de atos de expropriação por parte da ré. O procedimento de execução extrajudicial e consolidação da propriedade fiduciária está previsto na Lei nº 9.514/97, com as alterações advindas da Lei 13.465/2017, tendo sido observadas todas as formalidades legais no caso concreto.

Ante o exposto, é IMPROCEDENTE a demanda, resolvendo o mérito processo, nos termos do art. 487, I, do CPC. Deixa-se de condenar nas custas, mas sim em honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida. P.R.I. No ensejo, arquivem-se. JUIZ FEDERAL

Dito isso, aprecia-se a possibilidade de inversão do ônus da prova prevista na legislação consumerista. Da simples leitura do CDC, 6º, VIII, infere-se que os requisitos da hipossuficiência e da verossimilhança, imprescindíveis à inversão do ônus da prova, são alternativos. No caso, é flagrante a situação de hipossuficiência da parte autora diante da instituição financeira requerida. Desse modo, inverte-se o ônus da prova para que a requerida junte todos os documentos relativos ao imóvel objeto dos autos.

Indefere-se o pedido de gratuidade judiciária formulado pelo autor. A Lei 13.467/2017 deu redação ao parágrafo 3º do artigo 790 da CLT, estabelecendo um parâmetro para a gratuidade judiciária, que é a percepção de salário igual ou inferior a 40% do teto dos benefícios pagos pela Previdência Social (R$ 7.786,02). Esse valor, atualmente, é de R$ 3.114,40. O autor, quando firmou o contrato de financiamento, declarou renda mensal de R$ 15.000,00, superior ao valor supracitado (ID 315504987).

Ademais, não foram apresentados quaisquer documentos comprobatórios de gastos extraordinários que pudessem ensejar a hipossuficiência financeira. Efetue a parte autora, em 15 dias, o pagamento das custas iniciais, ou comprove, por documentação idônea, despesas mensais que a impossibilite de arcar com as custas processuais, sob pena de cancelamento da distribuição (CPC, 290). Recolhidas as custas ou justificado a impossibilidade de o fazer, remetam-se os autos à Central Regional de Conciliação (CERCON Dourados) para a realização de audiência conciliatória, considerando o objeto da presente ação e possibilidade de solução consensual do conflito.

Cite-se. Em caso de desinteresse na composição consensual, manifeste-se a parte ré com antecedência mínima de 10 dias da data designada para realização da audiência (art. 334, § 5º, CPC). Neste caso, o prazo para contestação terá seu termo inicial na forma prevista no art. 335, II, CPC. No entanto, se houver a audiência de conciliação, mas dela não resultar acordo ou as partes não comparecerem, o prazo para contestação observará o disposto no art. 335, I, CPC.

Advertem-se as partes quanto ao preceito estampado no CPC, 334, § 8º. A defesa especificará, na contestação, as provas que almeja produzir, justificando-as, sob pena de preclusão e indeferimento. Na oportunidade, deverá apresentar todos os documentos relativos ao contrato objeto dos autos, inclusive atendimentos e protocolos referentes a tentativas de negociação. A parte autora, de sua vez, especificará as provas no prazo para réplica ou, não sendo o caso, em 15 dias, contados do fim do prazo para a contestação, tudo sob pena de preclusão.

Com a defesa, apresentadas preliminares, documentos ou fatos modificativos, impeditivos ou extintivos do direito do autor, manifeste-se a parte autora, em réplica, no prazo de 15 dias. Após, conclusos para saneamento do processo ou seu julgamento no estado em que se encontrar. Intimem-se. JUIZ FEDERAL