PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5000303-86.2024.4.03.6330 / 1ª Vara Gabinete JEF de Taubaté AUTOR: PARQUE TRIVELLATO Advogado do(a) AUTOR: FELIPE MATEUS DE TOLEDO - SP332609 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF D E S P A C H O
Vistos em inspeção. Trata-se de ação proposta por PARQUE TRIVELLATO, representado pelo síndico Clemilson Pires Bueno, em face da Caixa Econômica Federal, objetivando a cobrança das verbas condominiais referente ao imóvel – apartamento 404 do bloco 15, do Condomínio autor. A ação foi proposta, inicialmente, como execução de título extrajudicial em face de Denilson Vitor Fortes perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Tremembé/SP, com a finalidade obter o adimplemento de débito referente a despesas e contribuições condominiais não adimplidas nas competências de setembro/2018 a outubro/2021 e março/2022; posteriormente, acrescido do montante pertinente aos meses de novembro/2021 a julho/2023.
Em cumprimento da determinação de penhora dos direitos a que a parte devedora titularizava no contrato que celebrou com a Caixa Econômica Federal para a aquisição do imóvel matrícula n. 152.418 do CRI local - R-4 e R.5 (Id. 314712914, fls. 155/157), adveio a notícia de que o imóvel objeto da referida matrícula havia sido consolidado em nome da CEF, em averbação datada de 05/07/2023 (Id. 314712914, fl. 185), razão pela qual foi requerida e deferida a alteração do polo passivo, com a consequente remessa dos autos para a Justiça Federal (Id. 314712914, fls. 189/193 e 194/195) Diante deste sucinto relatório, verifica-se que a apontada legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal adviria da consolidação da propriedade do imóvel.
Deve-se, aqui, atentar-se ao entendimento do STJ de que o credor fiduciário passa a ser devedor das cotas condominiais, após a consolidação da propriedade para si, incluindo os débitos anteriores à sua posse direta, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, afere-se ser, de fato, a justiça federal competente, consoante art. 109, I, CF. Neste sentido, cita-se a ementa abaixo: RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997.
1. (...).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.
3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.
4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.
5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).
6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido.
7. Recurso especial provido. (REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018) Sob outro ângulo, alguns pontos merecem ser levantados quanto à legitimidade ativa, posto que, se por um lado, o §1º do art. 8º da Lei nº 9.099/95 não traz o condomínio como uma das hipóteses de autores perante os Juizados Especiais; por outro, o disposto no inciso II do artigo 3º da mesma lei dispõe que o Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas as enumeradas no art. 275, inciso II, do Código de Processo Civil (referindo-se à revogada Lei nº 5.869/1973, que se mantém aplicável por força da art. 1.063, da Lei nº 13.105/2015, in verbis: “Até a edição de lei específica, os juizados especiais cíveis previstos na Lei nº 9.099, de 26 de setembro de 1995, continuam competentes para o processamento e julgamento das causas previstas no art. 275, inciso II, da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973), que elenca as cobranças de quantias devidas ao condomínio.
Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:
II – (...) (...) b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio; (Redação dada pela Lei nº 9.245, de 26.12.1995) (...) No mesmo sentido, encontra-se o Enunciado nº 128 do FONAJEF, ao entender que “O condomínio edilício, por interpretação extensiva do art. 6º, I, da Lei nº 10.259/2001, pode ser autor no Juizado Especial Federal”. Dessa forma, em cognição perfunctória inerente ao momento processual, mostra-se tratar de competência deste Juizado Especial Federal, razão pela qual recebo a presente demanda, devendo ser dada ciência à parte autora de sua redistribuição.
Afasto a prevenção detectada com os autos de n. 5000090-17.2023.4.03.6330 (extinto por desistência), de n. 5005182-73.2023.4.03.6330, de n. 5000518-62.2024.4.03.6330 e de n. 5000554-07.2024.4.03.6330 (por terem objeto é diverso do tratado neste – outros imóveis). Contudo, antes do prosseguimento do processo, intime-se a parte autora para que, no prazo de 15 dias, proceda à juntada da ata de nomeação do atual síndico – representante do condomínio autor, bem como os documentos de identificação pessoal e regularização da representação processual, se o caso for.
TAUBATÉ, 23 de maio de 2024.
