5000303-96.2026.4.03.6110

Soma-se a tais requisitos, no caso da tutela de urgência de natureza satisfativa, a necessidade de demonstração de que os efeitos de sua implementação são reversíveis (art. 300, § 3º, do CPC). Com isso, impede-se que a antecipação dos efeitos da tutela torne inócuo provimento jurisdicional posterior que, em sede de cognição exauriente, conclua pela improcedência da pretensão veiculada em juízo. Feitas essas considerações e analisando os elementos até então coligidos nos autos, entendo não ser o caso de concessão da medida de urgência.

Informa a parte autora que firmou com a CEF contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, para aquisição do imóvel objeto da matrícula n. 2.444 do Cartório de Registro de Imóveis de Mairinque/SP. Segundo contrato anexado no ID 541605616, a parte autora firmou com a Caixa Econômica Federal contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia, no Âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, de forma que a propriedade do imóvel dado em garantia ao financiamento, até a quitação da avença, é da CEF, restando a parte autora na condição de possuidora direta.

Em tal modalidade de financiamento imobiliário o imóvel, enquanto não quitado o contrato de mútuo, não pertence ao mutuário, mas sim ao credor fiduciário, que pode, sem incorrer em qualquer violação a preceitos constitucionais, nos termos e forma previstos na Lei nº 9.514/97, consolidar a propriedade em seu nome na hipótese de inadimplemento contratual pelo mutuário. A parte autora confessa o inadimplemento contratual, sendo que as razões trazidas para o justificar (=problemas financeiros) não têm o condão de afastar os seus efeitos, visto que, em contratos de tal natureza, em que o prazo para quitação atravessa décadas, a possibilidade de queda de renda do mutuário, pelos mais diversos motivos, não pode ser considerada fato imprevisível.

Note-se que a finalidade social do sistema financeiro da habitação exige a recuperação dos créditos imobiliários, a fim de que não cesse a possibilidade de dele usufruírem aqueles que deles necessitam, e a Lei nº 9.514/94 tem por escopo, justamente, propiciar agilidade à recuperação de tais créditos. Não há, nos autos, qualquer indício de descumprimento, pela ré, das cláusulas contratuais, não havendo na legislação de regência norma que obrigue a instituição financeira a renegociar o contrato sem a existência de ocorrências extraordinárias, dentre as quais, repise-se, não se encontra o desemprego do devedor.

A Teoria da Imprevisão (art. 478 do Código Civil), invocada pela parte autora, exige, para sua aplicação, a ocorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que tornem a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra. A crise econômica e o desemprego, embora sejam eventos que impactam severamente a vida do cidadão, são considerados riscos inerentes à vida em sociedade e à própria natureza de um financiamento de longo prazo, não configurando, para a jurisprudência majoritária, o requisito da imprevisibilidade extraordinária, tampouco gerando "extrema vantagem" para o agente financeiro.

Em suma, a prova colacionada ao feito não demonstra, com a segurança necessária, a existência de justificativa para o inadimplemento verificado e a inobservância do contrato pela CEF, razão pela qual, ausentes elementos evidenciando a probabilidade do direito alegado, imperativo o indeferimento da medida urgente requerida pela parte autora, sem prejuízo de posterior reanálise, em momento oportuno.” De tal decisão a autora interpôs agravo de instrumento perante o Tribunal Regional Federal da 3ª Região, recurso que teve seu provimento negado, ao seguinte entendimento: “O argumento dos agravantes de que o desemprego simultâneo de ambos os cônjuges configura circunstância qualificada e extraordinária não supera tal barreira, pois, por si só, não transmuta risco previsível em evento extraordinário, para fins do artigo 478 do Código Civil.

Ademais, o próprio contrato de financiamento, ao estabelecer o imóvel como garantia fiduciária e prever procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, contempla a possibilidade de inadimplência e define o mecanismo para enfrentá-la. As obrigações foram livremente assumidas pelo devedor fiduciante, de forma que eventual modificação contratual depende de acordo de vontades, de natureza bilateral.

Inexiste, ademais, previsão legal que autorize o devedor a suspender o pagamento das prestações pactuadas em razão de adversidades econômicas, tampouco tal circunstância, de caráter unilateral, tem o condão de alterar o equilíbrio contratual estabelecido, especialmente em contratos de mútuo garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel. Cumpre destacar, ainda, que tais contratos já se submetem a regime jurídico específico previsto na Lei 9.514/1997, dentro de políticas públicas voltadas à efetivação do direito fundamental à moradia no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

O artigo 478 do Código Civil exige, cumulativamente, que a onerosidade excessiva seja acompanhada de extrema vantagem para a parte contrária. Não há nos autos qualquer elemento que demonstre que a CEF esteja se beneficiando extraordinariamente do inadimplemento dos agravantes. Ao contrário, o inadimplemento gera para a instituição financeira o risco de não recuperação do crédito, o que é evidentemente desvantajoso.

Os agravantes imputam à CEF abuso de direito (artigo 187 do

CC) e violação ao CDC pela recusa em renegociar. Contudo, não há nos autos elemento concreto a demonstrar a conduta irregular da instituição. A recusa em aceitar condições de renegociação unilateralmente propostas pelo devedor - condições que implicariam redução de mais de 50% do valor da prestação mensal (de R$ 3.373,34 para R$ 1.500,00) - constitui exercício legítimo da autonomia contratual e da gestão prudente dos recursos financeiros administrados.

Não há norma legal que imponha à CEF a obrigação de aceitar qualquer proposta de renegociação apresentada pelo mutuário inadimplente. Os programas "Pausa Estendida" e "Você no Azul", mencionados pelos agravantes, são produtos administrativos da CEF com critérios próprios de elegibilidade, aprovação técnica e condições predefinidas. A mera existência de tais programas não outorga ao mutuário direito subjetivo de adesão compulsória, tampouco autoriza o Poder Judiciário a impor, em sede liminar, condições específicas de renegociação fixadas pela parte devedora, sem qualquer análise do saldo devedor atualizado, do histórico do contrato, das normas do SFH e da sustentabilidade financeira da operação. ...

Por sua vez, o pedido dos agravantes vai além da mera suspensão das medidas coercitivas: pleiteia-se que o Judiciário fixe, liminarmente, valores de R$ 1.500,00 para prestações correntes e R$ 1.000,00 para parcelamento dos atrasados. Tal medida constitui antecipação integral e potencialmente irreversível do mérito, alterando a equação econômico-financeira do contrato, sem base técnica e sem devido contraditório, em colisão com o artigo 300, §3º, do CPC, que veda a tutela de urgência satisfativa quando houver risco de irreversibilidade dos efeitos.

A invocação da Súmula 297/STJ - que reconhece a aplicabilidade do CDC às instituições financeiras - e dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (artigos 421 e 422 do

CC) não é suficiente para superar esse obstáculo. Tais princípios informam a interpretação contratual e o mérito da demanda, mas não criam, por si sós, obrigação de renegociar com condições específicas, exigível em cognição sumária sem prévia instrução probatória.

Diante do exposto, não se verifica a probabilidade do direito invocado pelos agravantes em grau suficiente para justificar a tutela de urgência satisfativa pretendida. ...” Repise-se que a Lei n. 9.514/97, ao dispor sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e assim estabelece acerca da consolidação da propriedade do imóvel em nome do fiduciário, em decorrência da inadimplência do fiduciante: Art.

26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível:    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.

27.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o  A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Art.

27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º (Revogado).      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.        (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9º  O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico.      (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) §

11. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) §

12. Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Art. 27-A. Nas operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de 2 (dois) ou mais imóveis, na hipótese de não ser convencionada a vinculação de cada imóvel a 1 (uma) parcela da dívida, o credor poderá promover a excussão em ato simultâneo, por meio de consolidação da propriedade e leilão de todos os imóveis em conjunto, ou em atos sucessivos, por meio de consolidação e leilão de cada imóvel em sequência, à medida do necessário para satisfação integral do crédito.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Na hipótese de excussão em atos sucessivos, caberá ao credor fiduciário a indicação dos imóveis a serem excutidos em sequência, exceto se houver disposição em sentido contrário expressa no contrato, situação em que a consolidação da propriedade dos demais ficará suspensa.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º A cada leilão, o credor fiduciário promoverá nas matrículas dos imóveis não leiloados a averbação do demonstrativo do resultado e o encaminhará ao devedor e, se for o caso, aos terceiros fiduciantes, por meio de correspondência dirigida aos endereços físico e eletrônico informados no contrato.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º Na hipótese de não se alcançar a quantia suficiente para satisfação do crédito, a cada leilão realizado, o credor recolherá o imposto sobre transmissão inter vivos e, se for o caso, o laudêmio, relativos ao imóvel a ser excutido em seguida, requererá a averbação da consolidação da propriedade e, no prazo de 30 (trinta) dias, realizará os procedimentos de leilão nos termos do art. 27 desta Lei.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Satisfeito integralmente o crédito com o produto dos leilões realizados sucessivamente, o credor fiduciário entregará ao devedor e, se for o caso, aos terceiros fiduciantes, o termo de quitação e a autorização de cancelamento do registro da propriedade fiduciária de eventuais imóveis que restem a ser desonerados.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Decorrido o prazo contratual de inadimplência, deve o agente fiduciário requerer ao Ofício de Imóveis competente a intimação do fiduciante que, conforme a norma transcrita, tem o dever de manter o credor informado sobre as alterações de seu endereço, para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias.

Não há, nos autos, comprovação de vícios na notificação do mutuário para purgar a mora. Ao contrário, a cópia da matrícula juntada no ID 5840255347, documentos que goza de fé pública, registra que o procedimento de consolidação da propriedade seguiu o que determina a Lei n. 9.514/1997, expressamente consignando que “o domínio pleno do imóvel desta matrícula ainda está sujeito ao cumprimento do disposto no artigo 27, §§ 1°, 2°, 5° e 6° da Lei n. 9+514/97”.

Assim, não atendida a intimação no prazo assinalado, têm início os procedimentos para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira fiduciária e para a realização do leilão, sendo pertinente observar que é possível a purgação da mora até o momento da averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel. Tendo em vista a inadimplência do mutuário, repise-se, não negada pela parte autora e reforçada pelo documento ID  584025347 (certidão de matrícula do imóvel), que goza de fé pública e informa que a consolidação da propriedade do imóvel relativo ao contrato inadimplido foi realizada nos termos da Lei n. 9.514/97, não restou demonstrado qualquer vício no procedimento que levou à consolidação da propriedade.

Intimada regularmente para purgar a mora, deixou a parte autora de fazê-lo no prazo estipulado para tal fim, de forma que não se vislumbra ilegalidade da consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira credora. Quanto à publicidade acerca da realização dos leilões – agendados para 09/06/2026 e 15/06/2026, conforme documento ID 583184192 -, observa-se que a autora deles tem conhecimento, pelo menos, desde 19/05/2026, data em que juntado o referido documento a estes autos, sendo relevante observar que dele consta ser assegurado ao autor o direito de preferência para adquirir o imóvel, pelo valor correspondente à dívida, acrescida dos encargos e despesas incidentes sobre o imóvel, de forma que não há nos autos nenhum indício de estar a ré obstruindo o pleno exercício do direito de preferência da parte autora.

Destarte, em que pese os leilões garantam o preenchimento do requisito do risco de perecimento de direito, remanesce ausente a fumaça do bom direito a amparar a pretensão de concessão da tutela de urgência requerida, porquanto não constatada qualquer ilegalidade no procedimento de execução extrajudicial promovido pela ré.

Ante o exposto, INDEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA. Indefiro, também, a prova oral requerida em réplica, porquanto os fatos que pretende a autora com ela comprovar (situação de desemprego, tentativas de negociação frustradas com a ré e o impacto familiar da manutenção das prestações originais) podem ser demonstrados por documentos ou são irrelevantes para o reconhecimento do direito alegado. Indefiro, por fim, a produção de prova pericial contábil, porque desnecessária à demonstração da onerosidade excessiva nos termos em que alegada (“decorrente de desemprego e a viabilidade da proposta de pagamento de R$ 1.500,00 mensais (ou da ‘Pausa Estendida’), sem prejuízo à ré”).

Manifeste-se a parte autora sobre os documentos colacionados pela CEF com a petição ID 584023018, em 15 dias. Decorrido o prazo, tornem conclusos para prolação de sentença. RAQUEL ALICE ZILLI CAVALCANTE Juíza Federal Substituta

Órgão

1ª Vara Federal de Sorocaba

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

LUCIANA MARIA GOULART SANTOS

Advogado

DENIS CLAUDIO OCTAVIO (OAB 328546/SP)

Órgão

1ª Vara Federal de Sorocaba

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

LUCIANA MARIA GOULART SANTOS

Advogado

DENIS CLAUDIO OCTAVIO (OAB 328546/SP)

Órgão

1ª Vara Federal de Sorocaba

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

LUCIANA MARIA GOULART SANTOS

Advogado

DENIS CLAUDIO OCTAVIO (OAB 328546/SP)

Juntou documentos. Emenda à inicial (IDs 541655855 e 557055805, e documentos anexos).

É o relatório.

Decido. Recebo as petições e documentos IDs 541655855 e 557055805 como emenda à inicial. Tendo em vista os documentos colacionados no ID 541605607, defiro aos autores os benefícios da assistência judiciária gratuita. A tutela de urgência em caráter liminar (inaudita altera parte) é medida excepcional, destinada a distribuir de maneira isonômica o ônus do tempo no processo ou a garantir efetividade à tutela final dos direitos envolvidos quando presentes, nos termos dos arts. 300, caput, e 497, parágrafo único, do Código de Processo Civil, elementos que evidenciem, de plano, a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de ilícito ou dano ou o risco ao resultado útil do processo - o perigo na demora (periculum in mora), em suma.

Soma-se a tais requisitos, no caso da tutela de urgência de natureza satisfativa, a necessidade de demonstração de que os efeitos de sua implementação são reversíveis (art. 300, § 3º, do CPC). Com isso, impede-se que a antecipação dos efeitos da tutela torne inócuo provimento jurisdicional posterior que, em sede de cognição exauriente, conclua pela improcedência da pretensão veiculada em juízo. Feitas essas considerações e analisando os elementos até então coligidos nos autos, entendo não ser o caso de concessão da medida de urgência.

Informa a parte autora que firmou com a CEF contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, para aquisição do imóvel objeto da matrícula n. 2.444 do Cartório de Registro de Imóveis de Mairinque/SP. Segundo contrato anexado no ID 541605616, a parte autora firmou com a Caixa Econômica Federal contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia, no Âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, de forma que a propriedade do imóvel dado em garantia ao financiamento, até a quitação da avença, é da CEF, restando a parte autora na condição de possuidora direta.

Em tal modalidade de financiamento imobiliário o imóvel, enquanto não quitado o contrato de mútuo, não pertence ao mutuário, mas sim ao credor fiduciário, que pode, sem incorrer em qualquer violação a preceitos constitucionais, nos termos e forma previstos na Lei nº 9.514/97, consolidar a propriedade em seu nome na hipótese de inadimplemento contratual pelo mutuário. A parte autora confessa o inadimplemento contratual, sendo que as razões trazidas para o justificar (=problemas financeiros) não têm o condão de afastar os seus efeitos, visto que, em contratos de tal natureza, em que o prazo para quitação atravessa décadas, a possibilidade de queda de renda do mutuário, pelos mais diversos motivos, não pode ser considerada fato imprevisível.

Note-se que a finalidade social do sistema financeiro da habitação exige a recuperação dos créditos imobiliários, a fim de que não cesse a possibilidade de dele usufruírem aqueles que deles necessitam, e a Lei nº 9.514/94 tem por escopo, justamente, propiciar agilidade à recuperação de tais créditos. Não há, nos autos, qualquer indício de descumprimento, pela ré, das cláusulas contratuais, não havendo na legislação de regência norma que obrigue a instituição financeira a renegociar o contrato sem a existência de ocorrências extraordinárias, dentre as quais, repise-se, não se encontra o desemprego do devedor.

A Teoria da Imprevisão (art. 478 do Código Civil), invocada pela parte autora, exige, para sua aplicação, a ocorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que tornem a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra. A crise econômica e o desemprego, embora sejam eventos que impactam severamente a vida do cidadão, são considerados riscos inerentes à vida em sociedade e à própria natureza de um financiamento de longo prazo, não configurando, para a jurisprudência majoritária, o requisito da imprevisibilidade extraordinária, tampouco gerando "extrema vantagem" para o agente financeiro.

Em suma, a prova colacionada ao feito não demonstra, com a segurança necessária, a existência de justificativa para o inadimplemento verificado e a inobservância do contrato pela CEF, razão pela qual, ausentes elementos evidenciando a probabilidade do direito alegado, imperativo o indeferimento da medida urgente requerida pela parte autora, sem prejuízo de posterior reanálise, em momento oportuno.

Ante o exposto, INDEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA. Cite-se a ré para, querendo, apresentar contestação no prazo legal. Publicada eletronicamente. Intimem-se.

Cumpra-se. CAROLINA CASTRO COSTA Juíza Federal