5000309-19.2025.4.03.6117

Órgão

1ª Vara Federal de Jahu

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

BRUNA LARA MARQUES

Advogado

ATILA LEONARDO RAIA (OAB 306392/SP)

Órgão

1ª Vara Federal de Jaú

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

BRUNA LARA MARQUES

Advogado

ATILA LEONARDO RAIA (OAB 306392/SP)

Órgão

1ª Vara Federal de Jaú

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

BRUNA LARA MARQUES

Advogado

ATILA LEONARDO RAIA (OAB 306392/SP)

Portanto, inaplicável o Código de Defesa do Consumidor (CDC) à presente lide, descabe a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC. A alienação fiduciária em garantia consiste na transferência da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem, feita pelo devedor fiduciante ao credor fiduciário, como garantia do seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação (pagamento da dívida garantida).

Se a dívida não for paga no vencimento, havendo regular intimação, faculta-se ao devedor fiduciante purgar a mora. Não ocorrida a purgação no prazo legal, efetiva-se em nome do credor fiduciário a consolidação da propriedade (anteriormente resolúvel), o que é averbado na matrícula do imóvel, à vista da prova, por aquele, do pagamento do imposto de transmissão inter vivos. Em seguida, o credor fiduciário venderá o bem a possíveis interessados.

A celeuma sobre a aplicação das alterações perpetradas na Lei n. 9.514/1997 para contratos celebrados em datas anteriores às modificações será definida pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 2126726/SP, cadastrado como Tema Repetitivo n. 1288. O mesmo entendimento deverá ser aplicado em relação às modificações realizada pela Lei nº 14.711/2023. A questão foi assim delimitada, inexistindo suspensão nacional dos processos que tramitam no primeiro grau de jurisdição: “Definir se a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob a sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade, em momento posterior ao seu início de vigência”.

Por ora, filio-me à orientação da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, que decidiu desta maneira: “[...] Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária” (REsp n. 1.942.898/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 23/8/2023, DJe de 13/9/2023.).

Portanto, ocorrida a consolidação da propriedade antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o devedor fiduciante tinha a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. Por sua vez, consolidada a propriedade após a entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, não se admite a purgação da mora, sendo assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência.

Remanesce ao devedor fiduciante o direito de preferência na aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos (art. 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/1997 - redação dada pela Lei n, 14.711/2023).

O direito de preferência é exercido no contexto do procedimento de execução extrajudicial da dívida garantida pela cláusula de alienação fiduciária, nos termos do art. 26 da Lei n. 9.514/97: Art.

26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.

27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). O Supremo Tribunal Federal reconheceu a constitucionalidade da execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, prevista na Lei 9.514/97, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal (RE 860.631, rel. min. Luiz Fux, j. 26-10-2023, P, DJE de 14-2-2024, Tema 982 da repercussão geral). A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no Registro de Imóveis não retira a eficácia do ajuste entre os contratantes.

Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. Vale ressaltar, contudo, que, para dar início à alienação extrajudicial do imóvel é, sim, imprescindível a efetivação do registro do contrato.

Isso porque a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/97 (STJ. 2ª Seção. EREsp 1.866.844-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Rel. para acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/9/2023). Feita a delineação jurídica, neste exame de cognição sumária, verificam-se ausentes os requisitos necessários à concessão da tutela requerida.

No caso concreto, os elementos informativos dos autos demonstram que a parte autora alienou fiduciariamente à CEF o imóvel de matrícula 20.087, para garantia da dívida de R$81.000,00, mediante pagamento de 360 (trezentas e sessenta) prestações mensais e consecutivas de R$577,16 (Num. 362136380 e Num. 362136373). No entanto, com o inadimplemento confessado, a propriedade do imóvel foi consolidada em nome da CEF em 22/07/2024 (Num. 362136373).

A parte autora alegou que não foi notificada para pagamento das prestações vencidas antes da consolidação da propriedade em nome da CEF. Todavia, não apresentou cópia do procedimento extrajudicial que correu perante o Registro de Imóveis, deixando tal afirmação completamente isolada e sem verossimilhança. De outro lado, com base na experiência comum subministrada pelo que ordinariamente acontece (art. 375 do Código de Processo Civil), a propositura de ação anulatória dias antes da realização dos leilões extrajudiciais gera presunção de que houve regular ciência acerca do procedimento de execução extrajudicial.

O pleno conhecimento de tal situação é fato motivador, inclusive, da propositura da ação. O Tribunal Regional da 3ª Região perfilha o mesmo entendimento: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. (...) - Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência).

Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório. - Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief). - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora. - Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade.

Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. - A parte agravante pretende a purgação da mora (a destempo) e a suspensão dos atos expropriatórios, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida. - Agravo de instrumento não provido. (grifos nossos) (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel.

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 23/04/2023, DJEN DATA: 28/04/2023). Dessa forma, não se vislumbra, a princípio, nenhuma irregularidade do ponto de vista da consolidação da propriedade, nem dos atos subsequentes de designação de leilão do bem. Ademais, a consolidação da propriedade ocorreu após a entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, isto é, em 22/07/2024 (Num. 362136373). Logo, não há que se falar em possibilidade de a autora purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, mediante o pagamento integral do débito vencido antecipadamente.

Portanto, a condição de inadimplente da parte autora afasta qualquer dúvida sobre a constituição em mora, fato que autoriza a credora a promover a execução extrajudicial contratualmente prevista, inclusive com a designação de leilão público.

Ante o exposto, INDEFIRO a tutela provisória de urgência requerida. Caso deseje executar o direito de preferência, a parte autora poderá requerê-lo nestes autos, com a informação do valor integral e atualizado da dívida. O não pagamento no prazo a ser fixado pelo Juízo será considerado litigância de má-fé. Cite-se a Caixa Econômica Federal para contestar os pedidos no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de revelia.

Intime-se, ainda, para que, no mesmo prazo, traga aos autos cópia integral do procedimento de execução extrajudicial do imóvel. Havendo alegações de preliminares ou de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor em contestação, intime-se a parte autora para réplica, no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos dos arts. 350 e 351 do CPC. Serve cópia desta decisão de mandado de citação e intimação.

Intimem-se. Jahu/SP, datada e assinada eletronicamente.