5000310-17.2024.4.03.6124

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL 198 Nº 5000310-17.2024.4.03.6124 RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO APELANTE: RODRIGO FERNANDES ADVOGADO do(a) APELANTE: EVANDRO PELISSEL CELLES - SP153445-N APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Cuida-se de ação ordinária ajuizada por Rodrigo Fernandes em face da Caixa Econômica Federal (CEF), objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial de imóvel ofertado em alienação fiduciária em garantia, com pedido de tutela antecipada. Deferida a tutela antecipada, para que a CEF se abstenha de realizar os leilões extrajudiciais designados e de promover qualquer ato de constrição em relação ao imóvel em debate.

Após instrução processual, sobreveio sentença que julgou improcedente o pedido, nos termos do art. 487, I, do CPC, e revogou a tutela anteriormente deferida. Irresignada, a parte autora apresentou apelação, alegando, em síntese, que não houve comprovação da intimação pessoal para purgação da mora. Com contrarrazões, subiram os autos a este E. Tribunal.

É o relatório.

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida. HÁ dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado “pacta sunt servanda”), garantidor da seriedade e da segurança jurídica.

Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado. Contratos que envolvam operações de crédito (em regra mútuos) relacionadas a imóveis residenciais têm sido delimitados por atos legislativos, notadamente em favor da proteção à moradia (descrita como direito fundamental social no art. 6º da Constituição de 1988).

Nesse contexto emergem contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, nos termos da Lei nº 9.514/1997. A figura da alienação fiduciária é tradicional no direito brasileiro, sendo aceita amplamente como modalidade contratual, muito embora algumas de suas características tenham sido abrandadas pela interpretação constitucional (dentre elas, a impossibilidade de prisão civil, tal como assentado pelo E.

STF na Súmula Vinculante 31, em razão da interação entre o Pacto de San José da Costa Rica e o sistema jurídico brasileiro). Conforme o art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante. Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária.

Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem.

Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 26-A, §§3º e 4º e art. 27, §4º, da Lei nº 9.514/1997). Inclino-me pela constitucionalidade e pela validade do contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, pois o teor da Lei nº 9.514/1997 se assenta em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de contratação, embora resulte em regime obrigacional diverso da tradicional garantia hipotecária.

Isso porque, pela redação da Lei nº 9.514/1997 (com alterações), há equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com plena publicidade de atos e ampla possibilidade de as partes buscarem seus melhores interesses, inexistindo violação a primados constitucionais e legais (inclusive de defesa do consumidor). Para tanto, reafirmo que, na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para purgação da mora pelo devedor-fiduciante (no montante correspondente apenas às parcelas atrasadas, com acréscimos), há a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor-fiduciário, levando o bem a leilão pelo saldo devedor da operação de alienação fiduciária (ou seja, pelo valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação), no qual o devedor-fiduciante terá apenas direito de preferência.

Observe-se que o contrato entre o devedor-fiduciário e o credor-fiduciário somente se extingue com a lavratura do auto de arrematação do imóvel em leilão público do bem, dada a necessidade de eventual acerto de contas em razão de eventual excedente. Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual.

Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência.

E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante. Esse procedimento ágil de execução do mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e ao Estado de Direito, de maneira que a inadimplência do compromisso de pagamento de prestações assumido conscientemente pelo devedor afronta os propósitos da Lei nº 9.514/1997 (expressão das mencionadas políticas públicas).

Contudo, a retomada do imóvel pelo credor-fiduciário não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é constitucional, conforme decidido pelo E.STF no Tema 982: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".

Portanto, resta pacificada na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei nº 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa.

3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.

4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF.

5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório.

8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor.

9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020). APELAÇÃO - PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - - AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97 -

SENTENÇA

MANTIDA.

I - Não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-lei nº 70/66 com a alienação fiduciária de coisa imóvel, como contratado pelas partes, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9514/97.

II - O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. Precedentes desta E. Corte.

III - Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei consumerista aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

IV - Recurso desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020). No mesmo sentido da validade dos procedimentos da Lei nº 9.514/1997, já se manifestou o

C. STJ: SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL NA PROPRIEDADE DO FIDUCIÁRIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. IRREGULARIDADE NA INTIMAÇÃO. PRETENSÃO, DO CREDOR, A OBTER A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL ANTERIORMENTE AO LEILÃO DISCIPLINADO PELO ART. 27 DA LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DA LEI.

1. Os dispositivos da Lei 9.514/97, notadamente seus arts. 26, 27, 30 e 37-A, comportam dupla interpretação: é possível dizer, por um lado, que o direito do credor fiduciário à reintegração da posse do imóvel alienado decorre automaticamente da consolidação de sua propriedade sobre o bem nas hipóteses de inadimplemento; ou é possível afirmar que referido direito possessório somente nasce a partir da realização dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei 9.514/97.

2. A interpretação sistemática de uma Lei exige que se busque, não apenas em sua arquitetura interna, mas no sentido jurídico dos institutos que regula, o modelo adequado para sua aplicação. Se a posse do imóvel, pelo devedor fiduciário, é derivada de um contrato firmado com o credor fiduciante, a resolução do contrato no qual ela encontra fundamento torna-a ilegítima, sendo possível qualificar como esbulho sua permanência no imóvel.

3. A consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à posse do imóvel. Negá-lo implicaria autorizar que o devedor fiduciário permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei 9.514/97 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. Se os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese dos autos, a lacuna legislativa não pode implicar a imposição, ao credor fiduciante, de um prejuízo a que não deu causa.

4. Recurso especial não provido”. (STJ, 3ª Turma, REsp 1155716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13/03/2012, DJe 22/03/2012 RB vol. 582 p. 48). Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel).

Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Alega a parte autora que não foi intimado pessoalmente para purgar a mora. No caso dos autos, a parte autora celebrou, com a CEF, contrato por instrumento particular de compra e venda de unidade isolada e mútuo com obrigações e alienação fiduciária – Programa carta de crédito individual – FGTS – Programa Minha Casa Minha Vida com utilização do FGTS do comprador, em 19/07/2012, no valor de R$ 71.407,00, a serem pagos em 300 prestações, atualizadas por meio do sistema SAC (id 359815381).

Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 25/01/2024 (id 359816283). Consta, na matrícula imobiliária, que a consolidação da propriedade foi realizada nos termos do art. 26, §7º, da Lei nº 9.514/1997, instruída com a certidão de intimação do devedor fiduciante e da não purgação da mora.

Ainda, a CEF juntou aos autos certidão expedida pelo Registro de Imóveis, atestando que Rodrigo Fernandes, inscrito no CPF nº 224.***.***-02, residente e domiciliado na Rua Guiomar Maria Donadelli, nº 292, Parque Universitário, CEP 15610-494, na cidade de Fernandópolis/SP, foi intimado pessoalmente pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da Comarca de Fernandópolis, na pessoa do Escrevente Autorizado Vinicios Pereira Magalhães Correa, em 17/10/2023, para satisfazer as prestações/encargos que se encontram vencidos, discriminados pela credora, originários do contrato de financiamento imobiliário nº 844440105789, garantido por alienação fiduciária registrada no R5 da matrícula nº 48.283, deste Registro; “certifico, por fim, que no dia 09.11.2023 (nove de novembro de dois mil e vinte e três) transcorreu o prazo sem a respectiva purgação da mora” (id 359816293).

Frise-se que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Destaque-se que não há alegação de nulidade quanto à notificação dos leilões. Ademais, a parte autora peticionou, em 31/07/2024, requerendo a suspensão dos leilões designados para 12/09/2024 e 17/09/2024, juntando aos autos a notificação recebida (ids 359816301 e 359816302).

Enfim, apesar de ciente dos ônus contratuais livremente assumidos, a devedora-fiduciante não purgou a mora e nem exerceu o direito de preferência assegurado pela legislação, ao mesmo tempo em que não há irregularidade formal ou material no procedimento de execução extrajudicial noticiado nos autos. Pelas razões expostas, NEGO PROVIMENTO à apelação. Tendo como base o decidido no Tema 1.059/STJ, e em vista o trabalho adicional desenvolvido na fase recursal e considerando o conteúdo da controvérsia, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, a verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição deve ser majorada em 10%, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel.

Min. Antônio Carlos Ferreira, 2ª seção, DJe de 19/10/2017). Observe-se o art. 98, § 3º, do CPC, em vista de a parte ser beneficiária de gratuidade. É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel dado em garantia por alienação fiduciária, com revogação de tutela antecipada anteriormente deferida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se houve irregularidade no procedimento de execução extrajudicial, especialmente quanto à (i) comprovação da intimação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora; e (ii) validade da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato firmado entre as partes, garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, submete-se ao regime da Lei nº 9.514/1997, que disciplina a constituição da mora, a consolidação da propriedade e a realização de leilão extrajudicial.

4. O procedimento de execução extrajudicial previsto na referida lei é constitucional, conforme entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 982, sendo compatível com as garantias do contraditório e da ampla defesa.

5. No caso concreto, consta certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis, dotada de fé pública, que atesta a intimação pessoal do devedor fiduciante, bem como o decurso do prazo sem purgação da mora, não tendo sido produzida prova capaz de afastar a presunção de veracidade do documento.

6. A consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária foi regularmente realizada, com observância das formalidades legais, inexistindo vício formal ou material no procedimento.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é constitucional e compatível com as garantias processuais;

2. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis que comprova a intimação pessoal do devedor fiduciante goza de presunção de veracidade;

3. A ausência de purgação da mora após regular intimação autoriza a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário”. Legislação relevante citada: CF/1988, art. 6º; Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 26, § 7º, 26-A, §§ 3º e 4º, 27, § 4º. Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982; TRF 3ª Região, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020; TRF 3ª Região, ApCiv 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel.

Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.155.716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13/03/2012.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. CARLOS FRANCISCO Relator do Acórdão

I N T I M A Ç Ã O D E P A U T A D E J U L G A M E N T O São Paulo, 15 de abril de 2026 Processo n° 5000310-17.2024.4.03.6124 (APELAÇÃO CÍVEL (198)) O seu processo foi incluído para julgamento na sessão abaixo. Se não for julgado nesse dia e não houver adiamento oficial, ele será colocado em uma nova pauta. Detalhes da Sessão: Tipo da sessão de julgamento: ORDINÁRIA VIRTUAL (SEM VIDEOCONFERÊNCIA) Data: 26-05-2026 Horário de início: 14:00 Local: Segunda Turma - Sala Virtual (Se for presencial/TRF3): Torre Sul – Av.

Paulista, 1.842, Cerqueira César, São Paulo/SP - Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) (Se for presencial/TRegMS): Av. Ceará, 2.178, Vila Antonio Vendas, Campo Grande/MS - Sede da Turma Regional de Mato Grosso do Sul (Se for virtual assíncrona): https://plenario-virtual.app.trf3.jus.br/ (Se for videoconferência): pela plataforma Microsoft Teams As sessões virtuais assíncronas terão duração de 3 dias úteis.

Destinatário: RODRIGO FERNANDES Como solicitar Sustentação Oral em sessões presenciais ou híbridas O pedido deve ser feito preferencialmente até 48 horas antes do início da sessão de julgamento pelo formulário eletrônico no site do Tribunal; Também é possível solicitar presencialmente, até o início da sessão; É facultada a juntada de sustentação oral gravada diretamente no PJe até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras do art. 9º, caput, da Resolução CNJ nº 591/2024, por interpretação sistemática e extensiva, em substituição à inscrição para sustentação oral presencial ou por videoconferência.

O termo de declaração previsto no § 3º do art. 9º da mesma Resolução do CNJ deverá ser elaborado/juntado diretamente no sistema PJe. Nas hipóteses cabíveis previstas no art. 143 do Regimento Interno desta Corte, a apresentação da sustentação oral prescinde de prévio requerimento, devendo o respectivo arquivo ser tão somente juntado aos autos eletrônicos a que se refere. Devem ser observados o tipo e o tamanho do arquivo permitidos no sistema PJe, bem como o tempo máximo fixado para o ato, nos termos do art. 6º da Resolução PRES nº 482, de 09 de dezembro de 2021.

Se a sessão for exclusivamente presencial e houver suporte técnico, advogados de outras cidades podem participar por videoconferência. O pedido deve ser feito até as 15h do dia útil anterior à sessão, apenas pelo formulário eletrônico. Para mais informações sobre a sessão, entre em contato pelo e-mail da subsecretaria processante, disponível no site do Tribunal. Como realizar Sustentação Oral em sessão virtual assíncrona A sustentação oral deve ser juntada (não é necessário ser requerida), pelo Painel de Sessão Eletrônica, até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras da Resolução CNJ N. 591/2024 (art. 9º, caput), respeitados o tipo e tamanho de arquivo fixados para o PJe, bem como a duração máxima estabelecida para esse ato (Resolução PRES 764, de 30 de janeiro de 2025).

Como solicitar Destaque em sessão virtual assíncrona O pedido de destaque (de não julgamento do processo na sessão virtual em curso e reinício do julgamento em sessão presencial posterior) deve ser enviado, pelo Painel de Sessão Eletrônica, até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras da Resolução CNJ N. 591/2024 (art. 8º, II). Como realizar esclarecimentos exclusivamente sobre matéria de fato em sessão virtual assíncrona A petição com os esclarecimentos prestados pelos advogados e procuradores deve ser apresentada exclusivamente pelo Painel de Sessão Eletrônica, respeitado o tipo e tamanho de arquivo, permitidos no PJe (Resolução PRES 764, de janeiro de 2025) antes da conclusão do julgamento do processo.

Para mais informações sobre a sessão e a ferramenta eletrônica utilizada, entre em contato pelo e-mail da subsecretaria processante, disponível no site do Tribunal.

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000310-17.2024.4.03.6124 / 1ª Vara Federal de Jales AUTOR: RODRIGO FERNANDES Advogado do(a) AUTOR: EVANDRO PELISSEL CELLES - SP153445 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por RODRIGO FERNANDES em face da CEF – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL para que seja declarada a nulidade da consolidação de propriedade sobre o imóvel localizado na Rua Guiomar Maria Donadelli, 292, Parque Universitário, Fernandópolis, bem como seja determinada a exclusão da averbação.

Alega que, em razão da inadimplência de algumas parcelas do contrato de financiamento nº 8.4444.0105789-6, a CEF efetivou a consolidação da propriedade sem intimá-lo pessoalmente para purgar a mora. No ID 324410470 o Juízo concedeu a gratuidade de justiça e deixou de designar audiência de conciliação, por não vislumbrar a possibilidade de acordo. Determinou a citação da requerida. Contestação da CEF no ID 327471376.

Réplica no ID 332497167. A defesa do autor requereu a designação de audiência de conciliação, visando a renegociação do débito, bem a intimação do cartório para comprovar a intimação pessoal do requerido (ID 332497192). A CEF informou que não tem interesse em produzir provas, bem como que não há proposta de acordo (ID 333364661). A defesa do autor requereu a concessão de tutela de urgência para cancelamento/suspensão dos leilões designados para os dias 12/09/2024 e 17/09/2024 (ID 333548219).

Este juízo deferiu a tutela antecipada para que a CEF se abstenha de realizar os leilões extrajudiciais designados e de promover qualquer ato de constrição em relação ao imóvel referente ao Contrato de Financiamento Imobiliário com Garantia de Alienação Fiduciária nº 8.4444.0105789-6 ou de promover atos para sua desocupação. CEF intimada para juntar o inteiro teor do processo de alienação extrajudicial do imóvel objeto destes autos, notadamente os supostos documentos de intimação do autor antes da consolidação da propriedade (ID 339186283).

CEF junta documentos (ID 342347872). Parte autora alega que fora solicitada a contrafé da citação do autor (ID 343947814).

É o relatório. LEGALIDADE DA ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL Parte das cláusulas impugnadas pelos autores se referem à suposta abusividade, por violação ao contraditório e ampla defesa, de disposições que possibilitam a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplemento das obrigações contratual, na forma da Lei nº 9.514/97. Por essa legislação, uma vez inadimplida a dívida, e desde que constituído em mora o devedor-fiduciante, há a consolidação da propriedade imóvel em nome do credor-fiduciário, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97.

Imprescindível, assim, que antes da consolidação da propriedade em nome do credor-fiduciário haja a constituição do devedor-fiduciante em mora. Nessas hipóteses, a constituição em mora se dá através do oficial de Registro de Imóveis, que poderá requerer ao oficial de Registro de Títulos e Documentos a notificação pessoal, nos termos do art. 26, § 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, nos seguintes termos: "Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento." (destaques não originais) VÊ-se, pois, que o vencimento antecipado de toda dívida em caso de inadimplemento é determinado pela lei, não sendo uma mera prática ou cláusula contratual.

Esse procedimento, inclusive, é acatado pela jurisprudência do STJ, desde que haja a notificação pessoal (REsp 1531144/PB, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/03/2016, DJe 28/03/2016). É possível, ademais, uma vez frustrada a notificação pessoal, que a constituição em mora ocorra através de edital, à luz do disposto no art. 26, § 4º, in verbis: "§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital." (destaques não originais).

De se registrar que, quanto ao endereço da notificação, o art. 27, §2º-A da Lei 9.514/1997 é expressa em determinar que a notificação deve ser feita nos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico: Art.

27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A.

Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Aliás, a jurisprudência do TRF3 vem chancelando a legalidade da notificação pelo endereço que consta no contrato:

VIII - A partir da mesma Lei 13.465/17, quanto às datas, horários e locais de realização dos leilões, há apenas previsão de comunicação do devedor por meio do envio de correspondência aos endereços constantes do contrato mensagem por endereço eletrônico (art. 27, § 2º-A da Lei 9.514/97), não se cogitando a necessidade de intimação pessoal.

IX - É de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. Em outras palavras, cabe ao devedor que pretende anular a execução extrajudicial comprovar que efetivamente tem condições de purgar a mora. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0003736-13.2015.4.03.6133, Rel.

Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 13/04/2023, DJEN DATA: 18/04/2023) Após a constituição em mora do devedor-fiduciante e não paga a dívida no prazo assinalado na legislação, "o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio", conforme expressa disposição do art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97.

Ademais, a jurisprudência do TRF3 é assente no sentido da inexigibilidade de notificação acompanhada de demonstrativo de débito por falta de previsão legal. Nesse sentido: CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

I - Alegação de inconstitucionalidade da Lei nº 9.514/97 rejeitada. Precedentes.

II – Desnecessidade de demonstrativo do débito na notificação enviada ao mutuário. Precedentes.

III– Alargamento do prazo de 30 dias para levar o imóvel a leilão após a consolidação da propriedade que não traz qualquer prejuízo ao mutuário. Precedentes da Corte.

IV – Possibilidade do devedor purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, como dispõe o artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66. Precedentes do STJ.

V - Mera manifestação de intenções de purgação da mora que não é elemento hábil a suspender os efeitos do ato de consolidação da propriedade. Precedentes da Corte.

VI – Recurso desprovido, com majoração da verba honorária. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0001515-92.2016.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal OTAVIO PEIXOTO JUNIOR, julgado em 10/05/2022, DJEN DATA: 13/05/2022) Com efeito, o devedor pode, ao ser notificado, simplesmente procurar uma agência do credor para ter acesso ao valor atualizado do débito e operacionalizar a quitação. Vale ressaltar, ademais, a plena constitucionalidade desse mecanismo de alienação extrajudicial.

É que a constitucionalidade de alienação extrajudicial de imóveis objeto de contratos com amparo no Decreto-lei nº 70/66, restou assentada pelo STF no julgamento do RE nº 223.075/DF, Rel. Min. Ilmar Galvão, oportunidade na qual foi asseverada a “Compatibilidade do aludido diploma legal com a Carta da República, posto que, além de prever uma fase de controle judicial, conquanto a posteriori, da venda do imóvel objeto da garantia pelo agente fiduciário, não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento seja reprimida, de logo, pelos meios processuais adequados”.

Em recente decisão, o Supremo Tribunal Federal no âmbito do RE nº 860.631/SP, Rel. Min. Luiz Fux, submetido à sistemática da repercussão geral (Tema nº 982), fixou a seguinte tese: É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.

Nesse mesmo sentido a jurisprudência do eg. TRF/3ª Região no sentido de que a norma é plenamente constitucional, adotando-se o mesmo entendimento no que se refere ao procedimento descrito no Decreto-lei nº 70/66. Nesse sentido: PROCESSO CIVIL - SFH - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI 9.514/97 - CONSTITUCIONALIDADE.

1 - O procedimento de execução extrajudicial estabelecido na Lei nº 9.514/97 harmoniza-se com o disposto no artigo 5º, LIV, da Constituição Federal. A referida lei deu prevalência à satisfação do crédito, não conferindo à defesa do executado condição impeditiva da execução. Eventual lesão individual não fica excluída da apreciação do Poder Judiciário, vez que há previsão de uma fase de controle judicial antes da perda da posse do imóvel, desde que reprimida pelos meios processuais próprios.

2 - Apelação desprovida. (TRF3, AC 00117882720114036104, Des. Fed. Mauricio Kato, Quinta Turma, e-DJF3 Judicial 1 DATA:01/12/2015) A parte autora narra na inicial que por dificuldades financeiras, não conseguiu arcar com os custos do financiamento e que, por isso, procurou a requerida, sem sucesso, para revisar o contrato. VÊ-se, pois, que já antes do leilão, a parte autora admite que não conseguiria purgar a mora e evitar o leilão, porque não havia recursos financeiros para arcar com o saldo devedor.

Assim, pretendia-se renegociar a dívida, mas afirma que a requerida exigia o pagamento integral do saldo devedor. Ademais, a parte aduz que seria o caso de revisão, mas que ensejaria o contraditório, na medida em que a dívida continha juros compostos. Portanto, a parte autora sabia da realização do leilão e poderia, assim, purgar a mora ou exercer seu direito de preferência, não se podendo dizer que teve sua intenção frustrada por motivo alheio à sua vontade, circunstância, esta sim, necessária e suficiente para anulação de leilão.

Nesse sentido: É de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração cabal pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de exercer o direito de preferência, de quitar a dívida ou de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001595-50.2020.4.03.6103, Rel.

Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 19/11/2021, DJEN DATA: 23/11/2021) Assim, apesar de ciente dos ônus contratuais livremente assumidos, a parte autora não purgou a mora e nem exerceu o direito de preferência assegurado pela legislação. Em sentido semelhante: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INTERESSE DE AGIR. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997.

REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. - Presente o interesse de agir vez que, independentemente do acordo celebrado com o arrematante, a parte autora questiona o procedimento de execução extrajudicial levado a cabo pela CEF, o que pode, em tese, acarretar na condenação da instituição financeira em perdas e danos, caso sejam comprovadas as nulidades aventadas. Deve ser afastada a extinção do processo sem resolução do mérito, sendo cabível, desde logo, seu exame, nos termos do estabelecido no art. 1.013, §3º, inciso I, do CPC, porquanto a demanda acha-se em condições de imediata análise. - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual.

Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do E.STJ e deste C.TRF da 3ª Região. - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade.

Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - A parte autora foi intimada para purgar a mora, porém deixou transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada. Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. - Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência).

Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório. - Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief). - Apelação parcialmente provida.

Extinção sem resolução do mérito afastada. Julgamento nos termos do art. 1.013, §3º, I, do CPC. Improcedência do pedido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0010771-89.2016.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 29/07/2022, DJEN DATA: 02/08/2022) Nesse cenário, resta ato abusivo do direito afirmar que tinha ciência do leilão e de que não poderia purgar a mora e, ao mesmo tempo, requer a anulação do leilão, do qual já sabia, mas que, não poderia participar, porque não se poderia arcar com o saldo devedor.

Nesse sentido: (...)

7. Ressalto, neste ponto, que os contratos em exame foram firmados livremente pelos interessados e não diferem dos contratos de adesão referentes a serviços essenciais, tais como o fornecimento de água, eletricidade, telefonia e outros imprescindíveis à dignidade da vida em ambiente urbano. Trata-se de contratos de empréstimo bancário cujo objeto, embora útil, não se revela imprescindível aos contratantes.

Foram firmados, portanto, por vontade própria e não por inexigibilidade de outra conduta, decorrente da essencialidade - inexistente para o caso dos autos - de seu objeto.

8. Por fim, entendo que a invocação, apenas na ocasião do cumprimento da obrigação, de suposta nulidade de cláusulas livremente aceitas no momento da celebração do acordo e da tomada do financiamento, viola a boa-fé contratual objetiva, por sua vertente do princípio do ne venire contra factum proprium. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5012195-47.2017.4.03.6100, Rel. Juiz Federal Convocado DENISE APARECIDA AVELAR, julgado em 26/10/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 28/10/2020) No caso dos autos, o pedido de “suspensão” do leilão extrajudicial do bem imóvel tem como fundamento central a inexistência de intimação da devedora-fiduciante acerca da data designada para realização de leilão tão somente no endereço que consta no contrato, na forma do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97 e não no endereço de cadastro.

Restou claro e até assumido pela parte autora que a notificação se deu no endereço do contrato. Com efeito, nos autos, não há qualquer prova de que a parte autora teve frustrada sua intenção de purgar a mora, tendo as alegações se restringido à suposta irregularidade de notificação do leilão, o que, como visto, não ocorreu no caso, já que o aviso se deu no endereço apontado no contrato. Não convence o pedido de assegurar o direito à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, tomando por parâmetro o art. 34 do Decreto-lei nº 70/66, o qual prevê que "é lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acôrdo com o artigo 33(...)".

O dispositivo, em regra, tem aplicação no tocante aos contratos de mútuo garantidos por hipoteca do Decreto-lei nº 70/66, e não aos contratos de alienação fiduciária em garantia regidos pela Lei nº 9.514/97. Apesar disso, a jurisprudência do STJ, forte no art. 39, inciso I, da Lei nº 9.514/97, entendia possível a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, inclusive no que tange aos contratos com garantia por alienação fiduciária.

É farta a jurisprudência do STJ nesse sentido (cf. AgInt no REsp nº 1.760.519/SC, Rel. Min. Maria Isabel Galloti; AgInt no AREsp nº 1.286.812/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva; AgInt no AREsp nº 1.132.567/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão). A tese partia do princípio de que, como havia omissão da Lei nº 9.514/97, que autoriza a aplicação de dispositivos do Decreto-lei nº 70/66 (art. 39, inciso I, da Lei nº 9.514/97), a hipótese passava pela simples aplicação da legislação.

No entanto, a questão, data vênia, parece-me superada após a vigência da Lei nº 13.465/17, que trouxe substanciosas alterações no regramento. Com efeito, a redação atual do art. 39, inciso I, da Lei nº 9.514/97 estabelece que “aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca" (destaques não originais).

Por isso, somente nos casos de contratos garantidos por hipoteca é aplicável, por força de lei, a autorização de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-lei nº 70/66). Ademais, a Lei nº 13.465/17 inaugurou um marco limite para possibilitar a purgação da mora pelo devedor que está em atraso. Atualmente, nos termos do art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514/97, é assegurado ao devedor o direito de purgar a mora até a averbação da consolidação da propriedade, mediante pagamento das parcelas vencidas e demais despesas.

Neste caso, convalesce o contrato anterior. Eis o teor do dispositivo: Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária." (destaques não originais).

Ou seja, o direito de purgar a mora ocorre, atualmente, apenas até a averbação da consolidação da propriedade, caso em que é facultado ao devedor efetuar o pagamento da dívida vencida e continuar no pagamento das demais parcelas, com a convalescência do contrato. No entanto, após a consolidação da propriedade, não há mais direito do devedor de pagar a dívida vencida, assegurando-se, apenas, o direito de preferência.

Isso se extrai do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97, na redação conferida pela Lei nº 13.645/17, que estabelece o direito de preferência do devedor até a realização do segundo leilão, desde que o devedor efetue o pagamento integral da dívida e demais encargos. Eis o teor do dispositivo: "Art.

27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos" (destaques não originais) Essa questão já foi assentada pelo STJ, como se infere do seguinte julgado, que bem distingue os momentos que possibilitam a purgação da mora, in verbis: RECURSO ESPECIAL.

CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI N. 9.514/1997. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. APELAÇÃO. DESERÇÃO AFASTADA. EFETIVA COMPROVAÇÃO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA.

PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INOBSERVÂNCIA. MERA IRREGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Convém destacar que o recurso especial foi interposto contra decisão publicada após a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, sendo analisados os pressupostos de admissibilidade recursais à luz do regramento nele previsto (Enunciado Administrativo n. 3/STJ).

2. O propósito recursal cinge-se a definir: i) a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário; e ii) se é decadencial o prazo estabelecido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 para a realização do leilão extrajudicial para a excussão da garantia.

3. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional.

4. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior, à luz do CPC/1973, dispõe que o preparo do recurso deve ser comprovado no ato de sua interposição, nos termos do art. 511, com a juntada da guia de recolhimento e do respectivo comprovante de pagamento.

5. Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997.

6. Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária.

7. Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

8. O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário.

9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1649595/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020 – destaques não originais). Também descabe acatar o pleito de impor a CEF o dever de renegociação da dívida, eis que o autor não aponta qualquer ilegalidade na avença, tecendo meras alegações genéricas. O TRF3 tem entendimento linear sobre o assunto, não admitindo a mora parcial, exigindo-se depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. AUSENTES OS PRESSUPOSTOS PARA A CONCESSÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

1. Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público.

2. In casu, não restou demonstrado quaisquer vícios na notificação do agravante para purgar a mora, visto que ele foi intimado pessoalmente por intermédio do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Santo André/São Paulo, conforme se verifica da matrícula do imóvel

3. Ressalte-se que o contrato não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas pela venda em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária.

4. Sendo assim, somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a data de realização do último leilão.

5. Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5001229-16.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 02/06/2022, DJEN DATA: 06/06/2022) É irrelevante, no ponto, a alegação de que deveria a CEF ser obrigada a renegociar a dívida e de que o princípio pacta sunt servanda deve ser relativizado no caso, porquanto, além desses argumentos terem sido trazidos de maneira genérica na petição inicial, não cabe ao Poder Judiciário impor à CEF a celebração de acordo para a resolução do conflito, porquanto a conciliação, a mediação e a transação são mecanismos de autocomposição que, embora estimulados pelo ordenamento jurídico (art. 3º, § 3º, do CPC/15), são baseados na conveniência e concordância das partes.

A avença foi descumprida e, neste ponto, os autores não discordam. Para que haja a manutenção da avença é possível que as partes acordem nesse sentido, no entanto, não cabe imposição unilateral pelo Poder Judiciário quando inexiste qualquer ilegalidade aparente no pacto ou no procedimento de alienação extrajudicial oral analisado. Ademais, consta certidão do Cartório, atestando que os devedores foram intimados da consolidação nos dias 09/02/2022 e 09/11/2003, razão pela qual foi publicado edital (ID 327471393 e 327471385).

A certidão cartorária tem fé pública, devendo a parte autora comprovar o contrário. Em verdade, as alegações da parte são inverossímeis. Se pretende comprovar a ausência de notificação, que diligenciasse junto à CEF para ter acesso ao processo administrativo integral que tratou do assunto, mas assim não o fez. O direito à moradia é garantido da Constituição da República, porém, numa economia capitalista, depende de certos condicionantes impostos pela própria conjuntura macro e microeconômica, sob pena de não ser viável economicamente o fluxo do mercado imobiliário aos agentes financeiros.

No particular, o intuito da lei é o de equalizar os interesses do mutuário e do agente financeiro em face de circunstancial inadimplência, possibilitando, mesmo nesse estado, a continuação do contrato e não o automático leilão, desde que haja purgação do saldo devedor. Se o devedor sabe da existência do leilão, mas admite que não pode purgar a mora, tal circunstância refoge ao próprio objetivo da lei, de modo que, a moradia, no caso, não pode ser tutelada juridicamente.

Por fim, quanto ao direito de preferência, não há notícia nos autos de que a parte autora procurou exercê-lo de fato, registrando-se que esse direito é cabível quando o fiduciante faz proposta em iguais condições daquela do arrematante.

DISPOSITIVO

Do exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, na forma do art. 487, inciso I, do CPC/15. REVOGO A TUTELA ANTECIPADA. Sem custas. Honorários de 10% sobre o valor da causa, suspenso pela concessão dos benefícios da justiça gratuita. Interposta apelação, intime-se a parte contrária para contrarrazões. Após, proceda-se com a intimação do apelante para digitalização dos autos para a remessa ao eg. TRF/3ª Região ou, no insucesso, da parte apelada.

Com o trânsito em julgado e nada sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se. P.I. Jales, data lançada eletronicamente. ROBERTO LIMA CAMPELO Juiz Federal