EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Nº 5000317-69.2024.4.03.6201 / 1ª Vara Gabinete JEF de Campo Grande EXEQUENTE: RESIDENCIAL JOSE OTAVIO GUIZZO Advogados do(a) EXEQUENTE: ALESSANDRO LUIZ DE OLIVEIRA - SP148493, AMANDA DE OLIVEIRA - MS26975 EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) EXECUTADO: DIEGO MARTIGNONI - RS65244-A S E N T E N Ç A
I- Trata-se de ação na qual pretende a parte autora, Condomínio Residencial José Otávio Guizzo, a execução da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no pagamento de despesas condominiais. Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei 9.099/95, aplicável por força do art. 1º da Lei 10.259/01.
II. Fundamentação II.1 Mérito A questão controversa dos autos é a responsabilidade, ou não, da CAIXA pelo pagamento das taxas condominiais de imóvel. O banco réu sustenta que o imóvel em comento é objeto de contrato de arrendamento (ID. 323226733), tendo Ederson Ramos Nunes como arrendatário. Desse modo, este seria o responsável pelos débitos. Tratando-se de despesas condominiais, a legislação prevê que as obrigações dessa natureza são vinculadas à coisa, nesse caso, à unidade autônoma.
O Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento de que as despesas condominiais possuem natureza propter rem e, por isso, devem ser pagas, em regra, pelo possuidor do imóvel, independentemente de qualquer registro de compromisso de compra e venda e/ou propriedade do imóvel, a saber: A respeito da legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais, firmaram-se as seguintes teses: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitir na posse e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
De início, cumpre esclarecer que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que este tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. Portanto, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (EREsp 138.389-MG, Segunda Seção, DJ 13/9/1999), sem prejuízo, todavia, de eventual ação de regresso.
Importante esclarecer, nesse ponto, que o polo passivo da ação que objetiva o adimplemento de despesas de condomínio não ficará à disposição do autor da demanda. Na verdade, será imprescindível aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material. Frise-se, ademais, que não há nenhuma relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessariamente, responderá por tais encargos.
Assim, ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (REsp 1.297.239-RJ, Terceira Turma, DJe 29/4/2014; e AgRg no AREsp 526.651-SP, Quarta Turma, DJe 11/11/2014).
Por fim, ressalte-se que o CC, em seu art. 1.345, regulou, de forma expressa, a questão ora analisada, ao dispor que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015. (Grifei) (STJ. Informativo 0560, de 17 de abril a 3 de maio de 2015) Assim, a atribuição da responsabilidade pelas despesas condominiais está intimamente ligada ao vínculo material exercido para com o imóvel.
Ou melhor, é a realidade fática que define com quem o condomínio mantém relação de credor. Tratando-se de obrigações propter rem, as despesas condominiais devem acompanhar, então, o titular dos direitos reais sobre o imóvel. Por sua vez, o PAR (Programa de Arrendamento Residencial) foi instituído pela Lei 10.188/2001. É gerido pelo Ministério das Cidades, operacionalizado pela Caixa Econômica Federale financiado pelo Fundo de Arrendamento Residencial, com o objetivo de reduzir o déficit habitacional em municípios com mais de cem mil habitantes, e destinado a famílias com renda de até R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais).
O referido arrendamento tem as seguintes condições: a) o imóvel deve ser utilizado exclusivamente para residência do arrendatário e sua família, com ocupação no prazo máximo de 90 dias após a assinatura do Contrato de Arrendamento; b) cabe ao arrendatário assumir todas as despesas e tributos incidentes sobre o imóvel, bem como mantê-lo em perfeitas condições de habitabilidade e conservação; c) o prazo arrendamento é de 180 meses; d)a contratação do arrendamento residencial é firmada por meio de Contrato por Instrumento Particular de Arrendamento Residencial com Opção de Compra; e) o atraso no pagamento dataxa de arrendamentopor mais de 60 dias consecutivos émotivo para retomada imediata do imóvel, sem direito à devolução de valores pagos a título de taxa de arrendamento.
Portanto, a partir da inadimplência do devedor/arrendatário, a CAIXA passa a ser titular dos direitos reais sobre o imóvel, respondendo pela dívida, eis que o FAR é destinado somente para prover recursos ao programa, e, nesse aspecto, não possui personalidade jurídica. Essa questão já foi decidida pelos Tribunais Federais da 3ª e 4ª Região: DIREITO ADMINISTRATIVO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA.
DESPESAS CONDOMINAIS. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEGITIMIDADE DA CEF PARA RESPONDER AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINAIS. DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A COMPROVAÇÃO DO CRÉDITO ALEGADO. PRECEDENTES. Compete à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL representar ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente, o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, na qualidade de gestora desse Fundo, por força do art. 2º, § 8º, e art. 4º, VI, ambos da Lei nº 10.188/2001, com a redação dada Lei nº 10.859/2004.
Pertencendo o imóvel ao patrimônio do FAR, a CEF tem legitimidade passiva para a lide. O credor fiduciário, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ostentando a condição jurídica de condômino, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. Não há necessidade da juntada de balancetes, livros, atas, rateios, demonstrativos e demais documentos que deram origem às taxas condominiais, bastando, para o ajuizamento da ação de cobrança, anexar aos autos os boletos de cobrança. (TRF4, AC 5048680-06.2015.404.7000, QUARTA TURMA, Relator CANDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, juntado aos autos em 26/05/2017) “AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE À CEF. AJUIZAMENTO DA AÇÃO TANTO EM FACE DO FIDUCIÁRIO COMO DO FIDUCIANTE. MANUTENÇÃO DA CEF NO POLO PASSIVO DO FEITO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL.
1. A taxa condominial constitui obrigação propter rem, decorrente da coisa e diretamente vinculada ao direito real de propriedade do imóvel.
2. A alteração do parágrafo único do artigo 4º da Lei n. 4.591/64 pela Lei n. 7.182, de 27.03.84, não revogou a regra do artigo 12 da Lei que dispõe sobre condomínios em edificações e incorporações imobiliárias, mas tão somente condicionou a alienação ou transferência dos direitos relativos à aquisição de unidade condominial à prova da quitação dos encargos do alienante para com o condomínio, não isentando o adquirente da responsabilidade pela solvência dos débitos eventualmente existentes quanto a despesas condominiais não saldadas pelo alienante, caso em que poderá cobrar -lhe o valor em ação regressiva.
3. O imóvel de que originou a dívida condominial em cobrança foi alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, a qual é a atual proprietária do bem, conquanto tal propriedade possa se resolver com o pagamento da dívida e de seus encargos, na forma prevista no artigo 25 da Lei n. 9.514/97.
4. É lícito ao condomínio ajuizar a ação de cobrança tanto em face do fiduciário – a instituição financeira - como do fiduciante - o possuidor da coisa -, já que este também possui relação jurídica vinculada ao imóvel.
5. O § 8º do artigo 27 da Lei n. 9.514/97 não se aplica ao caso em tela, haja vista que tal dispositivo regula as relações entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante, não alcançando terceiros, no caso o condomínio edilício.
6. A Caixa Econômica Federal é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança das despesas condominiais, o que acarreta a competência da Justiça Federal para o processamento e julgamento do feito.
7. Agravo de instrumento provido.” (TRF3 Primeira Turma. DESEMBARGADORA FEDERAL VESNA KOLMAR. AI 00103527520124030000. e-DJF3 Judicial 1 DATA:21/01/2013). Diante disso, a CAIXA é solidariamente responsável pelas dívidas condominiais, juntamente com o arrendatário/devedor fiduciante do imóvel. A CAIXA, apesar de não ter observado o rito da execução, na medida em que ofertou contestação em lugar dos embargos, abordou e rebateu os termos da inicial executiva, respeitando o prazo.
Dessa forma, tendo em vista os princípios da fungibilidade, da efetividade do processo e especialmente o da economia, entendo que o mero equívoco na nominação das petições não revela erro grosseiro. Assim, recebo a contestação da CAIXA como embargos à execução, inexistindo qualquer prejuízo para a instrução e andamento do feito. O banco réu sustenta que o imóvel em comento é objeto de contrato de arrendamento, tendo Ederson Ramos Nunes como arrendatário e responsável pelos débitos.
Para tanto, anexou Planilha Evolutiva (ID. 328090461) demonstrando que o contrato fora acordado em 16/02/2009, findando em 16/02/2024, bem como modelo de Contrato por Instrumento Particular de Arrendamento Residencial com Opção de Compra, no qual consta, em sua Cláusula Décima Sexta- Da opção dos Arrendatários, que: “Findo o prazo previsto na cláusula décima, com o integral cumprimento das obrigações pactuadas no presente instrumento, fica consolidado o direito dos ARRENDATÁRIOS de optar: a) pela compra do bem arrendado, mediante o pagamento do valor residual, se houver, devidamente atualizado na forma deste contrato, ou b) pela renovação do contrato de arrendamento; ou, ainda, c) pela devolução do bem arrendado." Por sua vez, o Parágrafo Primeiro da mesma cláusula aduz: “Para o exercício de qualquer das opções relacionadas no caput desta cláusula, após cumpridas todas as obrigações contratuais, os ARRENDATÁRIOS deverão comunicar sua pretensão à ARRENDADORA ou a quem esta indicar, até 30 (trinta) dias antes do término do prazo contratual.” Por conseguinte, a Declaração Substitutiva ao Contrato do PAR (ID. 328090460) juntada aos autos informa o término do período de arrendamento, indicando tão somente a necessidade de “imediata opção por parte dos arrendatários”, sem qualquer referência à opção feita pelo arrendatário.
A parte autora, por sua vez, comprovou a certeza, a liquidez e a exigibilidade da obrigação em comento, nos termos do art. 784, X, do Código de Processo Civil. E isso porque anexou o Edital de Convocação e Ata de Assembleia Geral Extraordinária, em que foi votada a taxa condominial (ID. 311955390, ID. 327518832) e a taxa extra (ID. 327518831); Edital de Convocação e Ata de Assembleia Geral Extraordinária, em que foram eleitos o síndico e o Conselho Fiscal (ID. 311955388); Convenção do Condomínio (ID. 311955375) e Planilha de débitos (ID. 311955371).
Juntou, ainda, cópia da matrícula do imóvel, constando averbação de 11/12/2008, segundo a qual aquele é propriedade fiduciária da CAIXA (ID. 311955363). Dito isto, é de se reconhecer que a parte ré não se desincumbiu de seu ônus probatório, já que não comprovou que o imóvel arrendado tenha sido comprado por Ederson Ramos Nunes, ou que este tenha solicitado renovação do contrato, continuando na posse do bem arrendado, motivo pelo qual a CAIXA, tendo retomado os direitos reais sobre o imóvel, é responsável pelos débitos condominiais.
III.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, rejeito os embargos à execução opostos ejulgo procedente o pedido, com fundamento no artigo 487, I,do Código de Processo Civil, para condenar a parte ré a pagar as taxas condominiais vencidas até a data da propositura da execução, bem como aquelas vencidas no decorrer da execução, com a incidência da multa condominial na base de 2% (dois por cento), juros estipulados na convenção de condomínio (ou regulamento interno do condomínio) e correção monetária, conforme índices previstos no vigente Manual de Cálculos da Justiça Federal, sendo todos os consectários contados a partir de cada vencimento.
Concedo à parte autora os benefícios da justiça gratuita, observado o disposto no art. 98, § 3º, do CPC/15.
IV - Após o trânsito em julgado, a requerida deverá, no prazo de 30 (trinta) dias, apresentar os cálculos correspondentes.
V – Em seguida, intime-se a parte autora para, no prazo de 10 (dez) dias, se manifestar. Advirta-se que eventual impugnação aos cálculos deverá vir acompanhada de memorial respectivo, apresentando fundamentadamente as razões das divergências.
VI - Silente a parte autora, ou em conformidade com os cálculos apresentados, intime-se a ré para cumprimento da sentença, nos termos do art. 523, § 1º, do CPC. Caso haja divergência fundamentada, à Contadoria para conferência.
VII- Efetuado o pagamento pelo executado, libere-se o valor em favor do exequente e intime-se a parte autora para que se manifeste acerca da satisfação da dívida, no prazo de 10 (dez) dias.
VIII- Decorrido in albis o aludido prazo, voltem os autos conclusos para extinção da execução, nos termos do art. 924, inciso II, do Código de Processo Civil. IX-Não efetuado o pagamento voluntário da dívida dentro do prazo legal, intime-se o exequente para que informe os meios para o prosseguimento da execução, no prazo de 10 (dez) dias. Sem custas e honorários advocatícios nesta instância judicial, a teor do art. 1º da Lei nº 10.259/01 c.c. o art. 55, caput da Lei nº 9.099/95.
Publique-se. Intimem-se. Campo Grande/MS, data conforme registro da assinatura eletrônica no sistema.
