PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL 198 Nº 5000320-70.2025.4.03.6142 RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR APELANTE: SANDRO ROBERTO FAGUNDES DIAS ADVOGADO do(a) APELANTE: GABRIELA BERLATTO MODONESI - SP390206-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
RELATÓRIO
O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Trata-se de embargos de terceiro ajuizado por Sandro Roberto Fagundes Dias em face da Caixa Econômica Federal – CEF e Lucia Helena Correa – ME, em razão de leilão judicial nos autos do processo n. 5000629-04.2019.4.03.6142, no qual a parte exequente é a CEF e a parte executada, Lucia Helena Correa e Lucia Helena Correa – ME. O embargante alega que manteve união estável com Lucia Helena Correa desde setembro de 1995, na constância da qual adquiriram o imóvel situado na Rua dos Trabalhadores, nº 400, em Guaiçara/SP, registrado na matrícula nº 29.681.
Sustenta que, por sentença judicial transitada em julgado nos autos da ação de reconhecimento e dissolução de união estável nº 1007296-31.2021.8.26.0322, ficou expressamente reconhecido que cada convivente seria titular de 50% do referido imóvel. Aduz ser nula a alienação fiduciária constituída em 15/03/2018, sem sua ciência ou autorização, por meio da qual a ex-companheira, atuando em nome de sua empresa individual, vinculou a integralidade do imóvel como garantia de Cédula de Crédito Bancário no valor de R$ 230.000,00, firmada junto à Caixa Econômica Federal.
O embargante afirma que jamais foi citado, intimado ou figurou como devedor ou garantidor na operação creditícia, tendo tomado conhecimento do leilão judicial do imóvel apenas por terceiros interessados em arrematá-lo. Postula a nulidade parcial da garantia fiduciária quanto à fração de 50% de sua titularidade, requerendo, em sede de tutela de urgência, a suspensão imediata do leilão judicial e a averbação da presente ação na matrícula do imóvel.
Trouxe aos autos, entre outros documentos: a) certidão do imóvel (ID 362723447), na qual há registro de doação do imóvel em favor exclusivamente de Lucia Helena Correa e, em seguida, da construção, por Lucia Helena Correa, de um prédio comercial no terreno, bem como a instituição da alienação fiduciária em favor da CEF; b) acordo de reconhecimento e dissolução de união estável com partilha de bens (ID 362723453).
O juízo de origem indeferiu o pedido de tutela de urgência sob o fundamento de que o imóvel objeto da constrição foi doado pela Prefeitura Municipal de Guaiçara/SP exclusivamente em favor de Lúcia Helena Correa em 01/07/2015 quando, à época, a donatária declarou ser solteira, e que, nos termos dos arts. 1.659 e 1.725 do Código Civil, os bens recebidos por doação na constância da união estável são excluídos da comunhão parcial de bens, afastando, em cognição sumária, o direito do embargante à meação do bem.
Consignou, ainda, que o reconhecimento judicial da união estável, obtido por iniciativa da executada, Lucia Helena Correa, em 22/12/2021, seguido da imediata oposição dos presentes embargos, configura manobra processual em flagrante venire contra factum proprium, incompatível com a boa-fé objetiva e com a segurança jurídica das relações contratuais, uma vez que a CEF concedeu o crédito com base nas declarações de estado civil prestadas pela própria devedora.
A CEF apresentou impugnação aos embargos de terceiro. Em réplica, o embargante sustentou que, embora o terreno tenha sido adquirido por doação, toda a edificação foi construída com o esforço comum e com os recursos financeiros de ambos os conviventes durante a união estável, razão pela qual as benfeitorias e acessões integrariam a comunhão parcial de bens nos termos do art. 1.660, inc. IV, do Código Civil, aplicável à união estável por força do art. 1.725 do mesmo diploma.
Para tanto, acostou diversos comprovantes de aquisição de material de construção. Sobreveio sentença julgando improcedentes os embargos de terceiro, ao fundamento de que as alegações do embargante não restaram comprovadas. Consignou o magistrado que o embargante não demonstrou o domínio sobre o imóvel, requisito indispensável ao cabimento dos embargos de terceiro, nos termos dos arts. 674 a 680 do CPC, reputando insuficientes, para tal finalidade, os comprovantes de pagamento de materiais de construção juntados aos autos.
Anotou, ainda, que a Sra. Lúcia Helena Corrêa declarou-se solteira em todos os atos jurídicos relevantes, notadamente no recebimento da doação do terreno em 2015, na averbação da edificação em 2017 e na contratação do empréstimo junto à CEF em 2018, concluindo que o casal, ao optar por não formalizar a união desde 1995, deve suportar os efeitos decorrentes dessa informalidade. Acrescentou que a sentença homologatória de acordo proferida na ação estadual de reconhecimento de união estável não vincula o Juízo Federal, nos termos do art. 506 do CPC, por ter sido proferida sem pretensão resistida e com patrocínio do mesmo advogado que representa o embargante nestes autos, circunstância que caracterizaria comportamento processual contraditório (venire contra factum proprium) voltado a frustrar a legítima execução do crédito da empresa pública.
Os honorários advocatícios foram fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, tendo sido deferidos ao requerente os benefícios da gratuidade da justiça. Inconformado, o embargante apelou, sustentando: a) a proteção da meação; b) ineficácia de garantia real sem outorga uxória; c) dever de diligência da CEF. Sem contrarrazões, subiram os autos a esta Corte.
É o relatório.
VOTO
O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): De início, observo que na petição inicial dos Embargos de Terceiro são indicados como embargados, a Caixa Econômica Federal – CEF e Lucia Helena Correa – ME. Não obstante, vê-se que Lucia Helena Correa – ME não foi citada, tampouco apresentou defesa. Referida embargada, porém, não tem legitimidade passiva, à luz da previsão contida no art. 677, §4º, do CPC: “Será legitimado passivo o sujeito a quem o ato de constrição aproveita, assim como o será seu adversário no processo principal quando for sua a indicação do bem para a constrição judicial.” Em consulta aos autos da execução nº 5000629-04.2019.4.03.6142 - na qual houve a constrição do bem objeto destes embargos de terceiro - , verifica-se que a constrição decorreu da cláusula de alienação fiduciária constante de cédula de crédito bancário, não tendo a empresa Lucia Helena Correa – ME indicado o imóvel à penhora para satisfação da execução.
Dessa forma, reconheço, de ofício, a ilegitimidade passiva de Lucia Helena Correa – ME para figurar nestes embargos de terceiro, inexistindo qualquer prejuízo decorrente da ausência de sua citação. Passo ao mérito. Da meação e da eficácia da garantia real. A certidão de matrícula do imóvel (ID 362723447) não continha, à época da contratação da garantia, em 15 de março de 2018, qualquer averbação da união estável entre o embargante e a proprietária do bem.
O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a união estável, para ser oponível a terceiros de boa-fé no que se refere a direitos reais sobre imóveis, deve ser averbada no registro imobiliário competente. Neste sentido: “DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA EM UNIÃO ESTÁVEL. PUBLICIDADE DO ESTADO CIVIL. IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLI A.
AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
1. Impenhorabilidade do imóvel afastada pelo oferecimento do bem em garantia, o que implica em renúncia ao benefício legal. Além disso a dívida foi constituída em benefício da entidade familiar.
2. A ausência de publicidade da união estável, mediante averbação ou reconhecimento judicial, impede que a falta de outorga uxória seja oponível a terceiros de boa-fé, que contrataram com um dos conviventes, fiando-se nos registros públicos e nas declarações prestadas.
3. A revisão da publicidade da união estável e a atuação do recorrente na atividade empresarial demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial.
4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.” (STJ, AREsp n. 2.871.375/MG, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 16/3/2026, DJEN de 20/3/2026, grifos nossos) Sem essa providência, o terceiro que contrata com base nas informações constantes da matrícula não pode ser surpreendido por situação jurídica que deliberadamente se manteve oculta ao registro público. A proteção que o sistema registral confere às partes contratantes assenta-se justamente na presunção de que o que consta da matrícula reflete a realidade jurídica do imóvel.
Quem se omite em promover o registro ou a averbação de fato jurídico relevante -- como a existência de uma união estável --, não pode, posteriormente, invocar essa situação não registrada, tampouco o direito da meação, para prejudicar terceiros que confiaram na publicidade do registro. O acordo de reconhecimento e dissolução de união estável com partilha de bens (ID 362723453) não tem o condão de alterar essa conclusão.
O reconhecimento judicial da união estável opera efeitos pessoais e patrimoniais entre as partes do acordo, mas não pode retroativamente criar direitos e prejudicar terceiros que, à época da constituição da garantia, agiram em conformidade com a realidade registral então vigente. Logo, os argumentos do apelante não são óbice à higidez da alienação fiduciária no caso concreto. Do dever de diligência da CEF.
Sustenta, ainda, o embargante, que a Caixa Econômica Federal deveria ter sido mais diligente na verificação da situação do bem. O argumento, porém, não merece acolhida. A boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais impõe deveres de lealdade e cooperação a ambas as partes. No presente caso, ao contrair a obrigação, a própria Lucia Helena Correa declarou ser solteira, e a matrícula do imóvel não continha qualquer averbação que indicasse a existência de união estável ou de qualquer outra situação jurídica capaz de comprometer a higidez da garantia.
A CEF agiu em estrita conformidade com as informações que lhe foram disponibilizadas, confiando legitimamente na certidão de matrícula e nas declarações prestadas pela contratante. Impor à instituição financeira o dever de investigar, além dos registros públicos, situações jurídicas que o próprio interessado se absteve de tornar públicas equivale a transferir ao terceiro de boa-fé o ônus pela omissão daquele que, podendo e devendo agir, não o fez.
Tal raciocínio subverte a lógica do sistema registral e viola a segurança jurídica das relações negociais. Era do embargante, e não da CEF, o dever de providenciar a averbação da união estável na matrícula do imóvel, medida singela e acessível, que teria tornado pública a sua situação e protegido os seus interesses perante terceiros. Ao deixar de adotar essa providência, o embargante assumiu os riscos decorrentes de sua própria inércia, não podendo imputá-los a quem contratou de boa-fé.
Dessa forma, não merece reforma a sentença proferida. Majoro os honorários em 1% do valor correspondente à sucumbência anteriormente fixada, consoante o §11, do art. 85, do CPC, observada a a suspensão da exigibilidade, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.
Ante o exposto, nego provimento à apelação. É o meu voto. Herbert de Bruyn Desembargador Federal Relator
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. UNIÃO ESTÁVEL NÃO AVERBADA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. INOPONIBILIDADE A TERCEIROS DE BOA-FÉ. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro opostos contra a Caixa Econômica Federal em razão de leilão judicial de imóvel dado em garantia fiduciária em cédula de crédito bancário. O embargante alegou ter mantido união estável com a proprietária do imóvel desde 1995 e sustentou a nulidade parcial da alienação fiduciária constituída em 2018 sem sua autorização.
O juízo de origem concluiu pela ausência de comprovação de domínio ou posse apta a amparar os embargos de terceiro e pela impossibilidade de opor a alegada meação à instituição financeira, que contratou com base nas informações constantes do registro imobiliário.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. HÁ três questões em discussão: (i) a legitimidade passiva da empresa executada para figurar nos embargos de terceiro; (ii) a possibilidade de o embargante opor meação decorrente de união estável não averbada no registro imobiliário para invalidar alienação fiduciária constituída por um dos conviventes; (iii) a existência de dever de diligência da instituição financeira para investigar eventual união estável não registrada.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A empresa executada não possui legitimidade passiva nos embargos de terceiro, pois a constrição decorreu de cláusula de alienação fiduciária constante de cédula de crédito bancário, sem indicação do bem à penhora pela executada, nos termos do art. 677, §4º, do CPC.
4. A união estável não averbada no registro imobiliário não pode ser oposta a terceiros de boa-fé em relação a direitos reais sobre imóveis, pois a publicidade registral confere presunção de veracidade às informações constantes da matrícula.
5. A ausência de publicidade da união estável impede que a falta de outorga uxória seja invocada contra terceiro que contratou com base no registro e nas declarações da proprietária do imóvel.
6. O reconhecimento judicial posterior da união estável e a partilha entre os conviventes produzem efeitos apenas inter partes e não podem retroagir para prejudicar terceiro que constituiu garantia real de boa-fé.
7. A instituição financeira não possui dever de investigar situações jurídicas não publicizadas no registro imobiliário quando a matrícula do imóvel e as declarações da contratante indicam inexistência de vínculo conjugal.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE
8. Apelação desprovida. Tese de julgamento: “1. A união estável não averbada no registro imobiliário é inoponível a terceiros de boa-fé em negócios jurídicos que envolvam direitos reais sobre imóveis;
2. A ausência de outorga uxória em união estável não publicizada não invalida garantia real constituída por um dos conviventes perante terceiro que contratou com base no registro imobiliário;
3. A instituição financeira não possui dever de investigar situação conjugal não refletida nos registros públicos quando inexistente averbação da união estável.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 674 a 680, 677, §4º, 85, §11, e 98, §3º; Código Civil, arts. 1.659, 1.660, IV, e 1.725. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp nº 2.871.375/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 16.03.2026, DJEN 20.03.2026.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. HERBERT DE BRUYN Relator do Acórdão
