PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Andradina Rua Santa Terezinha, 787, Centro, Andradina - SP - CEP: 16901-006 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000320-85.2025.4.03.6137 AUTOR: KERSIA CARVALHO DA SILVA ADVOGADO do(a) AUTOR: MAYARA DA SILVA MAXIMO - SP368290 ADVOGADO do(a) AUTOR: ELLEN CAROLINE DA SILVA MAXIMO - SP407556 ADVOGADO do(a) AUTOR: ANDERSON MAXIMO MUNHOZ - SP321351 REU: WILSON MAFFEI, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: BRUNO HENRIQUE DOURADO - MG151461
DECISÃO
Trata-se de ação de rescisão contratual com pedido alternativo de reparação de danos materiais cumulada com indenização por danos morais ajuizada por KERSIA CARVALHO DA SILVA em face de WILSON MAFFEI NETO e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF. Converto o julgamento em diligência, nos termos do art. 370 do CPC, pois no caso dos autos, é necessária a realização de perícia técnica, para aferir se os danos alegados ocorreram ou não.
Preliminares Inicialmente, defiro a gratuidade de justiça ao réu Wilson Maffei Neto, com fundamento no art. 99, §3º, do CPC, 02), visto que sua Carteira de Trabalho Digital (ID 479381502) juntada aos autos indica salário mensal de R$ 1.700,00 (cargo de escriturário). A Caixa Econômica Federal, em sua contestação (ID 411217181), alegou, em preliminar, a decadência da ação edilícia (art. 445 do
CC) e a prescrição da pretensão reparatória (art. 206, §3º, V, do CC, c/c art. 27 do CDC), tendo como premissa que o contrato de financiamento e a posse do imóvel datariam de 05/08/2013. A preliminar não merece acolhimento. A premissa fática que a sustenta é incompatível com os documentos dos autos. A certidão de inteiro teor da Matrícula nº 50.004 (ID 368559920) demonstra que o imóvel sequer possuía construção averbada antes de 15/07/2024 (Av.03), que o contrato de compra e venda foi firmado em 19/09/2024 (R.04) e que a alienação fiduciária em favor da CEF foi registrada em 11/10/2024 (R.05).
Os extratos do próprio sistema da CEF (ID 411217191 e 411217192) informam expressamente "DT. ESCRITURA: 19/09/2024". A Manifestação Operacional Interna da CEF (ID 411217194) também registra: "Data de assinatura do contrato: 19/09/2024". Conclui-se que a data de "05/08/2013" consta na contestação da CEF por manifesto erro material, sendo inaplicável como marco da contagem do prazo decadencial ou prescricional nestes autos.
Tendo o contrato sido celebrado em 19/09/2024 e a ação ajuizada em 12/06/2025, menos de um ano transcorreu entre a contratação e o ajuizamento, de modo que nenhuma pretensão deduzida nos autos estaria decaída ou prescrita, qualquer que seja o prazo aplicável (art. 445 do CC; art. 27 do CDC; art. 618 do CC). Assim, rejeito a preliminar de prescrição e decadência. As demais preliminares arguidas serão analisadas por ocasião da sentença.
Da Inversão do Ônus da Prova - Art. 6º, VIII, do CDC A autora requereu a inversão do ônus da prova com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC. O pedido de inversão há de ser apreciado neste momento, por força do art. 373, §1º, do CPC, que admite a distribuição diversa do ônus da prova "quando houver impossibilidade ou excessiva dificuldade de cumpri-lo ou maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário", e do art. 6º, VIII, do CDC, que condiciona a inversão à verossimilhança das alegações ou à hipossuficiência do consumidor.
A inversão do ônus da prova pressupõe hipossuficiência técnica, jurídica ou econômica, ou verossimilhança das alegações feitas pelo consumidor. A hipossuficiência deve ser analisada não apenas sob o prisma econômico e social, nem a mera condição de consumidor deve ser considerada suficiente para reconhecer a hipossuficiência. Isto porque, a hipossuficiência que justifica a aplicação do instituto de que ora se trata é aquela que impede o requerente, do ponto de vista técnico, de produzir prova indispensável ao deslinde da questão.
No que concerne à relação da autora com o réu Wilson Maffei Neto, há controvérsia sobre a configuração da relação de consumo, dado que Wilson se apresenta nos autos como escriturário assalariado (ID 479381502), sem registro como empresa construtora. Contudo, independentemente da qualificação da relação jurídica como consumerista ou civil, há assimetria informacional relevante: os documentos técnicos atinentes à execução da obra (projetos completos, memorial descritivo executivo, diário de obra, contratos de empreitada, notas fiscais de materiais) encontram-se sob a guarda do réu Wilson Maffei Neto ou do responsável técnico da construção.
A prova da preexistência dos vícios ao ato de contratação demanda acesso a essa documentação, da qual a autora não dispõe. Em razão dessa assimetria informacional e técnica, aplica-se a distribuição dinâmica do ônus da prova (art. 373, §1º, CPC) especificamente para os fatos controvertidos identificados. Fatos Controvertidos Ficam delimitados os seguintes pontos controvertidos de fato:
1 - Existência, natureza e gravidade das manifestações patológicas no imóvel. Verifica-se que o laudo do Eng. Raphael Sbizera ((ID 368559917) e o laudo do Eng. Alessandro Carvalho (ID 479377827) divergem substancialmente quanto à classificação (estrutural/crítico vs. não estrutural/sanável) e à extensão das anomalias.
2 - Se as manifestações patológicas existiam à época da celebração do contrato (19/09/2024) ou se surgiram após, por uso inadequado ou ausência de manutenção. A autora sustenta origem construtiva e preexistência; réu Wilson afirma habitabilidade e boa execução da obra. A documentação da execução da obra (projetos, memoriais, diário de obra) está sob custódia do réu.
3 - Se as manifestações patológicas são ocultas (impossíveis de detectar por inspeção ordinária na data da venda) ou aparentes. As partes divergem sobre a visibilidade dos defeitos na data da contratação.
4 - Se os reparos realizados pelo réu Wilson Maffei Neto foram suficientes para sanar os defeitos comunicados pela autora. O réu afirma que realizou e custeou os reparos necessários; autora afirma que os problemas persistem. Ausência de comprovação documental (notas fiscais, recibos) dos reparos realizados.
5 - Se a conduta da CEF (vistoria prévia ao financiamento) foi realizada com a diligência exigível e se guarda nexo causal com os danos alegados. A autora alega negligência na vistoria; CEF sustenta que a avaliação tem finalidade de valoração de mercado (NBR 14653) e não é uma perícia apta a identificar vícios ocultos.
6 - Extensão e custo dos materiais necessários para a recuperação integral do imóvel. A autora não juntou orçamento autônomo de materiais; pedido de R$ 80.000,00 carece de prova documental; laudos técnicos divergem sobre a amplitude dos reparos necessários. Perícia de Engenharia Civil A parte autora requer a produção de prova pericial de engenharia, o que deve ser deferido, com base no art. 370 do Código de Processo Civil.
Isto porque, como a lide em questão gira em torno de eventuais danos decorrentes de vícios de construção no imóvel, necessária a aferição da existência e extensão de eventuais danos materiais no bem em questão decorrentes de vícios construtivos. Indefiro a produção de prova testemunhal pela autora e pelos réus, bem como o depoimento pessoal das partes, pois desnecessário nesse momento.
Ante o exposto, ao teor do art. 357 do CPC,
DECIDO:
I. Concedo a gratuidade de justiça ao réu Wilson Maffei Neto, nos termos da fundamentação.
III. Rejeito a preliminar de prescrição e decadência arguida pela Caixa Econômica Federal, por erro material insanável na premissa fática (data do contrato), sendo documentalmente demonstrado que o contrato foi celebrado em 19/09/2024.
IX. Defiro a realização de perícia de engenharia civil (art. 464 do CPC).
X. Determino que o réu Wilson Maffei Neto, no prazo de 20 (vinte) dias úteis, apresente toda a documentação técnica referente à execução da obra, e comprovar documentalmente os reparos que afirma ter custeado (notas fiscais, recibos, contratos), por se tratar de fato extintivo/modificativo que alega e que se encontra em sua esfera de disponibilidade.
XI. Indefiro a produção de prova testemunhal pelas partes e o depoimento pessoal das partes. Proceda a Secretaria à designação de perito engenheiro civil para realização da prova pericial de engenharia, nomeando via AJG. Após, Providencie a Secretaria a intimação pessoal do perito nomeado do teor da presente decisão, a fim de que designe data e horário para a realização do ato pericial, no prazo de 30 (trinta) dias contados da intimação do ato de designação.
O perito deverá informar a este Juízo a data do agendamento da perícia, com antecedência mínima de 20 (vinte) dias, de modo a possibilitar a intimação das partes. Defiro o pedido de resposta aos quesitos formulados nos autos pelas partes. Após a designação de perito engenheiro para realização da prova pericial de engenharia, proceda a Secretaria à INTIMAÇÃO das partes para que, no prazo de 15 (quinze) dias contados da intimação, colacionem aos autos quesitos a serem respondidos pelo perito, caso ainda não o tenham feito, os quais, desde já, defiro, bem como apresentem arguição a impedimento ou suspeição do perito, se for o caso, e indiquem, caso queiram e não o tenham feito, assistentes técnicos, nos termos do art. 465, §1º, do Código de Processo Civil.
Caso haja alegação de arguição a impedimento ou suspeição do perito, façam-se os autos conclusos. Com a informação do agendamento do dia e hora a ser realizada a perícia, INTIMEM-SE as partes acerca do agendamento da perícia, devendo cada uma informar o seu assistente técnico acerca da data, local e hora marcados (arts. 474 do CPC). O laudo pericial deverá ser entregue em 30 (trinta) dias contados da perícia, observando-se o disposto no art. 473 do Código de Processo Civil.
Sem prejuízo dos quesitos a serem apresentados aos autos pelas partes, este Juízo formula os seguintes quesitos para serem respondidos pelo perito:
1. O imóvel situado na Rua Suíça, nº 1.231, Jardim Europa, Andradina/SP, apresenta danos, defeitos, anomalias ou manifestações patológicas? Em caso positivo, descreva-os de forma detalhada, especificando: localização, natureza (estrutural, de impermeabilização, elétrica, hidráulica, de acabamento ou outra), extensão e grau de risco segundo as normas técnicas aplicáveis (IBAPE, NBR 13752, NBR 15575 e demais pertinentes).
2. Em relação a cada dano identificado, é possível determinar suas causas prováveis, sua natureza (construtiva, de manutenção, de uso, combinada ou outra) e o período aproximado em que surgiram (indique o mês e o ano, quando possível)? Os danos têm caráter progressivo?
3. Os danos identificados são decorrentes de vício de construção? Em caso positivo, quais especificamente?
4. Houve emprego de técnicas inadequadas e/ou materiais inapropriados na execução da obra? Especifique quais, com referência às normas técnicas pertinentes.
5. Os danos ou parte deles podem ter sido causados ou agravados por obras de ampliação, reforma ou uso inadequado por parte da autora? Em caso positivo, especifique e quantifique a influência causal.
6. É possível determinar se os danos identificados já existiam ou eram determináveis à época da celebração do contrato de compra e venda (19/09/2024)? Os danos ou indícios deles seriam perceptíveis por inspeção visual ordinária naquela data?
7. HÁ risco de desabamento total ou parcial do imóvel, ou risco à integridade física dos ocupantes em razão das anomalias identificadas? Justifique tecnicamente.
8. Os danos são passíveis de reparo? Em caso positivo, descreva as intervenções técnicas necessárias para cada anomalia identificada, com referência às normas aplicáveis.
9. Qual o custo estimado total dos reparos necessários, discriminando: (a) mão de obra e (b) materiais, com referência à tabela SINAPI vigente ou outra metodologia técnica reconhecida, justificando a escolha?
10. O imóvel pode ser habitado com segurança durante a execução dos reparos? Caso negativo ou parcialmente negativo, especifique quais etapas impedem a habitação e por quanto tempo.
11. Qual o valor de mercado do imóvel no estado em que se encontra atualmente? E qual seria o valor de mercado do imóvel em condições normais de uso, sem as anomalias identificadas? (Avaliação conforme ABNT NBR 14653, com metodologia detalhada e uso de comparáveis.)
12. Os reparos eventualmente realizados pelo vendedor após a aquisição pela autora (serviços elétricos, de calhas, de pisos) foram tecnicamente adequados e suficientes para sanar as anomalias a que se destinavam? Subsistem anomalias não sanadas? Com a apresentação do laudo pericial, INTIMEM-SE as partes para se manifestarem sobre a prova pericial produzida, no prazo de 15 (quinze) dias úteis (art. 477,§1º,CPC), sendo facultado ao réu, a qualquer tempo, formular proposta de acordo.
Os pareceres dos assistentes técnicos, se indicados, deverão vir aos autos no prazo de 15 (quinze) dias, contados da intimação das partes à manifestação sobre o laudo pericial (art. 477, §1º, CPC). Na sequência, não havendo necessidade de mais esclarecimentos, solicite-se o pagamento dos honorários periciais, que arbitro no valor máximo da tabela constante da Resolução 305/2014/CJF. Após a realização das diligências e transcurso dos prazos acima indicados, façam-se os autos conclusos.
Aguarde-se em secretaria a realização da perícia, bem como a entrega do laudo pericial. Intimem-se.
Cumpra-se, servindo a presente decisão como expediente de cumprimento (Ofício, Mandado, Carta), no que for pertinente. Andradina, assinatura eletrônica. FELIPE GRAZIANO DA SILVA TURINI Juiz Federal
